﻿Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-268203/19-60-2132

16 апреля 2021г.

г. Москва

Резолютивная часть решения объявлена 30 марта  2021г.

Решение суда в полном объеме изготовлено 16 апреля 2021г.

Арбитражный суд в составе: председательствующего Буниной О.П.,

членов суда: единолично, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Петуховым Н.М.,

в заседании приняли участие:

от истца – Садчикова В.В. – представитель, по доверенности от 05.03.2021г. 

от ответчика – ООО «Лофт Ривер» - Духанин И.А. – адвокат, по доверенности от 21.03.2019г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении суда по адресу: г. Москва, ул. Большая Тульская, д. 17, зал 5072 дело по иску Товарищества собственников недвижимости «Лофт на Летной» (ОГРН 1197746341836, ИНН 7733341117, 125424, Москва, ул. Летная, д. 99, стр. 1, пом. XVII, дата регистрации 27.05.2019г.) к Обществу с ограниченной ответственностью «Лофт Ривер» (ОГРН 1157746953077, ИНН 7733254143, 125424, Москва, ул. Летная, д. 99, стр.10, дата регистрации 16.10.2015), Закрытому акционерному обществу «Пост-М» (ОГРН 1027739366159, ИНН 7710021664, 103050, Москва, ул. Тверская, д. 25/9, дата регистрации 29.06.01993) 

третье лицо: Управление Росреестра по Москве 

о признании недействительным договора купли-продажи от 21.09.2016г., о признании помещений и коммуникации общим имуществом, о признании права собственности на нежилые помещения 

УСТАНОВИЛ:

ТСН «Лофт на Летной» обратилось в суд с иском к ООО «Лофт Ривер», ЗАО «Пост-М», с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора Управления Росреестра по Москве, о признании недействительным договора купли-продажи от 29.01.2016г. и истребовании из чужого незаконного владения ООО «Лофт Ривер» объектов инфраструктуры по данному договору; о признании помещений и коммуникаций, расположенных в зданиях: г.Москва, ул.Летная, д.99, стр.1, 3, 10 общим имуществом указанных зданий, обслуживающим более  одной помещения и находящимся в общей долевой собственностью лиц, являющихся собственниками помещений данных зданий; об истребовании у ООО «Лофт Ривер» в общую долевую собственность собственников помещений в зданиях по адресу: г.Москва, ул.Летная, д.99, стр.1, 3, 10 нежилые подвальные помещения и коммуникации, согласно перечня №1 к договору купли-продажи и о признании права на эти объекты за собственниками данных зданий.

Протокольным определением суда от 10.12.2020г. принято заявление истца об «уточнении исковых требований», об отказе от иска в части требований о признании недействительным договора, об истребовании объектов инфраструктуры, а также от требований в части строения 10. 

В соответствии с частями 1, 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований. 

Истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично. 

Согласно пункту 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом. Как установлено в части 3 статьи 151 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае прекращения производства по делу повторное обращение в арбитражный суд по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям не допускается.

В связи с изложенным и принятием судом частичного отказа истца от заявленных требований производство по делу в части требований о признании договора купли-продажи от 29.01.2016г. недействительным, об истребовании объектов инфраструктуры, в части требований, заявленных в отношении объекта: г.Москва, ул.Летная, д.99, стр.10 подлежит прекращению.

Протокольным определением суда от 12.02.2021г. принято заявление истца об изменении предмета исковых требований – в части состава помещений, а именно, о признании права собственности собственников нежилых помещений в зданиях, расположенных по адресу: г.Москва, ул.Летная, д.99, стр.1 – помещение 57, кадастровый номер 77:08:0015001:1704; помещение 56 кадастровый номер 77:08:0015001:1701; г.Москва, ул.Летная, д.99, стр.3 – помещение53 кадастровый номер 77:08:0015001:1409. 

Протокольным определением суда от 10.03.2021г. принято заявление истца об отказе от иска к ЗАО «Пост-М».

