ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: info@mail.9aac.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№09АП-93152/2022-ГК

Дело №А40-15209/22

г.Москва

06 октября 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме 06 октября 2023 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Мезриной Е.А.,  

судей: Головкиной О.Г., Левченко Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "Торговый дом "ФКМ" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 23.11.2022г. по делу № А40-15209/22

по иску ООО "Деловой центр" (ИНН 

<

***> , ОГРН 

<

***>)

к ООО "Торговый дом "ФКМ" (ИНН 

<

***> , ОГРН 

<

***>)

о взыскании,

 

при участии в судебном заседании: 

от истца: ФИО2 по доверенности от 12.01.2023, диплом ВМА 0112961 от 25.06.2010, ФИО3 по доверенности от 12.01.2023

от ответчика: ФИО4 удостоверение №16685, доверенность от 07.07.2021 

 

УСТАНОВИЛ:

ООО "Деловой центр" обратилось в Арбитражный суд г.Москвы с иском к ООО "Торговый дом "ФКМ" о взыскании 30.209.113 рублей 14 копеек, из них 25.303.329 рублей 5 копеек задолженности, 2.083.888 рублей 23 копейки процентов за пользование чужими денежными средствами и 2.821.895 рублей 86 копеек убытков.

Решением суда от 23.11.2022г. по делу № А40-15209/22 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым по делу решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, неполное выяснение судом обстоятельств имеющих значение для дела, которая принята к производству 28.12.2022г.

Судебное разбирательство было неоднократно отложено судом апелляционной инстанции, в том числе с учетом удовлетворения ходатайства апеллянта об истребовании доказательств, которое было отклонено судом первой инстанции; а также суд второй инстанции неоднократно предлагал истцу обосновать требования по каждому пункту с указанием на нормы материального права и представленных в дело доказательств.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда 19.09.2023 представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение  отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель истца в судебном заседании возражал против апелляционной жалобы, просил решение  оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

На основании ст. 163 АПК РФ на стадии реплик судебной коллегией был объявлен перерыв (протокольное определение от 19.09.2023 ).

После перерыва судебное разбирательство продолжено на стадии реплик 26.09.2023г.

Законность и обоснованность судебного решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке ст.ст.266, 268 АПК РФ.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, повторно рассмотрев материалы дела, пришел к следующим выводам.

Исковые требования мотивированы тем, что истец является собственником нежилых помещений, которые расположены в Комплексе зданий Бизнес-центра «Кантри-парк» по адресу: 141407, 

<

...>, стр. 2, стр. 3 и стр. 4, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

Ответчик является собственником нежилого помещения площадью 1.299,1 кв.м, кадастровый номер 50:10:0010119:2880, этаж 19, расположенного по адресу: Московская обл., г. Химки, ул. Панфилова, вл. 21, строен. 1, пом. 19, нежилого помещения площадью 497,3 кв.м, кадастровый номер 50:10:0010119:2893, расположенного на 1-ом этаже здания по адресу: 

<

...>, и нежилого помещения, площадью 3.129,9 кв.м, кадастровый номер 50:10:0010119:2889, расположенного по адресу: 

<

...>, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости. Общая совокупная площадь помещений, принадлежащих ответчику составляет 4.926,3 кв.м.

Общая площадь Комплекса зданий составляет 44.259,1 кв.м, из которых площадь мест общего пользования составляет 1.788 кв.м, что подтверждается Техническим паспортом от 20.09.2012.

Истец и ответчик, будучи собственниками части нежилых помещений в Комплексе зданий, являются участниками общей долевой собственности на общее имущество Комплекса зданий.

В обосновании исковых требований истец ссылается на то, что задолженность ответчика перед истцом по эксплуатационным расходам за содержание и сохранение общего имущества Комплекса здания возникла на основании договоров купли-продажи помещений в Комплексе зданий, заключенных между истцом и ответчиком, а именно: договора купли-продажи нежилого помещения от 16.05.2016 № КПЗ/ДЦ-ФКМ/19; договора купли-продажи нежилого помещения от 09.02.2017 № ДЦ-34; договора купли-продажи нежилого помещения от 09.02.2017 № ДЦ-35.

В соответствии с п. 1.1. договора купли-продажи нежилого помещения от 16.05.2016 № КПЗ/ДЦ-ФКМ/19 истец передал в собственность ответчику нежилое помещение, площадью 1.299,1 кв.м, кадастровый номер 50:10:0010119:2880, этаж 19, расположенное по адресу: Московская обл., г. Химки, ул. Панфилова, вл. 21, строен. 1, пом. 19.  

Согласно п. 3.1. договора помещение передается в день подписания договора. Акт приема-передачи помещения был подписан 16.05.2016. С указанной даты ответчик начал пользоваться помещением 1.299,1 кв.м и потреблять эксплуатационные услуги.

В соответствии с п. 1.1. договора купли-продажи нежилого помещения от 09.02.2017 № ДЦ-34 истец передал в собственность ответчику нежилое помещение, площадью 497,3 кв.м, кадастровый номер 50:10:0010119:2893, расположенное на 1-ом этаже Здания по адресу: 

<

...>. 

Согласно п. 3.1. договора помещение передается в день подписания договора. Акт приема-передачи помещения был подписан 09.02.2017. С указанной даты ответчик начал пользоваться помещением 497,3 кв.м и потреблять эксплуатационные услуги.

В соответствии с п. 1.1. договора купли-продажи нежилого помещения от 09.02.2017 № ДЦ-35 истец передал в собственность ответчику нежилое помещение, площадью 3.129,9 кв.м, кадастровый номер 50:10:0010119:2889, расположенное по адресу: 

<

...>.  

Согласно п. 3.1. договора помещение передается в день подписания договора. Акт приема-передачи помещения был подписан 09.02.2017. С указанной даты ответчик начал пользоваться помещением 3.129,9 кв.м и потреблять эксплуатационные услуги.

Согласно п. 4.2. договоров ответчик обязался нести эксплуатационные расходы и расходы по ремонту здания пропорционально занятым им площадям из расчета 1.500 рублей за 1 кв.м, включая НДС. Начиная с 2018 года эта величина подлежит ежегодной индексации на величину индекса потребительских цен, публикуемых Росстатом (ИПЦ).

Из материалов дела следует, что эксплуатационные услуги по содержанию и сохранению общего имущества несла управляющая компания ООО «Би-Пи-Эс Русланд» на основании договора возмездного оказания услуг «Комплексное управление недвижимым имуществом» № БПС-77 от 01.04.2014 и дополнительного соглашения от 01.04.2014 № 1 к указанному договору. Факт оказания услуг по указанному договору подтверждается Универсальными передаточными документами за 2017 год, за 2018 год и за 2019 год. Эксплуатационные услуги управляющей компании в полном объеме, в том числе за ответчика, оплатил истец, что подтверждается платежными поручениями.

Задолженность ответчика перед истцом по эксплуатационным расходам в соответствии с пунктом 4.2. договоров купли-продажи составила:

- за 2020 год составили 8.448.161 рубль 13 копеек;

- за 2021 год составили 8.997.295 рублей 79 копеек. Общая сумма задолженности ответчика перед истцом по эксплуатационным расходам составила за 2020 и 2021 год составила 17 445 456 руб. 90 коп.

Кроме того, истец в полном объеме за свой счёт нес следующие издержки в виде налогов, сборов и других платежей за общее имущество Комплекса зданий:

- арендные платежи за земельные участки, на которых располагается Комплекс зданий; страхование общего имущества Комплекса зданий; налоги по общему имуществу в Комплексе зданий;  обеспечение безопасности всей территории Комплекса зданий;  перевозка любых лиц, посещающих Комплекс зданий, в том числе помещения ответчика, от метро  «Планерная» до Комплекса зданий (Бизнес-центр «Кантри-Парк»).

Истец нёс издержки по оплате аренды Земельного участка площадью 10.736 кв.м (кадастровый номер 50:10:010119:2750) на основании договора аренды земельного участка от 03.10.2013 № ЮА-119, земельного участка площадью 2.500 кв.м (кадастровый номер 50:10:010119:33) на основании договора аренды земельного участка от 19.03.2009 № ЮА-35 и дополнительного соглашения от 18.11.2010 № 125, земельного участка площадью 2.500 кв.м (кадастровый номер 50:10:010119:32) на основании договора аренды земельного участка от 04.03.2009 № ЮА-23 и дополнительного соглашения от 19.02.2018 № ДС-38. Платежные поручения об оплате арендных платежей истец представил в материалы дела.

Страховые платежи по общему имуществу Комплекса зданий истец оплачивал на  основании договора страхования гражданской ответственности юридических лиц от 21.12.2016 № 16-2132/2016(А), договора страхования имущества предприятий и организаций, являющихся предметом залога, от 31.01.2017 № 02-2079/2017(А), договора страхования машин и механизмов от поломок (аварии) от 31.01.2017 № 35-1/2017(А), страховых полисов по страхованию лифтов, договора страхования имущества предприятий и организаций, являющегося предметом залога, от 26.01.2018 № 02-73/2018(А), договора страхования имущества предприятий и организаций от 26.01.2018 № 02-74/2018(А), договора страхования гражданской ответственности юридических лиц от 26.01.2018 № 16-155/2018(А), договора страхования машин и механизмов от поломок (аварии) от 26.01.2018 № 35-1/2018(А), договора страхования имущества предприятий и организаций, являющегося предметом залога, от 22.01.2019 № 02-33/2019(А), договора страхования имущества предприятий и организаций от 22.01.2019 № 02-34/2019(А), договора страхования гражданской ответственности юридических лиц от 22.01.2019 № 16-47/2019(А), договора страхования машин и механизмов от поломок (аварии) от 22.01.2019 № 35-1/2019(А). Истец представил в материалы дела платежные поручения об уплате страховых платежей.

