АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А66-12171/2019

г.Тверь

22 октября 2019 года

Резолютивная часть решения вынесена 16 октября 2019 года

Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Труниной Е.Л., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кудрявцевой Н.М., без явки представителей сторон, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Коммерческого банка «ИНТЕРКОММЕРЦ» (Общества с ограниченной ответственностью), г. Москва в лице конкурсного управляющего Государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата государственной регистрации-09.06.1992) 

к Обществу с ограниченной ответственностью  СК «ТЕРМОСТРОЙ», г. Тверь (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата государственной регистрации-22.04.2014)

третьи лица: ФИО1, г. Москва, ФИО2, г. Москва, Управление Росреестра по Тверской области, г. Тверь

об обращении взыскания на предмет залога

УСТАНОВИЛ:

Коммерческий банк «ИНТЕРКОММЕРЦ» (Общество с ограниченной ответственностью), г. Москва в лице конкурсного управляющего Государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов» (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью  СК «ТЕРМОСТРОЙ», г. Тверь (далее – ответчик) об обращении взыскания на предмет залога – жилое помещение (квартиру) с кадастровым номером 69:40:0400045:60 общей площадью 118,1 кв.м., расположенное по адресу:  

<

...>, - посредством реализации с публичных торгов, установив первоначальную продажную стоимость в размере 4 432 000 руб.; обращение взыскания на указанный предмет залога произвести для погашения солидарной задолженности ФИО1 и ФИО2 перед КБ «ИНТЕРКОММЕРЦ» (ООО) по кредитному договору 

<

***> от 26.11.2014 года.

Стороны о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом, не явились.

Истец направил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя, исковые требования поддержал в полном объеме.

Судебное заседание проводится в отсутствие представителей сторон в порядке ст. 156 АПК РФ.

При разрешении спора суд исходит из следующего.

26 ноября 2014 года между Коммерческим банком «ИНТЕРКОММЕРЦ» (далее – банк) и ФИО2 (заемщик 1), ФИО1 (заемщик 2) заключен кредитный договор 

<

***> на сумму не более  40 000 000 руб., сроком действия – 60 месяцев, но не позднее 25 ноября 2019 года, размер и периодичность платежей по договору – 61 платеж в соответствии с графиком платежей (л.д.18-21).

26 ноября 2014 года между Коммерческим банком «ИНТЕРКОММЕРЦ» (залогодержатель) и ФИО1 (залогодатель)  заключен договор залога прав требования участника долевого строительства, предметом которого является залог принадлежащих залогодателю как участнику долевого строительства прав, вытекающих из договоров участия в долевом строительстве, в том числе права требования участника долевого строительства в отношении спорной квартиры с кадастровым номером 69:40:0400045:60.

На основании договора уступки права требования от 05.04.2016 года ФИО1 передал ООО СК «Термострой» спорную трехкомнатную квартиру.

ООО СК «Терсмострой» обратилось в Центральный районный суд города Твери с требованием о признании ООО СК «Термострой» добросовестным приобретателем спорной квартиры, а договор залога от 26.11.2014 года, прекращенным.

Решением Центрального районного суда города Твери от 13.03.2018 года по делу №2-290/18 в удовлетворении указанных требований отказано. 

10 июля 2018 года Басманным районным судом города Москвы    вынесено решение о солидарном взыскании задолженности по кредитному договору № 

<

***> от 26.11.2014 в сумме 57 220 641, 18 рублей и об обращении взыскания на заложенные по договору № 

<

***>-ЗИ01 от 26.11.2014 залога права требования участника долевого строительства. Начальная продажная стоимость заложенного имущества определена судом на основании отчета № 44/15-2 об оценке рыночной стоимости квартир, расположенных по адресу: 

<

...> и д. 4 корпус 2, подготовленного ООО «Научно-аналитическое объединение «ОценкаБизнесИнвест». 

Данное решение вступило в законную силу 06.02.2019 года в связи с принятием апелляционного определения по делу № 33-1357 Судебной коллегией по гражданским делам Московского городского суда, которым решение оставлено без изменения, а апелляционная жалоба ФИО2 - без удовлетворения.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, а также учитывая просрочку основного обязательства в период значительно более 3-х месяцев, истец обратился в Арбитражный суд Тверской области с требованием обратить взыскание на квартиру с кадастровым номером 69:40:0400045:60, расположенную по адресу: 

<

...>.

Проанализировав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  установлена обязанность лиц, участвующих в деле, доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Указанная норма закона содержит перечень юридических фактов, с которыми связано возникновение гражданских прав и обязанностей, как по воле субъекта  гражданского права, так и помимо его воли.

По своей правовой природе залог относится к способам обеспечения исполнения обязательств, имеющим дополнительный (акцессорный) характер по отношению к обеспечиваемому (основному) обязательству, и следующим судьбе последнего (пункты 2 и 3 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Залог возникает в силу договора (пункт 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 341 Гражданского кодекса Российской Федерации право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое надлежит передаче залогодержателю, - с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге.

Согласно статье 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

В силу пункта 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Согласно статье 337 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

В силу пункта 1 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом.

Пунктом 2 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что реализация (продажа) заложенного движимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.

Как следует из смысла пункта 1 статьи 38 Закона об ипотеке, правопреемник залогодателя, который приобрел по сделке (либо иным способом) ранее заложенное недвижимое имущество, становится на место прежнего залогодателя и несет все обязанности по договору об ипотеке.

