Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-129973/2022

17 июля 2023 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  11 июля 2023 года.

Полный текст решения изготовлен  17 июля 2023 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Авеста Эдвайс» (адрес:  Россия 195272, Санкт-Петербург, Кондратьевский пр., д. 72, литера А, ч. пом. 11-Н, часть пом. 107, ОГРН: 

<

***>);

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Эверест» (адрес:  Россия 195272, Санкт-Петербург, Кондратьевский пр-кт, д. 72 литер А, ОГРН: 

<

***>);

третьи лица: 1) общество с ограниченной ответственностью «Сигор»; 2) общество с ограниченной ответственностью «ЭФФ»; 3)  Частное образовательное учреждение высшего образования «Санкт-Петербургский медико-социальный институт»; 4) общество с ограниченной ответственностью «Русьпушнина»;

о признании уведомления о расторжении договора недействительным,

встречное требование: об обязани освободить помещение,

при участии: 

- от истца: ФИО2 (доверенность от 26.12.2022),

- от ответчика: ФИО3 (доверенность от 15.09.2022),

- от третьих лиц: не явились, извещены; 

 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Авеста Эдвайс» (далее – истец, арендатор) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Эверест» (далее – ответчик, арендодатель) о признании уведомления о расторжении (односторонний отказ) договора № К-1/2019 на аренду нежилых помещений от 01.11.2018 недействительным (ничтожным) и обязать ответчика не чинить препятствия истцу (его сотрудникам и арендаторам) в доступе в помещения, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, Кондратьевский пр-т, д. 72, лит. А (часть помещения 11-Н: помещения №№95-117, 120- 125 общей площадью 1 164,9 кв.м., расположенные на 4 этаже здания; помещения №№128-138 общей площадью 1 179,1 кв.м., расположенные на 5 этаже здания; помещения №№199-240, 243-246 общей площадью 1 094,4 кв.м., расположенные на 7 этаже здания; помещения №№252-254 общей площадью 65,1 кв.м., расположенные на 8 этаже здания).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Сигор», общество с ограниченной ответственностью «ЭФФ», частное образовательное учреждение высшего образования «Санкт-Петербургский медико-социальный институт», общество с ограниченной ответственностью «РусьПушнина».

Судом к производству принято встречное исковое заявление ответчика о признании договора № К-1/2019 на аренду нежилых помещений от 01.11.2018 прекращенным и об обязании истца освободить занимаемые нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

...>, лит. А (часть помещения 11-Н:  помещение №№ 95-117, 120 - 125 общей площадью 1 164, 9 кв. м., расположенные на 4 этаже здания; помещение №№ 128-138 общей площадью 1 179, 1 кв. м., расположенные на 5 этаже здания; помещения №№ 199-240, 2 А56-129973/2022 243-246 общей площадью 1 094, 4 кв. м., расположенные на 7 этаже здания; -помещения №№ 252-254 общей площадью 65, 1 кв. м., расположенные на 8 этаже здания) в течение десяти календарных дней с момента вступления решения суда по настоящему в законную силу.

Третьи лица, извещенные о месте и времени судебного разбирательства в соответствии с требованиями статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), представителей в арбитражный суд не направили, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие.

В судебном заседании от представителя истца поступило ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, ООО «Датаворк», так как указанная организация является субарендатором ООО «Сигор».

В силу части 1 статьи 51 АПК РФ третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда. 

Необходимость в привлечении к участию в деле третьих лиц возникает в том случае, если судебное решение оказывает влияние на отношения третьего лица и стороны по делу, которое проявляется в возникновении между третьим лицом и стороной нового правоотношения (в большинстве случаев это регрессные обязательства); в изменении уже существующих между стороной и третьим лицом правоотношений; в воздействии на реализацию существующего между стороной и третьим лицом правоотношения (при этом содержание прав и обязанностей третьего лица и стороны в существующем правоотношении не изменяется); в установлении по основному спору обстоятельств, которые делают несомненным и явным существующее между стороной и третьим лицом правоотношение и открывают возможность для его реализации; в прекращении между сторонами и третьим лицом существующего правоотношения. Таким образом, в отношении третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судебное решение не может быть вынесено, суд не определяет прав и обязанностей данного лица, однако от содержания вынесенного решения зависит возникновение в будущем процесса между третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, и одной из сторон.

В настоящем случае в связи с отсутствием каких-либо оснований полагать, что принятый в по делу судебный акт по делу может повлиять на права или обязанности ООО «Датаворк» по отношению к одной из сторон по делу, суд не усматривает основания для удовлетворения ходатайства. 

