АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-12015/2021

г. Краснодар

15 апреля 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 12 апреля 2022 года.

            Постановление в полном объеме изготовлено 15 апреля 2022 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В. при участии в судебном заседании от истца – комитета по управлению имуществом Администрации города Шахты (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 01.02.2022), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания Надежда-2» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО2 (руководитель), ФИО3 (доверенность от 30.06.2021), в отсутствие представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – администрации города Шахты (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу комитета по управлению имуществом администрации города Шахты на решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.10.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2021 по делу № А53-12015/2021, установил следующее.

 Комитет по управлению имуществом администрации города Шахты (далее – комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания Надежда-2» (далее – общество) о взыскании 983 444 рублей 69 копеек задолженности с 01.12.2019 по 31.03.2021 и 27 532 рублей 47 копеек пени с 20.12.2019 по 23.03.2021 по договору от 03.06.2019 № 9094 аренды земельного участка площадью 6713 кв. м с кадастровым номером 61:59:0010428:106, расположенного по адресу: 

<

...>, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для многоэтажной жилой застройки (далее – договор аренды, земельный участок), о расторжении договора аренды, о понуждении к освобождению земельного участка и его возврату по акту приема-передачи (предмет иска изменен в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Арбитражный процессуальный кодекс).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 29.10.2021, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2021, в удовлетворении иска отказано. Судебные акты мотивированы следующим. Комитет не осуществил встречное предоставление по договору аренды. Общество фактически не использовало и не могло использовать земельный участок в соответствии с целями его предоставления в аренду. Застройка земельного участка многоэтажными жилыми домами объективно невозможна. Обязательства по договору аренды, в отношении которого не осуществлена государственная регистрация, прекращены в связи с невозможностью их исполнения. Основания для взыскания с общества арендной платы и для его понуждения к возврату земельного участка отсутствуют. 

Комитет, обжаловав решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.10.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2021 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса, привел следующие основания проверки законности судебных актов. Обществом не доказана невозможность использования земельного участка с момента заключения договора аренды до изменения градостроительного регламента. Подписав договор аренды, общество выразило согласие со всеми его условиями и обязалось их исполнять. Общество не предпринимало попытки возвратить земельный участок комитету. Подписанный им акт приема-передачи (возврата) земельного участка составлен в рамках иного спора. 

Общество представило в суд округа отзыв, в котором указало на отсутствие оснований для отмены (изменения) состоявшихся по делу судебных актов.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что на проведенном  29.05.2019 заседании аукционной комиссии в результате рассмотрения поступивших заявок признан несостоявшимся назначенный на 31.05.2019 аукцион на право заключения договора аренды земельного участка. Комитет (арендодатель) и общество как единственный участник аукциона (арендатор) 03.06.2019 подписали договор аренды земельного участка на 7 лет (пункт 2.1). Годовая арендная плата составила 731 700 рублей (пункт 3.1) и должна была вноситься ежемесячно не позднее 20 числа оплачиваемого месяца пропорционально количеству календарных дней в нем (пункт 3.2). Своевременное внесение арендной платы обеспечено пеней в размере 1/360 действующей ставки рефинансирования Центрального банка РФ от невнесенной суммы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.2). Арендодатель управомочен на досрочное расторжение договора аренды при использовании арендатором земельного участка в противоречие его разрешенному использованию, при невнесении им арендной платы более двух раз подряд (пункты 4.1.1, 4.4.9). Стороны не обеспечили осуществление государственной регистрации договора аренды. 

И аукционная документация, в том числе опубликованное в выпуске газеты «Шахтинские известия» от 24.04.2019 № 30 (4625) извещение о проведении аукциона, и заявка общества на участие в аукционе, и договор аренды содержали сведения о том, что целью предоставления земельного участка в аренду является строительство многоквартирных жилых домов, а разрешенным использованием земельного участка –многоэтажная жилая застройка. Аналогичные сведения о разрешенном использовании земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости (выписка от 21.02.2019 № 61/001/001/2019-77836).

Разрешенное использование земельного участка не соответствует градостроительному регламенту территориальной зоны, в границах которой он расположен. По данным Правил землепользования и застройки муниципального образования город Шахты, утвержденным решением городской Думы города Шахты от 23.07.2009 № 594, на карте градостроительного зонирования муниципального образования город Шахты земельный участок расположен в границах территориальной зоне Ж-2.1, градостроительный регламент которой позволяет осуществлять жилую малоэтажную не более четырех этажей, или среднеэтажную не более восьми этажей застройку. Использование земельного участка для многоэтажной жилой застройки Правилами не предусмотрено и заведомо недопустимо. 

