ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А 

http://13aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А56-69809/2024

25 июня 2025 года

г. Санкт-Петербург

 Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2025 года  

Постановление изготовлено в полном объеме 25 июня 2025 года Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:  

председательствующего С.В. Изотовой, судей М.В. Балакир, М.А. Ракчеевой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании при участии: 

от ООО «Конструктив» представителя ФИО2 (доверенность от 12.07.2024), от ООО Спаркс» представителя ФИО3 (доверенность от 12.05.2025),  

от ООО «Актив» представитель не явился, от Управления Росреестра представитель не явился 

апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Бизнес сообщество «Актив» и общества с ограниченной ответственностью «Спаркс» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.03.2025 по делу № А56-69809/2024 (судья Д.А. Егорова) по иску:  

общества с ограниченной ответственностью «Конструктив» (194017, Санкт- Петербург, пр. Удельный, д. 5, лит. А, пом. 7Н; ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)  

к обществу с ограниченной ответственностью «Спаркс» (194017, Санкт-Петербург, Удельный пр., д. 5, ли. А, пом. 17-Н; ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)  

третьи лица: 

общество с ограниченной ответственностью «Бизнес сообщество «Актив» (194017, Санкт-Петербург, Удельный пр., д. 5, лит. А, пом. 40-Н, оф. 510; ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>),  

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (190000, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ВОХ 1170; ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)  

о признании предварительного договора договором купли-продажи, государственной регистрации перехода права,  

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Конструктив» (далее – истец, ООО «Конструктив») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Спаркс» (далее – ответчик, ООО «Спаркс») о признании предварительного договора купли-продажи нежилого помещения от 10.03.2017, заключенного между истцом и ответчиком в редакции дополнительных соглашений  

от 30.06.2017 № 1, от 30.07.2018 № 2, от 30.10.2019 № 3, от 29.06.2023 № 4, договором купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате, а также просило произвести государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 78:36:0531801:3270, площадью 46,3 кв. м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Удельный проспект, д. 5, лит. А, пом. 29-Н.  

Определением от 22.07.2024 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Бизнес сообщество «Актив» (далее – ООО «Актив») и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Управление Росреестра).  

Решением от 14.03.2025 предварительный договор купли-продажи нежилого помещения от 10.03.2017, заключенный между ООО «Актив» и ООО «Конструктив», в редакции дополнительных соглашений от 30.06.2017 № 1, от 30.07.2018 № 2, от 30.10.2019 № 3, от 29.06.2023 № 4 признан договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, принято решение о государственной регистрации перехода права собственности к ООО «Конструктив» на нежилое помещение с кадастровым номером 78:36:0531801:3270 площадью 46,3 кв. м, расположенное на 5 этаже здания по адресу: Российская Федерация, г. Санкт- Петербург, Удельный проспект, д. 5, литера А, помещение 29-Н, в пользу ООО «Конструктив» взысканы судебные расходы с ООО «Актив».  

Не согласившись с указанным решением, ООО «Актив» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, вынести судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.  

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что суд первой инстанции в нарушение статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации взыскал судебные расходы с третьего лица, доводы третьего лица не нашли своего отражения в обжалуемом судебном акте, выводы суда не соответствуют материалам дела, дополнительные соглашения № 3 и 4 между истцом и ответчиком не заключались.  

ООО «Спаркс» также обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт об отказе истцу в удовлетворении исковых требований.  

В обоснование апелляционной жалобы ООО «Спаркс» указывает, что объявленная судом резолютивная часть не соответствует резолютивной части, указанной в полном тексте решения, суд первой инстанции не рассмотрел заявление о фальсификации дополнительных соглашений № 3 и 4, выводы суда не соответствуют материалам дела, истец не производил оплату, перечислил только обеспечительный платеж, истец так и не вернул подписанный со своей стороны договор купли-продажи, предварительный договор прекратил свое действие 01.11.2019, так как ни одна из сторон не совершила действий по заключению договора, 01.03.2024 истец и ответчик заключили договор аренды, ответчик заявил о пропуске срока исковой давности, договор аренды является реальной сделкой.  

