﻿/

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А56-160925/2018

16 июня 2021 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена  08 июня 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме 16 июня 2021 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  Ракчеевой М.А.,

судей Изотовой С.В., Кротова С.М., 

при ведении протокола судебного заседания  помощником Нетрусовой Е.А.,

при участии:

от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Гавриловой С.А. (доверенность от 11.01.2021), 

рассмотрев 08.06.2021 в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-10945/2021) общества с ограниченной ответственностью «Космос-Мебель» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.02.2021 по делу № А56-160925/2018,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Космос-Мебель», адрес: 192019, Санкт-Петербург, Фаянсовая ул., д. 24, лит. Б, оф. 441, ОГРН 1157847014181, ИНН 7811159080  (далее - Общество), о взыскании 16 369 969 руб. 53 коп. задолженности по договору аренды земельного участка площадью 27 950 кв. м с кадастровым номером 78:12:0006351:268, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Дальневосточный пр., уч. 1 (юго-восточнее садоводства «Красный Октябрь»), за период с 01.07.2018 по 31.12.2018, 874 075 руб. 05 коп. пеней, начисленных за период с 11.07.2018 по 18.10.2018, а также пеней, начисленных  из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки за период с 19.10.2018 по день фактического исполнения обязательств по уплате арендной платы.

Решением от 17.02.2021 исковые  требования удовлетворены.

Не согласившись с данным судебным актом, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить, в иске отказать.

Как указывает податель жалобы, суд первой инстанции не принял во внимание, что арендная плата является регулируемой, поскольку не была определена по итогам торгов; в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 03.02.2016 № 69 «О предоставлении земельного участка для строительства прочих промышленных объектов (за исключением промышленных объектов с кодами видов использования с 121010 по 12180) (производственно-административный комплекс) по адресу: Невский район, Дальневосточный пр., участок 1 (юго-восточнее садоводства «Красный Октябрь»)» (далее - Постановление № 69), срок действия которого истек 03.08.2017, установлена фиксированная арендная плата по договору в размере 38 500 000 руб. за весь срок аренды, при этом ответчиком обязанность по уплате арендной платы исполнена в полном объеме; с 04.08.2017 арендная плата должна определяться в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 05.12.2007 № 608-119 «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» и постановлением от Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга». 

Также податель жалобы полагает, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для применения абзаца пятого пункта 3 статьи 12 Закона Санкт-Петербурга от 17.06.2004 № 282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства, реконструкции и приспособления для современного использования», поскольку инвестор не допускал ненадлежащего исполнения обязательств по договору; нарушение Обществом срока реализации инвестиционного договора было связано с ненадлежащим исполнением Комитетом своих обязательств по освобождению земельного участка от третьих лиц. 

В отзыве на жалобу Комитет просит в ее удовлетворении отказать, полагая, что обжалуемый судебный акт является законным и обоснованным. 

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы отзыва, просил отказать в удовлетворении ходатайства об отложении судебного заседания. Ходатайство об отложении судебного заседания отклонено, поскольку обстоятельства, указанные в статье 158 АПК РФ, отсутствуют. 

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) на основании Постановления № 69  26.04.2016 заключен договор № 13/ЗКС-10061 аренды земельного участка площадью 27 950 кв. м с кадастровым номером 78:12:0006351:268, относящегося к землям населенных пунктов, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Дальневосточный пр., уч. 1 (юго-восточнее садоводства «Красный Октябрь»), предоставленного  Обществу для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству прочих промышленных объектов (за исключением строительства промышленных объектов с кодами видов использования с 121010 по 12180) (производственно-административный комплекс) общей площадью не более  15 093 кв. м.

Договор заключен сторонами на срок до 04.08.2017 (пункт 9.1 договора).

Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что общая сумма подлежащей перечислению арендной платы  составляет в соответствии с Постановлением № 69  38 500 000 руб. в период действия договора, установленного пунктом 9.1 договора.

Пунктом 4.3 предусмотрено, что перечисление арендной платы, указанной в пункте 4.1 договора, осуществляется арендатором в порядке, предусмотренном пунктом 4.3.1 договора, а именно 50% от общей суммы в месячный срок после заключения договора, и оставшиеся 50%  от общей суммы поквартально, равными долями, уплачиваемыми не позднее 10-го числа первого месяца оплачиваемого календарного квартала (в первом квартале календарного года не позднее 31 января) в течение срока строительства, указанного в Постановлении № 69.

В силу положений раздела 5 договора началом реализации инвестиционного проекта является 26.04.2016 (пункт 5.1), при этом реализация инвестиционного проекта осуществляется в следующем порядке: первый этап – инженерные изыскания и архитектурно-строительное проектирование (пункт 5.2.1), второй этап – строительство результата инвестирования (производство строительных и иных работ, необходимых для ввода результата инвестирования в эксплуатацию, в том числе строительство (реконструкция) в соответствии с техническими условиями объектов инженерной инфраструктуры), окончание этапа – получение разрешения на ввод результата инвестирования в эксплуатацию в срок не более 18 месяцев с даты вступления в силу Постановления № 6, то есть до 04.08.2017 (пункт 5.2.2).

Пунктом 8.3 договора предусмотрена ответственность арендатора за нарушение сроков внесения арендной платы в виде пеней в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии 08.09.2016 за номером 78-78/040-78/116/007/2016-356/1.

Земельный участок передан Обществу по акту приема-передачи 26.04.2016. При этом в акте содержится отметка о том, что арендатор подтверждает, что участок и объекты, расположенные на нем, переданы в состоянии, не препятствующем осуществлению инвестиционного проекта в соответствии с договором.

