АРБИТРАЖНЫЙ СУД  ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Тюмень Дело № А67-10692/2018  

Резолютивная часть постановления объявлена 21 марта 2024 года.  Постановление изготовлено в полном объеме 29 марта 2024 года.  

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:  председательствующего Зюкова В.А.,  

судей Кадниковой О.В.,   Хвостунцева А.М. -  

при ведении протокола помощником судьи Рахмеевой Д.Р. рассмотрел в судебном  заседании с использованием системы веб-конференции кассационные жалобы публичного  акционерного общества Национальный банк «ТРАСТ» (далее - Банк «ТРАСТ», банк),  ФИО1 на определение Арбитражного суда Томской области  от 30.06.2023 (судья Еремина Н.Ю.) и постановление Седьмого арбитражного  апелляционного суда от 06.12.2023 (судьи Апциаури Л.Н., Подцепилова М.Ю.,  Сухотина В.М.) по делу № А67-10692/2018 о несостоятельности (банкротстве)  индивидуального предпринимателя ФИО2 (далее - должник),  принятые по заявлению финансового управляющего об утверждении положения  об определении начальной стоимости, сроках и условиях продажи имущества.  

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета  спора: Банк «ТРАСТ», ФИО1, акционерное общество «РостПозитив».  

В судебном заседании посредством использования системы веб-конференции  (онлайн заседания) приняли участие: представитель Банка «ТРАСТ» ФИО3  по доверенности от 28.09.2023, представитель ФИО1 - ФИО4  по доверенности от 01.12.2021, ФИО5, представитель  Рихтера А.Я. - ФИО6 по доверенности от 26.06.2023 (до перерыва).  

Суд установил: 

в деле о несостоятельности (банкротстве) должника финансовый управляющий 08.10.2021  обратился в Арбитражный суд Томской области с заявлением, уточненным в порядке  статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -  АПК РФ), об утверждении Положения об определении начальной стоимости, сроках  и условиях продажи имущества Рихтера А.Я. (далее - Положение):  

нежилое помещение, назначение: нежилое, 2 этаж, общей площадью 269,90 кв. м.,  кадастровый номер 70:21:0200021:2913, адрес: 

<

...>;  

нежилое помещение, назначение: нежилое, подвал этаж, общей площадью  273,70 кв. м., кадастровый номер 70:21:0200021:2912, 

<

...>  

дом 3Г, помещение 1001;  

земельный участок на землях населенного пункта для размещения торгового  комплекса, общей площадью 419 кв. м., адрес: город Томск, расположен в северной части  кадастрового квартала, кадастровый номер 70:21:0100050:14.  

Определением Арбитражного суда Томской области от 30.06.2023 утверждено  Положение.  

Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2023  определение суда от 30.06.2023 изменено в части, резолютивная часть определения  изложена в следующей редакции.  

Утвердить положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника  ИП ФИО2 в редакции, представленной финансовым управляющим, за исключением  положений раздела 2, 3 и пункта 4.2 Положения.  

Изложить раздел 2 Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества  должника ИП ФИО2 в следующей редакции:  

Продаже на торгах подлежат следующие объекты, являющиеся предметом залога: 

1. Нежилое помещение, назначение: нежилое, 2 этаж, общей площадью 269,90 кв. м.,  кадастровый номер 70:21:0200021:2913, адрес: 

<

...>,  

1341/8000 доли в праве собственности на земельный участок, категория земель:  земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения торгового  комплекса, общей площадью 419 кв. м., по адресу: Томская область, г. Томск, расположен  в северной части кадастрового квартала, кадастровый номер 70:21:200021:2504,  

доля в праве собственности на земельный участок, категория земель: земли  населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения торгового комплекса,  общей площадью 419 кв. м., по адресу: Томская область, г. Томск, расположен в северной  части кадастрового квартала, кадастровый номер 70:21:200021:2504, принадлежащая  ФИО1, пропорциональная 1/2 доли в праве собственности на нежилое  помещение назначение: нежилое, 2 этаж, общей площадью 269,90 кв. м., кадастровый  номер 70:21:0200021:2913, адрес: 

<

...>.  

Начальная продажная цена объекта составляет 17 281 000 руб. 

