﻿ 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-66429/2020

Дело № А12-22432/2019

г. Казань

23 декабря 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 декабря 2020 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Егоровой М.В.,

судей Конопатова В.В., Баширова Э.Г.,

при участии представителей:

акционерного коммерческого банка «ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ТОРГОВЫЙ БАНК» (публичное акционерное общество) – Тихоновой О.А. (доверенность от 27.01.2020),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу акционерного коммерческого банка «ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ТОРГОВЫЙ БАНК» (публичное акционерное общество) 

на определение Арбитражного суда Волгоградской области от 17.08.2020 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2020

по делу № А12-22432/2019

по заявлению акционерного коммерческого банка «ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ТОРГОВЫЙ БАНК» (публичное акционерное общество) о признании статуса залогового кредитора, в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью «СтройСнаб» (400131, г. Волгоград, ул. Чуйкова, д.9, ИНН 3442069357, ОГРН 1033400192209),

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Волгоградской области от 05.12.2019 общество с ограниченной ответственностью «СтройСнаб» (далее – должник) признано несостоятельным (банкротом), открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утверждена Гулько Наталья Александровна. 

10.03.2020 АКБ «Инвестторгбанк» (ПАО) (далее – Банк, заявитель) обратился с заявлением о признании требования Банка, возникших из кредитного соглашения №02/14-КЛ от 16.05.2014 и включенных в реестр требований кредиторов должника, обеспеченными залогом имущества (ипотекой в силу закона) на незавершенный строительством многоэтажный жилой дом площадью 21 360 кв.м., расположенный по улице Огарева 21б, как целый объект (объект незавершенного строительства) или его отдельные части, включающие места общего пользования, квартиры (объекты долевого строительства), в том числе, но не исключительно на 240 квартир. 

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 17.08.2020 в удовлетворении заявления АКБ «Инвестторгбанк» (ПАО) отказано. 

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2020 Определение Арбитражного суда Волгоградской области от 17.08.2020 оставлено без изменения, кассационная жалоба без удовлетворения.

Не согласившись с принятыми судебными актами АКБ «Инвестторгбанк» (ПАО) обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить определение Арбитражного суда Волгоградской от 17.08.2020 и Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2020, и принять новый судебный акт об удовлетворении заявления. 

В обосновании кассационной жалобы АКБ «Инвестторгбанк» (ПАО) ссылается на то, что залог Банка, возникший в силу закона из ипотеки на земельный участок, распространяется на незавершенный строительством многоквартирный жилой дом в целом и его отдельные части (вышеуказанные 240 квартир). 

В представленных отзывах Хоружая Натальи Вячеславовны, Хоружая Дениса Николаевича, Инспекции государственного строительного надзора Волгоградской области возражали против доводов, изложенных в кассационной жалобе, просили обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель АКБ «Инвестторгбанк» (ПАО) поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства путем направления определения, выполненного в форме электронного документа, в соответствии со статьей 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». 

В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ при неявке в судебное заседание иных лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание. 

В соответствии с частью 1 статьи 286 АПК РФ законность судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 16.05.2014 между ООО «СтройСнаб» (заемщик) и АКБ «Инвестторгбанк» (ПАО) (Банк, кредитор), в обеспечение выполнения обязательств по кредитному соглашению №02/14-КЛ от 16.05.2014, заключен договор об ипотеке 02/14-1, согласно которому должник предоставил в залог земельный участок: категория земель – земли населенных пунктов, для размещения многоквартирного жилого дома, площадь: 4833 кв.м. по адресу: город Волгоград, улица Им. Огарева, 21б, кадастровый номер: 34:34:050037:614. 

Предмет залога принадлежит ООО «СтройСнаб» на праве собственности, зарегистрированном на основании договора купли продажи от 23.12.2013, о чем в Едином государственном реестре права на недвижимое имущество и сделок с ним 04.04.2014 сделана запись регистрации №34-34-01/049/2014-626, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 34-АБ № 647631 от 18.08.2014. Договор об ипотеке земельного участка № 02/14-1 от 16.05.2014 зарегистрирован в установленном законом порядке 19.05.2014. 

