Дело № А43-45443/2019

25 марта 2021 года

г. Владимир

 

Резолютивная часть постановления объявлена 22 марта 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 марта 2021 года.

 

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Ковбасюка А.Н., судей Наумовой Е.Н., Устиновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 25.12.2020 по делу № А43-45443/2019,

 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Ярус-НН» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и обществу с ограниченной ответственностью «Экспертное учреждение «Союзэкспертиза» 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании недостоверной стоимости, указанной в отчете об оценке, и об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

 

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом,

 

установил.

 

Общество с ограниченной ответственностью «Ярус-НН» (далее – Общество, ООО «Ярус-НН», истец) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (далее - Комитет) и обществу с ограниченной ответственностью «Экспертное учреждение «Союзэкспертиза» (далее – Учреждение, ООО Экспертное учреждение «Союзэкспертиза»):

-о признании выкупной цены 3/5 долей в праве общей долевой собственности на одноэтажное нежилое здание общей площадью 58,4 квадратного метра с кадастровым номером 52:18:0030070:16, расположенное по адресу: 

<

...> литера А, указанной в отчете об оценке от 11.02.2019 № 15443/02-19, выполненным ООО «Экспертное учреждение «Союзэкспертиза» в размере 2 065 748 рублей недостоверной;

-об обязании ответчика заключить с истцом договор купли-продажи 3/5 долей в праве общей долевой собственности на одноэтажное нежилое здание общей площадью 58,4 квадратного метра с кадастровым номером 52:18:0030070:16, расположенное по адресу: 

<

...> литера А по цене 1 740 000 рублей с учетом НДС в рассрочку сроком на 5 лет (60 месяцев) в соответствии с ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Решением от 25.12.2020 Арбитражный суд Нижегородской области исковые требования Общества удовлетворил частично. Урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли – продажи 3/5 долей в праве общей долевой собственности на одноэтажное нежилое здание общей площадью 58,4 квадратных метра, с кадастровым номером 52:18:0030070:16, расположенного по адресу: Нижегородская область, Нижний Новгород, Канавинский район, улица Литвинова, дом 25/32, литер А:

изложил пункты 2.2 и 3.1 договора в следующей редакции:

«2.2. Цена «Доли в праве», отчуждаемой по настоящему договору, в соответствии с заключением судебной экспертизы от 03.07.2020 № 193, выполненной ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки» составляет 1 392 000 (Один миллион триста девяносто две тысячи) рублей (НДС не облагается)».

«3.1. Сумму в размере 398 700 (Триста девяносто восемь тысяч семьсот) рублей  (НДС не облагается) оплатить единовременным платежом в течение 30 календарных дней с даты заключения договора купли-продажи.

Сумму в размере 993 300 (Девятьсот девяносто три тысячи триста) рублей (НДС не облагается) «Покупатель" перечисляет ежемесячно равными долями в течение 11 (одиннадцати) месяцев, начиная с месяца, следующего за месяцем оплаты первого платежа, указанного в абзаце 1 пункта 3.1. договора.

Ежемесячные платежи вносятся, начиная с месяца, следующего за месяцем оплаты первого платежа, указанного в абзаце 1 пункта 3.1. договора, не позднее 15 (пятнадцатого) числа текущего месяца.

Денежные средства только в валюте Российской Федерации в порядке, установленном законодательством, "Покупатель" перечисляет на счет № 40101810400000010002 в Волго-Вятское управление Центрального банка Российской Федерации г. Нижний Новгород, ИНН 

<

***>, БИК 042202001, КПП 526001001, ОКТМО 22701000.

Получатель: УФК по Нижегородской области (Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации г. Н.Новгорода, л/с 

<

***>).

Назначение платежа: «Оплата за 3/5 доли в праве общей долевой собственности на одноэтажное нежилое здание общей площадью 58,4 квадратного метра, кадастровый номер 52:18:0030070:16, расположенное по адресу: Нижегородская область, Нижний Новгород, Канавинский район, улица Литвинова, дом 25/32, литер А», договор купли-продажи от ___»;

пункты 3.2 и 3.3 договора исключил.

