Арбитражный суд Московской области

      107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/ 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-65219/21

13 декабря 2021 года

г.Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 16 ноября 2021 года

Полный текст решения изготовлен 13 декабря 2021 года

Арбитражный суд Московской области в составе:

судьи Кузьминой О.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

Управления земельных отношений Раменского городского округа Московской области (140104, Московская область, Раменское город, Комсомольская площадь, дом 2, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 17.04.2015, ИНН: 

<

***>, КПП: 504001001) к

ООО "Синара" (101000, Москва город, Покровка улица, дом 1/13/6, строение 2, э 3, пом I, к 1 оф. 8С, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 18.09.2002, ИНН: 

<

***>, КПП: 770101001, Конкурсный управляющий: ФИО2 Игоревич-155800, 

<

...> )

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка

с участием лиц согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Управление земельных отношений Раменского городского округа Московской области обратилось в суд с иском к ООО "Синара" со следующими требованиями:

1. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Синара» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 101000, 

<

...>/6, стр. 2, этаж 3, пом. I к.1 офис 8С) в пользу Управления земельных отношений Раменского городского округа Московской области задолженность по арендной плате и пени по договору аренды земельного участка № 4852 от 20.01.2017г. в размере 4 971 038 руб. 17 коп., из которых сумма основного дога за период с 3 квартал 2020 года по 2 квартал 2021 года в размере 2 998 049 руб. 64 коп., пени за период с 07.07.2020 года по 30.06.2021 года в размере 1 972 988 руб. 53 коп.;

2. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Синара» в доход федерального бюджета государственную пошлину.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

В соответствии с ч.4 ст.137 АПК РФ, суд завершил предварительное заседание и открыл судебное заседание в первой инстанции.  

Дело рассмотрено в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей истца  и ответчика.

Через систему «Мой арбитр» от истца поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя. От ответчика поступил отзыв, в удовлетворении требований возражает.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд установил следующее.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд установил следующее.

Между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка №4852 от 20.01.2017г.  Предмет договора – земельный участок с кадастровым номером 50:23:0110146:102, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под многоэтажное жилищное строительство с социальной структурой, расположенный по адресу: 

<

...>.

В договоре также согласованы срок его действия, размер и порядок внесения арендных платежей. В соответствии с условиями договора ответчик принял на себя обязательство своевременно уплачивать арендные платежи.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Вопреки условиям договора, обязательства по своевременному внесению платежей не были исполнены в полном объеме. В связи с этим истец обратился в адрес ответчика с претензией №4729 от 30.09.2020г., в которой сообщил о наличии задолженности и необходимости ее погашения.

Оставление претензии без реагирования послужило основанием для обращения истца в суд.

Изучив доводы сторон, оценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Между тем, заявляя данные требования, истцом не учтено следующее.

03.06.2011 между Администрацией Раменского муниципального района, ООО «Синара» и ООО «Русская Реставрация» был заключен Инвестиционный контракт, зарегистрированный в Минмособлстрое 14.06.2011 за номером 7/23-11, на строительство жилых домов, детского сада, торгово-офисного центра и надземной автостоянки по адресу: 

<

...> (далее- контракт).

 По условиям контракта п.2.1. строительство вышеуказанных объектов осуществлялось на 7-ми земельных участках с кадастровыми номерами: 50:23:0110146:97; 50:2З:0110146:98; 50:23:0l10l46:99; 50:23:0l l0146:100; 50:23:01l014б:101; 50:23:0110146:102; 50:23:0l l0146:l03.

 Ориентировочный срок реализации Инвестиционного проекта был установлен пунктом 2.5 Инвестиционного контракта (в редакции Дополнительного соглашения №1 от 05.09.2014) - 4 квартал 2016 года. Ориентировочные сроки реализации и строительства пусковых комплексов указаны в Приложении №3 к Дополнительному соглашению №1 от 05.09.2014 к Инвестиционному контракту.

 Согласно пункту 2.4 статьи 2 Инвестиционного контракта реализация инвестиционного проекта осуществляется отдельными Пусковыми комплексами, каждый из которых рассматривается как результат исполнения по самостоятельной сделке между сторонами. Состав Пусковых комплексов был определен указанным пунктом 2.4 Контракта (всего 7 Пусковых комплексов).

 В рамках указанного контракта между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка №4852 от 20.01.2017г., по которому взыскивается задолженность в рамках настоящего дела. 

Предмет договора – земельный участок с кадастровым номером 50:23:0110146:102, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – «под многоэтажное жилищное строительство с социальной структурой», расположенный по адресу: 

<

...>. 

