АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 кассационной инстанции по проверке законности 

и обоснованности судебных актов арбитражных судов, 

вступивших в законную силу 

«

Дело № А83-3553/2022

г. Калуга

25» июня 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена «19» июня 2024 года  Постановление изготовлено в полном объеме «25» июня 2024 года  

Арбитражный суд Центрального округа в составе:  

председательствующего Серокуровой У.В., судей Егоровой Т.В.,  ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с  ограниченной ответственностью «КНК» на решение Арбитражного суда  Республики Крым от 28.09.2023 и постановление Двадцать первого  арбитражного апелляционного суда от 28.02.2024 по делу № А83-3553/2022,  

УСТАНОВИЛ:

товарищество собственников недвижимости «На Крупской» (далее - ТСН  «На Крупской», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с  исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «КНК»  (далее - ООО «КНК», ответчик) о взыскании 299280 руб. задолженности по  арендной плате за период с 01.11.2020 по 21.12.2021, 145480,08 руб. пени за  просрочку оплаты, 7508,19 руб. задолженности по оплате коммунальных  платежей (с учетом уточнения суммы иска в порядке ст. 49 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).  

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 28.09.2023 иск  удовлетворен частично: с ответчика в пользу истца взыскано 142792,26 руб.  задолженности за период с 18.12.2020 по 31.10.2021, 69397,04 руб. пени за  просрочку оплаты арендной платы, 3964,35 руб. задолженности по оплате  коммунальных платежей, распределены судебные расходы. В удовлетворении  остальной части иска отказано.  

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от  28.02.2024 решение суда первой инстанции изменено - пункт 2 резолютивной  части решения изложен в следующей редакции: «Взыскать с ООО «КНК» в  пользу ТСН «На Крупской» задолженность по арендной плате за период с  18.12.2020 по 31.10.2021 в размере 140547,10 руб., пени за несвоевременное  внесение арендной платы в размере 42304,67 руб., задолженность по оплате  коммунальных платежей в размере 2908,16 руб., расходы на уплату  государственной пошлины в размере 4947 руб.». В остальной части решение  суда первой инстанции оставлено без изменения.  

ООО «КНК» обратилось в Арбитражный суд Центрального округа с  кассационной жалобой, ссылаясь на то, что судами не учтено условие  дополнительного соглашения к договору, установившее льготные условия  оплаты арендной платы в первые четыре месяца аренды.  

Лица, участвующие в деле, при надлежащем извещении о времени и месте  рассмотрения кассационной жалобы своих представителей в судебное  заседание суда округа не направили. Судебная коллегия проводит судебное  заседание в порядке ч. 3 ст. 284 АПК РФ в отсутствие представителей сторон.  

Проверив в порядке главы 35 АПК РФ правильность применения судами  норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов о  применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся  в деле доказательствам, исходя из доводов кассационной жалобы, суд  кассационной инстанции считает кассационную жалобу подлежащей  удовлетворению по следующим основаниям.  

Судами установлено, что 01.11.2020 между ТСН «На Крупской»  (арендодатель) и ООО «КНК» (арендатор) заключен договор аренды нежилого  помещения № 1А-2020, предметом которого являлась передача арендатору во  временное пользование за плату нежилого помещения, расположенного по  адресу: 

<

...>. Помещение  находится на цокольном этаже многоквартирного жилого дома под литерой  «А», общая площадь - 139,2 кв.м. Срок действия договора 11 месяцев: с  01.11.2020 по 31.10.2021.  

В соответствии с п. 2.2. договора, стоимость аренды составляет 69600 руб.  в месяц без учета НДС. Арендатор в течение пяти рабочих дней с момента  подписания акта приема-передачи помещения перечисляет арендодателю аванс  в размере 69600 руб. без НДС в счет арендной платы за последний месяц  аренды (пункт 2.2.1 договора).  

Согласно пункту 2.3., арендатор вносит арендную плату арендодателю  безналичным путем не позднее 10 числа месяца, в котором арендатор  пользовался имуществом. Арендатор возмещает арендодателю стоимость  предоставленных коммунальных услуг, не позднее 10 числа каждого месяца,  следующего за расчетным месяцем.  

Согласно пункту 4.2. договора, если арендатор будет иметь намерение на  заключение договора на новый срок, то он обязан уведомить об этом  

арендодателя не менее чем за 1 (один) месяц до окончания действия настоящего  договора.  

22.10.2021 арендодателем было получено письмо № 19/10 от 19.10.2021 за  подписью генерального директора ООО «КНК», в котором он уведомлял ТСН  «На Крупской» о намерении не продлевать договор аренды № А1-2020.  