Согласно пункту 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на заложенное имущество третьему лицу право залога сохраняет силу, правопреемник залогодателя становится на его место. При этом каких-либо исключений, позволяющих освободить лицо, приобретшее заложенное имущество, от перешедших к нему обязанностей залогодателя на основании того, что при заключении договора купли-продажи оно не знало о наложенном на него обременении залогом, не предусмотрено.

Таким образом, независимо от перехода права собственности на заложенное имущество к третьим лицам, залогодержатель не утрачивает право обратить взыскание на предмет залога.

Согласно пункту 1 статьи 77 Закона об ипотеке, жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

Таким образом, на построенное жилое помещение распространяется правило о сохранении ипотеки, ранее возникшей по договору залога права требования на объект долевого строительства, который при регистрации ипотеки еще не был завершен застройщиком.

Фактически, к объектам долевого строительства, в отношении которых имеется права требования, применяется правовой режим будущих вещей.

Находящаяся в ипотеке будущая недвижимость (объект долевого строительства) при завершении приобретает дополнительные признаки, которые трансформируют ее в настоящую недвижимость, право собственности на которую возникает, а затем отчуждается в установленном законом порядке.

 Однако, с учетом разъяснений пункта 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 90 от 28.01.2005 года не существует никаких правовых оснований полагать, что ранее возникшая ипотека прекращена; если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства.

Изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу пп. 3 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет прекращение залога. Ни Кодекс, ни Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений.

Аналогичное правило о сохранении залога при преобразовании объекта долевого участия закреплено в пункте 6.2 договора залога прав требования.

Согласно пункту 6.2 договора залога, залог распространяется на все, что будет получено в результате или в процессе использования предмета залога, а именно если предмет залога  будет изменен в результате каких-либо иных действий и (или) событий, в том числе, если в результате таких изменений произойдет изменение площади и (или) иных параметров, индивидуализирующих  предмет залога, а также, если предмет залога будет зарегистрирован за новым условным номером, либо если произойдет разделение, слияние или выделение объектов долевого участия, а равно иное его преобразование, то право залога распространяется на измененный (вновь зарегистрированный) предмет залога.

В рассматриваемом случае, ООО СК «Термострой» является залогодателем квартиры № 23 (

<

...>) с кадастровым номером 69:40:0400045:60, которая находится в ипотеке у залогодержателя КБ «ИНТЕРКОММЕРЦ» с момента регистрации залогового обременения 09.08.2016 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 70-73).  

Решением от 13.03.2018 года Центрального районного суда города Твери по гражданскому делу № 2-290/2018 также установлено отсутствие оснований для признания ООО СК «Термострой» добросовестным приобретателем спорной квартиры, поскольку оно должно было знать, что переходящее к нему по договору уступки право требования является предметом залога в пользу КБ «ИНТЕРКОММЕРЦ» (ООО). В законную силу данное решение вступило 22.05.2018 года.

Статья 337 ГК РФ предусматривает, что, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

Статья 341 ГК РФ гласит, что права залогодержателя в отношениях с залогодателем возникают с момента заключения договора залога, если иное не установлено договором, настоящим Кодексом и другими законами.

Согласно статье 348 Гражданского кодекса РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Согласно статье 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Ответчик, надлежащим образом уведомленный о рассмотрении настоящего дела, не воспользовался предоставленными ему процессуальными правами, возражений относительно исковых требований не заявил, отзыв не представил,  в связи с чем, в силу положений статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации несет риск наступления неблагоприятных последствий.

В силу ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, подтверждающие несоразмерность требований залогодержателя стоимости заложенного имущества, должен доказывать залогодатель.

Между тем, ООО СК «Термострой» в нарушение вышеуказанной нормы и п. 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" не представлены доказательства несоразмерности требований КБ «ИНТЕРКОММЕРЦ» и не доказана вся совокупность обстоятельств, из которых бы следовала несоразмерность требований Банка об обращении взыскания на все заложенное имущество к общей сумме задолженности.

С учетом изложенного, требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество в судебном порядке обоснованно и подлежит удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины подлежат возмещению ответчиком в порядке статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 156, 163, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Обратить взыскание на заложенное имущество – жилое помещение (квартиру) с кадастровым номером 69:40:0400045:60 общей площадью 118,1 кв.м., расположенное по адресу:  

<

...>, - посредством реализации с публичных торгов, установив первоначальную продажную стоимость в размере 4 432 000 руб.; обращение взыскания на указанный предмет залога произвести для погашения солидарной задолженности ФИО1 и ФИО2 перед КБ «ИНТЕРКОММЕРЦ» (ООО) по кредитному договору 

<

***> от 26.11.2014 года.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью  СК «ТЕРМОСТРОЙ», г. Тверь (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата государственной регистрации-22.04.2014) в пользу  Коммерческого банка «ИНТЕРКОММЕРЦ» (Общества с ограниченной ответственностью), г. Москва в лице конкурсного управляющего Государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата государственной регистрации-09.06.1992) 6 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать взыскателю в порядке статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после  вступления решения в законную силу.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд город Вологда в течение месяца со дня его принятия.

Судья                                                                                                   Е.Л.Трунина