АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, г. Оренбург, 460024

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А47-9253/2023

18 сентября 2024 года

г. Оренбург

                                                        

Резолютивная часть решения объявлена 17 сентября 2024 года.

В полном объеме решение изготовлено 18 сентября 2024 года.

 

Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи                 Костиной Н.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Халаевой Е.А., рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению 

1)индивидуального предпринимателя ФИО1, г.Оренбург (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>)

2)индивидуального предпринимателя ФИО2, г.Оренбург (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>)

к Департаменту градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга, г. Оренбург (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка.

В судебном заседании принял участие представитель Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга – ФИО3, действующая на основании доверенности от 24.07.2024 № 69 сроком на один год, паспорт, диплом.

Иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». 

Информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», что подтверждается отчетом о публикации судебных актов (пункт 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации»). 

Отводов составу суда не заявлено.

 

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, истец) индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, истец) обратились в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к Департаменту градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга (далее – Департамент, ответчик) с требованием о понуждении Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга к заключению договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 56:44:0238001:3027, уточненной площадью 55355 кв. м, местоположение: 

<

...> земельный участок расположен в северо-западной части кадастрового квартала 56:44:0238001. Категория земель – земли населенных пунктов, между ИП ФИО1, ИП ФИО2 (покупатели) и Департаментом градостроительства и земельных отношений администрацией города Оренбурга (продавец), в редакции проекта договора, приложенной к направленной претензии и к исковому заявлению, подписанного покупателями.

Определением суда от 13.06.2023 исковое заявление принято к производству с назначением даты предварительного судебного заседания, при этом в определении сторонам было указано на возможность перехода в судебное заседание в порядке статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (л.д. 1-2).

Определением суда от 18.07.2023 дело назначено к судебному разбирательству на 19.09.2023.

Определением от 22.09.2023 (резолютивная часть от 19.09.2023) производство по делу № А47-9253/2023 приостановлено до вступления в законную силу судебного акта Арбитражного суда Оренбургской области по делу № А47-6667/2023, которым закончится рассмотрение дела по существу.

Определением от 16.05.2024 производство по делу № А47-9253/2023 возобновлено.

Протокольным определением от 16.07.2024 судебное заседание отложено на 17.09.2024.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

С учетом мнения представителя ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом в отсутствие представителей неявившихся лиц, участвующих в деле.

Ответчиком представлен отзыв с возражениями по заявленным требованиям. 

Стороны не заявили ходатайства о необходимости предоставления дополнительных доказательств. При таких обстоятельствах суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении материалов дела судом установлены следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, ИП ФИО1 и ИП ФИО2, являются собственниками нежилого здания «Крытая спортивная арена в районе ул. 2-ая Пугачевская в г. Оренбурге», расположенного на земельном участке в г. Оренбурге с кадастровым номером 56:44:0238001:3027.

Право общей долевой собственности на указанный объект недвижимости, зарегистрировано в установленном законом порядке 19.11.2019, номер регистрации 56:44:0238001:7014-56/001/2019-1, 56:44:0238001:7014-56/001/2019-2.

Принадлежащий сособственникам объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0238001:3027, уточненной площадью 55355 кв. м, с разрешенным использованием: земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии, строительство спортивного комплекса с парковой зоной, с местоположением : 

<

...> земельный участок расположен в северо-западной части кадастрового квартала 56:44:0238001. Категория земель – земли населенных пунктов.

Указанный земельный участок используется собственниками занимаемого им объекта недвижимости на праве аренды, на основании договора аренды земельного участка № 17/л-141юр от 11.04.2017, в редакции дополнительного соглашения от 14.12.2022.

В соответствии с указанным договором аренды площадь переданного в аренду земельного участка с кадастровым номером 56:44:0238001:3027 составляет 56776 кв. м, срок аренды установлен до 04.07.2026(пункт 1 дополнительного соглашения от 14.12.2022 к договору аренды земельного участка №17/л-141юр от 11.04.2017).