В отзыве на апелляционную жалобу ООО «Конструктив» просит решение оставить без изменения, указывает, что поведение ответчика, подписавшего акт зачета встречных однородных требований, а также акт приема-передачи помещения давали основание полагать, что договор заключен, в условиях конфликта ответчик отказался от договора аренды, потребовал освободить помещение, суд первой инстанции самостоятельно устранил технические неточности судебного акта, отказ суда в удовлетворении ходатайства о  

фальсификации дополнительных соглашений соответствует разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, поскольку наличие/отсутствие указанных документов само по себе не влияет на исход дела.  

В судебном заседании представитель ООО «Спаркс» поддержал апелляционную жалобу, указал, что предварительный договор был продлен до 2019 года, ООО «Спаркс» несло расходы на содержание объекта, поддержал заявление о фальсификации дополнительных соглашений № 3 и 4, представитель ООО «Конструктив» против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.  

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 10.03.2017 между ООО «Актив» (продавец) и ООО «Конструктив» (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения.  

В пункте 1.1 предварительного договора стороны установили, что в течение срока, определенного договором, продавец и покупатель обязуются заключить договор купли-продажи нежилого помещения («основной договор») на условиях, определенных предварительным договором и обязательными приложениями к нему, в отношении объекта недвижимости: нежилого помещения с кадастровым номером 78:36:0531801:3270, площадью 46,3 кв. м, расположенного на 5 этаже здания по адресу: Российская Федерация, г. Санкт-Петербург, Удельный проспект, дом 5, литера А, помещение 29-Н.  

Согласно пунктам 3.1, 3.2 предварительного договора стоимость объекта недвижимости составила 2 315 000, 00 руб., стоимость объекта недвижимости должна быть оплачена покупателем в полном объеме на момент подписания основного договора.  

Пунктом 4.3. предварительного договора в качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора на покупателя возложено обязательство в срок до 15.03.2017 перечислить продавцу обеспечительный платеж в размере 2 315 000, 00 руб., в т.ч. НДС 18%; если основной договор между сторонами будет заключен, то обеспечительный платеж засчитывается в счет исполнения обязательства покупателем по оплате стоимости объекта недвижимости, о чем стороны составляют соответствующий акт зачета.  

30.07.2018 дополнительным соглашением № 2 к предварительному договору стороны продлили срок заключения основного договора до 31.10.2019, а также произвели замену стороны продавца по договору с ООО «Актив» на ООО «Спаркс».  

 13.07.2017 истец произвел оплату денежных средств в соответствии с условиями предварительного договора в размере 2 315 000 руб., что ответчиком не оспаривается.  

Также в материалы дела представлен подписанный двухсторонний акт зачета встречных взаимных требований от 20.06.2023 на указанную сумму.  

Спорный объект недвижимости передан истцу по акту приема-передачи помещения от 20.06.2023.  

Впоследствии сторонами подписан договор аренды от 01.03.2024.  

Уведомлениями от 15.05.2024, 17.05.2024 ответчик потребовал от истца освободить объект недвижимости в срок до 17.05.2024.  

В свою очередь письмом от 10.07.2024 исх. № 154-24 ООО «Конструктив» повторно просило ответчика оказать необходимое содействие (включая подписание основного договора купли-продажи нежилого помещения) для регистрации в Управлении Росреестра.  

12.07.2024 ответчик в одностороннем порядке опечатал объект недвижимости.  

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО «Конструктив» в арбитражный суд с настоящим иском.  

 Суд первой инстанции заявленные требования удовлетворил.  

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.  

В силу пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.  

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее - Постановление № 49), для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ).  

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются (пункт 23 Постановления № 49).  

Также из разъяснений, содержащихся в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», следует, что, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (нежилого помещения) с условием о предварительной оплате.  

Как следует из представленного предварительного договора, он содержит условие об оплате объекта до заключения основного договора, которая в полном объеме была им выполнена в результате зачета внесенного обеспечительного платежа, что подтверждается актом зачета, подписанным сторонами.  