Согласно уточненному расчету истца, стоимость арендуемого помещения  за период с 01.11.2020 по 22.11.2021 составила 883920 руб. Однако ответчик  оплатил стоимость аренды помещения за указанный период всего на 584640  руб., в связи с чем задолженность составила 299280 руб., неустойка 145480,08  руб., а также 7508,19 руб. - задолженность по оплате коммунальных ресурсов.  

Поскольку ответчик добровольно требования истца по оплате  задолженности не удовлетворил, истец обратился в арбитражный суд с  настоящим иском.  

Удовлетворяя требования истца, суды первой и апелляционной инстанций  руководствовались пунктом 1 статьи 606, пунктом 1 статьи 614, статьей 622  Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и сделали вывод  о том, что факт передачи нежилого помещения в аренду и получение его  ответчиком, а также факт отсутствия оплаты со стороны ответчика арендной  платы подтверждаются имеющимися в материалах дела доказательствами.  Суды установили, что фактически имущество по договору аренды было  передано ответчику не 01.11.2020, как утверждал истец, а 18.12.2020, в связи с  чем скорректировали размер арендной платы за период фактического  использования ответчиком имущества, что не оспаривалось сторонами в ходе  рассмотрения дела.  

Повторно рассматривая дело, суд апелляционной инстанции, исходя из  анализа первичных документов по формированию задолженности за спорный  период, установил, что сумма долга составляет 140547,10 руб.  

В отношении требования о взыскании неустойки, суд второй инстанции  применил правила моратория сроком на 6 месяцев (01.04.2022 до 01.10.2022) на  возбуждение дел о банкротстве, установленного постановлением  Правительства Российской Федерации № 497 28.03.2022 «О введении  моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым  кредиторами», применимого и к ответчику. Размер неустойки с 22.11.2021 по  22.03.2023, по расчету суда второй инстанции, составил 42445, 22 руб.  

 Оценивая довод ответчика о льготном периоде оплаты аренды за первые  четыре месяца, суды исходили из отсутствия доказательств проведения  ответчиком ремонтных работ в нежилом помещении, в связи с чем заключили,  что у арендатора не возникло права на льготный период.  

Судебная коллегия суда округа считает, что данный вывод судов двух  инстанций противоречит материалам дела, а нормы материального права  применены неверно в связи со следующим.  

Из содержания статей 606, 611, 614 ГК РФ следует, что арендатор обязан  оплачивать использование имущество за весь период его фактического  использования на условиях, предусмотренных договором аренды.  

В дополнительном соглашении от 01.11.2020 к договору аренды нежилого  помещения № 1А-2020 от 01.11.2020 стороны договорились о дополнении  договора аренды пунктом 2.2.2., следующего содержания: «2.2.2. с целью  осуществления арендатором ремонтных работ и организации заезда в  имущество арендодатель устанавливает для арендатора льготный период по  уплате арендной платы в течение 4 (четырех) месяцев с момента передачи  имущества в размере 50% от суммы арендной платы, установленной п. 2.2.».  

Руководствуясь правилами статьи 431 ГК РФ, суд апелляционной  инстанции пришел к выводу о том, что условие, предусмотренное в п. 2.2.2  договора, следует считать не размером арендной платы по договору, а условием  по предоставлению льготы на оплату арендных платежей в случае  осуществления ремонта арендованных помещений, поскольку определенный  размер платы поставлен в зависимость от действий арендатора по  осуществлению ремонта. Толкуя указанные условия договора, апелляционный  суд обратил внимание на то, что согласно условиям договора и закона у  арендатора имеется обязанность осуществлять текущий ремонт.  

Поскольку ответчик не предоставил доказательств осуществления ремонта  в арендованном помещении, суды посчитали, что основания для применения  льготного периода по договору отсутствуют.  

Вместе с тем, судами не учтено следующее. 

Согласно правилам статьи 431 ГК РФ, при толковании условий договора  судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов  и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности  устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом  договора в целом.  

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не  позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена  действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом  принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая  предшествующие договору переговоры и переписку, практику,  установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее  поведение сторон.  

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №  49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского  кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»  разъясняется, что условия договора подлежат толкованию таким образом,  чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее  незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).  

Из материалов дела усматривается, что суд первой инстанции, оценивая  условие пункта 2.2.2 договора, исходил только из того, что ответчик не  производил ремонт в арендованном помещении.  

