АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КАМЧАТСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А24-4834/2018

г. Петропавловск-Камчатский

18 октября 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 11 октября 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 18 октября 2018 года.

Арбитражный суд Камчатского края в составе судьи Довгалюка Д.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело 

по исковому заявлению 

администрации Октябрьского городского поселения Усть-Большерецкого муниципального района Камчатского края (ИНН 4108006372,                          ОГРН 1064141000648)

к 

акционерному обществу «Камчатские электрические сети им. И.А. Пискунова» (ИНН 4101090167,                ОГРН 1034100645655)

о расторжении договоров аренды земельного участка от 01.12.2015 № 6-2015 и                 № 7-2015

при участии:

от истца:

ФИО2 – представитель по доверенности                       от 23.03.2018 (сроком на один год);

ФИО3 – представитель по доверенности            от 09.07.2018 № Д-112 (сроком на три года);

от ответчика:

ФИО4 – представитель по доверенности           от 10.01.2018 № 5 (сроком по 31.12.2018);

ФИО5 – представитель по доверенности             от 10.10.2018 № 241 (сроком по 31.12.2018);

ФИО6 – представитель по доверенности            от 10.10.2018 № 240 (сроком по 31.12.2018)

установил:

администрация Октябрьского городского поселения Усть-Большерецкого муниципального района Камчатского края (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Камчатского края с исковым заявлением                                        к акционерному обществу «Камчатские электрические сети им. И.А. Пискунова»                     (далее – ответчик, Общество, АО «Камчатские электрические сети                                      им. И.А. Пискунова») о расторжении договоров аренды земельных участков                            от 01.12.2015 № 6-2015 и № 7-2015.

В обоснование заявленных требований Администрация указывает, что в нарушение условий заключенных договоров Общество не занимает предоставленные в аренду земельные участки, строительство ветроэнергетических установок на земельных участках не начато, земельные участки не огорожены, работы по благоустройству не проведены, на земельных участках располагаются ржавые металлические конструкции и строительный мусор, земельные участки не осваиваются в соответствии с видом разрешенного использования с 01.12.2015. 

По мнению истца, вышеуказанные нарушения являются существенными и влекут за собой досрочное расторжение договоров аренды земельных участков                               от 01.12.2015 № 6-2015 и № 7-2015.

В судебном заседании представители Администрации поддержали исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представители ответчика в судебном заседании с заявленными требованиями не согласились по основаниям, изложенным в отзыве на иск.

Заслушав доводы представителей участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 01.12.2015 между Администрацией (арендодатель) и АО «Камчатские электрические сети им. И.А. Пискунова» (арендатор) заключены договоры аренды земельных участков № 6-2015 и                                 № 7-2015, в соответствии с которыми арендодатель предоставил арендатору во временное пользование следующие земельные участки: 

- земельный участок с кадастровым номером 41:08:0010110:1526, общей площадью 729 кв. м, местоположение: Российская Федерация, Камчатский край, Усть-Большерецкий район, Октябрьское городское поселение, 

<

...> участок № 1А; вид разрешенного использования: земельные участки объектов коммунального хозяйства; целевое назначение: строительство ветроэнергетической установки ВЭУ-13;

- земельный участок с кадастровым номером 41:08:0010110:1527, общей площадью 900 кв. м, местоположение: Российская Федерация, Камчатский край, Усть-Большерецкий район, Октябрьское городское поселение, 

<

...> участок № 12А; вид разрешенного использования: земельные участки иных конструктивных элементов и сооружений устройств транспорта, энергетики и связи, объектов космической деятельности; целевое назначение: строительство ветроэнергетической установки ВЭУ-14.

Согласно пункту 1.5 вышеуказанных договоров на земельных участках отсутствуют здания, строения и сооружения.

В силу пункта 2.1 договоров срок аренды земельных участков установлен на 13 лет.

В соответствии с имеющимися в материалах дела передаточными актами спорные земельные участки переданы в пользование арендатору 01.12.2015.

Государственная регистрация договоров аренды земельных участков                         от 01.12.2015 № 6-2015 и № 7-2015 осуществлена 16.03.2016.