Как правильно указал суд первой инстанции, в настоящем деле материально-правовой интерес ООО «Конструктив» заключается в регистрации за ним права собственности на находящееся в его владении имущество.  

На основании пункта 1 статьи 223 ГК РФ право собственности переходит к приобретателю по договору с момента передачи вещи, если иное не установлено договором или законом. В отношении недвижимого имущества переход права собственности на недвижимость императивно привязан к моменту регистрации отчуждения (пункт 2 статьи 223 ГК РФ).  

В силу пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от  

29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.  

Принимая решение о государственной регистрации права, суд должен установить факт исполнения обязательства продавца по передаче имущества, доказательства чего имеются в материалах дела, а также факт уклонения другой стороны сделки от регистрации.  

Судом первой инстанции установлено, что до настоящего времени переход права собственности на спорный объект недвижимости к ООО «Конструктив» не зарегистрирован, ответчик уклоняется от подписания основного договора купли-продажи объекта недвижимости во исполнение условий предварительного договора, чинит истцу препятствия в пользовании объектом недвижимости.  

Суд первой инстанции также обоснованно не усмотрел оснований для применения срока исковой давности.  

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сторона, фактически исполнявшая сделку до ее государственной регистрации, не вправе ссылаться на истечение срока исковой давности по требованию другой стороны о государственной регистрации этой сделки (пункт 2 статьи 10, пункт 3 статьи 433 ГК РФ).  

Данные разъяснения по аналогии подлежат применению и к тем ситуациям, когда сторона, фактически исполнившая сделку, уклоняется от осуществления действий по государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества по договору, не требующему его государственной регистрации. Подобный вывод следует, в том числе из определения Верховного Суда РФ от 04.10.2018 № 305-ЭС18-15459 (предварительный договор купли-продажи земельного участка признан договором купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате, произведена государственная регистрация перехода права, в т.ч. со ссылкой на пункт 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 25).  

Применительно к рассматриваемому спору стороны фактически полностью исполнили договор.  

Как разъяснено в определении Верховного Суда Российской Федерации от 26.01.2016 № 301-ЭС15-5443, в силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребления в иных формах.  

Для защиты нарушенных прав потерпевшего суд может не принять доводы лица, злоупотребившего правом, ссылающегося на соответствие своих действий по осуществлению принадлежащего ему права формальным требованиям законодательства. Поэтому упомянутая норма закона может применяться как в отношении истца, так и в отношении ответчика (пункт 5 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 № 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации»). О злоупотреблении правом, которое может быть вызвано такими действиями лица, которые ставили другую сторону в положение, когда она не могла реализовать принадлежащие ей права, указано и в постановлении  

Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.05.2013 № 17388/12.  

Оставление судом первой инстанции без рассмотрения заявления ответчика о фальсификации дополнительных соглашений от 29.06.2023 № 3 и 4 не повлияло на правильность решения суда первой инстанции исходя из того, что они не влияют на рассмотрение данного спора по существу.  

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.  

Между тем суд первой инстанции взыскал судебные расходы с третьего лица.  

Указанные подателями процессуальные нарушения не привели к принятию неправильного решения, в связи с чем не могут являться безусловным основанием для отмены решения и перехода к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дел судом первой инстанции.  

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд  

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.03.2025 по делу № А56-69809/2024 изменить, изложить резолютивную часть решения в следующей редакции.  

 Признать предварительный договор купли-продажи нежилого помещения от 10.03.2017, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Бизнес сообщество «Актив» и обществом с ограниченной ответственностью «Конструктив» договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.  

Принять решение о государственной регистрации перехода права собственности к обществу с ограниченной ответственностью «Конструктив» на нежилое помещение с кадастровым номером 78:36:0531801:3270 площадью 46,3 кв. м, расположенное на пятом этаже здания по адресу: Российская Федерация, Санкт- Петербург, Удельный проспект, дом 5, литера А, помещение 29-Н.  

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Спаркс» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Конструктив» 12 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня принятия.  

Председательствующий С.В. Изотова  

Судьи М.В. Балакир  

 М.А. Ракчеева