2. Нежилое помещение, общей площадью 273,70 кв. м., кадастровый номер  70:21:0200021:2912, адрес: 

<

...>,  

1359/8000 доли в праве собственности на земельный участок, категория земель:  земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения торгового  комплекса, общей площадью 419 кв. м., по адресу: Томская область, г. Томск, расположен  в северной части кадастрового квартала, кадастровый номер 70:21:200021:2504,  

доля в праве собственности на земельный участок, категория земель: земли  населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения торгового комплекса,  общей площадью 419 кв. м., по адресу: Томская область, г. Томск, расположен в северной  части кадастрового квартала, кадастровый номер 70:21:200021:2504, принадлежащая  ФИО1, пропорциональная 1/2 доли в праве собственности на нежилое  помещение, общей площадью 273,70 кв. м., кадастровый номер 70:21:0200021:2912, адрес:  

<

...>.  

Начальная продажная цена объекта составляет 14 047 000 руб.  

Изложить раздел 3 Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества  должника ИП ФИО2 в следующей редакции:  

Имущество должника выставляется на торги двумя лотами: Лот № 1: Нежилое  помещение, назначение: нежилое, 2 этаж, общей площадью 269,90 кв. м., кадастровый  номер 70:21:0200021:2913, адрес: 

<

...>,  

1341/8000 доли в праве собственности на земельный участок, категория земель:  земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения торгового  комплекса, общей площадью 419 кв. м., по адресу: Томская область, г. Томск, расположен  в северной части кадастрового квартала, кадастровый номер 70:21:200021:2504,  

доля в праве собственности на земельный участок, категория земель: земли  населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения торгового комплекса,  общей площадью 419 кв. м., по адресу: Томская область, г. Томск, расположен в северной  части кадастрового квартала, кадастровый номер 70:21:200021:2504, принадлежащая  ФИО1, пропорциональная 1/2 доли в праве собственности на нежилое  помещение назначение: нежилое, 2 этаж, общей площадью 269,90 кв. м., кадастровый  номер 70:21:0200021:2913, адрес: 

<

...>.  

Начальная продажная цена объекта составляет 17 281 000 руб.  

Лот № 2: Нежилое помещение, общей площадью 273,70 кв. м., кадастровый номер  70:21:0200021:2912, адрес: 

<

...>,  

1359/8000 доли в праве собственности на земельный участок, категория земель:  земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения торгового  комплекса, общей площадью 419 кв. м., по адресу: Томская область, г. Томск, расположен  в северной части кадастрового квартала, кадастровый номер 70:21:200021:2504,  

доля в праве собственности на земельный участок, категория земель: земли  населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения торгового комплекса,  общей площадью 419 кв. м., по адресу: Томская область, г. Томск, расположен в северной  части кадастрового квартала, кадастровый номер 70:21:200021:2504, принадлежащая  ФИО1, пропорциональная 1/2 доли в праве собственности на нежилое  помещение, общей площадью 273,70 кв. м., кадастровый номер 70:21:0200021:2912, адрес:  

<

...>.  

Начальная продажная цена объекта составляет 14 047 000 руб.  

Исключить пункт 4.2 Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества  должника ИП ФИО2  

В остальной части определение суда от 30.06.2023 оставлено без изменения. 

Не согласившись с принятыми судебными актами Банк «ТРАСТ», ФИО1  обратились с кассационными жалобами.  

Банк «ТРАСТ» просит изменить состоявшиеся акты судов первой и апелляционной  инстанций, исключить из утвержденного Положения раздел 5 «Продажа имущества  на торгах посредством публичного предложения» и раздел 6 «Имущество должника,  которое не было реализовано в ходе торгов».  

В обоснование кассационной жалобы Банк «ТРАСТ», с учетом принятых  

письменных пояснений, ссылается на преимущественного право залогового кредитора  определять порядок продажи заложенного имущества. Указывает, что основания  для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах,  предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются,  в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны  негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи  заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также если порядок  и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.  При этом, ни одно из этих оснований не приведено управляющим, доказательств  их наличия в материалы дела не представлены.  

По мнению кассатора, включение в Положение условий реализации залога  посредством публичного предложения создает риск реализации залога по заниженной  цене, поскольку в текущей экономической ситуации рыночная цена недвижимости может  значительно измениться за период проведения первых и повторных торгов, что потребует  переоценки предмета залога, возможного проведения дополнительных маркетинговых  мероприятий перед дальнейшей реализацией залога в целях исключения продажи  имущества по заниженной стоимости; утверждение Положения о реализации имущества  посредством публичного предложения на данном этапе может повлечь снижение круга  покупателей на первых и повторных торгах (торги на повышение), так как в Положении  уже будут указаны условия о реализации имущества на торгах посредством публичного  предложения путем снижения НПЦ до цены отсечения, составляющей 40 % от НПЦ.  

