АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А63-20763/2022

г. Ставрополь

26 июля 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 19 июля 2023 года.

Решение  изготовлено в полном объеме 26 июля 2023 года.

            Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Русановой В.Г., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению  

индивидуального предпринимателя ФИО2, с. Пелагиада,                ОГРНИП 34264531400061, к администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края, г. Михайловск, ОГРН 

<

***>, комитету по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа, г. Михайловск, ОГРН 

<

***>, о признании незаконным отказа от 08.09.2022 № 7665/02-02, об обязании устранить допущенные нарушения, встречному исковому заявлению комитета по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа, г. Михайловск, ОГРН 

<

***>, к индивидуальному предпринимателю ФИО2, с. Пелагиада,    ОГРНИП 34264531400061, об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:11:020225:1129, площадью 18 кв.м, степенью готовности 10 %, расположенный по адресу: 

<

...> путем продажи с публичных торгов, определив начальную цену объекта незавершенного строительства в размере рыночной стоимости 15 800 руб., 

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2, с. Пелагиада (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к  администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края, г. Михайловск (далее – администрация),  комитету по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа, г. Михайловск (далее – комитет), о признании незаконным отказа от 08.09.2022 № 7665/02-02, об обязании устранить допущенные нарушения.

            Администрация обратилась к предпринимателю с исковым заявлением об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:11:020225:1129, площадью 18 кв.м, степенью готовности 10 %, расположенный по адресу: 

<

...> путем продажи с публичных торгов, определив начальную цену объекта незавершенного строительства в размере рыночной стоимости 15 800 руб. 

            В обоснование требований предприниматель ссылался на то, что комитет, не заявляя требование об изъятии этого объектов незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, нарушил права собственника такого объекта, не предоставив ему в аренду земельный участок на новый срок.

Администрация и комитет в отзывах требования общества не признавали, ссылаясь на  то, что предприниматель уже воспользовался своим правом на однократное заключение договора аренды для завершения строительства, предоставление спорного участка для целей завершения строительства не соответствует требованиям законодательства.  

Исковое заявление администрации мотивировано заключением договора аренды от 25.07.2018 № 218 после 01.03.2015, использование предпринимателем права на однократное предоставление земельного участка для завершения строительства объекта; со ссылкой на пункт 1 статьи 235, подпункт 3.1 пункта 2 статьи 235, пункты 1, 2 статьи 239.1   Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) и отсутствие ограничений по времени заявления уполномоченным органом требования в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов, администрация просила иск удовлетворить.

Предприниматель в возражениях на иск указывал на отсутствие основания для изъятие объекта незавершенного строительства, ссылаясь на наличие объективных причин невозможности в установленный в договоре аренды срок завершить строительство, добросовестное поведение его как арендатора земельного участка, отсутствие нарушенных прав третьих лиц при заключении договора аренды и строительстве спорного объекта.

Представители администрации и комитета в судебном заседании в удовлетворении заявленных требований просили отказать по доводам, изложенным в отзывах.

Стороны, надлежащим образом  извещенные о времени и месте слушания дела, в судебное заседание представителей не направляли, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляли.

Суд в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ считает возможным рассмотреть данный спор в отсутствие сторон по имеющимся в деле доказательствам.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ,  арбитражный суд считает заявленные требования предпринимателя подлежащими удовлетворению,  иск администрации не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, предприниматель на основании договора аренды земель населенных пунктов от 25.07.2018 № 218 является арендатором земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:11:020225:312 по адресу: 

<

...>, общей площадью 599 кв.м для строительства магазина.

На земельном участке находится незавершенный строительством объект, принадлежащий предпринимателю на праве собственности, проектируемое назначение магазин, площадью 18 кв.м, общей площадью застройки 30,3 кв.м, кадастровый номер объекта незавершенного строительства 26:11:020225:1129, запись регистрации № 26:11:020225:1129-26/021/2017-1 от 07.07.2017.

Договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке, дата регистрации 03.09.2018. Срок договора аренды земельного участка с 25.07.2018 по 24.07.2021.

 В связи с не завершением строительства в срок, установленный в договоре аренды, предприниматель 01.09.2022 обратился в администрацию с заявлением о заключении (продлении) договора аренды земельного участка для завершения строительства.

