225/2018-40339(1) 

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-8177/2018

г. Челябинск

05 июля 2018 года

Дело № А76-38999/2017  

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июля 2018 года.  Постановление изготовлено в полном объеме 05 июля 2018 года.  

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Карпачевой М.И., судей Богдановской Г.Н., Пивоваровой Л.В., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,  рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  индивидуального предпринимателя ФИО2 на  решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.04.2018 по делу   № А76-38999/2017 (судья Томилина В.А.).  

В судебном заседании принял участие истец: индивидуальный  предприниматель ФИО2 – (свидетельство о внесении  записи в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей  от 19.04.2012).  

Индивидуальный предприниматель ФИО2  (далее – ИП ФИО2, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской  области с исковым заявлением к Администрации города Магнитогорска (далее  – Администрация, ответчик) об обязании ответчика засчитать стоимость  неотделимых улучшений по договору купли-продажи от 29.12.2016 № 187 в  сумме 134 388 руб. 20 коп. в счет оплаты стоимости приобретенного истцом  нежилого помещения № 8 – лифтерная, общей площадью 15,5 кв.м.,  расположенного по адресу: 

<

...>, взыскании 5 000 руб. расходов на оплату услуг эксперта (л.д.3-5 т.1).  

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 17.04.2018  (резолютивная часть от 10.04.2018) в удовлетворении исковых требований  отказано (л.д.32-35 т.2).  

С вынесенным решением не согласился истец, обжаловал его в  апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП ФИО2 (далее  также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять  новый судебный акт.  

В обоснование доводов апелляционной жалобы истец ссылается на то,  что действующее законодательство не содержит запрета на решение вопроса о  зачете стоимости неотделимых улучшений на стадии исполнения договора.  

Кроме того, судом первой инстанции в решении допущена описка в  наименовании истца.  

К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции поступил  отзыв на апелляционную жалобу от ответчика.  

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения  апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание  представители ответчика не явились.  

В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со  статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие  стороны.  

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы  апелляционной жалобы.  

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным  судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции,  29.10.2012 между Администрацией (арендодатель) и ИП ФИО2  (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 488-12 (л.д.18-19  т.1), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во  временное владение и пользование недвижимое имущество – нежилое  помещение № 8, расположенное по адресу: 

<

...>, -  расположение – основное (с общим входом), площадью 15,50 кв.м., согласно  кадастровому паспорту ОГУП «ОблЦТИ» по Челябинской области инв.   № 11505 по состоянию на 19.02.2009 (п. 1.1 договора).  

В период действия договора аренды от 29.10.2012 № 488-12 с 2013 по  2014 годы с согласия арендодателя истцом был произведен ремонт нежилого  помещения (письмо от 13.11.2012 № 65, письмо от 16.11.2012 – л.д.125-126 т.1).  

Ремонтные работы были выполнены ООО «Стандарт ресурс» на  основании договора подряда на ремонт помещения № 14-2013 от 08.02.2013,  заключенного с ИП ФИО3 (т. 1, л.д. 37-38).  

Сторонами был согласован локальный сметный расчет (т. 1, л.д. 20-26) на  сумму 134 388 руб. 20 коп. и были произведены следующие виды работ:  

- демонтажные работы, включающие в себя разборку деревянных полов,  очистка стен от старой краски, очистка потолка от старой побелки, демонтаж  оконных коробок,  

- монтажные работы по стенам, полу, потолку, окнам, - электромонтажные работы, - работы по установке охранной сигнализации, 

- дополнительные работы, включающие прокладку трубопроводов  водоснабжения, установку грязевиков и фильтров для очистки воды,  водомеров, прокладку трубопроводов канализации, установка вентилей,  задвижек, затворов, клапанов, установку противопожарных дверей.  

Работы выполнены согласно смете, их стоимость составила 134 388 руб.  20 коп., что подтверждается справкой о стоимости выполненных работ и затрат  

 № 1/06-14 от 30.06.2014 (т. 1, л.д. 36).  

Факт проведения работ подтверждается актом о приемке выполненных  работ за июнь 2014 года № 1/06-14 (т. 1, л.д. 27-35).  

Факт оплаты работ подтверждается квитанциями к приходному  кассовому ордеру № 13 от 27.10.2014 на сумму 70 785 руб. 20 коп., № 8 от  17.07.2014 на сумму 42 000 руб. 00 коп., № 14 от 06.11.2014 на сумму 21 603  руб. 00 коп. (т. 1, 123-124).  

Впоследствии между Администрацией (продавец) и ИП ФИО2  (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от  29.12.2016 № 187, согласно п. 1.1 которого продавец обязуется передать в  собственность, а покупатель оплатить и принять в соответствии с условиями  настоящего договора недвижимое имущество нежилое помещение № 8 -  лифтерная, общей площадью 15,5 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер  74:33:0311001:1824 (п. 1.1 договора).  

В силу п. 1.2 договора имущество, является муниципальным и согласно и  принадлежит продавцу на праве собственности.  

Согласно п. 2.1 рыночная стоимость муниципального имущества  составляет 340 000 рублей без учета НДС, согласно отчету об оценке рыночной  стоимости № 01 12-16/1, выполненному ИП ФИО4  

В соответствии с п. 3.1 договора покупатель обязуется оплатить  стоимость имущества, указанную в пункте 2.1 договора в рассрочку, сроком на  7 лет. График платежей, установлен в приложении № 1, являющимся  неотъемлемой частью договора.  

На момент заключения настоящего договора сумма денежных средств, по  уплате которых предоставляется рассрочка, составляет 340 000 рублей без  учета НДС. Оплата суммы денежных средств, по уплате которых  предоставляется рассрочка, осуществляются покупателем ежемесячно, не  позднее 10 числа следующего за платежным.  