Банк «ТРАСТ» указывает, что пунктом 4.1. статьи 138 Федерального закона  от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон  о банкротстве) предусмотрено право конкурсного кредитора по обязательствам,  обеспеченным залогом имущества должника, оставить предмет залога за собой в случае  признания несостоявшимися повторных торгов. В случае, если банк примет решение  о дальнейшей реализации имущества, то банком будет определены условия о реализации  имущества посредством публичного предложения. Данное решение банком будет принято  исходя из анализа рынка на момент принятия решения об оставлении имущества за собой  либо о дальнейшей реализации имущества посредством проведения торгов публичного  предложения. С позиции кассатора, утверждение данных условий на данном этапе  нарушают права банка, как залогового кредитора, предусмотренные пунктом 4  статьи 213.26 Закона о банкротстве.  

Кассатор полагает, что раздел 6 Положения противоречит пункту 4 статьи 213.26  Закона о банкротстве, поскольку именного залоговый кредитор определяет порядок  реализации имущества, находящегося в залоге; в рамках дела о банкротстве гражданина  в компетенцию собрания кредиторов не входит утверждение Положений о реализации  имущества должника.  

ФИО1 в кассационной жалобе просит отменить определение суда первой  инстанции и постановление апелляционного суда, направить дело на новое рассмотрение  в арбитражный суд первой инстанции. Указывает, что судом апелляционной инстанции  не рассматривались и не анализировались обстоятельства наличия обособленного спора  

в деле о банкротстве ФИО2 по исключению из реестра требований кредиторов  ФИО7 в размере более 40 млн. руб. и возможное влияние принятого  в будущем судебного акта (в случае исключения требований ФИО7),  на удовлетворение требований залогового кредитора – Банка «ТРАСТ». Полагает,  что в случае полного гашения залоговых требований после продажи первого лота  при продаже второго лота у нее должно оставаться право преимущественного выкупа  своей доли во втором лоте (нежилое помещение, общей площадью 273,70 кв. м.,  кадастровый номер 70:21:0200021:2912, адрес: 

<

...>  и пропорциональные доли в земельных участках), поскольку не имеется иных залоговых  кредиторов. Утвержденное Положение не содержит данных условий, что нарушает права  кредитора ФИО1 как сособственника данного имущества.  

С позиции кассатора, Положение не содержит выводов относительно третьего  сособственник имущества – АО «Ростпозитив», который никак не связан с залоговыми  требованиями банка, и который не может быть лишен преимущественного права выкупа.  

Банк «ТРАСТ» в отзыве возражает против доводов кассационной жалобы  ФИО1  

От ФИО1 поступили письменные возражения на отзыв Банка «ТРАСТ». 

В возражениях и дополнениях к возражениям на кассационные жалобы Банка  «ТРАСТ» и ФИО1, финансовый управляющий имуществом должника  ФИО5 считает доводы, изложенные в них, несостоятельными, ссылаясь  на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов.  

Определением суда округа от 26.02.2024 рассмотрение кассационных жалоб  отложено на 18.03.2024 в 14 часов 45 минут.  

Определением суда округа от 15.03.2024, на основании статьи 18 АПК РФ  произведена замена судьи Ишутиной О.В. на судью Кадникову О.В.  

В судебном заседании на основании статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв  с 18.03.2024 до 11 часов 00 минут 21.03.2024.  

В судебном заседании представители Банка «ТРАСТ» и ФИО1 поддержали  доводы своих кассационных жалоб в полном объеме, финансовый управляющий просит  оставить без изменения обжалуемые судебные акты. Представитель должника,  участвующий до перерыва, присоединился к позиции ФИО1  

Иные лица, участвующие в деле, не явились. Учитывая надлежащее извещение  участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания,  кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие в порядке, предусмотренном  частью 3 статьи 284 АПК РФ.  

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом округа. 

Как усматривается из материалов дела и установлено судами, решением  Арбитражного суда Томской области от 25.11.2020 ФИО2 признан несостоятельным  (банкротом), открыта процедура реализации имущества гражданина.  