Реализуя предоставленные законодательством права, предприниматели ФИО1 и ФИО2, являющиеся собственниками нежилого здания «Крытая спортивная арена в районе ул. 2-ая Пугачевская в г.Оренбурге», расположенного на земельном участке в г. Оренбурге с кадастровым номером 56:44:0238001:3027, обратились в Департамент градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга с заявлением о выкупе занимаемого зданием земельного участка из муниципальной собственности на основании норм статей 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

13.03.2023 заявителями получено уведомление № 730/23 от 17.02.2023 об отказе в предоставлении земельного участка, мотивированное отсутствием на земельном участке объектов, перечисленных в заключении по вопросу размещения конно-спортивного комплекса, а также несоразмерностью подлежащего выкупу земельного участка занимаемому им объекту недвижимости и отсутствию обоснования необходимости предоставления земельного участка площадью 55 355 кв. м

Иных оснований для отказа в предоставлении земельного участка для выкупа в уведомлении №730/23 от 17.02.2023 не указано.

Вместе с тем, истцы пришли к выводу о том, что уведомление об отказе в предоставлении земельного участка необоснованно и незаконно, нарушает требования статей 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающих исключительное право собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, на выкуп из государственной или муниципальной собственности занимаемого объектом участка, без проведения торгов.

Действуя в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, 02.05.2023 ИП ФИО1 и ФИО2 направили в Департамент градостроительства и земельных отношений Администрации города Оренбурга претензию с требованием заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 56:44:0238001:3027. К направленной претензии были приложены четыре экземпляра оригинала договора купли-продажи земельного участка, подписанного со стороны покупателей.

До настоящего времени ответа на направленную претензию не получено, договор купли-продажи земельного участка, подписанный со стороны продавца, в адрес заявителей не возвращен.

Изложенные обстоятельства обусловили обращение в суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав в ходе судебного разбирательства представителей лиц, участвующих в деле, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требованиях. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности. 

В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса. 

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 и от 03.06.2014 № 1152/14, определении Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2, условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении в соответствующие органы государственной власти либо местного самоуправления о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования.

Это согласуется с правовой позицией, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, согласно которой площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Данный вывод также согласуется с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, который в своем определении от 23.04.2020 № 395-О указал, что принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации), реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Таким образом, испрашивание истцами земельного участка под объектом недвижимого имущества, площадь которого многократно превышает площадь объекта недвижимого имущества, нарушает требования статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которым, лицо имеет право на использование земельного участка, занятого объектами недвижимости и необходимого для его использования.

В настоящем случае площадь исходного земельного участка была сформирована для целей строительства и не может быть равна площади, необходимой для размещения и эксплуатации уже построенного и введенного в эксплуатацию здания.

Бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить. 

При этом, площадь земельного участка определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства 

Системное толкование статей 35 и 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации позволяет прийти к выводу о том, что собственник здания, строения, сооружения вправе испрашивать в собственность или в аренду земельный участок с целью эксплуатации таких объектов. При этом, по смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости поставлен в зависимость от площади объекта недвижимости, его назначения, а также целей использования. 

При этом необходимость той или иной площади земельного участка для использования находящегося на нем строения определяется не экономическими интересами собственника недвижимого имущества, не характером осуществляемой им деятельности, а утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. 

Судом первой инстанции установлено, что в арбитражном суде в рамках дела № А47-6667/2023 истцы обратились к Департаменту градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга о признании незаконными действий должностных лиц Департамента по отказу в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 56:44:0238001:3027; о признании недействительным уведомления №730/23 от 17.02.2023 об отказе в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 56:44:0238001:3027.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 05.02.2024 (резолютивная часть от 24.01.2024) заявленные требования удовлетворены. Суд признал недействительным отказ Департамента в предоставлении заявителям в собственность земельного участка с кадастровым номером 56:44:0238001:3027, оформленный уведомлением № 730/23 от 17.02.2023; обязал Департамент устранить нарушение прав и законных интересов заявителей путем предоставлении заявителям в собственность земельного участка с кадастровым номером 56:44:0238001:3027 в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2024 (резолютивная часть от 10.04.2024) решение Арбитражного суда Оренбургской области от 05.02.2024 по делу № А47-6667/2023 отменено, в удовлетворении заявленных ИП ФИО1, ИП ФИО2 требований о признании незаконными действий должностных лиц Департамента по отказу в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 56:44:0238001:3027; о признании недействительным уведомления № 730/23 от 17.02.2023 об отказе в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 56:44:0238001:3027 отказано.