Задолженность ответчика перед истцом по налогам, сборам и другим платежам за общее имущество составила: 

- за 2020 год 4.191.682 рубля 76 копеек

- за 2021 год 3.666.189 рублей 39 копеек.

Таким образом, общая сумма задолженности ответчика перед истцом в качестве неосновательного обогащения составила 7.857.872 рубля 15 копеек.

Судом установлено, что истец получил от ПАО Сбербанк 1.190.000.000 рублей 00 копеек в качестве кредита по договору № 650 об открытии невозобновляемой кредитной линии от 26.05.2011 на строительство Комплекса зданий. Процентная ставка за пользование кредитом составляет 12,95%.

В результате того, что ответчик не возмещал истцу стоимость эксплуатационных расходов и затрат на содержание общего имущества зданий в Комплексе, истец не мог направить денежные средства в этом объеме на досрочное погашение кредита

 В связи с чем, истец в результате неисполнения ответчиком своих обязательств понёс убытки в виде процентов, уплаченных на непогашенную досрочно сумму кредита, равную сумме задолженности ответчика.

В связи с чем истцом также заявлено требование о взыскании убытков.

Согласно ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Обязательства вследствие неосновательного обогащения возникают при наличии следующих условий: - приобретения или сбережения имущества в смысле увеличения стоимости собственного имущества приобретателя, присоединения к нему новых ценностей или сохранения имущества, которое по установленным законом основаниям должно было выйти из состава его имущества; - отсутствия правовых оснований для получения спорного имущества (денежных средств) ответчиком.

Судом первой инстанции установлено, что истцом совокупность данных обстоятельств доказана и подтверждена материалами дела.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные по делу доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований в полном объеме, исходя из следующего.

Судом первой инстанции установлено, что согласно пункту 4.2. договора купли-продажи нежилого помещения от 16.05.2016  № КП3/ДЦ-ФКМ/19 после перехода права собственности на покупателя (ответчик) он обязуется нести эксплуатационные расходы и расходы по ремонту здания пропорционально занятым им площадям. Размер и порядок несения указанных расходов определяется отдельным Соглашением.

В последующем в пункте 4.2. договора купли-продажи от 09.02.2017 № ДЦ-34 стороны указали, что после перехода права собственности на помещение от продавца к покупателю, последний обязуется нести эксплуатационные расходы и расходы по ремонту здания, указанного в пункте 1.1. договора, пропорционально занятым им площадям из расчёта 1.500 рублей 00 копеек за 1 кв.м. в год, включая НДС. Таким образом, по условиям данного договора стороны определили ставку расходов для занятых площадей, то есть одновременно для помещения площадью 1.299,1 кв.м и помещения площадью 497,3 кв.м в строении 1, а не отдельных помещений.

Кроме того, ответчик после заключения договора купли-продажи от 09.02.2017 № ДЦ-34 оплатил истцу 1.095.975 рублей 47 копеек, что подтверждается платежным поручением от 08.11.2017 № 4173. В назначении платежа указано «Оплата за компенсацию понесенных расходов за 2016 год по счету 165 от 11.04.2017». Указанная сумма соответствует сумме эксплуатационных расходов ответчика, которую он должен был уплатить, учитывая период пользования помещением с 16.05.2016 по 31.12.2016 и ставки 1.500 рублей 00 копеек за 1 кв.м.

Ответчик в нарушение ст. 249 Гражданского кодекса РФ не нёс издержки по налогам, сборам и другим платежам за общее имущество Комплекса зданий. Истец за свой счет нёс затраты на содержание общего имущества Комплекса зданий, указанные затраты ответчиком в размере 11,60% от общих затрат истца не компенсированы.

Суд первой инстанции также отмечает в решении, что ответчик подтвердил в отзыве на иск свою обязанность нести издержки по арендным платежам за земельный участок площадью 10.736 кв.м (кадастровый номер 50:10:010119:2750). При этом ответчик указал на отсутствие такой обязанности в отношении земельного участка площадью 2.500 кв.м (кадастровый номер 50:10:010119:33) и земельного участка площадью 2.500 кв.м (кадастровый номер 50:10:010119:32), мотивируя это отсутствием на указанных участка помещений ответчика. 

Вышеуказанный довод отклонен судом, поскольку Земельный участок 50:10:010119:33, площадь 2.500 кв.м, согласно пункту 1.1. договора аренды земельного участка от 19.03.2009 № ЮА-35 предназначен для размещения парковки, местного проезда и благоустройства территории.  Земельный участок 50:10:010119:32, площадь 2.500 кв.м, согласно пункту 1.1. договора аренды земельного участка от 04.03.2009 № ЮА-23 передавался в аренду для строительства и эксплуатации многофункционального административно-торгового комплекса.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу, что земельные участки 50:10:010119:33 и 50:10:010119:32 имеют непосредственное отношение к эксплуатации всего Комплекса зданий. Земельными участками пользуются все собственники помещений в Комплексе, а также их посетители, в том числе посетители и сотрудники ответчика.

Доводы ответчика об отсутствии у него обязанности оплачивать страховые платежи отклонены судом первой инстанции в силу следующего.

По договорам страхования гражданской ответственности (пункты 2.1. и 2.2.) объектом страхования является возмещение вреда жизни, здоровью и имуществу третьих лиц (выгодоприобретателей), причиненный в связи с эксплуатацией объектов недвижимости по адресу: 

<

...>, 3, 4. Таким образом, страхование по этим договорам покрывает риск причинения вреда в связи с эксплуатацией общего имущества (мест общего пользования).

По договорам страхования имущества предприятий и организаций (пункт 2.1. и приложение № 1 к договору) застрахованы конструктивные элементы и инженерное оборудований зданий в Комплексе, являющиеся общим имуществом.

По договорам страхования машин и механизмов от поломок (аварии) (пункт 2.1. и приложение № 1 к договору) застрахованы машины, механизмы и оборудование, относящиеся к общему имуществу, в частности, распределительные щиты, отопление, вентиляция, система пожаротушения, водоснабжение, канализация и т.д.

По страховым полисам обязательного страхования гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте в соответствии с Федеральным законом «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте» от 27.07.2010 № 225-ФЗ застраховано возмещение вреда третьим лицам в случае аварии лифтов, являющимися общим имуществом.

Понесенные истцом затраты, связаны исключительно со страхованием общего имущества, а также гражданской ответственности (в том числе, обязательного страхования в силу закона) в случае причинения вреда при эксплуатации общего имущества. 

Истец уплачивал в полном объеме налог на имущество в отношении общего имущества Комплекса зданий в соответствии с нормами Налогового кодекса РФ, что подтверждается платежными поручения, представленными в материалы дела. Ответчик в силу прямого указания ст. 249 Гражданского кодекса РФ обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов на общее имущество. Таким образом, принимая во внимание факт уплаты истцом за ответчика налогов на общее имущество Комплекса зданий, у ответчика возникла обязанность по возмещению истцу затрат по налогу на общее имущество соразмерно доле ответчика в праве на общее имущество.

Истец также вносил управляющей компании ООО «Би-Пи-Эс Русланд» платежи за обеспечение безопасности всей территории Комплекса здания в составе оплаты по договору возмездного оказания услуг «Комплексное управление недвижимым имуществом» от 01.04.2014 № БПС-77 и дополнительного соглашения № 1 от 01.04.2014 к указанному договору. В свою очередь, ООО «Би-Пи-Эс Русланд» оплачивало услуги за обеспечение безопасности на всей территории Комплекса зданий на основании Агентского договора от 20.05.2016 № БПС-95, что подтверждается платежными поручения об оплате, имеющимися в материалах дела.

Платежи за организацию перевозки и доставки любых лиц, посещающих Комплекс зданий, от метро  «Планерная» до Комплекса зданий выплачивались истцом в адрес ООО «Би-Пи-Эс Русланд» в составе оплаты по договору возмездного оказания услуг «Комплексное управление недвижимым имуществом» от 01.04.2014 № БПС-77 и дополнительного соглашения № 1 от 01.04.2014 к указанному договору. В свою очередь, ООО «Би-Пи-Эс Русланд» оплачивало услуги по перевозке на основании Договора фрахтования с экипажем от 14.11.2016 № 1, дополнительного соглашения № 1 от 01.11.2017 к договору фрахтования с экипажем от 14.11.2016 № 1, договора фрахтования с экипажем № БПС-115 от 15.11.2018, что подтверждается платежными поручениями об оплате, имеющимися в материалах дела.

Доводы ответчика об отсутствии у него обязанности нести указанные расходы отклонены судом, поскольку истец нёс расходы по обеспечению безопасности всего Комплекса зданий, в том числе помещений ответчика. Перевозки от станции метро «Планерная» до Комплекса здания осуществлялись в интересах всех собственников помещений Комплекса зданий, в том числе ответчика. 

Доводы ответчика о неправильном определении его доли в издержках по общему имуществу отклонены судом в силу следующего. 

