АРБИТРАЖНЫЙ СУД  КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

г. Краснодар                                                                           Дело № А32-36135/2018

Резолютивная часть решения оглашена 20 ноября 2018 года, полный текст решения изготовлен 27 ноября 2018 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Николаева А.В., при ведении протокола судебного заседания и его аудиозаписи помощником судьи ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по исковому заявлению 

Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>),

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***> ОГРНИП 304230922200109)

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>)

о расторжении договора купли-продажи от 10.11.2014 № 43 в части, обязании возвратить имущество,

при участии: от истца- представитель по доверенности ФИО3, от ответчика- представитель по доверенности ФИО4, от третьего лица- не явился, извещен, 

У С Т А Н О В И Л:

Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о расторжении договора купли-продажи от 10.11.2014 № 43 в части, обязании возвратить имущество. 

Истцом и ответчиком обеспечена явка представителей по доверенности в судебное заседание.

Ответчиком представлен письменный мотивированный отзыв относительно заявленных требований, согласно которому ИП ФИО2 возражает относительно заявленных требований.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю представило в материалы дела, согласно которому третье лицо просит принять решение в соответствии с нормами действующего законодательства. 

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд установил следующие обстоятельства.

10.11.2014 между Администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик и индивидуальным предпринимателем ФИО2 заключен договор №43 купли-продажи объекта недвижимости здания дома быта, расположенного по адресу: г. Геленджик, 

<

...>, и земельного участка с кадастровым номером 23:40:0507014:77 общей площадью 1 456 кв. метров, на условиях одновременного отчуждения.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.12.2017 по делу №А32-7543/2017, оставленным без изменения постановлениями Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2018 №А32-1813/2018 и Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.07.2018, удовлетворены исковые требования заместителя прокурора Краснодарского края о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 10.11.2014 №43, в части продажи земельного участка площадью 1 456 кв. метров, имеющего вид разрешенного использования «для размещения объекта бытового обслуживания», с кадастровым номером 23:40:0507014:77, расположенного по адресу: г. Геленджик, 

<

...>; о применении последствий недействительности данной сделки, в виде признания отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости права собственности ИП ФИО2 на указанный земельный участок, а также о возложении обязанности на администрацию муниципального образования город-курорт Геленджик возвратить ИП ФИО2 денежные средства, полученные от продажи земельного участка, в размере 41 552 248 рублей 50 копеек.

Истец указывает, что, признавая названный выше договор купли-продажи недействительным, ввиду неправомерного отчуждения истцом земельного участка по ул. Ленина, 25а в с. Дивноморское г. Геленджика, судами не рассмотрен вопрос о правовой природе данного договора, в части отчуждения объекта муниципального нежилого фонда - здания дома быта.

На основании протокола заседания комиссии по приватизации об итогах аукциона от 21.10.2014 №6 ответчик признан победителем данного аукциона.

По условиям упомянутого выше аукциона стоимость объекта капитального строительства - здания дома быта определена с учетом перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0507014:77.

При проведении аукциона от 21.10.2014 земельный участок и здание дома быта по ул. Ленина, 25а в с. Дивноморское г. Геленджика отчуждались как единый лот, что значительно повлияло на цену данных объектов.

Учитывая судебные акты по делу №А32-7543/2017, земельный участок с кадастровым номером 23:40:0507014:77 надлежит предоставить в аренду собственнику объекта капитального строительства - здания дома быта площадью 313,3 кв. метра.

Однако, указанные условия отчуждения земельного участка по ул. Ленина, 25а в с. Дивноморское г. Геленджика значительно отличаются от условий аукциона от 21.10.2014, что является нарушением прав и законных интересов неопределенного круга лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно правовой позиции истца, из материалов ранее рассмотренного дела №А32-7543/2017 очевидно следует, что истец, при одновременном отчуждении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0507014:77 общей площадью 1 456 кв. метров и здания дома быта, расположенных по ул. Ленина, 25а в с. Дивноморское г. Геленджика, не мог знать о последующем признании договора купли-продажи от 10.11.2014 №43 недействительным в части; истец, при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора и условиям оборота, не мог преодолеть последствия частичного признания недействительным данного договора (заключению названного договора предшествовала переписка с прокуратурой г. Геленджика, по результатам которого последней направлено соответствующее представление, которое и послужило основанием для проведения аукциона по продаже указанных объектов на условиях одновременного отчуждения); состоявшиеся судебные акта по делу №А32-7543/2017 повлекли для органа местного самоуправления муниципального образования город-курорт Геленджик значительный ущерб, выраженный в возложении на последний обязанности по возврату из местного бюджета денежных средств в размере 41 552 248 (сорока одного миллиона пятисот пятидесяти двух тысяч двухсот сорока восьми) рублей 50 копеек.

