АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

www.krasnodar.arbitr.ru, info@krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

                                                            

РЕШЕНИЕ

Дело № А32-12551/2017

г. Краснодар

07  февраля 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 22.01.2018г.

Полный текст решения изготовлен 07.02.2018г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску   индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304366307900192, ИНН 

<

***>), 394018,                         

<

...> (далее – истец, предприниматель)

к администрации муниципального образования город Краснодар (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 350000, 

<

...> (далее – ответчик, администрация)

об установлении даты принятия земельного участка

при участии в судебном заседании:

истца: не явился, извещен;

от ответчика: ФИО3– представитель, по доверенности.

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО2 обратился в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение суда от 07.06.2017) к администрации МО г. Краснодар, согласно которого просит:

- признать обязательство арендатора земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0303050:88, 23:43:0305056:1045, 23:43:0303054:328, 23:43:0207038:218 по принятию арендованных земельных участков исполненным 20.02.2017;

- обязать ответчика исполнить в натуре обязательство по передаче земельных участков в части подписания направленных арендаторам актов приема – передачи от 20.02.2017.

Требования мотивированы неисполнением ответчиком обязанности по передаче земельных участков в аренду.

Истец в судебное заседание не явился, направил в суд ходатайство об уточнении исковых требований, в котором просит суд:

признать ответчика просрочившим исполнение обязанности по передаче истцу земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0303050:88, 23:43:0305056:1045, 23:43:0303054:328, 23:43:0207038:218 по договорам аренды от 24.11.2014, 30.06.2015, 08.09.2015, 16.11.2015 и обязать ответчика исполнить в натуре обязательство по передаче земельных участков в части подписания направленных арендатором актов приема-передачи от 20.02.2017;

признать обязательство арендатора земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0303050:88, 23:43:0305056:1045, 23:43:0303054:328, 23:43:0207038:218 по принятию арендованных земельных участков исполненным 20.02.2017;

определить условия пункта 1.4 договора аренды, изложив его в следующей редакции «земельный участок считается принятым арендатором с 20.02.2017».

Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено на основании статьи 49 АПК РФ.

Истцом также направлено в суд ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы на предмет наличия в границах земельных участков по ул. Чапаева, 79/А и    ул. Гимназической, 78 объектов капитального строительства, не принадлежащих арендатору.

Ходатайство судом рассмотрено и отклонено в отсутствие процессуальной необходимости. Спор может быть рассмотрен по существу в настоящем судебном заседании по имеющимся в деле доказательствам.

Ответчик в судебном заседании против удовлетворения иска возражает, ссылаясь  на исполнение обязательства по передаче предпринимателю земельных участков.

В судебном заседании объявлен перерыв до 22.01.2018 до 17-40 час.

После перерыва в назначенное время судебное заседание продолжено в отсутствие представителей истца и ответчика.

Дело рассматривается в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей сторон по имеющимся в деле доказательствам.

 Исследовав материалы дела,  суд установил, что 24.11.2014 по результатам торгов (протокол от 20.11.2014 по лоту № 775-З) администрация (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключили договор аренды № 4300021162 земельного участка общей площадью 610 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0303050:88, расположенный по адресу: 

<

...>, в Центральном внутригородском округе, в радиусе 15, 30 км от контрольной точки аэродрома «Центральный», на территории исторического поселения город Краснодар в целях строительства офисов на срок до 24.11.2019.

30 июня 2015 года по результатам торгов (протокол от 19.06.2015 по лоту                      № 840-З) администрация (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключили договор аренды № 4300021619 земельного участка общей площадью 617 кв. м, с кадастровым номером 23:43:030305:1045, расположенный по адресу: 

<

...>, в Центральном внутригородском округе, в радиусе 15, 30 км от контрольной точки аэродрома «Краснодар – Центральный», в целях строительства офисов на срок до 30.06.2025.

8 сентября 2015 года по результатам торгов (протокол от 27.08.2015 по лоту                      № 856-З) администрация (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключили договор аренды № 430002180 земельного участка общей площадью 601 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0303054:328, расположенный по адресу: 

<

...>  в Центральном внутригородском округе, в целях размещения детской площадки.

16 ноября 2015 года по результатам торгов (протокол от 05.11.2015 по лоту           № 882-З) администрация (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключили договор аренды № 4300022081 земельного участка общей площадью 218 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0207038:218, расположенный по адресу: 

<

...>/А,  в Западном внутригородском округе, в радиусе 15, 30 км от контрольной точки аэродрома «Центральный», в приаэродромной территории аэродрома «Краснодар-Центральный», на территории исторического поселения город Краснодар в целях размещения объектов розничной торговли на срок до 16.11.2025.

Договоры зарегистрированы в установленном законом порядке  03.03.2015, 03.08.2015, 12.10.2015, 14.12.2015 соответственно.

Предприниматель, ссылаясь на неисполнение администрацией обязанности по передаче земельных участков в рамках вышеуказанных договоров аренды, обратился в арбитражный суд.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее –                    ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу положений статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Исковые требования в данном случае обоснованы предпринимателем ссылкой на то, что фактическая передача земельных участков по договорам аренды от 24.11.2014                   № 4300021162; от 30.06.2015 № 4300021619; от 08.09.2015  № 430002180; от 16.11.2015 № 4300021162.

В силу пункта 1 статьи 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Статья 422 ГК РФ определяет, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения; если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В соответствии со статьей 316 ГК РФ  если место исполнения не определено законом, иными правовыми актами или договором, не явствует из обычаев делового оборота или существа обязательства, исполнение должно быть произведено: по обязательству передать земельный участок, здание, сооружение или другое недвижимое имущество - в месте нахождения имущества.

