Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-20863/2018

г. Хабаровск

08 февраля 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 07.02.2019.

 

Арбитражный суд Хабаровского края в составе: судьи Н.Л.Коваленко,

    при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

     рассмотрел в судебном заседании дело по иску Гаражно-строительного кооператива «Исток» (ОГРН 

<

***>,  ИНН 

<

***>;                            680052 

<

...>; 680511, 

<

...>) 

        к Комитету по управлению муниципальным имуществом  администрации Хабаровского муниципального района (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 680510, 

<

...>; 680007, 

<

...>)

       о     признании договора аренды действующим

        при участии в судебном заседании: 

      от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 01.10.2017;

    от ответчика: ФИО3, представитель по доверенности № 1 от 09.01.2019.

 

       Гаражно-строительный кооператив «Исток» (ГСК «Исток», Кооператив, истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом  администрации Хабаровского муниципального района (далее – Комитет, ответчик) о признании договора аренды земель населенных пунктов от 16.12.2013 № 922/2013 действующим.

      В порядке статьи 49 АПК РФ истцом уточнены исковые требования: ГСК «Исток» просит признать договор аренды земель населенных пунктов от 16.12.2013 № 922/2013 действующим на аренду земельного участка площадью 6898 кв.м. с кадастровым номером 27:17:0329201:1816.

       Уточнение иска принято судом.

       В судебном заседании представитель истца поддержал уточненные исковые требования, настаивал на их удовлетворении в соответствии с доводами, приведенными в исковом заявлении, полагает, что договор аренды после 15.12.2016 был возобновлен на неопределенный срок и в установленном договором и законом порядке не расторгнут.  

      Представитель ответчика указала о несогласии с заявленными требованиями по основаниям, изложенным в отзыве, ссылаясь на расторжение договора в одностороннем порядке на основании пункта 4.1.1. договора и направление в адрес арендатора уведомления от 01.02.2017 № 01-22/335, в котором Комитет предлагал погасить задолженность по арендной плате, оплатить пени и расторгнуть договор в добровольном порядке в срок до 19.02.2017. Кроме того, ответчиком указано на то, что земельный участок с кадастровым номером 27:17:0329201:1816 разделен с сохранением его в измененных границах (площадь уменьшилась до 6 898 кв.м.), соглашение о внесении изменений в договор аренды в части площади участка и размера арендной платы в период его действия не заключалось. 

      Заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ

      Из материалов дела следует, что 16.12.2013 между Управлением архитектуры и землепользования администрации Хабаровского муниципального района (арендодатель) и ГСК «Исток» (арендатор) заключен договор аренды земель населенных пунктов № 922/13, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 12 702 кв. м, с кадастровым номером 27:17:03029011:1816, расположенный по адресу: Хабаровский край, Хабаровский район, с. Тополево, в районе 6 км. Восточного шоссе.

      Согласно решению Собрания депутатов Хабаровского муниципального района от 08.12.2015г. №43-189 «Об утверждении Положения о Комитете по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района» Комитет является правопреемником Управления архитектуры и землепользования администрации Хабаровского муниципального района по всем договорам аренды, иным договорам, заключенным ранее в отношении земельных участков, правовым актам администрации Хабаровского муниципального района, устанавливающим права и обязанности Управления, вытекающих из деятельности, связанной с распоряжением земельными участками и иным вопросам по распоряжению земельными участками ранее реализуемых Управлением. 

     Земельный участок с кадастровым номером 27:17:0329201:1816  передан ГСК «Исток» по акту приема-передачи от 16.12.2013. 

     Земельный участок предоставлен для строительства гаражей (пункт 1.2. договора).

     Срок договора аренды установлен с 16.12.2013 по 15.12.2016 (пункт 2.1.). Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке.

      Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Хабаровского края от 21.07.2017 по делу № А73-3825/2017 установлено, что 16.03.2016 Правительством Хабаровского края принято постановление № 58-пр от 16.03.2016 о резервировании сроком на три года земли в границах зон планируемого размещения линейного объекта «Автомобильная дорога «Обход г. Хабаровска км 13- км 42» для государственных нужд Хабаровского края. В перечень земельных участков, которые полностью или частично расположены в границах резервируемых земель вошел  участок с кадастровым номером 27:17:0329201:1816.

     МИЗИП  10.08.2016 принято постановление № 1369 «Об изъятии для государственных нужд Хабаровского края земельных участков и расположенных на них  объектов капитального строительства в целях строительства объекта «Автомобильная дорога «Обход г. Хабаровска км 13- км 42».

     07.04.2016 на земельный участок с кадастровым номером 27:17:0329201:1816 зарегистрированы ограничения (обременения) прав за Хабаровским краем в связи с резервированием земель. 

     Во исполнение указанного постановления земельный участок с кадастровым номером 27:17:0329201:1816 разделен с сохранением его в измененных  границах (площадь уменьшилась до 6 898 кв. м). 

      Согласно пункту 6.2. Договора он может быть расторгнут по требованию Арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1. настоящего договора, Арендодатель также вправе отказаться от договора в соответствии с пунктом 4.1.4. 

      Пунктом 4.1.1. договора аренды земель населенных пунктов № 922/13 предусмотрено право Арендодателя досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании  способами, приводящими к его порче, при возникновении у Арендатора задолженности по арендной плате и (или) начисленным в соответствии с разделом 5 пене, штрафам два и более месяцев, в случае непринятия Арендатором измененного в соответствии с пунктом 3.6 Договора размера арендной платы, а также требовать досрочного расторжения договора в случае нарушения других условий договора.