Письмом от 06.12.2017 № 115323-32 Комитет уведомил Общество об окончании срока действия договора 04.08.2017, в связи с чем на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) указал на необходимость с 06.08.2017 уплачивать арендную плату согласно прилагаемому графику.

В связи с ненадлежащим исполнением Обществом обязательств по оплате арендной платы, Комитет направил в адрес Общества претензию от 18.10.2018 № 4887-пр./18 с требованием оплатить 16 369 969 руб. 53 коп. задолженности за период с 01.07.2018 по 31.12.2018 и неустойку.

Поскольку Общество оставило претензию без удовлетворения, Комитет обратился в суд с настоящим иском.

Возражая против заявленных требований, Общество привело доводы, аналогичные изложенным в апелляционной жалобе, указало, что на момент заключения договора часть предоставленного Обществу земельного участка использовалась третьими лицами, в том числе ООО «Строительная фирма «Онега-Плюс» (на основании действующего договора аренды земельного участка от 12.06.2005 № 13/ЗК-03995), компанией «Мираторг», ООО «Гигант», ООО «Сервис-Авто», что создавало ответчику препятствия в своевременной реализации инвестиционного проекта.

Суд первой инстанции, изучив материалы дела, принимая во внимание отсутствие в материалах дела доказательств, свидетельствующих о невозможности осуществления ответчиком инвестиционного проекта, пришел к выводу об обоснованности заявленных требований Комитета.

Апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта ввиду следующего.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (пункт 4 статьи 614 ГК РФ).

Как следует из пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Из материалов настоящего дела усматривается, что арендатор после окончания срока действия договора аренды на инвестиционных условиях продолжил пользоваться арендуемым земельным участком, при этом инвестиционный проект в установленный договором срок осуществлен не был.

Вопреки доводам, приведенным в апелляционной жалобе, Общество не представило в материалы дела каких-либо доказательств, свидетельствующих о невозможности ввиду неправомерных действий истца или третьих лиц использовать земельный участок для осуществления инвестиционного проекта.

Напротив, из материалов дела усматривается, что объект был принят ответчиком по акту  без замечаний, земельный участок соответствует условиям договора аренды, а его состояние не препятствует осуществлению  Обществом предусмотренной договором деятельности.

Из представленного ответчиком акта обследования спорного земельного участка Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости Санкт-Петербурга от 25.08.2016  следует, что на момент осмотра часть участка площадью 17 950 кв. м занимает Общество.

В силу пункта 3.1 договора участок предоставлен Обществу для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству производственно-административного комплекса.

По заявлению Общества в рамках дела № А56-76078/2013 суд первой инстанции решением от 25.04.2014, оставленным без изменения постановлениями апелляционной и кассационной инстанций от 04.12.2014 и от 09.04.2015, признал незаконным отказ Правительства в предоставлении Обществу земельного участка с кадастровым номером 78:12:0006351:268 для строительства производственно-административного комплекса и обязал принять решение о предоставлении этого участка в аренду для строительства. При этом, как следует из судебных актов, Общество проводило проектно-изыскательские работы для определения возможности проектирования и строительства  на данной территории, по результатам которых распоряжением Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга  от 27.10.2010 № 3323 утвержден акт выбора земельного участка; в последующем 12.09.2011 земельный участок поставлен на кадастровый учет; Общество в рамках этого дела оспаривало доводы Правительства о невозможности предоставления участка ввиду нахождения на нем строений, указывая при этом, что все расположенные на участке строения являются временными и учитываются на балансе Общества.  

Таким образом, суд  апелляционной инстанции полагает, что ответчик не представил надлежащих доказательств, свидетельствующих о невозможности использования им земельного участка в соответствии с целями предоставления последнего.

Принимая во внимание, что в спорный период Общество фактически занимало арендуемый земельный участок, в отсутствие доказательств невозможности его использования, а равно оплаты арендной платы за период с 01.07.2018 по 31.12.2018, суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции обоснованно признал требования Комитета подлежащими удовлетворению.

Что касается позиции Общества о нарушении судом первой инстанции норм материального права в части применения положений Закона Санкт-Петербурга от 17.06.2004 № 282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства, реконструкции и приспособления для современного использования», апелляционный суд отклоняет названный довод ввиду следующего.

В рамках дела № А56-78813/2018 по иску Комитета к Обществу о взыскании по договору аренды от 26.04.2016 № 13/ЗКС-10061 задолженности и пеней за отличные от рассматриваемых в рамках настоящего дела периоды вступившими в законную силу судебными актами названным доводам Общества уже была дана оценка.

Так, судами указано на обоснованность примененной методики расчета арендной платы, а также недопустимость применения ведомости инвентаризации по функциональному использованию земельного участка при расчете размера арендной платы без предоставления инвестором разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. 

Суд апелляционной инстанции не может не согласиться с этими выводами, в том числе с учетом того, что земельный участок под виды деятельности, указанные в ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории от 27.08.2018 рег.№ 50181Г-18/1, не предоставлялся. В случае расчета арендной платы с применением Кн 18.0 размер арендной платы будет превышать заявленный в рамках настоящего иска, что подтверждается, в том числе, справочным расчетом, являющимся приложением к названной ведомости.  

Поданное в суд апелляционной инстанции ходатайство о снижении неустойки в соответствии с положениями пунктов 1, 2 статьи 333 ГК РФ подлежит отклонению, поскольку такое заявление ответчик в суде первой инстанции не делал, доказательств несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства не предоставлял.     

Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции, которые соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, нормы материального и процессуального права применены правильно, поэтому оснований для отмены решения не имеется.

Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции, которые соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, нормы материального и процессуального права применены правильно, поэтому оснований для отмены решения не имеется.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.02.2021 по делу № А56-160925/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

С.В. Изотова

С.М. Кротов