В ответ на данное заявление предпринимателю отказано в предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:11:020225:312 по адресу: 

<

...> общей площадью 599 кв.м для строительства магазина, выразившийся в письменном уведомлении комитета от 08.09.2022 № 7665/02-02 с обоснованием причины отказа - использование в 2018 году однократного льготного права на продление срока аренды земельного участка в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс).

Считая отказ комитета противоречащим нормам земельного законодательства и нарушающим права (интересы) предпринимателя в экономической сфере, он обратился в арбитражный суд.

В свою очередь, ссылаясь на основания, предусмотренные пунктом 1 статьи 235, подпунктом 3.1 пункта 2 статьи 235, пунктами 1, 2 статьи 239.1   Гражданского кодекса, администрация обратилась со встречным иском об изъятии спорного объекта незавершенного строительства.

Перечень способов защиты гражданских прав установлен в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и не является исчерпывающим. Так, согласно абзацу 13 указанной нормы права защита гражданских прав может быть осуществлена и иными способами, предусмотренными законом.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) граждане, организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, если полагают, что оспариваемые решения и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса, а также переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) и статьей 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ).

По общему правилу, установленному нормами главы V.1 Земельного кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6). 

К исключениям из этого правила законодатель отнес случай заключения без проведения торгов договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, однократно для завершения его строительства с его собственником (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6). 

Такое предоставление осуществляется однократно собственнику объекта незавершенного строительства при следующих условиях. Уполномоченный орган в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды не заявил в суд требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов. Судом отказано в удовлетворении такого требования. Этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6).

Названные положения внесены в Земельный кодекс пунктом 21 статьи 1 Закона № 171-ФЗ  и вступили в силу с 01.03.2015 в соответствии с пунктом 1 статьи 35 данного Закона.

Подпунктом «н» пункта 1 статьи 11 Закона № 171-ФЗ была изменена редакция пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, которой собственнику объекта незавершенного строительства, зарегистрировавшему соответствующее право собственности до 01.03.2015, предоставлено право приобрести находящийся в публичной собственности земельный участок под этим объектом в аренду на три года однократно для завершения строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. 

Применение положений этого пункта возможно только в случае, если в соответствии с ним ранее такой участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства.

Из материалов дела следует, что земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:11:020225:312 по адресу: 

<

...>, общей площадью 599 кв.м для строительства магазина однократно ранее предоставлялся предпринимателю в аренду без проведения торгов на основании на основании договора аренды от 25.07.2018 № 218. Срок договора аренды – до  24.07.2021.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Из материалов дела следует, что комитет и администрация не обращались в суд в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора с соответствующим требованием об изъятии объекта незавершенного строительства, принадлежащего предпринимателю на праве собственности, путем продажи с публичных торгов.

Исковое заявление подано в ходе рассмотрения данного дела как встречное.

На основании статьи 239.1 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

 При этом в силу пункта 2 указанной статьи Гражданского кодекса требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Таким образом, названные нормы не предусматривают ограничений по времени заявления уполномоченным органом требования в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов. При этом представляется, что рациональное и эффективное распоряжение земельными участками является приоритетной задачей соответствующих органов     государственной      власти            и            органов          местного самоуправления. 

Вместе с тем отмечаем, что в соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 указанного пункта, в случае если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах».

Указанное разъяснение полностью подтверждает смысл нормы, позволяющей арендатору воспользоваться правом на продление срока аренды земельного участка путем заключения нового договора аренды для завершения строительства в случае, если публичный собственник в течение 6 месяцев с момента прекращения договора аренды не заявил в суд об изъятии объекта незавершенного строительства.

Таким образом, если арендатор заявил о предоставлении ему земельного участка согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6, подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса и на указанный момент истекло 6 месяцев с момента прекращения срока договора аренды земельного участка, а иска об изъятии объекта незавершенного строительства от публичного собственника не имеется – отказ в предоставлении участка на новый срок для завершения строительства будет незаконным (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-3699).

Поскольку право собственности на не оконченный строительством объект зарегистрировано за предпринимателем, право на изъятие объекта незавершенного строительства и реализации его  с торгов администрацией использовано только после обращения предпринимателя в суд, предприниматель был лишен возможности завершить строительство и последующая эксплуатация строящегося объекта недвижимости невозможна без предоставления ему земельного участка.