В постановлении апелляционный суд пришел к выводу о том, что ИП ФИО2 и ИП ФИО1 являются долевыми собственниками нежилого здания - крытая спортивная арена в районе ул. 2-ая Пугачевская в г. Оренбурге с кадастровым номером 56:44:0238001:7014, площадью 1 480 кв.м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0238001:3027 по адресу: 

<

...>.

ИП ФИО2 и ИП ФИО1 с 19.11.2019 являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером 56:44:0238001:3027, общей площадью 55 355 кв. м, по договору аренды земельного участка № 17/л-141юр от 11.04.2017.

Заявители обратились в Департамент с заявлением от 06.02.2023 о предоставлении указанного земельного участка с кадастровым номером 56:44:0238001:3027 в собственность за плату без проведения торгов для целей расположения крытой спортивной арены в районе ул. 2-ая Пугачевская в г. Оренбурге с кадастровым номером 56:44:0238001:7014.

Департамент, рассмотрев указанное заявление о предоставлении в собственность за плату земельного участка, уведомлением № 730/23 от 17.02.2023 отказал в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 56:44:0238001:3027, расположенного по адресу: 

<

...> сославшись на пункт 19 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации. Кроме того, из уведомления № 730/23 от 17.02.2023 следует, что отказ в предоставлении в собственность земельного участка был мотивирован тем, что указанный в заявлении земельный участок имеет площадь 55 355 кв. м, тогда как площадь объекта (нежилого здания крытой спортивной арены), расположенного на указанном участке, составляет всего 1 480 кв. м, в силу чего площадь объекта недвижимости в 37 раз меньше площади земельного участка, что противоречит статье 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/08 и от 19.11.2013 № 8536/13, земельные участки, занятые объектами недвижимости, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пункте 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

Указанные толкования норм статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, редакция которой действовала до 01.03.2015, применимы и к актуальным положениям статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, которые так же как и статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации определяют особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение.

Собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта (определения Верховного Суда Российской Федерации от 15.08.2018 № 302-КГ18-11425, от 31.07.2018 № 305-ЭС18-10274).

Необходимость оценки указанного обстоятельства обусловлена принципом единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости, размещенного на нем, а также принципом целевого использования земельных участков (статьи 1, 7 Земельного кодекса Российской Федерации), поскольку нормы статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации определяют необходимость предоставления земельного участка для целей эксплуатации объекта недвижимости, что объективно обусловлено невозможностью эксплуатации такого объекта в отрыве от земельного участка, на котором он расположен, в силу чего разрешение вопроса о предоставлении участка вразрез с целями его использования противоречит названным принципам и нормам.

Для определения площади земельного участка, необходимого для эксплуатации нежилого здания, принадлежащего заявителям, определением Арбитражного суда Оренбургской области от 22.09.2023 была назначена судебная экспертиза, производство которой было поручено эксперту ООО «Центр оценки, технических исследований и судебных экспертиз «КИТ» ФИО4.

В материалы дела поступило заключение эксперта № 10-02-КИТ-23 от 10.11.2023, согласно которому объект - «Крытая спортивная арена в районе ул. 2-ая Пугачевская в г. Оренбурге» общей площадью 1 480 кв.м, кадастровый номер 56:44:0238001:7014, является одним из объектов, входящих в единый конноспортивный комплекс. Для обеспечения функционального назначения данного объекта с учетом иных некапитальных объектов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0238001:3027, а также с учетом данных анализа судебной практики, эскизного проекта, пояснительной записки, а также результатов проведенного исследования, установлено, что для размещения и эксплуатации капитальных и некапитальных объектов, фактически расположенных на земельном участке 56:44:0238001:3027 и представляющих собой единый конноспортивный комплекс, необходим земельный участок с кадастровым номером 56:44:0238001:3027 площадью 55 355 кв.м.