В удовлетворении требования о признании недостоверной величины выкупной стоимости, определенной в отчете об оценке от 11.02.2019 № 15443/02-19, подготовленном ООО «Экспертное учреждение «Союзэкспертиза», отказал.

Взыскать с Комитета в пользу Общества 20 000 рублей расходов на проведение судебной экспертизы и 6000 рублей расходов на оплату государственной пошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, Комитет обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции.

Заявитель жалобы указал, что 

постановление

м Администрации города Нижнего Новгорода от 16.09.2019 №2982 истцу предложено было воспользоваться преимущественным правом покупке доли, без предоставления рассрочки о выкупе имущества, чем Общество не воспользовалось. Постановлением Администрации города Нижнего Новгород от 05.05.2017 №1798 предусмотрена рассрочка платежа сроком до 31.12.2017, чем также Общество не воспользовалось. Постановлением Администрации города Нижнего Новгород от 24.05.2019 №16738 было предложено воспользоваться преимущественным правом покупки доли без предоставления рассрочки о выкупе спорного имущества.

Таким образом, суд первой инстанции при вынесении решения вышел за рамки действующего Постановления (нормативно правового акта) администрации города Нижнего Новгорода и предоставил обществу рассрочку платежа сроком на 12 месяцев.

Заявитель также обратил внимание, что в Постановление от 05.05.2017 администрация г.Н.Новгорода предусматривала рассрочку платежа сроком до 31.12.2017, что составляло 7 месячный период. В направленной Комитетом оферте (договора купли - продажи), а также в протоколе разногласий представленный Обществом отсутствуют условия в отношении рассрочки платежа.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассматривается в отсутствие представителей сторон, по имеющимся в деле материалам. 

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, одноэтажное нежилое здание общей площадью 58,4 квадратного метра с кадастровым номером 52:18:0030070:16, расположенное по адресу: 

<

...> литера А, принадлежит на праве общей долевой собственности городу Нижнему Новгороду (3/5 доли в праве) и ООО «Ярус-НН» (2/5 доли в праве).

ООО «Ярус-НН» письмом от 18.05.2016 уведомил арендодателя о намерении реализовать преимущественное право приобретения 3/2 доли в праве на одноэтажное нежилое здание общей площадью 58,4 квадратного метра с кадастровым номером 52:18:0030070:16.

Постановлениями Администрации города Нижнего Новгорода от 16.09.2016 № 2982, от 05.05.2017 истцу предложен воспользоваться преимущественным правом покупки 3/2 доли в праве на спорное одноэтажное нежилое здание по рыночной стоимости в размере 1 158 180 рублей и 2 132 400 рублей соответственно.

Данным правом Общество не воспользовалось. 

Повторное обращение Общества с заявлением о выкупе подано в орган местного самоуправления 26.06.2019. Данный факт стороны не оспорили.

Комитет представил Обществу проект договора купли-продажи упомянутого объекта недвижимости, в пункте 2.2 которого определил цену отчуждаемого имущества, в соответствии с отчетом ООО «Экспертное учреждение «Союзэкспертиза» об оценке от 11.02.2019 № 15443/02-19 в размере 2 065 748 рублей.

Общество не согласилось с установленной в проекте договора купли-продажи выкупной стоимостью объекта и предложило приобрести 3/2 доли в праве на одноэтажное нежилое здание за 1 278 000 рублей, в ответ на которое Комитет ответил отказом (письмо от 01.08.2019).

Отказ Комитета в заключении договора купли-продажи с подписанием протокола разногласий от 26.07.2019 послужил основанием для обращения Общества в арбитражный суд с настоящим иском.

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (пункт 1 статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

На основании пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно статье 432 Кодекса договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. 