Исковые требования мотивированы тем, что спорные помещения с расположенным техническим оборудованием и коммуникациями являются общим имуществом всех собственников объектов и не могли быть отчуждены ЗАО «Пост-М» по договору купли-продажи в качестве самостоятельного объекта.

Истец в судебном заседании заявленные требования поддержал

Ответчик – ООО «Лофт Ривер» заявленные требования не признал, указал на отсутствие у истца права на иск.

Ответчик - ЗАО «Пост-М», третье лицо, извещенные о времени и месте проведения судебного заседания надлежащим образом, в суд не явились.

Заслушав в открытом судебном заседании доводы и пояснения представителей сторон, исследовав письменные доказательства по делу, суд пришел к следующим вывода.

В обоснование заявленных требований, истец указывает на то, что ЗАО «Пост-М» осуществлена реконструкция с элементами нового строительства (строительство) зданий по адресу: г.Москва, ул. Летная, д.99 стр. 1, 3, 10. Расположенные в возведенных зданиях нежилые помещения отчуждались в течение 2014-2017г.г. физическим и юридическим лицам. 

29 января 2016 года ЗАО «Пост-М» заключило с ООО «Лофт Ривер» договор купли-продажи объектов незавершенного строительства.

Согласно п.1.1 Договора предметом купли-продажи явились инженерные сети и объекты коммуникаций.

Согласно п.1.2 Договора инженерные сети и коммуникации - комплекс технических устройств, предназначенных для энергоснабжения и обеспечения коммунальными услугами, включающий в себя системы отопления, вентиляции воздуха, водопроводно-канализационную есть, бытовую, ливневую канализацию, внутреннюю электросеть, наружное освещение, систему пожарной сигнализации, систему пожаротушения.

Согласно п.1.3 указанное в настоящем Договоре имущество расположено в зданиях по адресу: г. Москва ул.Летная д.99 стр.1, стр.3, стр.10 и на прилегающей территории.

Согласно п.1.5 приобретаемое имущество покупается в целях организации оказания коммунальных услуг по эксплуатации, управлению и комплексному обслуживанию многофункционального комплекса с офисами, торговыми помещениями и апартаментами, расположенного по адресу г. Москва ул. Летная стр.1, 3, 10.

Перечень передаваемого имущества перечислен в Приложении №1 к Договору купли-продажи на 18 листах.

Право собственности ЗАО «Пост-М» на возведенные объекты прекратилось с момента заключения Договора купли-продажи.

Как утверждает истец, ТСН «Лофт на Лётной» является организацией, представляющей интересы собственников нежилых помещений, включая их обеспечение коммунальными услугами и нормальное функционирование всего комплекса недвижимого имущества указанных зданий.

Право собственности ООО «Лофт Ривер» на указанные помещения и коммуникации нарушает права собственников здания в лице ТСН «Лофт Ривер».

При этом, согласно Устава товарищество собственников недвижимости обязано обеспечивать соблюдение нрав и законных интересов собственников помещений в здании при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью. Согласно подпункту 6 пункта 3.5 Устава ТСН «Лофт на Лётной» обязано принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действия третьих лиц, затрудняющих реализацию нрав владения, пользования и распоряжения собственниками общим имуществом или препятствующих этому. Товарищество собственников недвижимости также вправе и обязано представлять законные интересы собственников помещений в здании, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Исходя из этого Правлением ТСН «Лофт на Лётной» принято решение об инициировании иска в Арбитражный суд г. Москвы об истребовании из собственности ООО «Лофт Ривер» объектов инфраструктуры и помещений, в которых они расположены, незаконно переданных в собственность ООО «Лофт Ривер» от ЗЛО «Пост-М» в целях оформления в общедолевую собственность всех собственников объектов недвижимости комплекса зданий (Протокол № 4 от 09 сентября 2019 г.).

Согласно перечню проданного имущества, оно расположено на территории, относящейся к комплексу и в помещениях, находящихся внутри зданий, где расположены инженерные коммуникации внутридомовых систем центрального отопления, холодного водоснабжения и внутренней канализации, с подводками к стоякам и стояками, запорно-регулировочной и спускной арматуры и ревизиями для прочистки на подводках к стоякам внутренней канализации. Инженерные коммуникации внутридомовых систем обеспечивают отоплением, водоснабжением и канализацией все помещения зданий.