Судом первой инстанции установлено, что общая площадь Комплекса зданий составляет 44.259,10 кв.м, из которых площадь мест общего пользования составляет 1.788 кв.м. Общая площадь Комплекса зданий без учета мест общего пользования составляет 42.471,10 кв.м. Таким образом, учитывая соотношение площади помещений, находящихся в собственности ответчика, к общей площади Комплекса зданий, доля ответчика в общем имуществе Комплекса зданий составляет 11,60%. 

Ссылка ответчика на решение Арбитражного суда Московской области от 01.02.2019 по делу № А41-31364/18, определившее размер его доли в местах общего пользования в размере 6,53%, отклоняется судом, так как указанное решение вынесено относительно определения доли ответчика в местах общего пользования, тогда как к общему имуществу относятся не только помещения (места общего пользования), но и оборудование, несущие конструкции, лифты и т.д. Соответственно, издержки по общему имуществу включают в себя не только издержки на общие помещения, но также издержки в отношении другого общего имущества. Суд дополнительно отметил, что решение суда Арбитражного суда Московской области от 01.02.2019 по делу № А41-31364/18 вынесено только в отношении здания по адресу: 

<

...>, тогда как истец взыскивает неосновательное обогащение в виде издержек за общее имущество также в отношении помещения ответчика площадью 3.129,9 кв.м по адресу: 

<

...>.

Судом первой инстанции установлено, что ответчик фактически пользовался денежными средствами, сбереженными за счет истца, начиная с 2020 года и до 2021 года, включительно.

В связи с чем, у ответчика возникла обязанность по уплате истцу процентов за пользование чужими денежными средствами в размере в размере 2.083.888 рублей 23 копейки за период с 11.01.2021 по 23.05.2022.

Расчёт истца судом проверен и признан обоснованным.

Судом первой инстанции установлено, что ответчик в силу ст. 15 ГК РФ обязан возместить истцу убытки в сумме 2.821.895 рублей 86 копеек. Расчёт убытков судом проверен и признан обоснованным.

Ответчик в жалобе оспаривает взыскание с него 28 637 856,7 руб. поскольку считает, что при его вынесении судом были неполно выяснены обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, сделаны выводы не соответствующие обстоятельствам дела, которые не подтверждёны доказательствами, а также неправильно применены нормы материального права, что в соответствии с п. 1 ст. 270 АПК РФ является основанием для отмены решения с принятием нового судебного акта.

Суд апелляционной инстанции, проверив доводы жалобы, требования истца, изучив все представленные в дело письменные доказательства и пояснения, не согласен с выводом суда в части взыскания с ответчика суммы за  эксплуатационные расходы (платежи внесены истцом в пользу управляющей компании) в размере  17 445 456, 92 руб.

Удовлетворяя исковые требования в данной части суд установил, что обязанность ответчика по компенсации истцу эксплуатационных расходов по ремонту здания в размере 1500 руб. за кв.м. в год, включая НДС, предусмотрена договорами купли-продажи нежилых помещений от 16.05.2016г. № КПЗ/ДЦ-ФКМ/19; от 09.02.2017г. № ДЦ-34; от 09.02.2017г. № ДЦ-35.

Суд указал, что услуги по содержанию и сохранению имущества оказывала управляющая компания ООО «Би-Пи-Эс Русланд» на основании договора возмездного оказания услуг № БПС-77 от 01.04.2014г, факт оказания услуг по указанному договору подтверждается универсальными передаточными документами за 2017-2019 годы. Эксплуатационные услуги управляющей компании в полном объеме, в том числе за ответчика, оплатил истец, что подтверждается платежными поручениями» (абз. 19 стр. 3, абз. 1 стр. 4 решения).

В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. В силу статьи 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Отношения собственников помещений в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ (пункт 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания").

К отношениям собственников нежилых объектов подлежат применению по аналогии нормы Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (часть 1 статьи 158 ЖК РФ).

В силу частей 1, 2 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

С учетом изложенных норм права следует, что обязанность по внесению платы за эксплуатационные услуги в отношении общего имущества дома, перед управляющей организацией возникает у собственника имущества в силу закона.

Истец не является управляющей организацией, а является застройщиком комплекса зданий, часть помещений в которых по договорам купли-продажи реализованы ответчику.

В материалы дела представлены три договора купли-продажи от 16.05.2016, 09.02.2017, по которым ответчик приобрел 1299,1кв.м., 497,3кв.м., 3129.9кв.м.

В обычных условиях при заключении договора купли-продажи недвижимости продавец преследует цель, передав вещь покупателю, получить ее стоимость в денежном или ином равнозначном выражении, а покупатель несет бремя ее оплаты.

Как указал представитель истца, в одном из судебных заседаний договоры купли-продажи исполнены сторонами.

            Ссылаясь на п. 4.2 договоров суд первой инстанции, тем не менее не проверил, что в договоре от 16.05.2016 цены не установлены.

            В двух других договорах, стороны согласовали условие о том, что после перехода права собственности на помещения покупатель обязуется нести эксплуатационных расходы и расходы по ремонту здания пропорционально занятым площадям из расчета 1500руб. за один квадратный метр включая НДС… с 2018 величина подлежит ежегодной индексации на величину индекса потребительских цен, которые публикуются Росстатом.

            Суд апелляционной инстанции предлагал истцу нормативно обосновать (со ссылками на нормы действующего материального законодательства)   возможность для одного из собственников недвижимого имущества устанавливать размер платы эксплуатационных расходов и расходов по ремонту зданий, которые данным собственником/истцом не оказывались для другого собственника.

Истец  представил письменные пояснения, в которых не указал суду апелляции нормативную составляющую требований в указанной части, а также так и не смог пояснить на основании чего в одном здании (комплексе зданий) для разных собственников по воле истца, одного из собственников, устанавливается плата, отличная от платы для других собственников.

Доводы истца и выводы суда первой инстанции о применении преюдиции в рамках настоящего спора основаны на неправильном толковании норм процессуального права и подлежат отклонению.

Ссылка на судебный акт за иной период взыскания не принимается судом апелляции.

В соответствии с Постановлением Конституционного Суда РФ от 21.12.2011 N 30-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 90 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобой граждан ФИО5 и ФИО6", признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.

Общепризнано, что преюдициальность не только означает отсутствие необходимости доказывать установленные ранее обстоятельства, но и запрещает их опровержение. Такое положение существует до тех пор, пока судебный акт, в котором установлены эти факты, не будет отменен в порядке, установленном в законе. Поэтому если обстоятельство преюдицирует, у стороны в текущем процессе нет законных механизмов опровержения этого факта. В частности, предоставленные стороной доказательства, относительно данного обстоятельства будут отклонены.

В то же время не преюдицирует оценка, данная судом обстоятельствам, которые установлены в деле, рассмотренном ранее - она лишь учитывается судом, рассматривающим второе дело (п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств"), кроме того, не преюдицируют факты, которые не входили в предмет доказывания по ранее рассмотренному делу.

В деле на которое ссылается суд и истец, во-первых установлены иные фактические основания, во –вторых, юридические выводы судом, не являются преюдициальными, в рамках настоящего дела установлены факты, которые не были предметом другого арбитражного дела, на которое неоднократно ссылался истец.

Порядок согласования и утверждения расходов на содержание и сохранение общего имущества в здании регламентирован: нормами Жилищного кодекса РФ ,постановлением Правительства РФ от 23.08.2006г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» (далее - Правила N 491), постановлением Правительства РФ от 03.04.2013г. № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения», которые применяются к сложившимся правоотношениям между собственниками нежилых помещений по аналогии закона (определение СК по экономическим спорам Верховного суда РФ от 02.12.2020г. № 305-ЭС20-18697, определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 29.06.2021 г. N 46-КГ21-17-К6, постановление Арбитражного суда Московского округа от 14.12.2020г. по делу № А41-85136/2019г.).

В силу статей 44, 161 ЖК РФ первоочередным способом установления и изменения размера платы за содержание и сохранение общего имущества в зданиях является волеизъявление собственников помещений в здании путем принятия решения об этом на общем собрании.

Конкретная форма участия собственников помещений в расходах на содержание общего имущества в здании зависит от способа управления зданием.

Согласно части 2 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или инымспециализированным          потребительским      кооперативом;          управление управляющей организацией.

В настоящем случае это управляющая компания, которая выставляет счета на оплату только в адрес истца, несмотря на наличие трех собственников.

В силу пункта 17 Правил N 491 собственники помещений многоквартирного дома обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.

Согласно части 7 статьи 156 ЖК РФ размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном жилом доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

В силу части 7 статьи 155 ЖК РФ в случае, если управление зданием осуществляется управляющей организацией, то плата за содержание и ремонт помещений вносится непосредственно этой управляющей организации.

В материалы дела истцом представлен договор, заключенный истцом с управляющей компанией ООО «Би-Пи-Эс Русланд» с приложениями, в частности № 1 в соответствии с которым согласованы виды услуг по административно-коммерческому управлению, обслуживанию и технической эксплуатации объекта; в приложении № 3, которое приобщено судом апелляции на стадии апелляционного обжалования, сторонами согласован расчет стоимости регулярных услуг – по договорной цене с контрагентом – по конкретному виду услуг, и периодичность.

В дополнительном соглашении к договору, стороны согласовали  условие о том, что при формировании стоимости услуг включается в расчет вознаграждение УК в размере 10% от всех оказанных услуг.