Проанализировав заключение эксперта № 10-02-КИТ-23 от 10.11.2023, суд первой инстанции при рассмотрении дела № А47-6667/2023 пришел к выводу об отсутствии прямых противоречий в части установленных экспертом обстоятельств, а также об объективности, достаточности, достоверности для разрешения вопросов, требующих специальных познаний при рассмотрении настоящего спора, о соответствии экспертного заключения требованиям законодательства, о невозможности расценить выводы, содержащиеся в экспертном заключении, как недостаточно ясные, неполные либо позволяющие их неоднозначное толкование, в связи с чем указанное заключение было принято судом первой инстанции в качестве надлежащего доказательства по делу. Исходя из заключения эксперта № 10-02-КИТ-23 от 10.11.2023, а также представленных заявителями в материалы дела документов в обоснование необходимости предоставления земельного участка площадью 55 355 кв.м. для эксплуатации размещенного на нем объекта «Крытая спортивная арена с парковой зоной в районе ул. 2-ая Пугачевская в г. Оренбурге», суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости всей площади спорного земельного участка для осуществления предпринимательской деятельности заявителей.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции указал, что заявители ранее уже обращались в Арбитражный суд Оренбургской области с заявлением к Администрации города Оренбурга, к Департаменту о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 56:44:0238001:3027, уточненной площадью 55 355 кв.м, с разрешенным использованием: земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии, строительство спортивного комплекса с парковой зоной, с местоположением: 

<

...> земельный участок расположен в северо-западной части кадастрового квартала 56:44:0238001. Категория земель – земли населенных пунктов.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 04.05.2022 по делу № А47-7594/2021, оставленным без изменения постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2022, постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 29.11.2022, в удовлетворении заявленных требований было отказано.

Принимая указанные судебные акты, отклоняя результаты проведенной по делу судебной экспертизы, суды пришли к выводу, что в отсутствие доказательств того, что предусмотренные проектом объекты благоустройства, а именно пешеходные дорожки и прогулочные маршруты, беседки, зоны отдыха, скамьи, урны, светильники, не являющиеся объектами недвижимости, а также искусственный водоем, необходимы для эксплуатации здания арены, заявителями не была обоснована соразмерность площади испрашиваемого земельного участка площади принадлежащего заявителям расположенного на данном земельном участке здания с целью возможности его эксплуатации, в силу чего заявленные требования не соответствуют целям правового регулирования статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд Уральского округа отдельно отметил, что заявителями не утрачено право на приобретение соразмерного земельного участка, необходимого для эксплуатации построенного объекта, но только после его формирования в установленном законом порядке.

Предъявление по делу № А47-6667/2023 теми же заявителями требования о признании недействительным уведомления № 730/23 от 17.02.2023 об отказе в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 56:44:0238001:3027, преследующего целью получение в собственность всего земельного участка площадью 55 355 кв.м, по существу направлено на преодоление (ревизию) вступивших в законную силу судебных актов по делу № А47-7594/2021, что является недопустимым по правилам статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы ИП ФИО1 и ИП ФИО2 об изменении фактических обстоятельств, связанных с дальнейшим освоением земельного участка с кадастровым номером 56:44:0238001:3027, дополнительным  размещением на нем некапитальных объектов: парковка, пешеходные дорожки и подъездной путь, площадки для отдыха, скамьи, светильники, урны, элементы озеленения, территория для проведения тренировок и выгула лошадей – отклонены судебной коллегией, поскольку еще при рассмотрении дела № А47-6667/2023 судами апелляционной и кассационной инстанций был сделан вывод, что предусмотренные проектом объекты благоустройства: пешеходные дорожки и прогулочные маршруты, беседки, зоны отдыха, скамьи, урны, светильники, не являющиеся объектами недвижимости, а также искусственный водоем, не могут быть признаны необходимыми для эксплуатации непосредственно здания арены.

В определении от 23.04.2020 № 935-О Конституционный Суд Российской Федерации пришел к выводу, что, развивая принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункт 1 статьи 39.20), а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения (пункт 1 статьи 35). При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Таким образом, указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый, в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, при том, что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества

Указанная правовая позиция сформулирована в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 14.11.2023 № 26-КГПР23-4-К5.

Из материалов дела № А47-6667/2023 следует, что по договору аренды земельного участка № 17/л-141юр от 11.04.2017 во временное владение и пользование был передан земельный участок с кадастровым номером 56:44:0238001:3027, с разрешенным использованием: земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии, строительство спортивного комплекса с парковой зоной (группа 17 приложения 1 к постановлению Правительства Оренбургской области от 24.12.2012 № 1122-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Оренбургской области»), с местоположением: 

<

...> земельный участок расположен в северо-западной части кадастрового квартала 56:44:0238001.