      В соответствии с пунктом 4.1.4. договора, в случае возобновления договора на неопределенный срок Арендодатель имеет право отказаться от договора, предупредив об этом арендатора за 14 календарных дней.

        Комитет направил в адрес ГСК «Исток» письмо от 01.02.2017 № 01-22/335, которым потребовал погасить образовавшуюся задолженность  и оплатить пени по договору аренды, а также предложил в срок до 19.02.2017 в добровольном порядке расторгнуть договор аренды. 

     Претензия оставлена ГСК «Исток» без ответа и удовлетворения.

     Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Хабаровского края от 21.07.2017 по делу № А73-3825/2017 с ГСК «Исток» в пользу Комитета взыскана задолженность по арендной плате и неустойка за нарушение сроков оплаты по договору аренды земель населенных пунктов № 922/13.

      В письме от 22.01.2018 № 01-27/355 Комитет уведомил ГСК «Исток» о том, что договор аренды от 16.12.2013 № 922/13 был заключен на срок до 15.12.2016, письмом от 01.02.2017 № 01-22/335 арендатор уведомлен о наличии задолженности и расторжении договора. 20.02.2017 Комитетом подано заявление в Управление Росреестра по Хабаровскому краю о снятии обременения в виде аренды.

      Полагая, что договор аренды мог быть расторгнут только в судебном порядке, ГСК «Исток» обратился в арбитражный суд с настоящим иском о признании договора аренды действующим.

     Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, арбитражный суд счел исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

     В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления.

     Пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса РФ установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных законами и законами субъектов Российской Федерации.

     Согласно положениям статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в РФ является платным.

      В соответствии с положениями статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

      Исходя из условий договора, в силу статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, между истцом и ответчиком имелись двухсторонние обязательства, вытекающие из договора аренды.

      Договор аренды является видом сделки, и поэтому для его заключения необходимо наличие всех тех правовых предпосылок, которые согласно ГК РФ означают совершение действительной сделки, в частности соответствия сделки требованиям Закона.

     В соответствии с нормами статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

     Согласно статье 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

     Спорный договор аренды земельного участка был заключен на период с 16.12.2013 по 15.12.2016.

      Согласно части 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (610 ГК РФ).

       Приведенная норма части 2 статьи 621 ГК РФ устанавливает правило о возобновлении договора аренды на неопределенный срок при соблюдении следующих условий: срок договора аренды истек; арендатор продолжает пользоваться переданным в аренду имуществом; арендодатель не возражает против продолжения арендных отношений на условиях ранее заключенного сторонами договора. 

      При этом, в части 2 статьи 621 ГК РФ имеется ссылка на положения статьи 610 ГК РФ, устанавливающей порядок определения срока договора аренды. В соответствии со статьей 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

      Из разъяснений, изложенных в п. 1 постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в том числе в части возможности возобновления договора на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). В случаях, в том числе при заключении договора по правилам ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Согласно п. 2.3. спорного договора аренды предусмотрены условия возобновления договора на неопределенный срок.

  В соответствии с п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.  Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждений о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В данном случае договором аренды предусмотрен 14-дневный срок для предупреждения об отказе от договора (пункт 4.1.4). 

     В силу указанных норм права в зависимости от того, является договор заключенным (пролонгированным) на неопределенный срок или срочным, наступают различные правовые последствия.

     В соответствии с пунктом 2 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности допускается в случаях, предусмотренных договором.

     Кроме того, в силу п. 1 ст. 450.1 ГК РФ договор прекращается с момента получения уведомления об одностороннем отказ от договора (исполнения договора) если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

     Согласно пункту 4.1.4 Договора аренды арендодатель имеет право досрочно  расторгнуть договор в одностороннем порядке при   возникновении у Арендатора задолженности по арендной плате и (или) начисленным в соответствии с разделом 5 пене, штрафам два и более месяцев.

    Банк, воспользовавшись правом, предоставленным ему законом и договором, направил истцу уведомление от 01.02.2017 № 01-22/335, в котором  указал о наличии задолженности по арендной плате и выразил волю на прекращение арендных отношений с Кооперативом.  

      Кроме того, в письме от 22.01.2018 № 01-27/355 Комитетом подтвержден   факт прекращения арендных отношений, в связи с чем подано заявление в Управление Росреестра по Хабаровскому краю о снятии обременения в виде аренды. 

     Таким образом, ответчиком соблюден  порядок одностороннего отказа от договора, предусмотренный статьей 610 ГК РФ.

      При этом, на момент обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд 14-дневный срок для предупреждения арендодателем об отказе от договора аренды истек, договор аренды прекратил свое действие.

       В связи с чем, оснований для удовлетворения исковых требований о признании договора аренды земельного участка действующим не имеется.

Доводы истца о том, что договор аренды мог быть расторгнут только в судебном порядке, судом отклонены как основанные на неверном толковании условий спорного договора,  определенных пунктами 6.2, 4.1.1. и 4.1.4.

Согласно п. 2 ст. 450.1 Гражданского кодекса РФ в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, когда такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным. 

Судом установлен факт возобновления договора на неопределенный срок, своевременного направления арендодателем в адрес арендатора уведомления об  отказе от договора аренды.

     В соответствии со статьёй 110 АПК РФ государственная пошлина относится на истца и подлежит взысканию  в доход федерального бюджета, с учетом предоставленной отсрочки по её уплате при обращении в суд.

      Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать. 

       Взыскать с Гаражно-строительного кооператива «Исток» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб.

 Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

       Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

        Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

  Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

 

Судья                                                                                              Н.Л.Коваленко