Предъявляя к возмещению стоимость оплаченных истцом эксплуатационных услуг, истец в суде первой инстанции указывал на то, что общая площадь зданий в комплексе составляет 44259,10кв.м, площадь мест общего пользования 1788кв.м., общая площадь зданий в комплексе без учета мест общего пользования 44259,10кв.м.

 Истец на стадии апелляции пояснил, что общая сумма эксплуатационных расходов, связанных с содержанием общего имущества, составила в 2020 году - 72 754 537,14 руб., а в 2021 году - 81 507 911,84 руб. Таким образом, если рассчитывать долю ответчика ООО «ТД «ФКМ» в эксплуатационных расходах по общему имуществу в зависимости от размера доли ответчика ООО «ТД «ФКМ» в общем имуществе, то указанная доля составит 17 894 444,08 руб. согласно расчёту: 11,6% х (72 754 537,14 руб. + 81 507 911,84 руб.), где: 11,6% - доля ответчика ООО «ТД «ФКМ» в общем имуществе зданий. В свою очередь, истец ООО «Деловой Центр» заявляет ко взысканию сумму эксплуатационных расходов в размере исходя из договорной ставки эксплуатационных расходов, согласованной истцом и ответчиком в пункте 4.2. Договоров купли-продажи недвижимости от № КПЗ/ДЦ-ФКМ/19 от 16.05.2016, № ДЦ-34 от 09.02.2017 и № ДЦ-35 от 09.02.2017, т.е. истец даже заявляет мeньшую сумму, чем если бы рассчитывал долю ответчика в расходах в зависимости от размера доли ответчика в общем имуществе.

Вместе  с тем, судом апелляции установлено, что истец настаивал в суде первой инстанции на том, что стоимость расходов определена в соответствии с УПД, представленными в дело, а их сумма была указана в размере 92 878 017,12руб. за два года, и только после того, как суд апелляции запросил расчет, документально и нормативно подтвержденный, истец начал указывать на то, что по факту услуги были оказаны на сумму 154 262 449,00руб., из которых 92 878 017,12руб. оплачены в УК, а 61 384 431,86руб. ресурсоснабжающим организациям. 

Доказательств на сумму 61 384 431,86руб. в дело не представлено, поскольку позиция у истца в суде первой инстанции была иная (ст. 9,65 АПК РФ). Коллегия пыталась выяснить какие именно счета, от какой именно ресурсоснабжающей организации, и на какую сумму не были оплачены ответчиком,  и напротив были оплачены истцом вместо ответчика, истец пояснений не дал.

Из представленных в дело УПД, с учетом подписанного истцом и УК договора, невозможно установить какие именно услуги по приложению № 1 оказаны были истцу и иным собственникам, а какие исключительно истцу, с учетом того, что договор предусматривал такие услуги (ст. 431 ГК РФ). В частности – организация административных структур, организация работы с арендаторами, … фасилити менеджмент и иное.

Итак, суд апелляции исходит из того, что истец не вправе устанавливать цену на оплату эксплуатационных услуг, которые он не оказывал, истец вправе требовать компенсации исключительно своих расходов, связанных с оплатой в пользу управляющей организации и то только тех расходов, которые непосредственно связаны с общим имуществом в комплексе зданий.

Ответчик представлял контррасчет относительно стоимости оплаченных истцом услуг в адрес управляющей организации, согласно которому последний мог претендовать на сумму не выше 10 773 849,99руб. – 11,60% от суммы УПД 92 878 017,12руб.

Как справедливо заметил ответчик, из универсальных передаточных документов за 2020-2021 годы, общий размер эксплуатационных расходов составил 92 878 017,12 руб. из которых с ответчика взыскано 17 445 456,90 руб., что в процентном соотношении составляет 18,78% от всей суммы расходов, в то время как принадлежащая ответчику доля в праве общей собственности равняется 11,60%. В денежном эквиваленте эта разница составляет 6 671 606, 91 рублей.

Вместе с тем и данный расчет (контррасчет ответчика) не принят судом апелляции во внимание, поскольку, как уже было указано ранее, в предмет договора с управляющей компанией входит обширный перечень услуг – приложение № 1, в том числе услуги, которые оказываются исключительно  истцу, и которые  не относятся к эксплуатационным услугам по  общему имуществу комплекса зданий .

По смыслу части 4 статьи 158 ЖК РФ если собственники помещений на их общем собрании передали управление зданием управляющей организации, но не приняли решение об установлении размера платы за содержание помещений, то её в размер устанавливается органами местного самоуправления.

В данном случае сторонами в материалы дела представлены лист согласования собственников нежилых помещений к протоколу от 20.05.2019г. и сам протокол, из которого следует, что размер платы сторонами не согласован.

Из пункта 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), следует, что собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений.

В соответствии с пунктом 29 Правил N 491 Расходы за содержание жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая в том числе оплату расходов на содержание внутридомовых инженерных систем электро, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, расходов на оплату холодной воды, горячей воды, электрической энергии, потребляемых при выполнении минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, отведения сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме (за исключением случаев, когда стоимость таких коммунальных ресурсов в многоквартирном доме включается в состав платы за коммунальные услуги, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии с пунктом 40 Правил предоставления коммунальных услуг), обоснованные расходы на истребование задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, на снятие показаний приборов учета, содержание информационных систем, обеспечивающих сбор, обработку и хранение данных о платежах за жилые помещения и коммунальные услуги, выставление платежных документов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг.

 Отсутствие между сторонами (ответчиком и управляющей компанией) договорных отношений не является основанием для освобождения ответчика от несения расходов по содержанию общего имущества, поскольку положения статей 39, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации носят императивный характер.

В соответствии с Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 г. N 416, перечень работ и услуг предоставляется собственникам помещений для утверждения, товариществом собственников недвижимости и такой Перечень услуг и работ должен содержать объемы, стоимость, периодичность и (или) график (сроки) оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений.

Из данной нормы следуют, что только общее собрание собственников вправе определять необходимый перечень услуг и работ по содержанию здания и утверждать его и данный перечень должен содержать стоимость услуг.

Собственники здания не утверждали перечень работ и услуг по обслуживанию здания на Общем собрании собственников здания, в материалах дела отсутствует Протокол Общего собрания собственников с решение по данному вопросу.

Согласно пункту 33 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ N 491, размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, а также размер платы за содержание жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.

В материалах дела отсутствует утвержденная смета доходов и расходов и соответственно не определялся размер платы на соответствующий год.

В Постановлении Пленума ВС РФ от 27.06.2017 г. N 22 в п. 16 указано, что размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества не может устанавливаться произвольно и должен отвечать требованиям разумности.

В силу положений раздела VII ЖК РФ к обязательным платежам собственников, не являющихся членами ТСЖ, относятся: плата за жилое помещение (включающая в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме); плата за коммунальные услуги (в рамках настоящего дела в суде первой инстанции не заявлены данные услуги), взносы на капитальный ремонт.

В соответствии с п. 1 ст. 156 ЖК РФ плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

Перечень работ и услуг, необходимых для содержания общего имущества устанавливается Правительством РФ и содержится в Минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (постановление Правительства РФ от 03.04.2013 N 290).

Конституционный суд РФ в Постановлении N 5-П от 29.01.2018 г. указывает на следующее: "что касается платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, не принявших решение о выборе способа управления многоквартирным домом или об установлении размера платы за содержание жилого помещения, то ее размер, как следует из части 3 статьи 156 и части 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, устанавливается органами местного самоуправления".

Согласно постановлению Администрации городского округа Химки Московской области от 14.06.2019г. № 457 размер ставки за содержание и ремонт помещений в 2020г. для зданий, имеющих все виды благоустройства, с лифтами, без мусоропровода, устанавливается в размере 36,09 рублей за кв.м. в месяц, включая НДС.

Согласно постановлению Администрации городского округа Химки Московской области от 24.12.2020г. № 967 размер ставки за содержание и ремонт помещений с 01.01.2021г. устанавливается в размере 37,40 рублей за кв.м. в месяц, включая НДС.

На обоснованность расчета на основании тарифов, установленных по правилам части 4 статьи 158 ЖК РФ, указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 по делу N 4910/10.

Законность применения тарифов, установленных по правилам части 4 статьи 158 ЖК РФ, к отношениям между сособственниками нежилых зданий также подтверждена определениями СК по экономическим спорам Верховного суда РФ от 02.12.2020г. № 305-ЭС20-18697, от 02.12.2020 N 205-ЭС20-18697, от 28.11.2017 по делу № 305-ЭС17-10430, от 12.10.12021 г. N 305-ЭС21-10209, постановлениями Арбитражного суда Московского округа от 14.12.2020г. по делу № А41-85136/2019, Арбитражного суда Уральского округа от 12.05.2022г. по делу № А50-5253/2021.

Таким образом, из приведенных норм права следует, что общее собрание собственников помещений, находящихся в нежилом здании, вправе определять порядок управления общим имуществом здания и несения расходов на содержание и ремонт общего имущества. Более того, законодательство связывает размер платы за содержание и ремонт общего имущества с усмотрением собственников, выраженным в решении органа управления, которое является обязательным для всех собственников помещений в здании.

Согласно части 1 стати 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Содействуя в реализации прав лиц, участвующих   в   деле,   арбитражный   суд   создает   условия   для   всестороннего   и   полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела.