На указанном земельном участке, ООО «СтройСнаб» осуществлено строительство многоквартирного жилого дома: площадью 21360 кв.м, который не сдан в эксплуатацию, право собственности на незавершенный строительством объект в установленном законом порядке не зарегистрировано.

 Банк, ссылаясь на пункт 1 статьи 64 Федерального закона от 16.07.2008 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке), частей 6, 8 статьи 13, части 2 статьи 15 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее закон о долевом участии в строительстве), указывал, что залог Банка, возникший в силу закона из ипотеки на земельный участок, распространяется на незавершенный строительством многоквартирный жилой дом и его отдельные части, включающие места общего пользования, и квартиры (объекты долевого строительства), в связи с чем просил установить статус залогового кредитора на незавершенный строительством жилой дом, как целый объект или его отдельные части. 

Суд первой инстанции, отказал в удовлетворении заявленных требований.

При этом суд первой инстанции исходил из того, что факт наличия ипотеки в силу закона в пользу Банка на квартиры, нежилые помещения, встроенно-пристроенные помещения, материалами дела не подтвержден. Не представлено и доказательств – трансформации договоров залога земельного участка в договоры залога недвижимого имущества.

Суд апелляционной инстанции, согласился с позицией суда первой инстанции.

Судебная коллегия считает обоснованным выводы судов первой и апелляционной инстанции.

Согласно статье 13 Федерального закона № 214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ № 214) предусмотрены три типовых случая существования залогового обеспечения в пользу лиц, чьи средства были привлечены на строительство (создание) многоквартирного дома посредством заключения договоров участия в долевом строительстве (далее – дольщики), согласно части 1 этой статьи на начальном этапе с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве находящимися в залоге у дольщиков, считаются земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или право аренды земельного участка, а также строящийся на данном участке многоквартирный дом; в силу части 2 названной статьи при прекращении строительства по каким-либо причинам и последовавшей за этим государственной регистрацией права собственности застройщика на не завершенный строительством объект такой объект, являющийся неделимой вещью, также считается находящимся в залоге у дольщиков; со дня получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и до момента передачи дольщику объекта строительства все помещения в построенном здании считаются находящимся в залоге у участников строительства, однако такой залог не распространяется на помещения в здании, не являющиеся объектами долевого строительства, а также на помещения, уже переданные иным участникам строительства (части 3 и 8 статьи 13 ФЗ № 214).

Таким образом, по смыслу ФЗ № 214 залоговые права дольщиков, их сущность и содержание, а также сам предмет залога трансформируются по мере продвижения строительства. 

Кроме того, из содержания приведенных норм следует и то, что во всех трех перечисленных ситуациях дольщики являются созалогодержателями в отношении имущества, перечень которого зависит от степени готовности дома.

В деле о банкротстве застройщика, исходя из особенностей правового регулирования отношений по участию в долевом строительстве и положений параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве, основанные на зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве требования дольщика, включенные в реестр, считаются обеспеченными залогом независимо от того, было им заявлено о необходимости установления залогового статуса при предъявлении денежного требования или нет, если только такой кредитор явно не выразил волю на отказ от залогового обеспечения или суд прямо не указал на отсутствие права залога в судебном акте.

В рассматриваемом случае на заложенном в пользу Банка земельном участке по адресу: город Волгоград, улица им. Огарева, д.21б, ООО «СТРОЙСНАБ» было осуществлено строительство многоквартирного жилого дома: площадью 21 360,0 кв.м., который до настоящего момента не сдан в эксплуатацию, право собственности на незавершенный строительством объект – многоквартирный жилой дом, в установленном законом порядке не зарегистрировано.

В период действия первоначального заключенного кредитного соглашения, с мая 2014 года по апрель 2015 года, застройщик заключил 47 договоров долевого участия, на общую стоимость 134 771 045 рублей (информация о заключенных договорах долевого участия взята из выписки Росреестра от 14.06.2018 №34-2/48/003/2018-1864). В последующим застройщик заключил еще 115 договоров долевого участия на общую сумму 309 576 897 рублей. Итого за два года застройщик заключил 162 договора долевого участия на общую сумму 444 347 942 рублей.

