/

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                   Дело № А45-30585/2017

 

Резолютивная часть постановления объявлена 20 сентября 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме 27 сентября 2018 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                          Мальцева С.Д.,

судей                                                                  Забоева К.И.,

                                                          Куприной Н.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Десненко Ивана Николаевича на постановление от 09.07.2018 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Захарчук Е.И., Киреева О.Ю., Полосин А.Л.) по делу № А45-30585/2017 по иску индивидуального предпринимателя Десненко Ивана Николаевича (ИНН 544311355940, ОГРН 314547608600107) к обществу с ограниченной ответственностью «Корунд» (633216, Новосибирская область, Искитимский район, рабочий поселок Линево, проспект Коммунистический, дом 1, ИНН 5443117166, ОГРН 1025404671346) об обязании заключить договор.

В судебном заседании приняли участие: индивидуальный предприниматель Десненко Иван Николаевич (лично), представитель индивидуального предпринимателя Десненко И.Н. – Фукс Е.В. по доверенности от 11.09.2018.

Суд установил:

индивидуальный предприниматель Десненко Иван Николаевич (далее –предприниматель) обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Корунд» (далее – общество) об обязании в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить с ним договор купли-продажи 64/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и расположенное на нем здание телеателье по адресу: Новосибирская область, Искитимский район, рабочий поселок Линево, проспект Коммунистический, дом 1, на условиях предварительного договора от 23.08.2017 по цене 9 000 000 руб.

Требование предпринимателя основано на положениях статей 429, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и уклонении ответчика от заключения договора на условиях, предусмотренных предварительным договором от 23.08.2017 купли-продажи объекта недвижимости (далее – предварительный договор).

Решением от 21.03.2018 Арбитражного суда Новосибирской области исковые требования удовлетворены.

Постановлением от 09.07.2018 Седьмого арбитражного апелляционного суда решение от 21.03.2018 Арбитражного суда Новосибирской области отменено, по делу принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Предприниматель обратился с кассационной жалобой, в которой просит постановление от 09.07.2018 Седьмого арбитражного апелляционного суда отменить, оставить в силе решение от 21.03.2018 Арбитражного суда Новосибирской области.

В обоснование кассационной жалобы предприниматель полагает, что: вывод суда апелляционной инстанции, о том, что стороны фактически утратили заинтересованность в заключении основного договора купли-продажи недвижимости (далее – основной договор) и отказались от намерений его заключить, не соответствует обстоятельствам дела; поведение общества является недобросовестным и не подлежит защите, поскольку его действия противоречат поведению, которое ожидал от него предприниматель при заключении предварительного договора и передаче аванса; условия предварительного договора не предусматривают направление основного договора, поскольку стороны согласовали иной порядок его заключения, который соблюден предпринимателем; судом апелляционной инстанции не дана оценка акту от 25.09.2017; заявитель полагает обоснованными сделанные судом первой инстанции выводы о недобросовестности действий общества.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит отказать в ее удовлетворении и оставить судебные акты без изменения, находя их законными и обоснованными.

В судебном заседании предприниматель и его представитель поддержали доводы кассационной жалобы, на приобщении акта от 25.09.2017 не настаивали ввиду представления данного доказательства в материалах ранее.

Приложенные к кассационной жалобе и дополнении к ней дополнительные доказательства в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не подлежат приобщению к материалам дела, поэтому возвращаются заявителю. Представленные в суд в электронном виде доказательства на бумажном носителе не возвращаются.

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, суд кассационной инстанции считает постановление суда апелляционной инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, между обществом (продавец) в лице директора Дрыгиной Натальи Борисовны (далее – Дрыгина Н.Б.) и предпринимателем (покупатель) заключен предварительный договор от 23.08.2017.

Из условий предварительного договора следует, что продавец и покупатель обязались подписать основной договор купли-продажи 64/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и расположенное на нем здание телеателье, находящиеся по адресу: Новосибирская область, Искитимский район, рабочий поселок Линево, проспект Коммунистический, дом 1, в срок до 25.09.2017 при соблюдении сторонами условий настоящего договора. 

Здание телеателье (назначение: нежилое, площадью 344,9 кв. м, литер: А, этажность: 1) расположено на земельном участке, категория земель: земли населенных пунктов – для размещения и обслуживания производственного здания, площадь 1300 кв. м. 

Стоимость объекта недвижимости составляет 9 000 000 руб., которая является окончательной и не подлежит изменению в одностороннем порядке.

Разделом 3 предварительного договора определено, что покупатель обязуется произвести расчет с продавцом в следующем порядке: покупатель в момент подписания договора в подтверждение своих намерений купить объект недвижимости передает продавцу аванс в размере 500 000 руб. в счет платежа, который будет причитаться с покупателя за вышеуказанный объект недвижимости в день подписания основного договора купли-продажи.

Аванс в сумме 500 000 руб. передан предпринимателем обществу, что подтверждается распиской от 23.08.2017, выданной директором общества Дрыгиной Н.Б.

По условиям предварительного договора стороны договорились встретиться 25.09.2017 для подписания основного договора купли-продажи в помещении по адресу: город Новосибирск, улица Фрунзе, дом 5, офис 412, с 10 часов 00 минут до 14 часов 00 минут. 