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Согласно части 1 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (пункт 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. 

На основании статьи 446 Гражданского кодекса РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Разногласия у сторон возникли в части размера и порядка оплаты выкупной стоимости.

В рамках рассмотрения дела судом была назначена экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости – 3/5 долей в праве общей долевой собственности на одноэтажное нежилое здание общей площадью 58,4 квадратного метра с кадастровым номером 52:18:0030070:16, расположенное по адресу: 

<

...> литера А, по состоянию на 26.06.2019..

Согласно выводам судебной экспертизы (заключение от 03.07.2020 № 193) рыночная стоимость указанного объекта по состоянию на 26.06.2019 составила 1 740 000 рублей (с учетом НДС).

В соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что экспертное заключение не содержит каких-либо противоречий, соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, содержит выводы по поставленным вопросам и соответствует требованиям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Доказательств того, что экспертное заключение содержит недостоверные либо противоречивые выводы, сторонами не представлено. 

Указанные выводы суда первой инстанции судом апелляционной инстанции признаются правильными. Доводов относительно определения рыночной стоимости объекта недвижимости апелляционная жалоба не содержит.

Таким образом, разрешая настоящий спор, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о наличии оснований для разрешения преддоговорного спора и необходимости определения цены спорного недвижимого имущества в размере, установленной в заключении судебной экспертизы ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки» от 03.07.2020 № 193 на дату заявления Общества о выкупе, в размере 1 392 000 рублей (без учета НДС).

Одновременно суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости предоставления рассрочки платежей ежемесячно равными долями в течение 11 (одиннадцати) месяцев.

Суд апелляционной инстанции соглашается с данным выводом суда первой инстанции.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ (ред. от 08.06.2020), настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее также - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Статьей 3 указанного Федерального закона установлено, что  субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

На основании пункта 1 статьи 5 указанного Федерального закона оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение устанавливается соответственно нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации, муниципальным правовым актом, но не должен составлять менее пяти лет.

Указанный Федеральный закон предусматривает упрощенный порядок приобретения в собственность государственного и муниципального имущества субъектами малого предпринимательства, то есть в таким виде осуществляется государственная поддержка субъектов малого предпринимательства.

Поскольку истец относится к субъектам малого предпринимательства, применение судом рассрочки выкупного платежа по договору не противоречит требованиям действующего законодательства, вне зависимости от того, что спорное имущество не находилось в аренде у истца.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о предоставлении рассрочки оплаты выкупной стоимости. Кроме того, как указывает сам же заявитель апелляционной жалобы постановлением Администрации города Нижнего Новгород от 05.05.2017 №1798 внесены изменения в постановление администрации города Нижнего Новгорода от 16.09.2016 №2982, согласно которому в случае согласия заключить с участником общей долевой собственности договор купли - продажи долей, Администрация выразила волеизъявление о предоставлении Обществу рассрочки по оплате выкупной стоимости, до 31.12.2017 года.

Довод о неприменении судом нормативного правового акта - Постановления Администрации города Нижнего Новгород от 24.05.2019 №16738 отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку указанное Постановление нормативным правовым актом не является, в виду отсутствия необходимых элементов, таких как обязательность для неопределенного круга лиц и неоднократное применение. Следовательно, для суда указанное постановление не носит императивного характера, а является лишь одним из доказательств по делу, оцениваемых по правилам, установленных Арбитражным процессуальным кодексом российской Федерации.

С учетом изложенного  решение суда первой инстанции о частичном удовлетворении требований истца является законным и обоснованным.   

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы – установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Доводы и аргументы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были проверены и учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на их обоснованность и законность либо опровергли выводы суда, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителей.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 25.12.2020 по делу  № А43-45443/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода - без удовлетворения.

 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

 

Председательствующий судья 

 

А.Н.Ковбасюк

 

Судьи

Е.Н. Наумова

 

Н.В.Устинова