Заслушав пояснения представителей сторон, участвующих в деле, рассмотрев представленные доказательства, арбитражный суд установил следующее.

01.11.2018 между сторонами был заключен договор №К-l/2019 на аренду нежилых помещений (далее – договор), в соответствии с которым арендатору по акту приема-передачи от 01.11.2018 сроком до 30.10.2023 в аренду была передана часть помещения 11-Н (помещения №№ 95-117, 120-125 общей площадью 1 164,9 кв. м, расположенные на 4 этаже здания; помещения №№ 128-138 общей площадью 1 179,1 кв.м, расположенные на 5 этаже здания; помещения №№ 199-240, 243-246 общей площадью 1 094,4 кв.м, расположенные на 7 этаже здания; помещения №№ 252-254 общей площадью 65,1 кв. м., расположенные на 8 этаже здания), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Кондратьевский пр., д. 72, лит. А (далее - Помещения) для использования в качестве складских и офисных помещений. 

Размер, срок и порядок внесения арендной платы по договору согласован сторонами в разделе 3 договора.

В соответствии с условиями действующего законодательства и договора истец обязался вносить арендную плату своевременно и в полном объеме. 

Вместе с тем, истец допустил просрочку исполнения указанного обязательства, так арендная плата за ноябрь 2021 года внесена с задержкой в 6 банковских дней, за февраль 2022 года с задержкой в 4 банковских дня, за апрель 2022 года с задержкой в 11 банковских дней и за июль 2022 года с задержкой в 9 банковских дней. 

Указанные нарушения дали ответчику основания для расторжения договора в одностороннем порядке на основании подпункта 4.2.1 договора, о чем ответчик сообщил истцу уведомлением от 22.12.2022, в соответствии с которым сообщил истцу о расторжении договора с 23.01.2023, необходимости освобождения Помещений и направления представителя истца к 11 час. 00 мин. 23.01.2023 для подписания акта возврата Помещений. 

Однако истец, ссылаясь на отсутствие задолженности по арендной плате, отсутствие со стороны ответчика каких-либо претензий по срокам внесения платежей, требований об уплате пени, а также длительность периода, истекшего после допущенных просрочек, полагает, что ответчик, заявляя об отказе от исполнения договора в одностороннем порядке действует недобросовестно, с намерением причинить ущерб истцу, в связи с чем указанное уведомление является недействительным в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Кроме того, истец также указывает, что прекращение договора повлечет фактическое прекращение деятельности предприятия истца, невозможность исполнения государственных контрактов, потерю сотрудниками предприятия истца рабочих мест. 

Ответчик напротив, полагает, что допущенные истцом просрочки внесения арендной платы дают ему право на одностороннее расторжение договора на основании подпункта 4.2.1, которое и было им реализовано в установленном действующим законодательством порядке, в связи с чем договор прекратил свое действие, а у истца возникла обязанность по освобождению Помещений, которая добровольно им не исполнена. Кроме того, ответчик указывает, что доводы истца об осуществлении в Помещениях медицинской деятельности не соответствуют действительности, так как сведения о наличии у истца медицинских лицензий не указаны в ЕГРЮЛ, а ОКВЭД истца никак не соответствуют медицинской деятельности, фактически истец осуществляет деятельность по передачи Помещений в субаренду другим юридическим лицам, которые в свою очередь готовы арендовать Помещения напрямую у ответчика.

Данные обстоятельства послужили основанием для предъявления ответчиком встречного иска. 

Оценив в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ все, представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает первоначальные заявленные требования не подлежащими удовлетворению, а встречные исковые требования подлежащими удовлетворению ввиду следующего. 

Общие положения, касающиеся признания сделок недействительными и применения последствий их недействительности, приведены в параграфе 2 главы 9 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 154 ГК РФ сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. 

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (п. 2 ст. 154 ГК РФ), для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка). 

Пунктом 1 статьи 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 2 статьи 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. 

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. 

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. 

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли. 

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно (пункт 1 статьи 167 ГК РФ). 

По общему правилу в силу пункта 1 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ). 

Из разъяснений, изложенных в пункте 51 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2005 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 первой части ГК РФ» (далее - Постановление от 23.06.2015 № 25), следует, что согласно пункту 2 статьи 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена. 

Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309-310 ГК РФ, согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. 

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. 

В силу положений статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. 