Согласно материалам регистрационных дел, в отношении 240 квартир, представленных Управлением Росреестра по Волгоградской области, свободных квартир от прав третьих лиц судом не установлено. При этом, представлены письменные согласия Банка на совершение сделок в рамках пункта 2 части 6 статьи 13 ФЗ № 214 в строительстве (в редакции действующий в рассматриваемый период).

Как правомерно указали суды, закон об участии в долевом строительстве не содержит требований к форме, содержанию и процедуре получения согласия на совершение сделок в рамках пункта 2 части 6 статьи 13 ФЗ № 214 (в редакции действующий в рассматриваемый период). 

Договоры участия в долевом строительстве жилья не оспорены, недействительными по мотиву его заключения в отсутствие согласия АКБ «Инвестторгбанк» (ПАО) не признаны. 

С учетом изложенного, жилые помещения в количестве 240 квартир в спорном незавершенном строительством многоэтажном жилом доме не могут рассматриваться как имущество, обеспечивающее требования АКБ «Инвестторгбанк» (ПАО). 

Доводы Банка о нарушении принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов (ст. 3 ЗК РФ) и отсутствия согласий, правомерно отклонены судами. 

Залог возникает в силу договора либо в силу закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для o6еспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Согласно части 1 статьи 64 Федерального закона «Об ипотеке (залоге, недвижимости) (далее – Закон об ипотеке) при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя. 

Норма статьи 64 Закона об ипотеке, на которую ссылается банк, не предусматривает автоматического залога имущественных прав на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Согласно статье 336 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), предметом залога могут быть имущественные права (требования). 

Из материалов дела следует, что договор залога имущественных прав между ООО «Стройснаб» и АКБ «Инвестторгбанк» (ПАО) не заключался. Содержание кредитного соглашения № 02/14-КЛ от 16.05.2014 и договора ипотеки № 02/14-1 от 16.05.2014 также не предусматривают факта передачи имущественных и иных прав в залог АКБ «Инвестторгбанк» (ПАО).

Заявитель также просит установить залог на целый объект –незавершенный строительством объект, в состав которого в том числе могут входить объекты долевого участия, принадлежащие третьим лицам дольщикам.

В силу статьи 36 Жилищного Кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которым в том числе относятся крыша и ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома.

В силу положений пунктов 5, 6 статьи 16 ФЗ № 214 у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности и на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства.

Согласно разъяснениям, данным в пунктах 2, 3 Постановления Пленума ВAC РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В данном случае судами установлено, что многоквартирном жилом доме по улице Огарева, 21б, свободных от прав третьих лиц, из 240 квартир, заявленных к установлению залоговых прав, не имеется.

Корме того, согласно пункту 1 статьи 5 Закона об ипотеке ипотека может быть установлена только в отношении недвижимого имущества (статья 130 ГК РФ), права на которое зарегистрированы в установленном законом порядке; ипотека будущих объектов недвижимости в отличие от залога будущего движимого имущества невозможна.

Вышеуказанный довод банка также не соответствует положениями части 2 статьи 11 и статьи 65 Закона об ипотеке, части 2 статьи 8.1 ГК РФ и разъяснением, данным в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 № 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке".

Таким образом, если застройщик зарегистрирует права собственности на объект незавершенного строительства в порядке части 5 статьи 13 ФЗ № 214, то такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства в силу части 2 статьи 13 Закона о долевом строительстве, а не у банка.

Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан – участников строительства как непрофессиональных инвесторов.

Принимая во внимание вышеизложенное, суды предыдущих инстанции правомерно разрешили вопрос о признании требования Банка, возникших из кредитного соглашения №02/14-КЛ от 16.05.2014 и включенных в реестр требований кредиторов должника, обеспеченными залогом имущества (ипотекой в силу закона) на незавершенный строительством многоэтажный жилой дом. 

Доводы кассационной жалобы не опровергают правильности выводов судов первой и апелляционной инстанций, а направлены на переоценку установленных по делу обстоятельств.

Поскольку при рассмотрении дела нормы материального права применены судами правильно и нормы процессуального права не нарушены, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Волгоградской области от 17.08.2020 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2020 по делу № А12-22432/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                            М.В. Егорова

 

Судьи                                                                                    В.В. Конопатов

 

                                                                                    Э.Г. Баширов