Таким образом, договор купли-продажи от 10.112014 №43, в части отчуждения объекта капитального строительства подлежит расторжению.

Поскольку объект капитального строительства площадью 313,3 кв. метра, расположенного по ул. Ленина, 25а в с. Дивноморское г. Геленджика передан ответчику по акту-приема передачи от 29.12.2014, постольку данный объект подлежит возврату в собственность муниципального образования город-курорт Геленджик.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации муниципального образования город-курорт Геленджик в Арбитражный суд Краснодарского края с настоящим исковым заявлением.

При решении вопроса об обоснованности исковых требований суд руководствуется следующим. 

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, оказать услуги, уплатить деньги и т.д. (пункт 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В статьях 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

К отдельным видам договора купли-продажи, в том числе договору поставки, применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 «Купля-продажа», если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров (пункт 5 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Так, согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Пунктом 2 статьи 451 ГК РФ предусмотрено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора (пункт 3 статьи 451 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

По смыслу указанных норм права обстоятельства должны измениться после того, как договор был заключен; стороны договора не содействовали и не могли содействовать наступлению этих обстоятельств; стороны в момент заключения договора исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет и не могли даже разумно предвидеть наступление этих обстоятельств; наступление этих обстоятельств не входит в сферу риска заинтересованной стороны, сфера риска определяется обычаями делового оборота и существом договора; наступление этих обстоятельств не привело к невозможности исполнения договорных обязательств, а после того как прежние обстоятельства изменились, заинтересованная сторона не смогла (или не смогла бы) свести на нет их неблагоприятные последствия несмотря на то, что она приняла (или могла принять) определенные меры с той степенью заботливости и осмотрительности, какие от нее требовались, учитывая характер договора и условия оборота.

В случае применения положений статьи 451 ГК РФ суду нужно определить следующие юридически значимые обстоятельства: наличие существенного изменения обстоятельств; время его наступления; возможность разумно предвидеть это изменение.

Данный вывод согласуется с позицией Верховного суда Российской Федерации, изложенной в определении от 30.07.2013 N 18-КГ13-70.

На основании части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Истец, заявляя исковые требования о расторжении договора от 10.11.2014 №43, в части купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда - здания дома быта площадью 313,3 кв. метра, расположенного по адресу: г. Геленджик, 

<

...>, ссылается на Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.12.2017 по делу №А32-7543/2017, оставленное без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, в рамках которого удовлетворены исковые требования заместителя прокурора Краснодарского края о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 10.11.2014 №43, в части продажи земельного участка площадью 1 456 кв. метров, имеющего вид разрешенного использования «для размещения объекта бытового обслуживания», с кадастровым номером 23:40:0507014:77, расположенного по адресу: г. Геленджик, 

<

...>; о применении последствий недействительности данной сделки.

Рассмотрев доводы администрации в указанной части, суд отмечает следующее.

Довод ответчика о пропуске истцом срока исковой давности подлежит отклонению ввиду следующего. 

Согласно ч. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Ответчик полагает, что администрация обратилась в суд 06.09.2018, то есть за пределами трехлетнего срока исковой давности с момента начала исполнения договора купли-продажи.

При этом суд отмечает, что основаниями для обращения администрации с настоящим исковым требованием послужили обстоятельства, установленные в рамках рассмотрения дела № А32-7543/2017. Решение, в силу которого, по мнению истца,  возникли существенные изменения обстоятельств по договору купли-продажи от 10.11.2014 № 43, было вынесено 20.12.2017, а вступило в законную силу 10.03.2018. 

В связи с чем, истцом не пропущен срок исковой давности.  