Материалами дела подтверждается факт того, что 20.05.2019г. было проведено общее собрание собственников помещений в зданиях Бизнес-Центра «Кантри Парк», на котором собственниками принято решение о передаче управления зданиями управляющей компании ООО «Би-Пи-Эс Русланд», что подтверждается соответствующим протоколом голосования по поставленным вопросам повестки дня.

Из указанного протокола также усматривается, что общим собранием принято решение о распределении издержек на содержание и ремонт, а также иных платежей для ООО «Торговый дом «ФКМ» на общих основаниях, не применяя индивидуальную ставку 1500 рублей за кв.м. в год установленную в договорах купли-продажи нежилых помещений от 16.05.2016г. № КПЗ/ДЦ-ФКМ/19; от 09.02.2017г. № ДЦ-34; от 09.02.2017г. № ДЦ-35   (двенадцатый вопрос повестки дня), что является дополнительным основанием для вывода о том, что расчет истца был некорректен не только математически, но и противоречит фактическим обстоятельствам по делу, а также  нормам действующего материального законодательства.

Данный протокол, как уже описано ранее, не содержит утвержденный размер ставок и тарифов на услуги по содержанию общего имущества в спорном здании/комплексе зданий. Отсутствует в материалах дела и смета расходов на содержание общего имущества на 2020 и 2021 годы, утвержденная решением общего собрания собственников, равно как и проект договора управления, утвержденный решением общего собрания. В расчете (приложении № 2 к договору от 01.04.2014) истцом и управляющей компанией согласован расчет стоимости регулярных услуг, определены виды регулярных услуг, стоимость – по договорной цене  с контрагентом.

Имеющийся договор подписан только истцом в отношении всего комплекса зданий, при этом собственники помещений, включая истца и ответчика, с того момента как истец начал распродавать площади, не определили судьбу общего имущества.

Суд апелляции считает, что к сложившимся правоотношениям подлежит применению часть 4 статьи 158 ЖКРФ прямо регулирующая последствия непринятия общим собранием собственниковрешения о размере платежей за содержание общих помещений в здании.

При расчете платы ответчика, возмещения истцу, понесенных им перед управляющей компанией расходов за содержание и ремонт нежилых помещений (эксплуатационные услуги) за период 2020 и 2021 годов судом апелляционной инстанции приняты тарифы, установленные Администрацией городского округа Химки Московской области. 

В соответствии с указанными ставками, ответчик определил  размер платы в сумме  4 339 114, 16 руб. / в письменных пояснения 4 335 517,55рубб/ (4920,3 кв.м. * 36,09 руб. * 12 мес. + 4920,3 кв.м. * 37,40 руб. * 12 мес.).

Контррасчет ответчика проверен судом апелляции и признан неверным в связи с наличием арифметической ошибки в части размера площадей, которые принадлежат ответчику на праве собственности, с учетом уточнения данного показателя, сумма неосновательного обогащения подлежащая взысканию с ответчика в пользу истца составила 4 340 858,52руб. (2129935,08руб. за 2020, 2210923,44руб. за 2021гг).

Учитывая все вышеизложенное в совокупности по правилам ст. 71 АПК РФ, решение суда в указанной части подлежит изменению на основании п. 1, 4 ч. 1 ст. 270 АПК РФ, а требования истца частичному удовлетворению.

Доводы жалобы о том, что рассмотрение требования о взыскании эксплуатационных расходов произведено с нарушением правил подсудности отклонено судом апелляционной инстанции в связи с неверным толкованием норм процессуального права. Ответчик в суде первой инстанции, после отмены судом апелляционной инстанции определения о возвращении иска, не заявил о передаче требований, вытекающих из договоров купли-продажи по подсудности. 

В части иных издержек по общему имуществу, заявленных в иске и удовлетворенных судом при принятии оспариваемого судебного акта, суд апелляции пришел к следующему.

Оспаривая выводы суда ответчик неоднократно указывал, что в составе расходов по содержанию общего имущества выделяются две группы: 

- обязательные платежи, взимаемые в размерах, установленных правовыми актами (например, налог на имущество). Если один из участников долевой собственности понес эти расходы не только за себя, но и за других сособственников, он вправе взыскать с них эти расходы пропорционально долям в праве собственности;

- платежи, осуществляемые сособственниками по взаимной договоренности,издержки по содержанию и сохранению общего имущества (в частности страхованиеимущества, охрана). Эти расходы производятся по соглашению всех участников общейсобственности, так как содержание имущества в надлежащем состоянии - это составнаячасть владения и пользования им (ст.247 ГК РФ).

Так в частности - Арендные платежи за пользование земельными участками заявлены истцом и удовлетворены судом на сумму 2 439 603, 05 руб.

Принимая решение в данной части суд первой инстанции пришел к выводу, что: «земельные участки 50:10:010119:33 и 50:10:010119:32 имеют непосредственное отношение к эксплуатации всего Комплекса зданий. Земельными участками пользуются все собственники помещений в Комплексе, а также их посетители, в том числе посетители и сотрудники ответчика».

 На основании подпункта "е" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. N 491, в состав общего имущества включается земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства.

Как следует из данных публичной кадастровой карты, здания, где ответчиком приобретены помещения располагаются на земельном участке с кадастровым номером 50:10:010119:2750. Границы данного земельного участка определены и отмечены на карте.

Указанный земельный участок передан в аренду ООО «Деловой центр» по договору № ЮА-119 от 03.10.2013г., заключенному с Администрацией городского округа Химки Московской области. 

Обязанность компенсации истцу платежей за аренду данного земельного участка не оспаривается ответчиком, о чем в том числе указано в апелляционной жалобе (вместе с тем признания иска по ст. 49 АПК РФ в деле не имеется).

Земельные участки, переданные Администрацией городского округа Химки Московской области в пользование ООО «Деловой центр» по договорам №ЮА-35 от 19.03.2009г. (кадастровый номер 50:10:010119:33) и №ЮА-23 от 04.03.2009г. (кадастровый номер 50:10:010119:32), также имеют собственные границы, прилегают к земельному участку, на котором располагаются здания с помещениями ответчика, но в соответствии с пп. Е п. 2 Правил № 491 не относятся к общему имуществу сособственников помещений.

Ответчик не является стороной договора аренды данных участков, имущество, находящееся в совместной с ответчиком собственности отсутствует.

По договору аренды на земельный участок с кадастровым номером ….33, цель предоставления – для размещения парковки, местного проезда и благоустройства территории  (без права возведения капитальных строений) , с учетом обеспечения проезда третьих лиц на территорию ЗАО «Буманс».

По договору аренды на земельный участок с кадастровым номером ….32, цель предоставления – для строительства и эксплуатации административно-торгового комплекса, с учетом дополнительного соглашения от 19.02.2018  слова для  строительства и эксплуатации административно-торгового комплекса заменены на обслуживание автотранспорта.

В апелляционной инстанции истец указал, что факт использования указанных земельных участков для эксплуатации всех зданий был установлен решением Арбитражного суда г. Москвы от 30.04.2021 по делу № А40-186602/20, в частности истец обратил внимание на вывод суда «Такимобразом, земельные участки 50:10:010119:33 и 50:10:010119:32 имеютнепосредственное отношение к эксплуатации всего Комплекса зданий.Земельными участками пользуются все собственники помещений в Комплексе, атакже их посетители, в том числе посетители и сотрудники ответчика.». Установленный судами факт использования участков дляэксплуатации всех зданий является преюдициально значимымобстоятельством, не подлежит оспариванию сторонами и повторномудоказыванию в силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ.

Суд апелляции не согласен с тем, что указанный юридический вывод суда является преюдициальным, факт использования земельных участков, находящихся в аренде, также как и иные факты, не нашли своего отражения в судебных актах по названному делу, и как уже было указано ранее, в силу ст. 69 АПК РФ силой преюдиции обладают именно фактические обстоятельства, установленные по делу.

Помимо изложенного, в рамках настоящего дела установлено, что по агентскому договору № БПС 95 от 20.05.2016г., заключенному между ООО «Би-Пи-Эс Русланд» и ООО «Контур», один из земельных участков с КН 50:10:0101119:33 используются под размещение неохраняемой платной парковки. Плата взимается со всех пользователей парковки без исключения и осуществляется в пользу ООО «Би-Пи-Эс Русланд». В свою очередь управляющая компания по указанному договору вносит денежные средства в пользу агента за оказанные им по договору услуги.

 Помимо указанного земельного участка, в агентский договор входят и иные земельные участки (т.3 стр. 106), которые не являются предметом спора.

Соответственно вывод о том, что земельными участками /спорными/ пользуются все собственники и клиенты Комплекса зданий, застройщиком которых являлся истец, не является в данном случае основанием для возложения на ответчика расходов по компенсации истцу арендной платы, уплачиваемой им в пользу арендодателя.

Таким образом, на указанных земельных участках ведется коммерческая деятельность, результатом которой (организация парковок) является факт того, что все лица, использующие парковку, включая ответчика – его сотрудников и клиентов, оплачивают денежные средства за её использование. Вместе с тем, Ответчик не имеет отношения к данному виду коммерческой деятельности и не получает от него никакого дохода.

При этом подъезд к зданиям, в которых располагаются помещения ответчика может осуществляться и со стороны ул. Панфилова, без использования земельных участков с кадастровыми номерами 50:10:010119:33 и 50:10:010119:32. Фотографии приобщены в апелляционной жалобе.