В соответствии с пунктами 1.4 вышеуказанных договоров аренды указанный в пункте 1.1 договора участок считается переданным арендатору с момента подписания договора сторонами.

Фактическое состояние участков соответствует условиям договора и целевому назначению участка (пункты 1.5 договоров аренды). 

Такая формулировка спорного условия не противоречит положениям конкурсной документации, позволяющей сторонам самостоятельно определить дату (момент) передачи участка арендатору (диспозитивное условие) и выражает волю сторон  на установление факта и момента передачи земельного участка.

Стороны, заключая договоры, определили момент передачи земельного участка указанием на то, что договор является документом, подтверждающим передачу участка арендодателя арендатору, то есть согласовали, что земельный участок передан арендатору в момент подписания договора.

Наличие подписей сторон в договорах от 24.11.2014 № 4300021162; от 30.06.2015 № 4300021619 свидетельствует об отсутствии каких-либо разногласий относительно содержания договора. Указанные договоры зарегистрированы в установленном порядке.

Кроме того, факт  передачи земельного участка по договору от 30.06.2015                      № 4300021619 подтверждается решением Ленинского районного суда г. Воронежа            от 30.11.2016, оставленным без изменения апелляционным определением Воронежского областного суда от 15.06.2017.

В обоснование ненадлежащего исполнения администрацией обязанности по передаче земельных участков по договорам от 08.09.2015 № 430002180, от 16.11.2015              № 4300022081 истец ссылается на подписание указанных договоров с разногласиями по пунктам 1.4, 1.5 договоров.

Согласно пункту 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.11.2017 по делу                   № А32-42735/2016 предпринимателю отказано в признании недействительным  договора аренды от 16.11.2015 № 4300022081 и применении реституции земельного участка.

В рамках указанного дела судом исследованы доводы предпринимателя о невозможности использования части земельного участка с кадастровым номером  23:43:0207038:218 в связи с нахождением на нем объектов капитального строительства.

Суд пришел к выводу о недоказанности того, что на момент проведения торгов, заключения договора аренды и передачи земельного участка по договору имел место факт расположения объектов на земельном участке.

Кроме того, передача земельных участков предпринимателю по договорам аренды от 24.11.2014 № 4300021162; от 30.06.2015 № 4300021619; от 08.09.2015 № 430002180,              от 16.11.2015 № 4300022081 и фактическое их использование подтверждается следующими обстоятельствами.

В рамках дела № А32-2043/2016 рассматривались требования предпринимателя об обязании администрации выдать технические условия подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения в отношении всех спорных участков.

В рамках дела № А32-34703/2016 рассматривались требования предпринимателя о признании незаконными отказов департамента архитектуры и градостроительства администрации в выдаче разрешений на строительство объектов на спорных земельных участках. Заявления о выдаче разрешений на строительство были поданы предпринимателем в феврале – апреле 2016 года. При этом, направляя в департамент заявления о выдаче разрешений на строительство, предприниматель возражений относительно передачи в фактическое пользование земельных участков не заявлял.

Действия предпринимателя по фактической реализации условий договора аренды, направленные на получение технических условий подключения к инженерным сетям, разрешений на строительство капитальных сооружений противоречат его доводам о том, что земельные участки ему не переданы.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.10.2017 по делу                          № А32-15127/2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.01.2018, предпринимателю отказано в удовлетворении требований о признании права собственности на объекты, возведенные на земельных участках с кадастровыми номерами 23:43:0303050:88; 23:43:0305056:1045; 23:43:0207038:218; 23:43:0305054:328. В рамках рассмотрения указанного дела судами установлено, что участки с кадастровыми номерами 23:43:0303050:88; 23:43:0305056:1045; 23:43:0207038:218; 23:43:0305054:328 переданы предпринимателю, который возвел на этих участках самовольные постройки. 

Доказательства отсутствия возможности истцом осуществлять свои права в отношении земельных участков, а равно невступление им во владение земельными участками в материалах дела не имеется, при этом факт передачи земельных участков с кадастровый номерами 23:43:0303050:88; 23:43:0305056:1045; 23:43:0207038:218; 23:43:0305054:328 в аренду ИП ФИО2 подтверждается материалами дела.

Таким образом, отсутствуют основания для удовлетворения требований предпринимателя об обязании ответчика исполнить в натуре обязательство по передаче земельных участков в части подписания направленных арендатором актов приема-передачи от 20.02.2017 и признании обязательства арендатора по принятию в аренду земельных участков исполненным с 20.02.2017.

Истцом заявлено требование об определении условий пункта 1.4 договора аренды, изложив его в редакции «земельный участок считается принятым арендатором с 20.02.2017», фактически представляющее собой требование о внесении изменений в договоры аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 452 ГК РФ предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Истец не представил в материалы дела доказательства направления ответчику предложения об изменении пунктов 1.4 договоров аренды на заявленных условиях.

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

На основании статьи 110 АПК РФ уплату госпошлины следует возложить на истца.

           Руководствуясь ст. ст. 4, 9, 41, 49, 65, 70, 82, 110, 148, 156, 159, 163, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Ходатайство истца об уточнении исковых требований – удовлетворить.

Ходатайство истца о назначении по делу судебной экспертизы – отклонить.

Исковое заявление в части требований об определении условий                                 пункта 1.4 договора аренды, изложив его в редакции «земельный участок считается принятым арендатором с 20.02.2017» оставить без рассмотрения.

В остальной части иска отказать.

В соответствии со статьей 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в  Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

СудьяО.С. Левченко