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с позицией Верховного суда Российской Федерации, изложенной в определении от 30.07.2013 N 18-КГ13-70, признание судом недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 10.11.2014 №43 в части продажи земельного участка не является существенным изменением обстоятельств, поскольку при заключении такого договора Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик должна была знать о недействительности заключаемого договора.  

Согласно п. 100 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» признавая сделку недействительной в части, суд в решении приводит мотивы, исходя из которых им был сделан вывод о том, что сделка была бы совершена сторонами и без включения ее недействительной части (статья 180 ГК РФ). При этом в силу пунктов 1 и 4 статьи 421 ГК РФ признание судом недействительной части сделки не должно привести к тому, что сторонам будет навязан договор, который они не намеревались заключать. В связи с этим при решении вопроса о признании недействительной части сделки или сделки в целом суду следует вынести указанный вопрос на обсуждение сторон (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ).

Поскольку судебными актами в рамках дела №А32-7543/2017 договор купли-продажи от 10.11.2014 №43 признан недействительным (ничтожным) только в части продажи земельного участка, исходя из правовой позиции, изложенной в п. 100 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», договор купли-продажи от 10.11.2014 № 43 в части купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда - здания дома быта площадью 313,3 кв. метра, расположенного по адресу: г. Геленджик, 

<

...>, удовлетворяет требованиям сторон. В противном случае, договор купли-продажи от 10.11.2014 № был бы признан судом недействительной (ничтожной) сделкой в полном объеме. 

На основании изложенного, признание судом спорного договора купли-продажи недействительным в части, само по себе не может является основанием для расторжения договора, в части отчуждения объекта муниципального нежилого фонда - здания дома быта, в силу существенно изменившихся обстоятельств. Такое требование не основано на нормах действующего законодательства, а также не соответствует принципу стабильности гражданского оборота.

Между тем приведенные в иске обстоятельства не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Истец действую разумно, добросовестно и в соответствии с нормами действующего законодательства, нарушение которых и было установлено судами в рамках дела № А32-7543/2017, должен был знать о незаконности отчуждения земельного участка с кадастровым номером 23:40:0507014:77 в собственность ответчика.

При таком положении дел, признание судом договора купли-продажи от 10.11.2014 № 43 недействительным (ничтожным) в части отчуждения земельного участка, не является обстоятельством, существенно повлиявшим на условия такой сделки по смыслу пп. 1 и 2 п. 2 ст. 451 ГК РФ.

Помимо прочего, администрация указывает, что на основании протокола заседания комиссии по приватизации об итогах аукциона от 21.10.2014 №6 ответчик был признан победителем данного аукциона.

По условиям упомянутого выше аукциона стоимость объекта капитального строительства - здания дома быта была определена с учетом перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0507014:77.

При проведении аукциона от 21.10.2014 земельный участок и здание дома быта по ул. Ленина, 25а в с. Дивноморское г. Геленджика отчуждались как единый лот, что значительно повлияло на цену данных объектов.

Довод истца об изменении стоимости передаваемого договору купли-продажи здания в связи с изменением правового положения земельного участка, подлежит отклонению судом, как не влияющий на исход настоящего дела, а кроме того основанный на предположениях и противоречащий материалам дела. 

Прекращение права собственности покупателя на земельный участок, на котором расположено здание дома быта, ранее также переданное в собственность покупателя, не может увеличить стоимость такого здания. 

Напротив, имеющая место ситуация является неблагоприятной, с точки зрения правовой определенности судьбы земельного участка под зданием, а также объема правомочий собственника здания в отношении земельного участка под ним. Такое положение дел не может являться фактором увеличивающим стоимость такого здания. 

На основании изложенного, оценив содержащиеся в материалах дела доказательства и содержащуюся в них информацию, суд проходит к выводу, что приведенные истцом обстоятельства не свидетельствуют о наличии условий, необходимых для расторжения договора в связи с существенно изменившимися обстоятельствами.

Таким образом, приведенные и другие собранные по делу доказательства, в своей совокупности достаточны для вывода о необоснованности  заявленных требований.

Руководствуясь гл. 20 АПК РФ, 

 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья             А.В.Николаев