При таких обстоятельствах, платежи за аренду земельных участков 50:10:010119:33 и 50:10:010119:32 не являются расходами на содержание и ремонт общего имущества здания, в котором располагается собственность ответчика и взысканию не подлежат.

Кроме того, судом апелляции в рамках рассмотрения апелляционной жалобы, установлено, что помимо компенсации арендных платежей по договорам аренды истец в цену иска включил компенсацию  ему 11,6% от суммы пеней, оплаченных за несвоевременное исполнение истцом обязанностей по договорам аренды земельных участков.

При этом, правовых оснований к этому не привел, а суд апелляции их не установил. Общая сумма уплаченных истцом пени по трем договорам аренды земельных участков составила 1 204 759, 82 руб. из которых суд взыскал с их ответчика в размере 139 752,13 руб.

Вместе с тем, несвоевременное исполнение обязательств истцом, являющимся стороной по договору аренды, не является основанием для возложения ответственности на иных собственников помещений в здании.

В силу пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (часть 2 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из анализа названных правовых норм, а также разъяснений, содержащихся в Информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", следует, что для возникновения обязательства из неосновательного обогащения необходимо наличие следующих условий: приобретение или сбережение имущества за счет другого лица, и отсутствие правовых оснований к его приобретению, сбережению.

Сумма пеней в составе цены иска в части компенсации за аренду земельных участков никак не может быть суммой неосновательного обогащения.

Если рассматривать сумму пени по договорам аренды, которую истец предъявил ко взысканию в качестве убытков,  то в силу ст. 15, 393 ГК РФ истцом не доказаны неправомерное поведение ответчика, вина ответчика в возникший у истца убытках в виде оплаченных пеней, за нарушение им же обязательств по договорам с Администрацией, и причинно-следственная связь.

В п. 1 ст. 15 ГК РФ предусмотрено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (п. 2 ст. 15 ГК РФ).

Таким образом, для взыскания убытков истцу необходимо доказать следующую совокупность обстоятельств: нарушение обязательства ответчиком, факт причинения и размер убытков, причинную связь между допущенным нарушением и возникшими убытками.

Как разъяснено в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Учитывая, что в силу статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации исключительно собственник имущества обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению, оснований считать оплаченную истцом пени в связи с несвоевременной оплатой арендной платы убытками истца, причиненными по вине ответчика, у суда первой инстанции не имелось.

Суд апелляции с учетом всего вышеизложенного, считает необходимым отнести на ответчика расходы – компенсацию истцу оплаченной арендной платы за 2020, 2021гг. в отношении земельного участка с кадастровым номером … 2750 (исходя из суммы платежных поручений на 2020г.- 5872752,87руб., на 2021г. - 6879242,31руб.).

Общая сумма неосновательного обогащения ответчика за пользование указанным земельным участком 1 479 231,45руб. 

Удовлетворяя требования истца в части расходов на страхование имущества в размере 335 957,7 руб.,  суд первой инстанции пришел к выводу, что страховые платежи по общему имуществу Комплекса зданий истец оплачивал на основании договоров страхования гражданской ответственности юридических ;  машин и механизмов от поломок (аварии)  и т.д. 

Суд посчитал, что понесенные истцом затраты, связаны исключительно со страхованием общего имущества, а также гражданской ответственности (в том числе, обязательного страхования в силу закона) в случае причинения вреда при эксплуатации общего имущества.

Ответчик оспаривая решение суда первой инстанции, указывает на то, что  размер платы (страховой премии) и условия договоров страхования не согласовывались на общем собрании, соответствующих доказательств материалы дела не содержат, что не позволяет взыскать данные расходы с иных сособственников, полагает, что только 2300 рублей относится к обязательному виду страхования ответственности (ст. 927 ГК РФ) за возмещение вреда третьим лицам в случае аварии лифтов, являющихся общим имуществом (ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте» от 27.07.2010г. № 225-ФЗ). Доля ответчика в указанных расходах составляет 266,80 руб. и не оспаривается последним.

Страхование иных рисков по остальным договорам являются добровольным, расходы по ним должны осуществляться сособственниками по взаимной договоренности. Ответчик считает, что  из содержания договоров страхования следует, что истец включил в список застрахованного имущества его личное имущество и обеспечил страхование его личной ответственности перед третьими лицами. Собственники помещений в здании не имеют экономического интереса в страховании имущества, не являющегося общим, а также законных оснований для компенсации расходов, понесенных истцом в интересах сохранения его личного имущества. Оснований для взыскания данных расходов у суда не имелось.

Доводы апелляционной жалобы в указанной части рассмотрены и отклонены, суд апелляции считает верными выводы суда первой инстанции. 

В материалы дела истцом представлены договоры страхования гражданской ответственности № 16-119/2020(А) от 22.01.2020,  территория страхования 

<

...>, стрр.1, 2, 3, 4.

Договор страхования имущества предприятий и организаций № 02-67/2020(А) от 22.01.2020, согласно списку застрахованного имущества застрахованы истцом застраховано общее имущество (ст. 431 ГК РФ ).

Договор № 02-1285/2020 (А) от 21.12.2020, договор № 02-33/2019 (А) от 22.01.2019, договор № 35-1/2020 (А) от 22.01.2020, договор № 35-3/2020 (А) от 21.12.2020.

Так в частности, по договору страхования имущества предприятий и организаций от 22.01.2020 № 02-67/2020(А) и договору страхованияимущества предприятий и организаций № 02-1285/2020(А) от21.12.2020 было застраховано общее имуществосогласно Приложению № 2 к указанным договорам: несущиеконструкции, технические помещения общего пользования,подземный паркинг, отделка и мебель мест общего пользования, инженерные системы обслуживающие комплекс зданий, лифтовое оборудование.

По договору страхования машин и механизмов от поломок (аварии)№ 35-1/2020(А) от 22.01.2020 и договору страхованиямашин и механизмов от поломок (аварии) от 21.12.2020 № 35-3/2020(А) было застраховано следующее общееимущество: инженерные системы обслуживающие комплекс(распределительные щиты, отопление и индивидуальный тепловойпункт, видеонаблюдение, пожарная сигнализация, диспетчерские,технологическая связь, автоматизация, связь, водоснабжение иканализация), лифтовое оборудование, система рекуперации тепла,система пожаротушения, общие слаботочные системы, системыкондиционирования.

Поскольку ответчик является сособственником в праве общейдолевой собственности на застрахованное общее имущество, то,соответственно, в случае наступления страхового случая ответчикполучит право на получение страхового возмещения в размересоответствующей его доле в общем имуществе, а именно, 11,6 % отразмера страхового возмещения.

Таким образом, договорыстрахования заключены в пользу ответчика и всех остальныхсобственников помещений в зданиях.

Не обоснованы доводы ответчика о том, что застраховано имуществоистца в пользу ПАО Сбербанк по договору страхования имуществапредприятий и организаций, являющегося предметом залога, № 02-33/2019(А) от 22.01.2019. 

Согласно приложению 2 кдоговору по договору страхования застрахованы сами здания, помещения общегопользования и технологические, подземный паркинг, т.е. общееимущество. Согласно п. 2.3. указанного договора ПАО Сбербанкявляется выгодоприобретателем только в части суммы непогашеннойзадолженности. В настоящее время сумма непогашеннойзадолженности составляет 76 545 940,50 руб. Страховая сумма подоговору страхования составляет 1 129 163 811,30 руб.Соответственно, страховую выплату в части превышающей суммузадолженности получит ответчик пропорционально своей доле вобщем имуществе, а именно, 11,6% от суммы страховой выплаты.

Общим собранием собственников помещений и зданий,расположенных в бизнес-центре «Кантри Парк» по адресу:

<

...>, 3 и 4,проведенного 20.05.2019 (протокол собрания собственников от20.05.2019 по вопросу № 5  большинством голосов собственников былопринято решение: расходы на страхование имущества (конструктив),отделки, оборудования от поломок, лифтов и гражданскойответственности, распределять пропорционально площади владенияпомещениями комплекса без учета мест общего пользования инеэксплуатируемых террас.

Истцом было предъявлено требование о компенсации оплаченных налоговых платежей в сумме 1 506 956, 27 руб.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что Истец уплачивал в полном объеме налог на имущество в отношении общего имущества Комплекса зданий в соответствии с нормами     Налогового     кодекса     РФ,     что     подтверждается     платежными     поручения, представленными в материалы дела (ст. 249 АПК РФ).

Оспаривая решение суда ответчик настаивал на том (в первой инстанции данные доводы также были заявлены), что заявленная ко взысканию сумма налогов включает в себя налоги, уплаченные истцом, в том числе за его «личное имущество», не находящееся в общей собственности.

Сторонами не оспаривается факт того, что места общего пользования и помещения, принадлежащие истцу,  не разграничены, это подтверждается выписками из ЕГРН, приложенными к исковому заявлению. 

Ответчик указывал на то, что истец недобросовестно и незаконно требует компенсировать ему налоги, уплаченные за его личное имущество, не находящееся в общей с ответчиком собственности. Так, из платежных документов следует, что истец за 2020 год уплатил 12 323 492 рублей налога и 667 510,34 рублей пени, за просрочку, допущенную истцом при его оплате. Истец утверждает, что данная сумма была уплачена исключительно за имущество, находящееся в общей собственности, в связи с чем требует взыскать с ответчика его долю (11.6%). Указанная сумма сопоставима годовому размеру налога за всё принадлежащее ООО «Деловой центр» недвижимое имущество, что подтверждается сведениями с сайта Налоговой службы РФ, из которых следует в 2018 году уплаченный ООО «Деловой центр» налог на имущество составил 13 079 316 рублей, в 2019 году – 13 656 441 руб.