Пусковой комплекс №5 (Корпус №3) возведенный Ответчиком на земельном участке 50:23:0110146:102, введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №RU50-23-l 1500-2018 от 13.08.2018 года, выданного ООО «Синара» Министерством строительного комплекса Московской области.  Постановлением Администрации Раменского муниципального района от 29.08.2018 №6247 корпусу № 3 присвоен адрес: Московская область, городское поселение Раменское, 

<

...>.

 Указанные обстоятельства установлены Решением Арбитражного суда Московской области по делу А41-106946/2018 от 11.06.2019 по иску Администрации Раменского муниципального района к ООО «Синара» об обязании подписать акт о результатах частичной реализации инвестиционного контракта от 03.06.2011г.

На земельном участке с кадастровым номером 50:23:0110146:102 расположен многоквартирный дом.

В соответствии со сведениями из ЕГРН в многоквартирном жилом доме право собственности первым участником долевого строительства зарегистрировано  06.07.2020г.

В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 189-ФЗ) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу частей 2 и 5 статьи 16 вводного Закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Согласно пункту 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума от 25 января 2013 года N 13) с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Признавая пункт 6 указанного Положения не противоречащим законодательству, Верховный Суд Российской Федерации в решении от 01 июля 2013 года N АКПИ13-593 и определении от 03 октября 2013 года N АПЛ13-410 указал на следующее.

Под многоквартирным домом понимается дом, который имеет не менее двух квартир, отвечающих требованиям части 3 статьи 16 Жилищного кодекса, а также принадлежащее собственникам этих квартир на праве общей долевой собственности общее имущество, состав которого определен частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса (в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном участке объекты). Иных условий признания жилого дома многоквартирным Кодекс не содержит.

Таким образом, многоквартирным домом может быть признано здание, состоящее не менее чем из двух квартир, содержащее в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме, и предназначенное для проживания граждан.

В соответствии со статьей 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме в том числе и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Таким образом, исходя из названных положений Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона N 122-ФЗ, Федерального закона N 189-ФЗ, а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Поскольку между сторонами заключен инвестиционный контракт по  строительству объектов недвижимости на территории Московской области, арендная плата должна рассчитываться на основании пп. 2 п. 5 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пп. 2 п. 5 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, если земельный участок образован в границах застроенной территории, подлежащей развитию, и предоставлен указанному лицу.

В соответствии со ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации по договору о развитии застроенной территории (далее также - Договор) одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3-6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7-9 части 3 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.7 Земельного кодекса размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, если земельный участок образован в границах застроенной территории, подлежащей развитию, и предоставлен указанному лицу».

Поскольку спорный земельный участок предоставлен без проведения торгов в целях строительства межрайонного центра ГИБДД, цена договора должна быть определена в соответствии с п. 2 ч. 5 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ.

Согласно справочной информации с официального сайта Росреестра, вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:23:0110146:102 под многоэтажное жилищное строительство с социальной структурой.

Пункт 2 Решения Совета депутатов Раменского городского округа Московской области № 7/7-СС от 20.11.2019г. «О земельном налоге» устанавливает налоговую ставку по земельному налогу в отношении земельных участков для жилищного строительства  в размере 0,3% от кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет 57 740 814,8 руб., то размер арендной платы в год  - 173 222,44 руб., в квартал – 43 305,61 руб.

За период с 01.01.2020г. по 05.07.2020г. плата за земельный участок составит 2353,56 руб.

На основании изложенного, требования в данной части подлежат частичному удовлетворению.

Также истцом заявлены требования по пени за период с 07.07.2020 года по 30.06.2021 года в размере 1 972 988 руб. 53 коп.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ является неустойка.

В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В силу части 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предусмотрено законом или иными правовыми актами.

Исходя положений пункта 4 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, изложенных в пункте 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", окончание срока действия договора не влечет прекращение всех обязательств по договору, в частности, обязанностей сторон уплачивать неустойку за нарушение обязательств, если иное не предусмотрено законом или договором.

С учетом изложенного, судом произведен перерасчет пени за период с 07.07.2020г. по 30.06.2021г. согласно которому пени составляют 422,46 руб.

Руководствуясь  ст.ст. 65, 68, 71, 75, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Синара» в пользу Управления земельных отношений Раменского городского округа Московской области задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка № 4852 от 20.01.2017г. в размере 2353.56 руб. за период с 01.07.2020г. по 05.07.2020г.  и пени в размере 422,46 руб. за период с 07.07.2020г. по 30.06.2021г

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Синара» в доход федерального бюджета госпошлину в размере 2000 рублей.

 Настоящее решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.

       Судья                        Кузьмина О.А.