При возникновении права собственности на помещение к собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на обще имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.

По мнению истца, спорные помещения с расположенным техническим оборудованием и коммуникациями является общим имуществом всех собственников данного объекта.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился в суд с настоящим иском.

В целях установления общего имущества по спорным помещениями, истец заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы.

В соответствии с ч.1 ст.82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Данная норма не носит императивного характера, а предусматривает рассмотрение ходатайства и принятие судом решения о его удовлетворении либо отклонении. При этом удовлетворение ходатайства о проведении экспертизы является правом, а не обязанностью суда. Правовое значение заключения экспертизы определено законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и в силу ст.71 АПК РФ подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Между тем, суд считает, что в данном случае, основания для назначения экспертизы, предусмотренные ст.82 АПК РФ, отсутствуют, дело может быть рассмотрено по имеющимся в деле доказательствам.

В силу статей 67, 68, 71 АПК РФ исследовав и оценив представленные доказательства с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности, считает, что заявленные требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

В силу статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации право на обращение в арбитражный суд за защитой своих нарушенных прав или оспариваемых интересов имеют заинтересованные лица. Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, является установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса и факта его нарушения ответчиком, а также доказанность того обстоятельства, что избранный способ защиты приведет к восстановлению нарушенных прав.

По общему правилу, иск к конкретному ответчику подлежит удовлетворению, если судом будут установлены факты наличия у истца права (законного интереса) и факт нарушения или оспаривания ответчиком этого права (интереса).

В соответствии со ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений. 

Согласно п.1.5 устава, Товарищество является некоммерческой организацией, объединяющей собственников объектов недвижимости (нежилых помещений в зданиях, расположенных по адресу: город Москва, улица Лётная, дом 99, строение 1 и строение 3).

В обоснование своего права на иск истец ссылается на подп.13) п.11.3 Устава ТСН.

Согласно п.11.3 Устава Председатель Товарищества:

1)	действует от имени Товарищества без доверенности;

2)	подписывает платежные документы и совершает от имени Товарищества все сделки, относящиеся к обычной хозяйственной деятельности, в том числе на обслуживание, эксплуатацию  и  ремонт общего  имущества.  Сделки,  не относящиеся  к обычной хозяйственной деятельности, сделки, размер которых превышает 500 000 (Пятьсот тысяч) рублей, а также сделки о получении заемных (кредитных) средств подлежат предварительному одобрению Правлением Товарищества;

3)	утверждает внутренние документы Товарищества, предусмотренные трудовым законодательством;

утверждает иные внутренние документы Товарищества, в соответствии с решениями Общего собрания членов Товарищества;

принимает на работу и увольняет работников, заключает от имени Товарищества трудовые договоры в соответствии с утвержденным Правлением Товарищества штатным расписанием;

обеспечивает соблюдение Товариществом законодательства и требований Устава Товарищества;

7)	обеспечивает ведение делопроизводства, ведение бухгалтерского учета ибухгалтерской отчетности;

подписывает и обеспечивает представление в установленном порядке налоговой и бухгалтерской отчетности;

осуществляет контроль за своевременным внесением членами Товарищества установленных обязательных платежей и взносов;

10)	осуществляет составление годового плана содержания и ремонта общегоимущества, отчета о выполнении такого плана, отчетов о финансовой деятельности, а также предоставление их Правлению Товарищества для утверждения;

выдаст от имени Товарищества доверенности;

обеспечивает созыв и проведение Общего собрания членов Товарищества;

выполняет иные, необходимые для обеспечения деятельности Товариществаобязанности.

В обоснование исковых требований истцом представлен протокол заседания Правления ТСН «Лофт на Летной» от 09.09.2019г. №4.