Суд второй инстанции согласился с таким выводом, не приняв во внимание  практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон.  

Так, в суд апелляционной инстанции ответчиком представлены счета и  акты с подписью руководителя и печатью ТСН «На Крупской» за ноябрь,  декабрь 2020, январь, февраль 2021, где указано «аренда помещения (1/2  льготный период)» и проставлена сумма – 34800 руб. В счете на оплату и акте  за март 2021 истец указал сумму 69600 руб. (л.д. 115, 116, 118- 120, 126, 131- 134, 135 т. 2). Таким образом истец выразил свое однозначное волеизъявление  на исполнение договора с учетом условия, зафиксированного в пункте 2.2.2.  договора.  

В акте сверки расчетов, подписанном и заверенном печатью ТСН «На  Крупской», истец также исходил из того, что с ноября 2020 по февраль 2021  ответчик должен был оплачивать 34800 руб. ежемесячно, а ответчиком  производилась фактическая оплата по 34800 руб. ежемесячно за первые четыре  месяца аренды (л.д. 137, т. 2). Вместе с тем, заявляя иск в арбитражный суд,  истец сделал расчет, исходя из арендной платы в размере 69600 руб. за первые  четыре месяца аренды (л.д. 128-130, т. 1), что свидетельствует о  недобросовестном поведении истца.  

В судебном заседании Двадцать первый арбитражный апелляционный суд  приобщил указанные документы, что отражено в протоколе судебного  заседания от 25.01.2024 (л.д. 143, т.2), однако, надлежащей правовой оценки  при толковании условия п. 2.2.2. договора аренды данные документы не  получили.  

При этом в деле не имеется какой-либо переписки сторон, из которой бы  усматривалось волеизъявление истца на предоставление льготного периода  оплаты арендной платы, обусловленного проведением ответчиком ремонта.  

Из буквального прочтения пункта 2.2.2. не усматривается, что льготный  период поставлен в зависимость от факта проведения ответчиком ремонта.  Данный пункт не содержит оговорки «если», в связи чем не ясно, на каком  основании суды протолковали зависимость факта проведения ответчиком  ремонта с предоставлением льготной арендной платы. Кроме ремонта в данном  пункте еще указано на «организацию заезда» ответчика в помещение.  

В письменной позиции по делу ответчик указывал на то, что общество  произвело в спорном помещении неотделимые улучшения для организации  своей работы в этом помещении.  

По общему правилу п. 4 ст. 421 ГК РФ, условия договора определяются по  усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего  условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).  

Суды не установили, что условие пункта 2.2.2. противоречит закону. 

В соответствии с ч. 4 ст. 15 АПК РФ, принимаемые арбитражным судом  судебные акты должны быть законными, обоснованными и мотивированными.  

Судебный акт является законным и обоснованным, если в нем изложены  все имеющие значение для дела обстоятельства, всесторонне и полно  выясненные в судебном заседании, и приведены доказательства в  подтверждение доводов об установленных обстоятельствах дела, правах и  обязанностях сторон.  

Принимая во внимание, что для принятия законного и обоснованного  судебного акта требуется исследование и оценка фактических обстоятельств  дела и представленных доказательств, что невозможно в суде кассационной  инстанции в силу его полномочий, дело в соответствии с пунктом 3 части 1  статьи 287 АПК РФ подлежит направлению на новое рассмотрение.  

Решение вопроса исследования и оценки доказательств отнесено к  компетенции судов первой и апелляционной инстанций, поэтому при новом  рассмотрении дела в соответствии со статьей 41 АПК РФ стороны вправе  приводить свои доводы по всем возникающим в ходе рассмотрения дела  вопросам и представлять соответствующие доказательства.  

При новом рассмотрении дела суду, с учетом изложенного в  мотивировочной части настоящего постановления, надлежит устранить  отмеченные недостатки; установить все фактические обстоятельства дела,  имеющие значение для разрешения данного спора; исследовать и оценить в  совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, и по  результатам исследования и оценки представленных доказательств принять  решение в соответствии с установленными обстоятельствами и действующим  законодательством.  

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 288, 289  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

ПОСТАНОВИЛ:

кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «КНК»  удовлетворить.  

Решение Арбитражного суда Республики Крым от 28.09.2023 и  постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от  28.02.2024 по делу № А83-3553/2022 отменить. Направить дело № А83-3553/2022  на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Крым.  

 Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть  обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в  порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев.  

Председательствующий У.В. Серокурова 

Судьи Т.В. Егорова  

 ФИО1