Комитет начислил обществу 983 444 рублей 69 копеек арендной платы с 01.12.2019 по 31.03.2021 и 27 532 рублей 47 копеек пени с 20.12.2019 по 23.03.2021. Общество от уплаты данных сумм уклонилось. Письмом от 27.07.2020 № 2.1-06/2431 комитет уведомил общество о прекращении действия договора аренды и об имеющейся задолженности по арендной плате. Обществу направлен подписанный комитетом акт приема-передачи (возврата) земельного участка. Общество требования комитета не исполнило, направило в ответ подписанный в одностороннем акт приема-передачи (возврата) земельного участка.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения комитета в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) установлено, что в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе отказаться от исполнения этого обязательства (пункт 2 статьи 328). Должник не считается просрочившим пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора (пункт 3 статьи 405). Просрочка кредитора возникает при несовершении им предусмотренных законом либо вытекающих из существа обязательства действий, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406). 

По смыслу норм главы 34 Гражданского кодекса обязанности арендатора по использованию арендованного имущества в соответствии с условиями договора аренды и по внесению платы за такое пользование являются встречными по отношению к обязанности арендодателя по предоставлению имущества в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора аренды (статьи 606, 611, 615).

Анализ приведенных норм позволяет сделать выводы о том, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Аналогичные правовые подходы нашли отражение в многочисленных Обзорах судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденных Президиумом Верховного Суда Российской Федерации (от 26.05.2015 № 2 (2015), от 12.07.2017 № 3 (2017), от 25.11.2020 № 3 (2020). 

К недостаткам, препятствующим использованию арендованного имущества относится юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в согласованных сторонами договора аренды целях. Если имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в не пригодном для использования состоянии, арендатор вправе досрочно расторгнуть договора аренды в судебном порядке (пункты 2,  4 статьи 620 Гражданского кодекса).

Публично-правовое образование, реализуя свои полномочия по обеспечению устойчивого развития территории и защите публичного интереса, может изменить разрешенное использование земельного участка таким образом, что арендатор лишается возможности использовать его в согласованных при заключении договора аренды целях. В этом случае стороны договора аренды с соблюдением нормативных императивных предписаний могут согласовать его изменение. В отсутствие такой законной возможности арендатор вправе инициировать в суде досрочное расторжение договора. Отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению исключает обязанность арендатора по внесению арендной платы. Данный правовой подход поддерживается Высшей судебной инстанцией.

Сводом правил «СП 42.13330.2016. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*», утвержденный приказом Минстроя России от 30.12.2016 № 1034/пр, многоэтажных жилые дома определяются как дома от девяти этажей и более.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанции вправе были заключить о следующем. 

Общество при выражении намерения на участие в аукционе, при непосредственном участии в нем, при заключении договора аренды находилось в состоянии добросовестного заблуждения относительно характеристик жилищного строительства, допустимого на земельном участке. Данное заблуждение явилось следствием противоречия сведений о разрешенном использовании земельного участка в целях многоэтажной жилой застройки градостроительному регламенту территориальной зоны, в границах которой он расположен, позволяющему осуществление только малоэтажной или среднеэтажной жилой застройки. Общество по объективным причинам не могло использовать земельный участок в соответствии с условиями договора аренды, поэтому у него отсутствовали обязанности по освоению земельного участка и по внесению арендной платы. 

Необеспечение государственной регистрации договора аренды, неосуществление обществом какой-либо деятельности на земельном участке и его неосвоение им, наличие свободного доступа на земельный участок, обмен сторонами подписанными в одностороннем порядке актами приема-передачи (возврата) земельного участкав совокупности могли свидетельствовать о фактическом прекращении контрагентами договорных отношений и о возврате арендатором объекта аренды арендодателю. При таких обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось оснований для расторжения договора аренды и понуждения общества к освобождению земельного участка и его возврату комитету по акту приема-передачи. 

С такими выводами правомерно согласился суд апелляционной инстанции. 

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.10.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2021 по делу № А53-12015/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                                                         В.А. Анциферов

Судья                                                                                                                  А.И. Мещерин

Судья                                                                                                                 И.В. Сидорова