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 

1) при существенном нарушении договора другой стороной; 

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Подпунктом 4.2.1 договора предусмотрено, что он может быть расторгнут арендодателем досрочно в одностороннем внесудебном порядке в следующих случае если арендатор более 2 (двух) раз по истечении установленного договором срока платежа задерживает арендную плату более чем на 3 банковских дня, независимо от последующего внесения. Расторжение договора не освобождает арендатора от необходимости погашения задолженности по оплате арендной платы иных платежей и выплата пени.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ установлено, что предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. 

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ). 

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Оспаривая уведомление о расторжении договора, истец полагает, что действия ответчика являются недобросовестными, и ссылается на отсутствие основания для расторжения договора, указывая, что задолженности по арендной плате не имеется, на отсутствие со стороны ответчика претензий по срокам внесения арендной платы и требования об уплате пени. Кроме того, истец также указывает, что расторжение договора повлечет фактическое прекращение деятельности предприятия истца, невозможность исполнения государственных контрактов, потерю сотрудниками предприятия истца рабочих мест. 

Ответчик против удовлетворения первоначального иска возражает, полагая, уведомление о расторжении договора соответствующим действующему законодательству и условиям договора. 

 Судом установлено и истцом не оспаривается, что им допущены просрочки по внесению арендной платы за ноябрь 2021, февраль, апрель и июль 2022 года более чем на 3 банковских дня. 

Таким образом, в общей сложности истцом в нарушение условий договора допущена просрочка по внесению арендной платы более 2 раз за период ноябрь 2021 – июль 2022 года. 

Между тем, такое нарушение является основанием для расторжения договора по инициативе арендодателя, что прямо предусмотрено подпунктом 4.2.1 договора, в связи с чем ответчиком законно реализовано право на одностороннее расторжение договора.

Требование о направлении уведомления, установленное пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ, ответчиком соблюдено. 

Доводы истца о ничтожности договора в связи с нарушением ответчиком положений пункта 3 статьи 619 ГК РФ отклоняются судом как основанные на неверном толковании норм права.

Так в соответствии с разъяснениями пункта 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ). 

Следовательно, договор может быть расторгнут в одностороннем порядке, если такое условие предусмотрено договором. 

Согласно разъяснениям пункта 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ). 

Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что в подпункте 4.2.1 договора стороны прямо согласовали возможность расторжения договора в случае задержки арендной платы более чем на 3 банковских дня более 2 раз, таким образом стороны при заключении договора признали указанное условие существенным нарушением договора. 

Факт наступления указанных обстоятельств судом установлен и истцом не оспаривается. 

Следовательно, в данном случае расторжение ответчиком договора во внесудебном порядке является его правом, установленным договором, который, в свою очередь в силу вышеизложенного не противоречит положениям ГК РФ. 

При таких обстоятельствах, оспариваемое уведомление является законным и обоснованным, в связи с чем первоначальные исковые требования удовлетворению не подлежат. 

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ установлено, что предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. 

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ). 

Согласно уведомлению о расторжении договора от 22.12.2022 ответчик уведомил истца о расторжении договора с 23.01.2023.

Указанное уведомление признано судом законным и обоснованным в силу вышеизложенного, соответственно требование ответчика о признании договора прекращенным подлежит удовлетворению. 

В силу абзаца 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 

Поскольку договор прекратил свое действие у истца возникло обязательство по возврату Помещений ответчику, которое по настоящее время им не исполнено, что истцом не оспаривается. 

При таких обстоятельствах, требование ответчика об обязании истца освободить Помещения является обоснованным, в связи с чем подлежит удовлетворению. 

В соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ взысканию с истца в пользу ответчика подлежат также 12 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции. 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 51, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  

 

решил:

Отказать в удовлетворении ходатайства о привлечении третьих лиц. 

В удовлетворении первоначального иска отказать. 

Признать договор аренды нежилых помещений от 01.11.2018 №К-1/2019 прекращенным. 

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Авеста Эдвайс» освободить занимаемые нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

...>, лит. А (часть помещения 11-Н: - помещение №№95-117, 120 - 125 общей площадью 1 164,9 кв.м., расположенные на 4 этаже здания; помещение №№128-138 общей площадью 1 179,1 кв.м., расположенные на 5 этаже здания; помещения №№199-240, 243-246 общей площадью 1 094,4 кв.м., расположенные на 7 этаже здания; - помещения №№252-254 общей площадью 65,1 кв.м., расположенные на 8 этаже здания) в течение десяти календарных дней с момента вступления решения суда по настоящему в законную силу. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Авеста Эдвайс» в пользу ООО «Эверест» 12 000 руб. судебных расходов по уплате пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия. 

 

Судья                                                                                                   Вареникова А.О.