Определением суда от 13.10.2020 требование Банка «ТРАСТ» в размере  14 700 675,5 руб., в том числе 8 344 601,18 руб. – основной долг, 3 107 446,27 руб. –  проценты, 3 235 824,8 руб. – пени, 12 803,25 руб. – расходы по уплате государственной  

пошлины, признано обоснованным и включено в реестр требований кредиторов  Рихтера А.Я. в составе третьей очереди, как обеспеченное залогом имущества должника  по договорам об ипотеке от 01.04.2014 № 5/И/40/14-МСБ, № 6/И/40/14-МСБ/ОАО «МСП  Банк» от 01.04.2014:  

нежилое помещение, назначение: нежилое, 2 этаж, общей площадью 269, 90 кв. м.,  кадастровый номер 70:21:0200021:2913, адрес: 

<

...>;  

нежилое помещение, назначение: нежилое, подвал этаж, общей площадью  273,70 кв. м., кадастровый номер 70:21:0200021:2912, адрес: 

<

...>;  

земельный участок на землях населенного пункта для размещения торгового  комплекса, общей площадью 419 кв. м., адрес: город Томск, расположен в северной части  кадастрового квартала, кадастровый номер 70:21:0100050:14.  

Определением Томского областного суда от 10.08.2022 по делу № 33-2646/2022,  определением Восьмого Кассационной суда общей юрисдикции от 22.12.2022 по делу   № 88-24605/2022 признано:  

- за ФИО1 и Рихтером А.Я. право собственности на нежилое помещение,  назначение: нежилое, 2 этаж, общей площадью 269, 90 кв. м., кадастровый номер  70:21:0200021:2913, адрес: 

<

...>,  по 1/2 доли за каждым;  

- за ФИО1 и Рихтером А.Я. право собственности на нежилое помещение,  назначение: нежилое, подвал этаж, общей площадью 273, 70 кв. м., кадастровый номер  70:21:0200021:2912, адрес: 

<

...>,  по 1/2 доли за каждым;  

- за ФИО1 и Рихтером А.Я. право собственности на земельный участок  на землях населенного пункта для размещения торгового комплекса, общей площадью  419 кв. м., адрес: город Томск, расположен в северной части кадастрового квартала,  кадастровый номер 70:21:0200021:2504, по 27/80 доли за каждым.  

Финансовым управляющим направлено залоговому кредитору письмо с требованием  о предоставлении положения об определении начальной стоимости, сроках и условиях  продажи имущества должника, обремененного залогом.  

Поскольку Банк «ТРАСТ» положение о продаже залогового имущества должника  не представил, финансовым управляющим осуществлены самостоятельные действия  по оценке имущества должника, находящегося в залоге у банка, предприняты меры  по разработке проекта положения и направлению данного положения в суд для  утверждения.  

Принимая во внимание наличие у должника только доли в праве собственности  на нежилые помещения и земельный участок (определение Томского областного суда  от 10.08.2022 по делу № 33-2646/2022, определением Восьмого Кассационной суда общей  юрисдикции от 22.12.2022 по делу № 88-24605/2022), учитывая позицию  Конституционного суда Российской Федерации, изложенную в постановлении  от 16.05.2023 № 23-П «По делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 250  

Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина ФИО8», суд первой инстанции пришел к выводу о правомерности реализации  в рамках процедуры банкротства должника: 1/2 доли в праве собственности на нежилое  помещение общей площадью 269,9 кв. м. (кадастровый номер 70:21:0200021:2913),  расположенное на 2-м этаже нежилого здания по адресу: 

<

...> 1/2 доли в праве собственности на нежилое  помещение общей площадью 273,7 кв. м. (кадастровый номер 70:21:0200021:2912),  расположенное в подвале нежилого здания по адресу: 

<

...> 27/80 доли в праве собственности  на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное  использование: для размещения торгового комплекса, общей площадью 419,0 кв. м.  (кадастровый номер 70:21:200021:2504) по адресу: Томская область, город Томск,  земельный участок расположен в северной части кадастрового квартала.  

Изменяя определение суда от 30.06.2023 в части, суд апелляционной инстанции  указал, что поскольку обремененное залогом имущество находилось в совместной  собственности супругов, то изменение режима общей собственности супругов  с совместной на долевую и определение долей в праве общей собственности супругов  по смыслу положений статей 7, 38 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ  «Об ипотеке (залоге недвижимости)», статьи 353 Гражданского кодекса Российской  Федерации (далее - ГК РФ) не повлекло трансформации залога имущества в залог долей  в праве общей долевой собственности.  

Банк «ТРАСТ» как залоговый кредитор вправе претендовать на погашение своих  требований за счет средств, вырученных от реализации предмета залога в целом,  а не принадлежащей должнику в нем доли.  