01.06.2018 Администрацией в адрес Общества направлены предложения о расторжении вышеуказанных договоров аренды. В качестве оснований для досрочного расторжения договоров истцом указано: 

- использование участков в целом или их части не в соответствии с договором (строительство ветроэнергетических установок по состоянию на 01.06.2018 не начато); 

- арендатор не занимает арендуемые участки в течение месяца с момента заключения договоров от 01.12.2015 (по состоянию на 01.06.2018 участки не огорожены, работы по благоустройству не проведены, на участках располагаются ржавые металлические конструкции и строительный мусор).

Письмами от 13.06.2018 № 266 и № 267 Общество сообщило Администрации об отказе от досрочного расторжения договоров аренды земельных участков.

12.07.2018 Администрация направила в адрес АО «Камчатские электрические сети им. И.А. Пискунова» предупреждения о необходимости устранения в срок до 26.07.2018 нарушений условий вышеуказанных договоров.

Неустранение арендатором имевших место, по мнению арендодателя, нарушений условий договоров аренды земельных участков от 01.12.2015 № 6-2015 и № 7-2015 явилось основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В пункте 1 статьи 607 ГК РФ указано, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Пунктом 1 статьи 615 ГК РФ установлено, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. В частности, согласно пункту 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

По общему правилу, предусмотренному пунктом 2 статьи 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный                      в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу пункта 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что по смыслу части 3 статьи 619 ГК РФ указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 названного Информационного письма). Необходимость исследования обстоятельства получения другой стороной такой претензии обусловлено тем, что основанием для расторжения договора по статье 619 ГК РФ является нарушение арендатором условий договора, ввиду чего арендатору должно быть предоставлено право исполнить нарушенное обязательство в разумный срок.

В отношении договоров аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных в аренду на срок более чем пять лет, пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрены специальные условия для их досрочного расторжения, а именно: по требованию арендодателя такое расторжение возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

При этом согласно разъяснениям, приведенным в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Таким образом, по настоящему делу в предмет доказывания по требованию истца о расторжении договоров аренды входят следующие обстоятельства: арендатором допущены существенные нарушения условий договора; арендодатель предупреждал о необходимости устранения таких нарушений; несмотря на такое предупреждение, арендатор указанные нарушения в разумный срок не устранил;                     на основании этого арендодатель предлагал расторгнуть договор; арендатор отказался от расторжения договора или не ответил на это предложение в срок.

Из материалов дела следует, что предупреждения о необходимости исполнения условий договоров аренды земельных участков были направлены                          в адрес арендатора 12.07.2018. 

При этом предложения о расторжении вышеуказанных договоров были направлены в адрес АО «Камчатские электрические сети им. И.А. Пискунова» 01.06.2018, то есть до направления предупреждений о необходимости исполнить договорные обязательства.

Сведений о том, что после получения письменного ответа Общества                                  (от 26.07.2018 № 443) на вышеуказанные предупреждения, Администрация повторно направляла в адрес арендатора предложения о расторжении договоров аренды, материалы дела не содержат.

Вышеуказанные обстоятельства свидетельствуют о том, что порядок досудебного урегулирования спора о досрочном расторжении договоров аренды земельных участков, предусмотренный пунктом 2 статьи 452, пунктом 3 статьи 619 ГК РФ, Администрацией соблюден не был.

Вместе с тем принимая во внимание правовую позицию ответчика, изложенную в отзыве на исковое заявление и в направленном в адрес арендодателя письме от 26.07.2018 № 443 об отсутствии существенных нарушений условий договоров аренды, учитывая противоположную правовую позицию истца, суд приходит к выводу о невозможности урегулирования спора в претензионном порядке. 

По мнению суда, оставление иска без рассмотрения в рассматриваемом случае не приведет к добровольному и оперативному урегулированию возникшего спора во внесудебном порядке и восстановлению нарушенных прав и законных интересов, в связи с чем заявленные требования подлежат рассмотрению судом по существу.

Данный вывод суда в целом соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, отраженной в Обзоре судебной практики № 4 (2015), а также в Определении от 23.07.2015 № 306-ЭС15-1364.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суд приходит к выводу о том, что существенных нарушений условий договоров аренды земельных участков от 01.12.2015 № 6-2015 и № 7-2017 Обществом допущено не было.

Так, в соответствии с условиями вышеуказанных договоров аренды спорные земельные участки предоставлены ответчику в целях строительства ветроэнергетических установок ВЭУ-13 и ВЭУ-14 сроком на 13 лет.

Представленные в материалы дела передаточные акты свидетельствуют о том, что спорные земельные участки были фактически приняты Обществом в аренду 01.12.2015.