В целях получения доказательств, подтверждающих доводы ответчика, в ООО «Деловой центр», а также Межрайонную ИФНС №13 по Московской области были направлены адвокатские запросы с просьбой предоставить требования налоговой службы, указанные в платежных документах, а также налоговую декларацию ООО «Деловой центр» за 2020г. В ответе, полученном от Межрайонной ИФНС №13 по Московской области сообщается,   что   запрашиваемая   информация   является   налоговой   тайной,   в   связи   с   чем может быть предоставлена исключительно судебным органам по судебному запросу. От ООО «Деловой центр» ответа на вышеуказанный запрос не поступило.

Ходатайство ответчика об истребовании доказательств из налоговой службы налоговой декларации ООО «Деловой центр» за 2020г., а также платежных требований на основании которых был уплачен налог, суд первой инстанции дважды отклонил.

Суд апелляционной инстанции удовлетворил ходатайство ответчика, поскольку несмотря на неоднократные предложения суда апелляционной инстанции, истец не посчитал необходимым раскрыть информацию в подтверждение расчетов.

По запросу суда апелляционной инстанции 19.09.2023г. ИФНС №13 по Московской области были представлены запрошенные документы. 

Из налоговой декларации за 2020г. следует, что среднегодовая стоимость всего недвижимого имущества истца и, соответственно, налогооблагаемая база составляет, 560 158 476 руб. Исчисленная сумма налога, подлежащая уплате в бюджет за 2020г. за все недвижимое имущество истца составляет 12 323 492 руб.

Данное обстоятельство также следует из платежных документов за 2020г., представленных истцом, согласно которым истец уплатил 12 323 492 рублей налога и 667 510,34 рублей пени, за просрочку, допущенную истцом при его оплате.

Таким образом, заявленная истцом ко взысканию с ответчика сумма налога в размере 1 506 956, 27 рублей представляет из себя 11.6% от суммы налога и пени уплаченных истцом за все принадлежащие ему помещения в зданиях БЦ «Кантри-Парк», а не только за места общего пользования (12 323 492 руб. (налог) + 667 510,34 руб. (пени) * 11,6% = 1 506 956, 27 руб.).

Как уже было указано ранее места общего пользования и помещения истца не разграничены и находятся в собственности истца, что подтверждается выписками из ЕГРН, приложенными к исковому заявлению, в настоящее время невозможно точно установить налог за места общего пользования. Вместе с тем, если исходить из того, что в собственности истца не имеется никакого иного имущества, за исключением помещений в БЦ «Кантри-Парк», можно предположить, что сумма налога за места общего пользования должна определяться по следующей формуле:

12 323 492 руб. (общая сумма налога за все помещения истца) / 36522,5 кв.м. (общая площадь помещений, находящихся в собственности истца в соответствии с протоколом общего собрания) = 337,43 руб. (сумма налога за 1 кв.м. в год)

1 788 (площадь мест общего пользования, указанная истцом) * 337,43 руб. (сумма налога за 1 кв.м. в год) * 11,6% (доля ответчика в праве общей собственности) = 69 985, 69 руб.

Таким образом, доля ответчика в сумме налогов за места общего пользования за 2020 год составляет приблизительно 69 985, 69 руб. и иного истцом доказано не было (ст. 9, 65 АПК РФ ).

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (пункт 2 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 12.10.2010 N 8346/10 разъяснил, что отсутствие между сособственниками соглашения о владении и пользовании общим имуществом (либо отсутствие соответствующего судебного решения) и фактическое использование части общего имущества одним из участников долевой собственности не образуют достаточную совокупность оснований для взыскания с фактического пользователя по иску другого сособственника денежных средств за использование части общего имущества.

Пунктом 1 статьи 23 НК РФ установлена обязанность налогоплательщиков по уплате законно установленных налогов в порядке и сроки, определенные налоговым законодательством.

В соответствии со статьей 373 НК РФ налогоплательщиками налога на имущество организаций признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.

В порядке пункта 1 статьи 256 НК РФ амортизируемым имуществом признается имущество, которое находится у налогоплательщика на праве собственности, используется им для извлечения дохода и стоимость которого погашается путем начисления амортизации.

Уплата налога на имущество, в силу  правовой природы, не являются ни реальным ущербом, ни упущенной выгодой, равно как и не может быть признана расходами, произведенным для восстановления нарушенного права. Указанные расходы по своей сути являются объективно необходимыми расходами истца, связанными с установленным законодательно бременем содержания имущества его собственником и подлежали уплате истцом в любом случае.

Таким образом, при определении их размера, были учтены именно расходы истца на содержание общего имущества, ответчик в силу закона не должен компенсировать истцу пени, начисленные за несвоевременную уплату налога на общее имущество незаконно.

Из представленных истцом платежных документов следует, что ООО «Деловой центр» уплатил за 2020 год 667 510,34 рублей пени, за просрочку, допущенную истцом при оплате налога, вместе с тем, суд первой инстанции отнес на ответчика 11.6% от указанной суммы пени (77 431, 20 руб).

Истец на стадии рассмотрения дела в суде апелляции, помимо уклонения от раскрытия доказательств в обоснование расчета в данной части, не смог пояснить коллегии правые основания для  возможности отнесения на ответчика указанных пеней, с учетом того, что вины ответчика в просрочке оплаты налога истцом не имеется.

            Таким образом, требования истца  в указанной части подлежат удовлетворению только на сумму 69 985,69руб.

            В остальной части ( расходы на организацию маршрутного транспорта, расходы на охрану, и убытки) требования истца удовлетворению не подлежали.

Расходы на организацию маршрутного транспорта от ст. метро «Планерная» до территории БЦ «Кантри-парк»  в сумме 1 615 104,40 руб.

 Удовлетворяя требования, суд первой инстанции указал, что «Платежи за организацию перевозки и доставки любых лиц, посещающих Комплекс зданий, от метро «Планерная» до Комплекса зданий выплачивались истцом в адрес ООО «Би-Пи-Эс Русланд» в составе оплаты по договору возмездного оказания услуг «Комплексное управление недвижимым имуществом» от 01.04.2014 № БПС-77 и дополнительного соглашения № 1 от 01.04.2014 к указанному договору.

 В свою очередь, ООО «Би-Пи-Эс Русланд» оплачивало услуги по перевозке на основании Договора фрахтования с экипажем от 14.11.2016 № 1, дополнительного соглашения № 1 от 01.11.2017 к договору фрахтования с экипажем от 14.11.2016 № 1, договора фрахтования с экипажем № БПС-115 от 15.11.2018.

Факт несения расходов подтверждается платежными поручениями об оплате, имеющимися в материалах дела. Перевозки от станции метро «Планерная» до Комплекса здания осуществлялись в интересах всех собственников помещений Комплекса зданий, в том числе ответчика.

Суд апелляции не согласен с данными выводами суда первой инстанции.

Наличие общей с истцом собственности не является основанием для возложения на ответчика обязанности по компенсации расходов, не связанных с содержанием и ремонтом общего имущества.

Собственники помещений на общем собрании в 2019 году не принимали решение о размере финансирования данных услуг и их условиях. 

Согласно договору с управляющей компанией от 01.04.2014, в управление и обслуживание объекта – систематическое совершение определенной деятельности по осуществлению комплекса мероприятий по эксплуатации и обслуживанию инфраструктуры в интересах заказчика, входили помимо прочего,  сопутствующие услуги  по  транспортному  обслуживанию (раздел понятия).  В силу приложения № 1 в услуги по доставке пользователей до объекта входили – услуги такси, организация транспортировки сотрудников арендаторов и посетителей объекта между ближайшей станцией Московского метрополитена (ст. Планерная)  или другими местами организовывалась по запросу заказчика – истца, и объектов в соответствии с расписанием и марштрутами, согласованными с истцом, путем предоставления автобусов в количестве согласованным с ним же. 

В приложение № 3 указанные услуги (также как и расходы на охрану ) не вошли.

01.12.2019 между управляющей компаний, с которой у истца был заключен договор, и ООО «Авторейн» заключен договор фрахтования, согласован график, расписание и маршруты движения автотранспорта. 

ООО «Би-Пи-Эс-Русланд» оплачены услуги фрахта в пользу фрахтовщика.

Доказательств того, что оказанные фрахтовщиком услуги были отдельно оплачены истцом, как одним из собственников недвижимого имущества комплекса зданий, помимо выставленных управляющей организацией в адрес истца УПД, материалы дела не содержат.

Не оспаривается факт того, что услуги включены в договор управления. Вместе с тем, истец не является управляющей компанией, которая вправе требовать возмещения её понесенных расходов при управлении общим имуществом комплекса зданий, также  истец,  не является лицом, которое оказало услуги ответчику, его арендаторам и иным посетителям, и наконец не является и плательщиком по данным услугам.

УПД рассмотрены судом апелляции ранее. Можно предположить (поскольку истец кроме указания на положения ст. 69 АПК РФ пояснений суду апелляции не дал), что сумма оплаченных УК денежных средств в адрес фрахтовщика, была выставлена в составе УПД, но суд не вправе принимать судебные акты на предположениях.