С учетом изложенного кредитор, требования которого обеспечены залогом такого  имущества, вправе рассчитывать на погашение своих требований из средств, вырученных  в ходе реализации от продажи всего заложенного имущества, а не доли в праве.  Изменение предмета залога и реализация долей нарушат права банка как залогодержателя,  рассчитывавшего получить обеспечение за счет стоимости имущества в целом.  

Формируя лоты апелляционный суд согласился с выводами финансового  управляющего о том, что в соответствии с нормами Земельного Кодекса Российской  Федерации, необходимо установить лоты таким образом, чтобы доли в праве  собственности на нежилые помещения реализовывались совместно с долями в праве  собственности на земельный участок, находящиеся под ними, а также пропорционально  площади каждого нежилого помещения. Нежилое помещение общей площадью  269,9 кв. м. (кадастровый номер 70:21:0200021:2913), расположенное на 2-м этаже  нежилого здания по адресу: 

<

...> и нежилое помещение общей площадью 273,7 кв. м. (кадастровый номер  70:21:0200021:2912), расположенное в подвале нежилого здания по адресу: 

<

...> целесообразно  продавать раздельными лотами. Это обусловлено их территориальными, стилистическими  и функциональными особенностями. Кроме того, реализация отдельными лотами  

позволит значительно расширить круг потенциальных покупателей и увеличит  ликвидность реализуемого имущества.  

По итогам рассмотрения кассационных жалоб суд округа пришел к следующим  выводам.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 213.26 Закона о банкротстве в течение одного  месяца с даты окончания проведения описи и оценки имущества гражданина финансовый  управляющий обязан представить в арбитражный суд положение о порядке, об условиях  и о сроках реализации имущества гражданина с указанием начальной цены продажи  имущества. Данное положение утверждается арбитражным судом и должно  соответствовать правилам продажи имущества должника, установленным статьями 110,  111, 112, 139 данного Федерального закона.  

В силу пункта 4 статьи 213.26 Закона о банкротстве продажа предмета залога  (имущества должника-гражданина) осуществляется в порядке, установленном пунктами 4,  5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 Закона о банкротстве, с учетом положений  статьи 138 данного закона и со следующими особенностями: начальная продажная цена  предмета залога, порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным  кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества; в случае  наличия разногласий между конкурсным кредитором по обязательствам, обеспеченным  залогом имущества гражданина, и финансовым управляющим в вопросах о порядке  и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе  обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд,  рассматривающий дело о банкротстве гражданина.  

Пунктом 4 статьи 138 Закона о банкротстве установлено, что порядок и условия  проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого  обеспечены залогом реализуемого имущества.  

При этом в абзаце четвертом пункта 9 постановления Пленума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах,  связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве  залогодателя» (далее - Постановление № 58) разъяснено, что в соответствии с абзацем  четвертым пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве в случае разногласий между  конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника,  и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов  по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением  о разрешении таких разногласий в суд, рассматривающий дело о банкротстве,  по результатам рассмотрения которого выносится определение об утверждении порядка  и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть  обжаловано. Порядок рассмотрения заявления устанавливается статьей 60 Закона  о банкротстве.  

Из материалов дела следует, что спорное имущество приобретено в период брака  должника с ФИО1 и является общим имуществом ФИО1 и ФИО2  Согласно Единому государственному реестру недвижимости (далее - ЕГРН) до 2023 года  право собственности на спорное имущество, находящееся в залоге у Банка «ТРАСТ» было  

зарегистрировано за ФИО2, также в реестре содержалась запись о нахождении  имущества целиком в залоге у Банка «ТРАСТ».  

Определением Арбитражного суда Томской области от 26.01.2022 по настоящему  делу признаны общими обязательствами супругов Рихтера А.Я. и ФИО1 требования  банка в размере 14 700 675,5 руб., как обеспеченные залогом имущества должника:  нежилыми помещениями, расположенными по адресу: 

<

...>, земельным участком с кадастровым номером: 70:21:0100050:14.  

Определением Томского областного суда от 10.08.2022 по делу № 33-2646/2022,  оставленным без изменения определением Восьмого Кассационной суда общей  юрисдикции от 22.12.2022 по делу № 88-24605/2022, произведен раздел совместно  нажитого, за каждым супругом признано право собственности по 1/2 доли в общем  имуществе, находящимся в залоге у Банка «ТРАСТ».  