Из системного толкования пунктов 1, 2 статьи 46 ЗК РФ, абзаца шестого подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ следует, что неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет,                        если более длительный срок не установлен федеральным законом, является одним                        из оснований прекращения права аренды. 

В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Из представленных суду договоров от 31.01.2018 № 2, от 01.02.2018                             № 1/2018, от 14.03.2018 № 23/18/ПР и № 24/18/ПР, от 02.04.2018 № 37/18/ПР и                      № 38/18/ПР, от 04.05.2018 № 2/2018, от 03.05.2018 № 03/0518А, от 04.05.2018                   № А04/05А-2018, от 17.05.2018 № 0542/04-Д-ОТО-18-К-066, от 25.05.2018                       № 06ТС-2018-213 следует, что ответчиком были приняты меры по проведению инженерно-геологических изысканий на спорных земельных участках, по осуществлению топографической съемки, по подготовке проектной документации по монтажу ветроэнергетических установок ENERCON E48-800, осуществлено таможенное декларирование приобретенных ветроэнергетических установок и их доставка до места монтажа в п. Октябрьский Усть-Большерецкого района.

Кроме того, из материалов дела следует, что 18.05.2018 Общество обращалось в Администрацию в порядке статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации с заявлениями о выдаче разрешений на строительство ветроэнергетических установок ENERCON E48-800 кВт ВЭУ-13 и ВЭУ-14.

Письмом от 01.06.2018 № 02-06/1057 Администрация сообщила ответчику                       о приостановлении оказания муниципальной услуги по выдаче соответствующих разрешений на строительство, сославшись на направление в адрес арендатора предложений о расторжении договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 41:08:0010110:1526 и 41:08:0010110:1527.

При таких обстоятельствах, учитывая невозможность использования спорных земельных участков для целей строительства без получения соответствующего разрешения на строительство, принимая во внимание обращение Общества в Администрацию за получением таких разрешений                                      и приостановление истцом оказания данной муниципальной услуги, суд приходит                      к выводу о том, что факт того, что ответчик не приступил к строительству ветроэнергетических установок по состоянию на 01.06.2018, не свидетельствует                           о допущенных арендатором существенных нарушениях условий договоров аренды земельных участков от 01.12.2015 № 6-2015 и № 7-2015.

Суд также учитывает положения пункта 2 статьи 450 ГК РФ, согласно которым существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Оснований полагать, что предоставив Обществу спорные земельные участки в аренду для строительства ветроэнергетических установок сроком на 13 лет, Администрация в значительной степени лишилась какого-либо результата данной сделки лишь из-за того, что арендатор не приступил к строительству в срок до 01.06.2018, у суда не имеется.

При этом из пояснений представителей сторон, данных в ходе судебного разбирательства по делу, следует, что Общество осуществляет надлежащее внесение арендных платежей в соответствии с условиями договоров от 01.12.2015 № 6-2015 и № 7-2017.

Доводы истца о захламлении земельных участков металлическими конструкциями и строительным мусором, а также об отсутствии ограждения земельных участков  основаны лишь на актах осмотра от 31.05.2018, составленных представителями самой Администрации без участия представителей Общества. 

В свою очередь, ответчиком представлены акты от 26.07.2018 и фотоматериалы, опровергающие вышеуказанные доводы истца. При таких обстоятельствах, учитывая противоречивость представленных доказательств,                           суд приходит к выводу о недоказанности доводов истца об ухудшении Обществом состояния земельных участков и невыполнении мероприятий по охране земель.

На основании вышеизложенного, учитывая предусмотренные пунктом 2.1 договоров сроки аренды земельных участков, а также их целевое назначение, принимая во внимание положения абзаца шестого подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ и принятые арендатором в течение трехлетнего срока меры для использования спорных земельных участков в соответствии с их целевым назначением, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для досрочного расторжения спорных договоров.

При таких обстоятельствах исковые требования Администрации удовлетворению не подлежат.

Государственная пошлина по иску относится на истца, однако, поскольку истец от уплаты государственной пошлины освобожден в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, с него госпошлина в доход федерального бюджета не взыскивается.

Руководствуясь статьями 1–3, 17, 27–28, 101–103, 110, 167–171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в  Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Камчатского края в срок, не превышающий одного месяца со дня принятия решения, а также в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                    Д.Н. Довгалюк