Целью предоставления земельного участка являлось завершение строительства объекта, расположенного на данном земельном участке.

В последующем распоряжением Департамента от 18.05.2018 № 1528-р была утверждена схема расположения земельного участка с кадастровым номером 56:44:0238001:3027 на кадастровом плане территории площадью 45 130 кв.м, расположенного в территориальной зоне спортивно-зрелищных объектов - «ОД.7», находящегося на правах аренды у акционерного общества «Оренбург-Центр», адрес (описание местоположения): 

<

...> земельный участок расположен в северо-западной части кадастрового квартала 56:44:0238001. Разрешенное использование: строительство спортивного комплекса с парковой зоной (код 5.0 -приложения к приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», группа 17 приложения № 9 к постановлению администрации города Оренбурга от 29.11.2016 № 3698-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель, входящих в состав территории муниципального образования «город Оренбург»). Категория земель: земли населенных пунктов.

В градостроительном заключении о функциональном назначении спорного земельного участка от 22.10.2011 также было определено, что в соответствии с Генеральным планом г. Оренбурга земельный участок относится, в том числе, к территории озеленения общего пользования (рекреационные).

Согласно заключению эксперта № 10-02-КИТ-23 от 10.11.2023 территория земельного участка по адресу: Российская Федерация, Оренбургская область, город Оренбург городской округ, 

<

...> фактически используется и состоит из следующих частей:

1) часть №1 представляет собой территорию необходимую для обеспечения доступа к объекту - крытая спортивная арена, расположенному в восточной части земельного участка 56:44:0238001:3027;

2) часть №2 представляет собой территорию, расположенную с западной стороны от крытой спортивной арены, занятую под размещение парковки;

3) часть №3 представлена в виде ландшафтного парка, состоящего из пешеходных дорожек, проездов, площадок отдыха с установленными малыми архитектурными формами (скамьи, светильники, урны);

4) часть №4 представляет собой территорию, являющуюся частью единого конноспортивного комплекса, расположенную западнее ландшафтного парка и на участке 56:44:0238001:3027 (контур 2), используемую для проведения тренировок и выгула лошадей.

Таким образом, в настоящее время спорный земельный участок включает в себя, в том числе, парковую зону (ландшафтный парк).

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

На страницах 7, 8 заключения № 10-02-КИТ-23 от 10.11.2023 экспертом было указано, что согласно Эскизного проекта «Крытая спортивная арена» в районе ул. 2-ая Пугачевская в г. Оренбурге», утвержденного главным архитектором г. Оренбурга 09.07.2019 и разработанного ООО «Архстройсервис» в 2017 г., установлено, что участок проектирования Крытой спортивной арены расположен в г. Оренбурге южнее ул. 2-ая Пугачевская, рельеф местности спокойный, территория проектируемого участка площадью 15 000 кв.м. Согласно пояснительной записке 088-ПЗ к проекту «Крытая спортивная арена» в районе ул. 2-ая Пугачевская в г.Оренбурге» площадь 5,54 га отведена под территорию в благоустройстве, что, по мнению апелляционной коллегии, не может быть признано равнозначным площади, необходимой для эксплуатации конкретного объекта недвижимости, принадлежащего заявителям.

На страницах 10, 11 заключения № 10-02-КИТ-23 от 10.11.2023 экспертом указано, что доступ на земельный участок обеспечивается с северо-восточной и юго-западной сторон.

То есть доступ на спорный земельный участок возможен непосредственно возле нежилого здания - крытая спортивная арена в районе ул. 2-ая Пугачевская в г. Оренбурге с кадастровым номером 56:44:0238001:7014, площадью 1 480 кв.м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0238001:3027, в силу чего для указанной цели также не требуется предоставление всей площади указанного земельного участка.

Отвечая на второй и третий вопросы, судебный эксперт пришел к выводу, что фактически земельный участок с кадастровым номером 56:44:00238001:3027 используется под размещение объекта недвижимости с кадастровым номером 56:44:0238001:7014 (здание крытой арены), ландшафтного парка и других подсобных сооружений, являющихся частью единого конноспортивного комплекса, что соответствует разрешенному использованию, указанному в Едином государственном реестре недвижимости.