В 2023 году финансовый управляющий имуществом Рихтера А.Я. на основании  определения Томского областного суда от 10.08.2022 внес изменения в ЕГРН,  зарегистрировав за ФИО2 право собственности на 1/2 в каждом нежилом  помещении.  

В рассматриваемом случае апелляционный суд правомерно указал на то,  что изменение режима общей собственности супругов с совместной на долевую  и определение долей в праве общей собственности супругов по смыслу положений статей  7, 38 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»  (далее - Закон об ипотеке), статьи 353 ГК РФ, не влечет трансформации залога имущества  в залог долей в праве общей долевой собственности.  

Кредитор, требования которого обеспечены залогом такого имущества, вправе  рассчитывать на погашение своих требований из средств, вырученных в ходе конкурсного  производства от продажи самого заложенного имущества, а не доли в праве. Исходя  из положений пункта 7 статьи 213.26 Закона о банкротстве, а также правовой позиции  Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную  в постановлении от 11.06.2013 № 15154/11, при последующем разделе общего имущества  супругов, переданного в залог по договору залога, заключенному одним из супругов  с третьим лицом, залог в отношении этого имущества сохраняется независимо от того,  кем из супругов был заключен договор залога и как будет разделено общее имущество  супругов, в связи с чем доводы кассатора об обратном подлежат отклонению,  как основанные на неправильном толковании норм материального права.  

Суд апелляционной инстанции, оценив доказательства по делу в соответствии  со статьей 71 АПК РФ, исследовав фактические обстоятельства дела, руководствуясь  статьями 1, 35 Земельного кодекса Российской Федерации, приняв во внимание пункт 15  Обзора судебной практики № 1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда  Российской Федерации 28.03.2018, обоснованно согласился с позицией финансового  управляющего о необходимости установить лоты таким образом, чтобы доли в праве  собственности на нежилые помещения реализовывались совместно с долями в праве  собственности на земельный участок, находящиеся под ними, а также пропорционально  площади каждого нежилого помещения.  

Согласно соглашению о выделении долей земельного участка от 10.10.2023  ФИО2 стороны определили доли в праве собственности на земельный участок  (из 27/80 доли) в отношении каждого нежилого помещения (доли в праве на нежилое  помещение) следующим образом:  

- 1341/8000 доли в праве собственности на земельный участок, категория земель:  земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения торгового  комплекса, общей площадью 419 кв. м., по адресу: Томская область, город Томск,  расположен в северной части кадастрового квартала, кадастровый номер  70:21:200021:2504, которые соответствуют 1/2 доли в праве собственности ФИО2  на нежилое помещение, назначение: нежилое, 2 этаж, общей площадью 269,90 кв. м.,  кадастровый номер 70:21:0200021:2913, адрес: 

<

...>;  

- 1359/8000 доли в праве собственности на земельный участок, категория земель:  земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения торгового  комплекса, общей площадью 419 кв. м., по адресу: Томская область, город Томск,  расположен в северной части кадастрового квартала, кадастровый номер  70:21:200021:2504, которая соответствует 1/2 долив в праве собственности на нежилое  помещение, общей площадью 13 273,70 кв. м., кадастровый номер 70:21:0200021:2912,  адрес: 

<

...>.  

Права на доли в праве на земельный участок зарегистрированы, что подтверждается  выпиской из ЕГРН от 03.11.2023.  

При этом суд апелляционной инстанции верно указал, что несмотря на то что доли  в праве собственности на земельный участок соответствующие оставшейся 1/2 доли  в праве на нежилые помещения, принадлежащие ФИО1, не выделены  и не определены соглашением о разделе, не препятствует отчуждению 1/2 доли в праве  собственности на нежилое помещение, принадлежащее ФИО1 вместе с долей в праве  собственности на земельный участок, размер которой будет пропорционален площади,  соответствующей 1/2 доли в нежилом помещении.  

Довод залогового кредитора о том, что наличие в положении порядка продажи  имущества должника являющегося предметом залога посредством публичного  предложения может негативно сказаться на получении максимальной выгоды от продажи  залогового имущества отклонен судами, поскольку порядок продажи имущества  должника урегулирован статьями 110 и 139 Закона о банкротстве - процедура реализации  имущества должника, признанного банкротом, включает в себя последовательное  проведение первых, повторных торгов, а также торгов путем публичного предложения.  

Кроме этого, в случае, признания повторных торгов несостоявшимися и в случае,  отказа залогового кредитора оставить предмет залога за собой потребуется  дополнительное время для составления и утверждения нового Положения о порядке,  условиях и сроках продажи имущества в форме публичного предложения, что повлечет  необоснованное затягивание процедуры банкротства должника, учитывая, что дело  возбуждено в 2018 году.  