Согласно п. 3.2 договора на сумму денежных средств, по уплате которых  предоставляется рассрочка, начисляются проценты исходя из ставки равной 1/3  ставки рефинансирования Банка России, действующей на дату публикации  объявления о продаже имущества, проценты уплачиваются покупателем  ежемесячно, а также одновременно с оплатой суммы денежных средств, по  уплате которых предоставляется рассрочка покупатель вправе оплатить  приобретаемое имущество досрочно, с последующим письменным  уведомлением об этом продавца (п. 3.3 договора).  

 29.12.2016 продавец передал, а покупатель принял нежилое помещение   № 8 – лифтерная, общая площадь 15,5 кв.м., расположенное по адресу:  

<

...>, кадастровый номер  74:33:0311001:1824, что подтверждается актом приема-передачи (л.д. 17 т.1).  

Письмом от 01.02.2017 № 01-33/01228 Администрация отказала ИП  ФИО2 в уменьшении цены имущества на сумму неотделимых  улучшений (л.д.127 т.1).  

ИП ФИО2, указывая на то, что им произведены неотделимые  

улучшения, в связи с чем их стоимость подлежит зачету в счет выкупной цены  нежилого помещения по договору купли-продажи от 29.12.2016 № 187,  заключенному на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об  особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в  государственной собственности субъектов Российской Федерации или в  муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего  предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные  акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 № 159- ФЗ) обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.  

Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований, суд  первой инстанции исходил из того, что договор купли-продажи недвижимого  имущества № 187 от 29.12.2016 не содержит условий о возможности зачета  каких-либо сумм в счет оплаты приобретаемого имущества после его  заключения.  

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании ст.  71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная  коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого  судебного акта.  

Согласно статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации  граждане и юридические лица свободны в заключении договора.  

В соответствии с пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской  Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях  и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном  законом порядке.  

На основании статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации  имущество, находящееся в муниципальной собственности, может быть  передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в  порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и  муниципального имущества.  

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной  собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной  собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и  среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов  малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого  имущества, регулирует Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ.  

В силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты  малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении  арендуемого имущества из государственной собственности субъекта  Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются  преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной  его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке,  установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной  деятельности в Российской Федерации».  

Согласно пункту 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ  стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в  

счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные  улучшения осуществлены с согласия арендодателей.  

Из изложенных выше норм права следует, что зачет стоимости  неотделимых улучшений в счет оплаты выкупаемого имущества возможен при  определении цены и порядка оплаты имущества на стадии заключения  договора.  

Суд первой инстанции на основании положений статьи 421, пункта 2  статьи 424 и статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации,  установил, что стороны, заключая договор купли-продажи от 29.12.2016 № 187,  согласовали все условия, в том числе и по цене выкупа.  

При этом договор купли-продажи от 29.12.2016 № 187 не содержит  условий о возможности зачета каких-либо конкретных сумм в счет оплаты  приобретаемого имущества. Стоимость неотделимых улучшений имущества,  подлежащая зачету, в цене продажи имущества в порядке преддоговорных  споров покупателем не заявлена.  

С учетом установленных обстоятельств и норм законодательства,  определяющего возможность зачета стоимости неотделимых улучшений при  определении порядка оплаты имущества на стадии заключения договора или  путем внесения изменений в него, суд первой инстанции сделал обоснованный  выводу о том, что требования предпринимателя, по сути, направлены на  преодоление условий заключенного и исполненного сторонами договора  купли-продажи в части согласованной ими без разногласий цены.  

При такой ситуации суд первой инстанции не усмотрел правовых  оснований для удовлетворения заявленного иска, что согласуется с нормами  Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, устанавливающего возможность  зачета стоимости неотделимых улучшений, при определении порядка оплаты  имущества на стадии заключения договора или путем внесения изменений в  него.  

Довод ИП ФИО2 о том, что арендатор вправе требовать  проведения зачета стоимости неотделимых улучшений арендованного  имущества в счет оплаты выкупной цены на стадии исполнения договора,  отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку определение цены и  порядка оплаты имущества путем зачета стоимости неотделимых улучшений в  счет оплаты выкупаемого имущества возможно только на стадии заключения  соответствующего договора купли-продажи или путем внесения изменений в  него.  

Арендатор не вправе требовать проведение зачета стоимости  неотделимых улучшений арендованного имущества в счет оплаты выкупной  цены на стадии исполнения договора.  

Допущенные в мотивировочной части решения опечатки в наименовании  истца не влияют на законность принятого судебного акта по существу и не  противоречит установленным по делу обстоятельствам, не изменяют его  содержания, носят технический характер, не изменяют выводов суда по  рассматриваемому спору.  

Суд апелляционной инстанции обращает внимание истца, что указанные  

опечатки подлежат исправлению судом первой инстанции на основании  заявления в соответствии со статьей 179 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации.  

Доводы жалобы признаются судом апелляционной инстанции  несостоятельными, поскольку не влияют на обоснованность и законность  обжалуемого судебного акта.  

Судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно  установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и  объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и  взаимосвязи с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и  сделаны правильные выводы по делу.  

Оснований для переоценки данных выводов суда первой инстанции у  судебной коллегии не имеется.  

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для  отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной  инстанции не установлено.  

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле,  в соответствии с правилами, установленными статьи 110 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением  апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на подателя жалобы.  

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  апелляционной инстанции  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.04.2018 по делу   № А76-38999/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу  индивидуального предпринимателя ФИО2 - без  удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного  производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со  дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд  первой инстанции.  

Председательствующий судья М.И. Карпачева  

Судьи Г.Н. Богдановская 

 Л.В. Пивоварова