АРБИТРАЖНЫЙ СУД  КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

 

г. Краснодар                                                                                            Дело № А32-28037/2022

 

Резолютивная часть решения суда оглашена 02.05.2023 года.

Полный текст решения изготовлен 06.06.2023 года.

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Савина Р.Ю., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Магуляном Э.И., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению 

истец: администрация г. Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

ответчики: 

1. Потребительский гаражно-строительный кооператив "Бытовик" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

2. Индивидуальный предприниматель ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 309236633600031),

3. ФИО2,

4. ФИО3,

5. ФИО4,

третье лицо: ПАО «Сбербанк»,

о расторжении договора аренды от 11.07.2007 № 4900004262,

 

при участии в заседании:

от истца: ФИО5– по доверенности,

от ФИО1: ФИО6 – по доверенности,

остальные не явились, извещены, 

 

У С Т А Н О В И Л :

Администрация г. Сочи (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к потребительскому гаражно-строительному кооперативу "Бытовик", индивидуальному предпринимателю ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 (далее – ответчики) с требованием о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:78 от 11.07.2007 № 4900004262, об указании, что решение суда по настоящему делу является основанием для внесения Управлением Росреестра по Краснодарскому краю записи в ЕГРН о прекращении права аренды,

Требования истца мотивированы тем, что ответчик использует земельный участок не по целевому назначению.

В судебном заседании представитель истца настаивал на требованиях, представил акт осмотра спорного земельного участка, из которого следует, что спорный земельный участок используется с нарушением условий договора (не в соответствии с видом разрешенного использования), однако указал, что не заявляет данное основание для расторжения договора аренды.

Представитель ФИО1 возражал против требований, заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы.

Представитель истца возражал против ходатайства.

В судебном заседании 25.04.2023 объявлен перерыв до 02.05.2023 в 15-30.

ФИО1 предложено представить доказательства перечисления денежных средств на депозитный счет суда.

После перерыва заседание продолжено.

Представитель ФИО1 представил доказательства перечисления денежных средств на депозитный счет суда, настаивал на ходатайстве о назначении судебной экспертизы.

Ходатайство отклонено.

Изучив и оценив представленные в дело доказательства, суд считает, что требования истца не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что между администрацией (арендодатель) и ПГСК «Бытовик»,  ОАО «Сочигорбытсоюз», ФИО2, ФИО3, ФИО4 (арендаторы) был заключён договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора от 11.07.2007 № 4900004262 (далее - договор), согласно которому арендодатель сдает, а арендаторы принимают в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:78 площадью 2 600 кв.м., расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 31, для размещения и эксплуатации производственного цеха и гаражей.  Участок расположен во второй зоне округа санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне С-2 (п. 1.1. договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок его действия до 01.01.2045.

Между ОАО «Сочигорбытсоюз» и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (далее – предприниматель) заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 29.09.2008, согласно которому все права и обязанности по спорному договору перешли к предпринимателю.

Договор уступки также зарегистрирован в установленном законом порядке.

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:78 является единым землепользованием, в состав которого входят земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0205022:84 и 23:49:0205019:86.

Управлением муниципального земельного контроля администрации муниципального образования городской округ город - курорт Сочи 03.09.2021 составлен акт осмотра, которым установлено, что в предполагаемых границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205022:84 площадью 200 кв.м., расположено одноэтажное строение из металлоконструкций на бетонном основании.

В исковом заявлении администрация указывает, что информация о выдаче разрешения на строительство указанного строения или согласовании размещения данного объекта отсутствует.

В соответствии с п. 1.3 договора аренды, возведение (новых) строений, а также реконструкция и изменение функционального назначения существующих зданий и сооружений без получения соответствующей разрешительной документации не допускается.

Согласно п.5.2.16 договора аренды, арендатор обязан, возводить жилые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым разрешенным использованием земельного участка, только с согласия арендодателя и при наличии соответствующей разрешительной документации, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Департаментом имущественных отношений администрации г. Сочи в адрес арендаторов направлена претензия от 16.09.2021 № 14160/02.01-47 о необходимости устранения выявленных нарушений в 30-дневный срок. 

Ввиду того, что указанные нарушения не устранены, в адрес арендаторов направлена претензия от 09.12.2021 № 18653/02.01-47 с предложением расторгнуть договор аренды. 

Однако до настоящего времени соглашение о расторжении договора аренды не подписано, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Также администрация обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к предпринимателю о сносе самовольной постройки - одноэтажного строения из металлоконструкций на бетонном основании, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205022:84.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.06.2022 по делу № А32-57021/2021 требования удовлетворены, суд обязал предпринимателя в трехмесячный срок со дня вступления решения суда в законную силу осуществить снос (демонтаж) одноэтажного строения, общей площадью 108,5 кв.м., площадью застройки 119,08 кв.м., стены – металлический каркас (трубы, раскосы), обшитый трехслойными сэндвич-панелями, бетонный пол (осуществляет функцию фундамента) – монолитная железобетонная плита высотой 100 мм по асфальтовому основанию, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205022:84.

При решении вопроса об обоснованности исковых требований суд руководствуется следующим.

На основании части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК, Кодекс) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

 Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса (далее – ГК РФ), а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Подпунктом 1 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Как следует из пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В отношении договоров аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных в аренду на срок более чем пять лет, пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрены специальные условия для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, а именно по требованию арендодателя такое расторжение возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

При этом согласно разъяснениям пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Таким образом, по настоящему делу в предмет доказывания по требованию истца о расторжении договора аренды входят следующие обстоятельства: арендатором допущены существенные нарушения условий договора; арендодатель предупреждал о необходимости устранения таких нарушений; несмотря на такое предупреждение, арендатор указанные нарушения в разумный срок не устранил; на основании этого арендодатель предлагал расторгнуть договор; арендатор отказался от расторжения договора или не ответил на это предложение в срок.