Порядок проведения торгов в форме публичного предложения урегулирован  в пункте 4 статьи 139 Закона о банкротстве.  

Таким образом, Законом о банкротстве предусмотрено, что реализация имущества  должника должна осуществляться именно путем торгов в виде публичного предложения  до момента его реализации.  

Соответственно, исключение положений о продаже имущества посредством  публичного предложения противоречит положениям Закона о банкротстве, нарушает  права кредиторов, поскольку лишает их права на получение удовлетворения за счет  реализации имущества в указанной процедуре.  

Достаточных доказательств того, что отказ от реализации имущества посредством  публичного предложения является экономически выгодным, кассатором не представлено.  

С учетом изложенного, включение в Положение раздела, содержащего условия  о продаже заложенного имущества посредством публичного предложения в случае  его не реализации по итогам ординарных торгов, направлено на эффективную реализацию  недвижимого имущества и недопущение необоснованного затягивания процедуры.  

Довод кассатора ФИО1 о том, что имеется высокая вероятность погашения  залоговых требований банка от продажи только первого лота – нежилого помещения  (начальная цена продажи – 17 281 000 руб.) и, в случае такой продажи, у ФИО1  будет право преимущественной покупки второго лота (нежилое помещение с начальной  ценой продажи- 14 047 000 руб.) подлежит отклонению.  

Согласно отчету финансового управляющего в реестр требований кредиторов  должника включены требования кредиторов в сумме 73 384 989,70 руб. Как следует  из кассационной жалобы требования ФИО7 составляют 44 844 041,10 руб.,  на долю иных кредиторов приходится менее 30 млн. руб., из которых 14 700 675,50 руб.  составляют требования залогового кредитора Банка «ТРАСТ».  

Таким образом, даже если первый лот будет реализован по начальной продажной  цене, то второй лот будет реализован для погашения оставшейся задолженности  (не обеспеченной залогом).  

Кроме этого, как следует из определения суда от 13.10.2020 требование банка  полностью обеспечены залогом имущества, которое указано в Положении, в связи с чем  продаже подлежат нежилые помещения в целом, а не доли в праве собственности, в связи  с чем ФИО1 не имеет права преимущественной покупки при отчуждении всего  имущества.  

 При этом ФИО1 заявляя о намерении воспользоваться правом  преимущественной покупки (что предполагает наличие денежных средств) не поясняет  в связи с чем ею не погашается задолженность, учитывая, что обязательства перед банком  признаны общими.  

Исходя из указанного, учитывая, что фактическая стоимость реализации имущества  определится соотношением спроса и предложения, одновременная реализация всего  имущества в полной мере отвечает целям конкурсного производства, с учетом наличия  значительной задолженности перед кредиторами (более 70 млн. руб.) и принимая  

во внимание, что требования ФИО7 на дату рассмотрения спора  и кассационной жалобы не исключены из реестра требований кредиторов.  

Также суд округа отмечает, что ни должник, ни его супруга ФИО1 ни в первой  и апелляционной инстанциях не ссылались на доводы о наличии вероятности погашения  банка за счет реализации только одного лота. В материалы дела данными лицами  не представлялся порядок реализации предмета залога, при котором предполагается  постепенная реализация имущества.  

Подлежит отклонению довод ФИО1 о том, что Положением  не предусмотрено право преимущественной покупки недвижимости сособственником  АО «Ростпозитив».  

Как указано выше, имущество подлежит реализации целиком, доли в праве  собственности не реализуются.  

Как следует из определения от 30.06.2022 по настоящему делу 19.02.2016 между  Рихтером А.Я. (продавец) и АО «Ростпозитив» (покупатель) заключен договор купли-продажи от 19.02.2016, согласно которому последний приобрел у должника нежилые  помещения, находящиеся на первом этаже 3-этажного здания общей площадью  805,8 кв. м., расположенные по адресу: 

<

...>.  

Таким образом, долю в праве собственности на земельный участок  АО «Ростпозитив» приобрел в силу закона в связи с покупкой помещения в здании,  в котором также расположены помещения, являющиеся предметом торгов.  