Согласно разделу 10 Устава ТСН правление ТСН является коллегиальным исполнительным органом Товарищества, подотчетным Обществу собранию членов Товарищества. Правление Товарищества осуществляет руководство деятельностью Товарищества (п.10.1). За исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции Общего собрания членов Товарищества, Правление Товарищества вправе принимать решения по всем вопросам деятельности Товарищества, включая, но не ограничиваясь:

- обеспечение соблюдения Товариществом законодательства и требований Устава Товарищества;

- принятие решение о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;

- определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности Товарищества;

- составление смет доходов и расходов на соответствующий год Товарищества и отчетов о деятельности Правления Товарищества, предоставление их на утверждение Общему собранию членов Товарищества;

- утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества, отчета о выполнении такого плана;

- утверждение штатного расписания Товарищества по представлению Председателя Товарищества;

- утверждение порядка и сроков внесения взносов и обязательных платежей в размерах, утвержденных Общим собранием членов Товарищества;

- ведение реестра членов Товарищества;

- обеспечение созыва и проведения Общего собрания членов Товарищества.

При этом, согласно протоколу заседания Правления ТСН №4 от 09.09.2019г. среди вопросов, поставленных на повестку дня содержался вопрос об управлении общим имуществом членов Товарищества, расположенном по адресу: Москва, ул. Лётная, 99, стр.1, 3, 10. В п. 1 постановлено, считать необходимым Иванищеву К.С. инициировать иск в Арбитражный суд г. Москвы об истребовании из собственности ООО «Лофт Ривер» объектов инфраструктуры и помещений, в том числе незаконно переданных в собственность ООО «Лофт Ривер» от ЗАО «Пост-М» в целях оформления в общедолевую собственность всех собственников объектов недвижимости комплекса зданий.

Согласно разделу 8 Устава ТСН к исключительной компетенции Общего собрания членов Товарищества относится, в том числе, определение приоритетных направления деятельности Товарищества, принципов образования и использования его имущества.

Из содержания Устава ТСН следует, что вопросы образования и использования имущества относятся к компетенции Общего собрания членов Товарищества.

В соответствии со статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами и внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры. Помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающие более одного помещения, в силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации , статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации , относятся к общему имущества здания и принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в здании. Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" , к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В материалы дела представлен реестр членов ТСН «Лофт на Лётной», а также список собственников по строениям 1, 3.

Доказательств проведения общих собраний собственников по вопросу обращения в суд с таким иском в комплексе зданий по адресу: ул.Лётная, стр. 1, 3 - не проводилось.

Вопреки мнению товарищества, положения частей 6, 7, 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации не предусматривают правомочий товарищества на обращение в суд с требованиями, которые заявлены в настоящем деле, а Устав товарищества не подменяет необходимое соответствующее выражение волеизъявление собственников на инициирование товариществом такого иска. 

Отсутствие у истца необходимых для предъявленного им требования полномочий от собственников помещений на обращение в арбитражный суд является самостоятельным основанием для отказа товариществу в удовлетворении иска.

Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, предусмотрено статьей 110 АПК РФ. В силу пункта 1 данной статьи судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.8, 12 ГК РФ, ст.ст.4, 41, 49, 65, 75, 82, 101-104, 110, 112, 123, 150, 151, 156, 159, 167-170, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении ходатайства истца о назначении по делу судебной экспертизы отказать.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Производство по делу в отношении ЗАО «Пост-М», в части требований о признании недействительным договора купли-продажи от 29.01.2016г., об истребовании объектов инфраструктуры, а также от требований в отношении помещений и коммуникаций строения 10 по адресу: г.Москва, ул.Летная, д.99, прекратить.

Возвратить истцу - Товариществу собственников недвижимости «Лофт на Летной» (ОГРН 1197746341836, ИНН 7733341117, 125424, Москва, ул. Летная, д. 99, стр. 1, пом. XVII, дата регистрации 27.05.2019г.) из дохода федерального бюджета госпошлину в сумме 8.400руб., уплаченной по платежному поручению №8 от 28.10.2019г. в общей сумме 12.000руб.,  в связи с частичным прекращением производства по делу.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Судья 								 О.П. Бунина