Истребование администрацией земельного участка без расположенного на нем объекта незавершенного строительства, находящегося в собственности истца и зарегистрированного в установленном законом порядке, противоречило бы принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленному подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса.

Приведенные обстоятельства указывают на наличие у предпринимателя права в соответствии со статьей 39.6 Земельного кодекса на получение в аренду без проведения торгов земельного участка с целью завершения строительства объекта незавершенного строительства и его последующей эксплуатации путем заключения с администрацией соответствующего договора аренды на новый срок, поскольку иной возможности использования администрацией земельного участка с расположенным на нем объектом незавершенного строительства, принадлежащего предпринимателю, а также отсутствия у предпринимателя правовых оснований для самостоятельной реализации объекта незавершенного строительства без определения правового статуса земельного участка, на котором оно расположено, судом не установлено.

Судом также принимается во внимание, что арендатор испрашиваемого земельного участка не смог завершить строительство на нем в установленный срок, в связи со следующим.

Срок аренды земельного участка (с 25.07.2018 по 24.07.2021) практически полностью наложился на ограничения, связанные с предотвращением возникновения и распространения случаев заболевания новой коронавирусной инфекцией (COVID-19) на территории Российской Федерации. С 30 марта 2020 года объявлены дни нерабочими, приостановлена деятельность организаций независимо от организационно-правовой формы и формы собственности, установлен особый порядок передвижения лиц и транспортных средств, в виде запрета лицам, проживающим на территории Ставропольского края покидать места проживания (пребывания), органами власти также приняты иные решения в связи с коронавирусом (COVID-19), предприниматель не имел возможности использовать арендуемый земельный участок по назначению, строительство было приостановлено.

 В этот же период помимо административных ограничений существенно изменились условия на рынке строительных материалов, которые многократно подорожали.          Предприниматель перенес в 2020 году инфекционное заболевание COVID-19.      Кроме того, судом установлено, что предпринимателю принадлежат на праве аренды два смежных земельных участка, также земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:11:020225:124 по адресу: 

<

...>, общей площадью 597 кв.м для индивидуального жилищного строительства на основании договора аренды земельного участка № 43 от 18.04.2017. Данный договор заключен в соответствии со статьей 39.17 Земельного кодекса на основании условий, предусмотренных подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, для завершения строительства сроком на три года.

В результате, в условиях существенного подорожания строительных материалов, предприниматель смог завершить строительство только одного объекта - жилого дома.

В отношении земельного участка с кадастровым номером 26:11:020225:312, предоставленного для строительства магазина, предприниматель добросовестно вносил арендную плату по настоящее время, однако приступить к продолжению строительства   магазина уже не имел возможности.

Исследовав представленные в дело доказательства, с учетом обстоятельств установленных судом в ходе рассмотрения дела по существу, суд приходит к выводу о том, что отказ комитета является незаконным и нарушает права предпринимателя в сфере предпринимательской деятельности, а исковое заявление об изъятии объекта незавершенного строительства не подлежащим удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

требования индивидуального предпринимателя ФИО2, с. Пелагиада, ОГРНИП 34264531400061, удовлетворить.

            Признать недействительным отказ от 08.09.2022 № 7665/02-02 комитета по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа, г. Михайловск, ОГРН 

<

***>, в предоставлении индивидуальному предпринимателю ФИО2, с. Пелагиада,        ОГРНИП 34264531400061, в аренду без проведения торгов земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:11:020225:312 по адресу: Ставропольский край Шпаковский район г. Михайловск, ул. Яблоневая, 38, общей площадью 599 кв.м для строительства магазина.

            Обязать комитет по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края,                                 ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, в течение 20 дней с момента вступления в силу решения суда устранить допущенные нарушения путем подготовки соответствующих документов для продления срока аренды на земельный участок из земель населенных пунктов с

кадастровым номером 26:11:020225:312 по адресу: 

<

...>, общей площадью 599 кв.м для строительства магазина, в виде заключения нового договора аренды земельного участка с индивидуальным предпринимателем ФИО2, с. Пелагиада,                                  ОГРНИП 34264531400061, сроком на три года.

            В удовлетворении искового заявления комитета по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа,                          г. Михайловск, ОГРН 

<

***>, отказать.

            Взыскать с комитета по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа, г. Михайловск, ОГРН 

<

***>, в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2, с. Пелагиада, ОГРНИП 34264531400061, 300 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

              Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                                                   Русанова В.Г.