Удовлетворяя требование в данной части, суд первой инстанции установил, что: «Платежи за организацию перевозки и доставки любых лиц, посещающих Комплекс зданий, от метро «Планерная» до Комплекса зданий выплачивались истцом в адрес ООО «Би-Пи-Эс Русланд» в составе оплаты по договору возмездного оказания услуг «Комплексное управление недвижимым имуществом» от 01.04.2014 № БПС-77 и дополнительного соглашения № 1 от 01.04.2014 к указанному договору.».

Если исходить из данного вывода суда первой инстанции, то расходы на организацию транспортных услуг уже входят в состав эксплуатационных платежей, то оснований для выделения этих расходов в отдельную категорию и их повторного взыскания не имелось.

Суд апелляции в указанной части пришел к выводу, что истец не доказал факт несения расходов в указанной части (ст. 9, 65 АПК РФ ), платежные поручения об оплате указанных услуг в адрес УК фрахтовщика не предствлены.

Расходы на обеспечение безопасности в сумме 1 960 240, 73 руб.

Удовлетворяя требования в данной части суд указал пришел к выводу, что «Истец также вносил управляющей компании ООО «Би-Пи-Эс Русланд» платежи за обеспечение безопасности всей территории Комплекса здания в составе оплаты по договору возмездного оказания услуг «Комплексное управление недвижимым имуществом» от 01.04.2014 № БПС-77 и дополнительного соглашения № 1 от 01.04.2014 к указанному договору. В свою очередь, ООО «Би-Пи-Эс Русланд» оплачивало услуги за обеспечение безопасности на всей территории Комплекса зданий на основании Агентского договора от 20.05.2016 № БПС-95, что подтверждается платежными поручения об оплате, имеющимися в материалах дела.»

Суд апелляции не согласен с выводами суда первой инстанции, по тем же основаниям, что и в части расходов на организацию маршрутного транспорта, поскольку, расходы именно истца документально им не подтверждены (отсутствуют платежи в адрес УК), а если исходить из выводов суда первой инстанции, то расходы на охрану были взысканы с ответчика дважды (истцом представлены доказательства оплаты только выставленных в его адрес УПД).

Требования истца в части убытков  в размере 2 821 895, 86 руб., суд первой инстанции пришел к выводу, что в результате того, что ответчик не возмещал истцу стоимость эксплуатационных расходов и затрат на содержание общего имущества зданий в Комплексе, истец не мог направить денежные средства в этом объеме на досрочное погашение кредита. В связи с чем, истец в результате неисполнения ответчиком своих обязательств понёс убытки в виде процентов, уплаченных на непогашенную досрочно сумму кредита, равную сумме задолженности ответчика.

Суд апелляционной инстанции считает, что истцом не были доказаны не только фактические обстоятельства по требованию о взыскании убытков, но и не доказаны правовые основания, в частности вина ответчика, его противоправное поведение и наконец, причинно-следственная связь между противоправным поведением ответчика и возникшими у истца убытками.

Как следует из п. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного  права,  утрата  или  повреждение его  имущества  (реальный  ущерб),  а  также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

По смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками (п. 5 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств").

26.05.2011 истцом с ОАО «Сбербанк России» был заключен договор об открытии невозобновляемой кредитной линии, в соответствии с которым Банк открыл истцу/заемщику невозобновляемую кредитную линию для финансирования затрат по проекту строительства административно-офисного комплекса с подземным паркингом, объектами  МФС в сумме 198 500 000руб. в связи с расторжением договором соинвестирования  от 01.10.2010, … с лимитом в сумме 1 190 000 000,00руб.

Заемщик обязался возвратить кредитору полученный кредит и уплатить проценты за его пользование и другие платежи в сроки и на условиях договора. 

Процентная ставка за пользование кредитом 12, 95%. 

Расчет суммы убытков приведен истцом в расчете на стр. 132 Т.4  (сумму задолженности х 12,95% х количество дней просрочки (11.01.2021 по 09.01.2022,  10.01.2022 по 23.05.2022).

Из положений абзаца третьего пункта 1 статьи 2 ГК РФ следует, что лицо, являясь хозяйствующим субъектом и действуя в рамках предпринимательской деятельности, осуществляемой им на свой риск, должно проявлять достаточную осмотрительность в делах и разумность при заключении сделок.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 04.06.2007 N 366-О-П со ссылкой на постановление от 24.02.2004 N 3-П, судебный контроль не призван проверять экономическую целесообразность решений, принимаемых субъектами предпринимательской деятельности, которые в сфере бизнеса обладают самостоятельностью и широкой дискрецией, поскольку в силу рискового характера такой деятельности существуют объективные пределы в возможностях судов выявлять наличие в ней деловых просчетов. Выявление сторонами деловых просчетов, которые не были учтены на стадии заключения кредитного договора, при его исполнении на определенных в нем условиях, являются рисками предпринимательской деятельности истца.

Истец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, при должной степени заботливости несет риск негативных последствий своего делового просчета.

Договор истцом был заключен для финансирования затрат истца, как застройщика, по строительству комплекса зданий, Объект строительства введен в эксплуатацию и функционирует, а истец до настоящего времени не исполнил свои обязательства перед Банком.

Вины ответчика в том, что истец, не смог в полной мере осуществить свои обязательства перед Банком не имеется. Противоправность в поведении ответчика также отсутствует.

Доводы истца о том, что противоправность поведения ответчика заключается в том, что  ответчик не возмещал истцу стоимость эксплуатационных расходов и затрат на содержание общего имущества зданий в Комплексе, и истец не мог направить денежные средства в этом объеме на досрочное погашение кредита, являются необоснованными.

Истец не является управляющей компанией,  не предъявлял требования ответчику о компенсации своих расходов ежемесячно после оплаты всего объема оказанных в адрес управляющей компании услуг, и наконец, истец никогда не оспаривал счета и УПД, выставленные управляющей компанией после продажи части своих помещений ответчику и третьему собственнику.

Соответственно истец не исполняя, принятые на себя обязательства перед Банком, по оплате Банку процентов за пользование полученными от него денежными средствами, перекладывает свою вину на ответчика.

Таким образом, отсутствует причинно следственная связь между действиями ответчика, факт противоправности которых не доказан,  и договорными обязательствами истца перед Банком.

Таким образом, общая сумма неосновательного обогащения, подлежащая взысканию с ответчика за 2020 составляет 3 032 133,48руб., за 2021 – 3 193 889,88руб.

Поскольку на стадии апелляционного обжалования, требования истца в части неосновательного обогащения удовлетворены частично, подлежит перерасчету и сумма процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Судом апелляционной инстанции произведен расчет процентов за период с 11.01.2021 по 31.03.2022, что составляет сумму 359 628,33руб.

Судом первой инстанции помимо ранее изложенного не учтен мораторий, введенный ПП РФ № 497 от 28.03.2022.

Исходя из выше изложенного, апелляционный суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в части, решение суда первой инстанции подлежит отмене на основании п.3, 4  ч. 1 ст. 270 АПК РФ .

Расходы по оплате госпошлины по иску подлежат пропорциональному распределению по ст. 110 АПК РФ, расходы по оплате госпошлины по апелляционной жалобе относятся на истца в полном объеме исходя из следующего.

Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным статьей 110 АПК РФ  (часть 5 названной статьи).

В силу подпункта 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче апелляционной жалобы и (или) кассационной, надзорной жалобы на решения и (или) постановления арбитражного суда, - 50 процентов размера государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче искового заявления неимущественного характера.

При этом, при частичном удовлетворении требования неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку, расходы по уплате государственной пошлины в полном объеме взыскиваются с противоположной стороны по делу (пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлины").

Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции исходил из того, что при частичном удовлетворении содержащегося в апелляционной жалобе требования лица, подающего апелляционную жалобу, в отношении расходов по уплате государственной пошлины положения, установленные абзацем вторым части 1 статьи 110 АПК РФ , применению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 176, 266-268, п. 2 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 23.11.2022г. по делу № А40-15209/22 отменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции.

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ООО "Торговый дом "ФКМ" (ИНН 

<

***> , ОГРН 

<

***>) в пользу ООО "Деловой центр" (ИНН 

<

***> , ОГРН 

<

***>) 6 226 033 руб. 36коп. неосновательного обогащения, 359 628  руб. 33 коп. процентов за период с 11.01.2021 по 31.03.2022.

В удовлетворении остальных требований отказать.

Взыскать с ООО "Торговый дом "ФКМ" (ИНН 

<

***> , ОГРН 

<

***>) в пользу ООО "Деловой центр" (ИНН 

<

***> , ОГРН 

<

***>) 23 083 руб. в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины по иску.

Взыскать с  ООО "Торговый дом "ФКМ" (ИНН 

<

***> , ОГРН 

<

***>)  в доход Федерального бюджета государственную пошлину в сумме 14 859 руб.

Взыскать с ООО "Деловой центр" (ИНН 

<

***> , ОГРН 

<

***>) в пользу ООО "Торговый дом "ФКМ" (ИНН 

<

***> , ОГРН 

<

***>) 3000руб. по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа. 

 

Председательствующий судья:                                                                 Е.А. Мезрина

Судьи:                                                                                                                      О.Г. Головкина

 

                                                                                                                      Н.И. Левченко