Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-13023/2021

г. Хабаровск

17 июня 2022 года

Резолютивная часть судебного акта объявлена 17 июня 2022 г.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе

судьи - Букиной Е.А., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания – ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску товарищества собственников жилья «Триумф» (ОГРН  

<

***>, ИНН 

<

***>, 680000, 

<

...>)

к ФИО2 (г. Хабаровск), федеральному государственному унитарному предприятию «Главное военно-строительное управление № 6» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 680000, 

<

...>)

о признании сделки недействительной

при участии  в судебном заседании: 

от истца – ФИО3 (представитель по доверенности), 

от ответчика (ФИО2) – ФИО4 (представитель по доверенности), 

от ответчика (ФГУП) - ФИО5 (представитель по доверенности),  

УСТАНОВИЛ:

ТСЖ «Триумф» обратилось в Центральный районный суд г. Хабаровска суд с иском к ФИО2 (г. Хабаровск), федеральному государственному унитарному предприятию «Главное военно-строительное управление № 6» о признании сделки по приобретению с торгов нежилого функционального помещения XVI (4, 6-8), XVII (1-3), кадастровый номер 27:23:0030314:743, расположенного в МКД по адресу: 

<

...>, общей площадью 129,1 кв.м., недействительной  и применении последствий недействительности сделки.  

Определением Центрального районного суда г. Хабаровска от 09.07.2021 г. дело предано по подсудности в Арбитражный суд Хабаровского края. 

 Исковые требования мотивированы тем, что ответчиками заключен договор купли-продажи имущества, которое по своей правовой природе относится к общему имуществу собственников помещений в МКД, поскольку представляет собой нежилое чердачное помещение. Истец,  осуществляющий функции управляющей организации, обязан обеспечивать безопасность эксплуатации данного помещения, что невозможно в условиях права собственности на это имущества покупателя ФИО2 

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме, привел возражения по доводам ответчиков.

Представители ответчиков иск не признали, сославшись на преюдициальное значение судебного акта по делу №А73-8059/2015 и истечение срока исковой    давности.    

Заслушав лиц участвующих в деле,  изучив материалы дела,    суд полагает иск не  подлежащим удовлетворению  по следующим основаниям. 

Ответчиками заявлено об истечении срока исковой давности. 

Согласно п.1 ст. 197 ГК, для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком.

Согласно ст. 181 ГК,  срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

2. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В силу положений ст. 168 ГК, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В п. 75 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 г. № 25 указано, что Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Следовательно, оспариваемая сделка является оспоримой. 

 Срок исковой давности для ее оспаривания составляет 1 год. 

Договор заключен 04.06.2020 г. Имущество передано покупателю 17.06.2020 г. 

С даты передачи имущества истцу как ТСЖ должно было стать известно о заключении сделки. 

Истец, согласно входящему штемпелю на конверте, обращается в суд 20.04.2021 г., т.е. в пределах срока исковой давности. 

На основании изложенного доводы ответчиков об истечении срока исковой давности отклоняются судом.      

Как следует из материалов дела,  ФГУП «ГВСУ № 6» (продавец) и гражданином ФИО2 04.06.2020 г.   04.06.2020 г. заключен договор купли продажи функционального помещения XVI (4, 6-8), XVII (1-3), кадастровый номер 27:23:0030314:743, расположенного в МКД по адресу: 

<

...>, общей площадью 129,1 кв.м.

Переход права собственности зарегистрирован в порядке ст. 551 ГК. 

Имущество передано покупателю по акту приема-передачи от 17.06.2020 г. 

Полагая, что переданное покупателю по договору купли-продажи помещение  относится к общему имуществу собственников помещений в МКД, истец обратился с настоящим иском.

Понятие общего имущества   собственников помещений в МКД дано в ст. 36 ЖК, согласно которой, Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Согласно ст. 38 ЖК, при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

2. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.

 

Таким образом, по смыслу указанных норм, общее имущество собственников помещений в мКД не подлежит отчуждению самостоятельно без отчуждения помещения в МКД не относящегося к общему имуществу.

В силу положений ч.1 ст. 65 АПК, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Президиум ВАС в своем Аналитическом обзоре от 06.05.2010 г. со ссылкой на Постановление от 02.03.2010 г. № 13391/09  разъяснил судам, что для отнесения подвального помещения к общему имуществу жилого дома (то есть его квалификации как технического подвала или отказа в ней) необходимо установить совокупность обстоятельств, к которым относятся возможность самостоятельного использования помещения и наличие инженерных коммуникаций или иного обслуживающего оборудования.

Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Суд находит возможным применить это разъяснение  и для чердачных  помещений.  

Истцом, в нарушении ч.1 ст. 65 АПК,  доказательств тому, что спорное помещение относится к общему имуществу МКД и первоначально использовалось для целей обслуживания МКД, не представлено. 

Кроме того, собственники помещений в МКД ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 в рамках дела о банкротстве ФГУП «ГВСУ № 6» №А73-8059/2015 обратились в суд с заявлением о признании недействительной регистрационной записи, о признании права собственности в отношении спорного помещения. 

Определением суда от 24.01.2022 г. в удовлетворении заявления отказано. 

В определении указано следующее «Доказательства того, что спорные помещения использовались в качестве общего имущества многоквартирного жилого дома как в 2005 году, так и на момент их отчуждения ФИО10, не представлены.

Доводы заявителей о том, что в спорных помещениях находятся в настоящее время или когда-либо находились инженерные коммуникации, установлено оборудование для эксплуатации лифтов или обслуживания иного общего имущества собственников помещений, документально не подтверждены.

Как указали заявители, до 2015 года спорные помещения не эксплуатировались, а в 2015 году ТСЖ «Триумф» допустило в них работников должника для их приведения в состояние, необходимо для дальнейшей эксплуатации.

Доказательства того, что после допуска в спорное имущество работники застройщика демонтировали инженерные коммуникации и иное оборудование, предназначенное для обслуживания общего имущества, также отсутствуют.»

Лица участвующие в настоящем деле, привлечены к участию в деле, в рамках которого рассматривалось указанное заявление.

Следовательно, в силу положений ч.2 ст. 69 АПК, определение суда от 24.01.2022 г. по делу №А73-8059/2015 имеет преюдициальное значение для настоящего дела.  

Так же ответчиком ФИО2 представлена выписка из ЕРГН, согласно которой, спорное помещение в настоящее время зарегистрировано как мансардное. 

Согласно п. 30.3 СП 54.13330.2016. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003"

(утв. Приказом Минстроя России от 03.12.2016 N 883/пр), чердак -  пространство между перекрытием верхнего этажа, покрытием здания (крышей) и наружными стенами, расположенными выше перекрытия верхнего этажа.

Согласно п. 3.31а СП 54.13330.2016. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003"

(утв. Приказом Минстроя России от 03.12.2016 N 883/пр),  этаж мансардный (мансарда) -  этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной, ломаной или криволинейной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1,5 м от уровня пола мансардного этажа.

Таким образом,  мансардный этаж  предполагает его  использование не как технического помещения, в отличие от чердака.      

 При таких обстоятельствах правовые основания для удовлетворения заявленных требований отсутствуют.  

 Учитывая изложенное, руководствуясь ст.  167-176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать. 

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объёме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев с даты вступления решения  в законную силу, если решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья                                                      Е.А. Букина.