Однако из материалов дела не следует, что земельный участок с кадастровым номером 56:44:00238001:3027 формировался и предоставлялся для целей размещения единого конноспортивного комплекса.

Доказательства наличия на указанном земельном участке данного единого конноспортивного комплекса в материалах дела также отсутствуют.

В частности, судебным экспертом при производстве по делу судебной экспертизы не было выявлено нахождение на спорном земельном участке конюшен или иных мест размещения коней, было обнаружено единственное, нежилое здание – Крытая спортивная арена в районе ул. 2-ая Пугачевская в г.Оренбурге, общей площадью 1 480 кв.м, кадастровый номер 56:44:0238001:7014.

Факт наличия на земельном участке других подсобных сооружений, малых архитектурных форм (скамьи, светильники, урны), ландшафтного парка, вопреки выводам судебного эксперта, не позволяет утверждать о наличии деятельности даже в том случае, если такая деятельность осуществляется с использованием расположенного на этом земельном участке объекта недвижимости.

Определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения.

Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах судебная коллегия апелляционного суда пришла к выводу, что заключение эксперта № 10-02-КИТ-23 от 10.11.2023 не подтверждает того факта, что для размещения и эксплуатации капитальных и некапитальных объектов, фактически расположенных на земельном участке 56:44:0238001:3027 и представляющих собой единый конноспортивный комплекс, необходим земельный участок с кадастровым номером 56:44:0238001:3027 площадью 55 355 кв.м, поскольку в деле нет доказательств расположения на земельном участке единого конноспортивного комплекса, а судебным экспертом допущена подмена понятий «земельный участок, необходимый для осуществления запланированной предпринимательской деятельности» и «земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости».

Иные доказательства, подтверждающие, что для размещения и эксплуатации принадлежащего заявителям объекта недвижимости необходим именно земельный участок площадью 55 355 кв.м, а не меньшей площадью, а также с учетом того, что спорный земельный участок изначально предоставлялся в аренду для строительства «Крытая спортивная арена с парковой зоной в районе ул. 2-ая Пугачевская в г. Оренбурге», площадь которой составляет 1 480 кв.м, заявителями суду первой инстанции представлены не были.

Суд первой инстанции при рассмотрении иска в рамках дела № А47-6667/2023 пришел к ошибочному выводу, что представленные заявителями документы: градостроительное заключение о функциональном назначении земельного участка, согласованное Главным архитектором г. Оренбурга ФИО5 20.10.2011 и утвержденное первым заместителем главы Администрации г. Оренбурга ФИО6 22.10.2011; градостроительный план земельного участка № 563010006212 от 07.07.2014, утвержденный распоряжением Департамента градостроительства и земельных отношений Администрации г. Оренбурга № 3786-р от 08.07.2014; архитектурный проект «Крытая спортивная арена с парковой зоной в районе ул. 2-ая Пугачевская в г. Оренбурге» 2017 года, утвержденный Главным архитектором г. Оренбурга 09.07.2019; пояснительная записка к проекту «Крытая спортивная арена с парковой зоной в районе ул. 2-ая Пугачевская в г. Оренбурге» 2018 года; договор аренды земельного участка № 17/л-141юр от 11.04.2017, дополнительное соглашение от 14.12.2022 к договору аренды земельного участка № 17/л141юр от 11.04.2017; корректировка градостроительного плана земельного участка № 5630100010603 от 27.12.2018, выданная 13.05.2019; разрешение на строительство № 56-301000-057-2019 от 10.04.2019; разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 56-301000-075-2019 от 04.10.2019 – в совокупности подтверждают выводы эксперта об обоснованной необходимости всей площади спорного земельного участка для осуществления предпринимательской деятельности заявителей, поскольку суду первой инстанции надлежало выяснить площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации расположенного на нем единственного объекта недвижимости, а не площадь земельного участка, необходимого для осуществления предпринимательской деятельности заявителей, так как в последнем случае площадь не отвечает целям предоставления земельного участка в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

С учетом того, что площадь испрашиваемого земельного участка является несоразмерной и превышает площадь объекта недвижимого имущества, в целях эксплуатации которого испрашивается земельный участок, указанное не соответствует целям правового регулирования статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой без проведения торгов спорный земельный участок может быть предоставлен в собственность только для целей размещения на нем уже возведенных, а не планируемых к возведению объектов недвижимости.