Администрацией в адрес ответчиков было направлено предписание от 16.09.2021 № 14160/02.01-47 с предложение в 30-дневный срок устранить выявленные нарушения.

Истцом в адрес ответчиков направлено письмо от 09.12.2021 № 18653/02.01-47 с предложением подписания соглашения о расторжении договора аренды.

Суд считает, что администрацией соблюден досудебный порядок урегулирования спора для рассмотрения по существу требования о расторжении договора аренды.

Как указано выше, основанием для расторжения явилось возведение без разрешительной документации на земельном участке одноэтажного строения из металлоконструкций на бетонном основании.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.06.2022 по делу № А32-57021/2021 суд обязал предпринимателя в трехмесячный срок со дня вступления решения суда в законную силу осуществить снос (демонтаж) одноэтажного строения, общей площадью 108,5 кв.м., площадью застройки 119,08 кв.м., стены – металлический каркас (трубы, раскосы), обшитый трехслойными сэндвич-панелями, бетонный пол (осуществляет функцию фундамента) – монолитная железобетонная плита высотой 100 мм по асфальтовому основанию, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205022:84.

В судебном заседании 02.11.2022 представители ответчиков указали, что спорный земельный участок освобождён от строения по решению суда от 27.06.2022 по делу № А32-57021/2021, в связи с чем, просили в иске отказать.

Представитель истца подтвердил, что бетонное сооружение (площадка) демонтировано, кроме того, в подтверждение материалы дела представил акт осмотра от 20.10.2022, полагал, что с учётом сложившейся практики договор аренды ничтожен,

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Согласно правовой позиции, высказанной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.10.2013 № 8127/13, лица, участвующие в деле, обязаны соблюдать принципы арбитражного процесса по опровержению доказательств, представленных другой стороной.

В соответствии с части 1 статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

В пункте 8 информационного письма от 05.05.1997 № 14 разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 ГК РФ, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.

Судебная практика исходит из того, что расторжение договора всегда носит исключительный характер, является крайней мерой в условиях, когда действия одной из сторон не отвечают требованиям закона, договора, а также принципам разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений.

Судом установлено, что арендаторы заинтересованы в продолжении арендных отношений с целью использования земельного участка по его прямому назначению.

Таким образом, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для расторжения договора аренды в соответствии со  статьей 619 ГК РФ.

Также в судебном заседании 02.11.2022 суд поставил на обсуждение сторон вопрос о ничтожности спорного договора аренды в связи с тем, что на момент его заключения у администрации отсутствовали полномочия для его заключения.

Выслушав позиции сторон, суд отмечает следующее.

Пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предоставляет возможность органам местного самоуправления муниципальных районов, городских округов распоряжаться теми земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. Одним из критериев, позволяющим разграничить права на земельные участки, является отнесение их к конкретному уровню собственности в случаях, предусмотренных федеральным законом. 

Согласно статье 17 ЗК РФ в федеральной собственности находятся, в частности, земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами. 

В пункте 2 статьи 95 ЗК РФ указано, что земли особо охраняемых природных территорий могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов федерации и в муниципальной собственности. 

В силу пункта 4 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» отнесение территорий (акваторий) к лечебно-оздоровительным местностям и курортам осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом о природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах. 

В соответствии со статьей 96 ЗК РФ к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов. 

Пунктом 2 статьи 3 Закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» определено, что территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом федерального значения Правительством Российской Федерации по согласованию с соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации. 

Распоряжением Правительства РФ от 12.04.1996 № 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента РФ от 06.07.1994 № 1470 «О природных ресурсах 

побережий Черного и Азовского морей», Федеральными законами «Об особо охраняемых природных территориях» и «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение. 

Согласно постановлению Президиума Верховного Совета РФ № 4766-1 и Совета Министров - Правительства РФ от 12.04.1993 № 337 «О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи» Сочинский курортный регион является курортом федерального значения. 

Таким образом, курорты федерального значения в соответствии с законодательством Российской Федерации являются особо охраняемыми природными территориями федерального значения. Земельные участки, находящиеся в пределах особо охраняемой территории федерального значения, являются федеральной собственностью в силу закона «Об особо охраняемых природных территориях».

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 

Согласно пункту 3 статьи 214 и пункту 1 статьи 125 ГК РФ, от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. 

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК РФ). 

Органом, осуществляющим полномочия Российской Федерации по распоряжению федеральным имуществом, находящимся на территории Краснодарского края, является МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея. 

При этом в материалах дела отсутствуют доказательства того, что органом федерального уровня принимался специальный распорядительный акт о передаче земельного участка обществу в аренду.

Таким образом, администрация города Сочи не имела права на предоставление спорного земельного участка в аренду.

В силу статей 167, 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, и не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с его недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Таким образом, договор аренды земельного участка от 11.07.2007 № 4900004262 является недействительной (ничтожной) сделкой.

Поскольку ничтожный договор не может быть расторгнут, а также предпринимателем устранены обстоятельства послужившие основанием для обращения администрации с иском в суд, то оснований для удовлетворения требований истца о расторжении договора аренды не имеется.

Истец в силу прямого указания закона, а именно ст. 333.37 Налогового кодекса РФ, освобожден от уплаты госпошлины при обращении в арбитражный суд.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении ходатайства ФИО1 о назначении судебной экспертизы отказать.

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.                                                                                                                       

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

 

Судья                                                                                                                            Р.Ю. Савин