Из пункта 15 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации   № 1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации  28.03.2018 следует, если при отчуждении помещений в здании выдел земельного участка,  влекущий создание нового объекта гражданских прав, осуществить нельзя, совместно  с помещениями в здании индивидуально определенный земельный участок продан быть  не может в связи с невозможностью его образования, и в таких случаях в силу пункта  4 статьи 244 ГК РФ земельный участок поступает в общую долевую собственность  продавца и покупателя. Право собственности на долю в праве на земельный участок  возникает у покупателя помещений в силу закона с момента государственной регистрации  перехода к нему права собственности на помещения в здании (статья 131, пункт 2 статьи  223, пункт 4 статьи 244 ГК РФ).  

Таким образом, учитывая, что право собственности на долю в праве на земельный  участок у АО «Ростпозитив» возникло в связи с приобретением помещений, находящихся  в том же здании, что и помещения, являющиеся предметом торгов, учитывая принцип  единства земельного участка и недвижимого имущества и возникновение у собственника  помещения права на долю в земельном участке в силу закона, то преимущественное право  при реализации на торгах помещений и доли земельного участка, принадлежащих  должнику, не возникает.  

В случае приобретения помещений на торгах, покупатель приобретает также долю  в праве собственности на земельный участок.  

Также в соответствии с пунктом 1 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве  общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности  

имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она  продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов,  а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество,  указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса (в ранее действующей редакции -  кроме случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок  собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения  либо собственником помещения в указанных здании или сооружении).  

При таких обстоятельствах, приобретение доли в праве собственности на земельный  участок другим сособственником земельного участка без приобретения помещений  не представляется возможным.  

Кроме этого, как указано выше, оснований для реализации в рамках дела  о банкротстве доли в праве на недвижимое имущество, в отношении которого банк  обладал статусом залогового кредитора, не имелось, указанные объекты подлежали  реализации как целый объект, а не по долям.  

Соответственно отсутствует преимущественное право покупки доли в реализуемом  объекте недвижимости.  

Выводы судов согласуются с правоприменительной практикой,  в том числе определением Верховного Суда Российской Федерации от 22.08.2023   № 305-ЭС23-16143(2) отказано в передаче дела № А40-180838/2020 в Судебную коллегию  по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации для пересмотра  в порядке кассационного производства постановления суда округа.  

Вместе с тем судами не учтено следующее. 

В пункте 6.1. утвержденного судом Положения указано, что дальнейшая судьба  имущества должника, нереализованного в ходе торгов, будет определяться решением  собрания кредиторов должника, которое должно быть созвано в срок не позднее 30  (тридцати) календарных дней со дня признания торгов посредством публичного  предложения несостоявшимися.  

Согласно пункту 4 статьи 213.26 Закона о банкротстве продажа предмета залога  осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3  статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом положений статьи 138 настоящего  Федерального закона с особенностями, установленными настоящим пунктом. Начальная  продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов определяются  конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого  имущества.  

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 9 Постановления № 58,  порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования  которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в той мере, в которой это  допускается указанными положениями Закона. При этом собрание кредиторов не вправе  определять порядок и условия продажи заложенного имущества.  

Таким образом, собрание кредиторов, как это предусмотрено пунктом 6.1.  Положения, не вправе определять порядок и условия продажи заложенного имущества,  

в связи с чем указанный пункт подлежит исключению из Положения, а кассационная  жалоба Банка в указанной части подлежащей удовлетворению.  

С учетом того, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела,  установлены судами первой и апелляционной инстанций, определение Арбитражного суда  Томской области от 30.06.2023 (поскольку в указанной части определение оставлено  без изменения) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда  от 06.12.2023 по делу № А67-10692/2018 подлежат изменению в части, а именно -  исключить из положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника  раздел 6 «Имущество должника, которое не было реализовано в ходе торгов».  

В остальной части постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда  от 06.12.2023 по делу № А67-10692/2018, подлежит оставлению без изменения,  кассационные жалобы без удовлетворения.  

Руководствуясь статьями 287, 288, 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа  

постановил:

определение Арбитражного суда Томской области от 30.06.2023 и постановление  Седьмого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2023 по делу № А67-10692/2018  изменить в части. Исключить из положения о порядке, сроках и условиях продажи  имущества должника раздел 6 «Имущество должника, которое не было реализовано  в ходе торгов».  

В остальной части постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда  от 06.12.2023 по делу № А67-10692/2018 оставить без изменения, кассационные жалобы -  без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда  Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,  в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации.  

Председательствующий В.А. Зюков 

Судьи О.В. Кадникова 

 А.М. Хвостунцев