Считая, что общество необоснованно уклонилось от заключения основного договора, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, руководствуясь пунктом 1 статьи 310, статьей 429, пунктом 1 статьи 432 ГК РФ, пришел к выводу о необоснованном уклонении общества от заключения основного договора на условиях, согласованных сторонами в предварительном договоре, что послужило основанием к принятию судом решения об обязании общества заключить с предпринимателем договор купли-продажи объекта недвижимости на условиях, согласованных сторонами в предварительном договоре.

Седьмой арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьей 429, пунктом 2 статьи 432, статьей 431, пунктом 1 статьи 435, статьей 445 ГК РФ, не согласился с выводами суда первой инстанции, поскольку счел недоказанным совершение сторонами в согласованный в предварительном договоре срок действий, направленных на заключение основного договора; дал оценку правовой природе предварительного договора, истолковав его как организационный; пришел к выводу об утрате сторонами заинтересованности в заключении основного договора. Суд апелляционной инстанции счел невозможным применение к заключенному между сторонами договору от 23.08.2017 положений о купле-продаже будущей вещи, отклонил доводы общества о несоблюдении требований к форме предварительного договора.

Проверив законность и обоснованность принятых по делу судебных актов в порядке статей 284, 286 АПК РФ, изучив доводы жалобы и представленного отзыва, кассационная инстанция приходит к выводу о том, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене.

Согласно положениям статьи 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Из пункта 6 ГК РФ следует, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Принцип свободы договора, закрепленный статьей 421 ГК РФ, предусматривает, в том числе, право сторон по своему усмотрению определять условия заключаемого договора. Статья 422 ГК РФ устанавливает обязательное требование о соответствии условий заключаемого договора императивным нормам законодательства, действующим в момент его заключения.

Как следует из пункта 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», при отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора.

Из приведенных законоположений следует, что правило об обязательном направлении предложения о заключении договора, предусмотренное пунктом 4 статьи 429 ГК РФ, соглашением сторон может быть изменено на иной способ выражения воли о готовности заключить договор, поскольку общий порядок прекращения предварительного договора, предусмотренный данным пунктом, не является императивным. При этом общий смысл соответствующих норм предполагает констатацию прекращения действия предварительного договора ввиду отсутствия воли любой его сторон, направленной на заключение основного договора, выраженной в установленный соглашением сторон срок.

Положения статьи 431 ГК РФ предусматривают, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

На основании представленных в материалы дела доказательств судом первой инстанции установлено, что общество необоснованно уклонилось от заключения основного договора купли-продажи. Отклоняя указанный довод, апелляционный суд не дал оценку представленному предпринимателем акту от 25.09.2017 о неявке общества для заключения основного договора, с учетом пункта 5.12 предварительного договора, необоснованно применил к отношениям сторон положения пункта 6 статьи 429 ГК РФ. 

Между тем, судом первой инстанции акт от 25.09.2017 отнесен к совокупности доказательств, свидетельствующих об уклонении общества от заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимости на условиях, согласованных сторонами в предварительном договоре.

Неправильное применение судом апелляционной инстанции положений статьи 429 ГК РФ привело к принятию необоснованного судебного акта и в силу части 3 статьи 288 АПК РФ является основанием для отмены постановления от 09.07.2018.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Западно-Сибирского округа пришёл к выводу о том, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал доказательства по делу, дал им правильную оценку и не допустил нарушения или неправильного применения норм материального и процессуального права.

Суд кассационной инстанции также полагает необходимыми отметить следующее.

В силу положений пункта 2 статьи 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Пункт 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусматривает, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона).

С учетом указанных положений законодательства предварительный договор купли продажи 64/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и расположенное на нем здание телеателье, расположенные по адресу: Новосибирская область, Искитимский район, рабочий поселок Линево, проспект Коммунистический, дом 1, в срок до 25.09.2017 подлежал нотариальному удостоверению.

Таким образом, следует считать ошибочным суждение, свидетельствующее о том, что предварительный договор не подлежал нотариальному удостоверению. 

Между тем данный вывод не влияет на законность судебного акта, принятого судом первой инстанции ввиду следующего.

В силу пункта 5 статьи 166 ГК РФ, заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Судом первой инстанции установлено, что обществом совершались действия по исполнению сделки – в частности принят аванс, предусмотренный пунктом 3.1 предварительного договора. При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции полагает сделанное обществом при подаче апелляционной жалобы заявление о недействительности предварительного договора не имеющим правового значения.

С учетом вышеизложенного, суд полагает постановление от 09.07.2018 Седьмого арбитражного апелляционного суда подлежащим отмене, с оставлением в силе решения от 21.03.2018 Арбитражного суда Новосибирской области.

Согласно требованиям статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины, понесенные предпринимателем при подаче кассационной жалобы, взыскиваются в его пользу с общества.

руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 09.07.2018 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-30585/2017 отменить, оставить в силе решение от 21.03.2018 Арбитражного суда Новосибирской области.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Корунд» в пользу индивидуального предпринимателя Десненко Ивана Николаевича 3 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                        С.Д. Мальцев

 

Судьи                                                                            К.И. Забоев

 

                                                                                      Н.А. Куприна