На основании изложенного выше судебная коллегия усмотрела, что суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о неправомерности отказа Департамента в предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность заявителям.

При указанных фактических обстоятельствах дела суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для отмены судебного акта суда первой инстанции, как вынесенного при неправильном применении норм материального права и не соответствующего фактическим обстоятельствам дела.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс – совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах (статья 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данным в пункте 39 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс. Согласно статье 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве такого комплекса выступает совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически (например, железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты). При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. В силу прямого указания статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации  в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом.

В материалах дела не имеется доказательств, свидетельствующих о регистрации права собственности заявителей на единый конноспортивный комплекс как на единый недвижимый комплекс. Доказательств получения разрешения на строительство объекта – единого конноспортивного комплекса и разрешения на ввод такого объекта в эксплуатацию на предоставленном в аренду земельном участке также отсутствуют.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о расположении на спорном земельном участке объекта недвижимости – единого конноспортивного комплекса, площадь которого и функциональное назначение подлежит учету при определении площади приобретаемого в порядке пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации земельного участка, у суда первой инстанции не имелось.

В соответствии со статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации использование земель осуществляется в соответствии с целевым назначением. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Ни арендатор, ни арендодатель не имеют права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды  (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/13).

Вывод суда первой инстанции о необходимости испрашиваемой площади земельного участка для осуществления заявителями своей предпринимательской деятельности, с учетом размещения на нем вместе со  зданием крытой спортивной арены в районе ул. 2-ая Пугачевская в г.Оренбурге, общей площадью 1 480 кв.м, кадастровый номер 56:44:0238001:7014, иных вспомогательных объектов, является неправомерным, противоречит правовым позициям Верховного Суда Российской Федерации, сформулированным в определениях  от  24.12.2015 № 309-ЭС15-11394,  от 14.11.2023 № 26-КГПР23-4-К5.

Площадь земельного участка, предоставляемого собственнику объекта недвижимости в порядке пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, не может определяться исходя из ее необходимости для осуществления производственной (иной предпринимательской) 

На основании части 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Преюдициальная связь судебных актов арбитражных судов обусловлена указанным свойством обязательности как элемента законной силы судебного акта, в силу которой в процессе судебного доказывания суд не должен дважды устанавливать один и тот же факт в отношениях между теми же сторонами. Иной подход означает возможность опровержения опосредованного вступившим в законную силу судебным актом вывода суда о фактических обстоятельствах другим судебным актом, что противоречит общеправовому принципу определенности, а также принципам процессуальной экономии и стабильности судебных решений (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 05.02.2007 № 2-П).

Преюдициальность предусматривает не только отсутствие необходимости повторно доказывать установленные в судебном акте факты, но и запрет на их опровержение.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 25.03.2008 №12664/07, анализ документов, уже оцененных арбитражным судом при рассмотрении другого дела, является нарушением требований статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 24.05.2005 №225/04, если суд дает иную оценку доказательствам по делу без учета их оценки, данной судами по ранее рассмотренному делу, в котором участвовали те же лица, это противоречит части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу разъяснений, данных в пункте 4 Постановления № 10/22, по смыслу частей 2, 3 статьи 61 ГПК РФ или частей 2, 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные при рассмотрении дела по иску о праве на имущество, не имеют обязательного характера для лиц, не участвовавших в деле. В то же время при рассмотрении названного иска суд учитывает обстоятельства ранее рассмотренного дела о праве на спорное имущество, независимо от того, установлены ли они судебным актом суда общей юрисдикции или арбитражного суда.

Поскольку при рассмотрении дела № А47-6667/2023 лица, участвующие в деле, принимали участие, суд приходит к выводу, что для них обстоятельства установленных в ходе рассмотрения имеют преюдициальное значение.

Заявленные исковые требования не соответствуют целям правового регулирования статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, а потому не подлежат удовлетворению.

Государственная пошлина, подлежащая уплате за рассмотрение настоящего дела, составляет 6 000 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Расходы по оплате государственной пошлины относятся на истцов.

Руководствуясь статьями 110, 167, 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Расходы по оплате государственной пошлины отнести на истцов.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.

 

Судья                                                                                            Н.С. Костина