АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ

443001, г. Самара, ул. Самарская, 203Б, тел. (846) 226-56-17, (846) 207-55-15

http://www.samara.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №

А55-16780/2022

05 мая 2023 года

г. Самара

 

Резолютивная часть решения объявлена 27 апреля 2023 года

Полный текст решения изготовлен 05 мая 2023 года

Арбитражный суд Самарской области

в составе судьи

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания – ФИО2,

рассмотрев в судебном заседании 27 апреля 2023 года дело по иску Департамента градостроительства городского округа Самара  

к Товариществу собственников жилья "Бегемот"

о взыскании 

третьи лица: 

1. ФИО3

2. Ассоциация по защите прав и законных интересов участников долевого строительства

3. Министерство строительства и жилищно- коммунального хозяйства Самарской области

 

при участии в заседании

от истца – ФИО4, доверенность от 22.09.2022, диплом, 

от ответчика – ФИО3, паспорт, сведения из ЕГРЮЛ, 

от третьего лица 1 - ФИО3, паспорт,

от третьих лиц 2,3 – не явились, извещены,

установил:

Департамент градостроительства городского округа Самара обратился  в арбитражный суд с иском к  Товариществу собственников жилья "Бегемот"  о взыскании 3 361 113 руб. 91 коп., в том числе : 2 595 453 руб. 21 коп.- задолженность по договору № 198 от 02.07.2008 за период с 01.01.2019 по 30.09.2020, 765 660 руб. 70 коп.- пени за период с 11.03.2019 по 30.09.2020. 

Истец поддержал заявленные требования.

Ответчик исковые требования не признал.

Третьи лица 2,3, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явились.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении, заслушав пояснения представителей истца, ответчика, третьего лица 1, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.     

Как следует из материалов дела, 02.07.2008 между Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области и ФИО3 (далее - Ответчик, Арендатор) заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № 198 (далее - Договор).

В соответствии с пунктом 1.1 Арендатор принимает и использует на условиях   аренды   земельный   участок,   относящийся   к   категории   «земли населенных пунктов», имеющий кадастровый номер 63:01:0217001:64, находящийся по адресу: г. Самара, Кировский район, ул. Георгия Димитрова, д. 74Л.

Участок предоставлен для завершения строительства жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями (пункт 1.3 Договора).

Согласно пункту 3.3 Договор вступает в силу с момента государственной регистрации.

25.09.2008 произведена государственная регистрация Договора за № 63-63-01/154/2008-346.

Условия договора применяются к отношениям, возникшим с 07.02.2008 (пункт 3.1 договора аренды).

К Договору были заключены дополнительные соглашения:

-23.07.2009 дополнительное соглашение к договору аренды от 02.07.2008 № 198:

19.07.2011 дополнительное соглашение № 2 к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 02.07.2008 № 198;

25.05.2012 дополнительное соглашение № 3 к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 02.07.2008 № 198;

25.04.2013   дополнительное  соглашение  №  4   к  договору  аренды земельного  участка  с  множественностью лиц на  стороне  арендатора от д. 02.07.2008 № 198;

13.03.2014 дополнительное соглашение № 5 к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 02.07.2008 № 198.

В соответствии с пунктом 3.2 Договора с учетом дополнительного соглашения № 5 срок действия договора истекает 08.02.2017.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

При этом статьей 610 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Договор в соответствии с положениями статьи 621 Гражданского кодекса РФ считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Кроме того,  24.09.2020 заключено соглашение о замене  стороны  в Договоре,    согласно    которому    ЧернатаЭ.Г.уступает    Товариществу Собственников  Жилья   «Бегемот»   (далее  -  ТСЖ   «Бегемот»)все  права, обязанности и задолженности по арендной плате.

24.11.2020  произведена  государственная  регистрация   Соглашения   об уступке прав по договору аренды за № 63:01:0217001:64-63/464/2020-287.

В соответствии с частью 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя земельного участка при условии его уведомления.

В своем постановление Президиум ВАС РФ от 01.10.2013 № 3914/13 по делу № Л06-775 1/2010 отметил несмотря на то, что Земельный кодекс РФ не содержит нормы, обязывающей получать согласие арендодателя на перевод прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков на срок более пяти лет, подлежащих государственной регистрации, переход обязанностей по имевшейся задолженности и иным санкциям не исключает возможности арендодателя выразить согласие на такой переход, как это предусмотрено в пункте 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ.

14.12.2020 ФИО3 обратился в Департамент с уведомлением (входящий от 14.12.2020 № Д05-01-01/13227) о передачи прав, обязанностей и задолженности по Договору ТСЖ «Бегемот».

Своим письмом от 30.12.2020 № Д05 01-01/13227-0-1 Департамент выразил свое согласие на передачу прав, обязанностей и задолженности по Договору от ФИО3 к ТСЖ «Бегемот», при условии принятия на себя (ФИО3) субсидиарной ответственности в соответствии со статьями 391, 421 Гражданского кодекса РФ за исполнение обязательства ТСЖ «Бегемот».

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в России является платным, формами такой оплаты является земельный налог и арендная плата.

Одним из основных принципов действующего земельного законодательства является принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

В силу положений статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

Соответственно, обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает с момента исполнения обязательства арендодателя по фактической передаче объекта аренды арендатору во временное владение и пользование.

По акту приема-передачи (Приложение № 3 к Договору) ответчик принял земельный участок с кадастровый номер 63:01:0217001:64, находящийся но адресу: г. Самара. Кировский район, ул. Георгия Димитрова, д. 74А.

В силу статьи 39.7 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 7.3 Договора арендатор перечисляет арендную плату ежеквартально не позднее 10 числа последнего месяца текущего квартала (пункт 4.4 Договора, с учетом дополнительного соглашения № 4).

В силу статьи 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 Гражданского кодекса РФ).

В нарушении вышеуказанных условий Договора аренды плата запользование земельным участком Арендатором не вносилась, и за период с01.01.2019 по 30.09.2020 образовалась задолженность по арендной плате вразмере 2 595 453,21 рублей.

Так же Соглашением о замене стороны в Договоре от 24.09.2020 предусмотрено, что ТСЖ «Бегемот» принимает на себя, в том числе и обязанность по оплате задолженности по арендной плате и пени за период с июля 2016 по декабрь 2018, в пользу Департамента в сумме 4 103 803,43 рублей, взысканной с ФИО3 которая взыскано по решению Кировского районного суда г. Самары от 16.12.2019 № 2-4547/2019.

До настоящего времени задолженность ТСЖ «Бегемот» не погасило.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия, требования которой последними оставлены без удовлетворения.

Указанные обстоятельства  послужили истцу основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Ответчик возражал против заявленных требований, просил признать Ассоциацию по защите прав и законных интересов участников долевого строительства ответчиком по данному делу и обязать погасить существующую задолженность и взыскать в пользу истца.

Суд доводы ответчика считает необоснованными.

11.08.2022 в судебном заседании Черната Э.г, который является председателем правления ТСЖ «Бегемот», сделал устное заявление, что не согласен с заявленными исковыми требованиями, считает, что исковые требования должны быть предьявлены к Некоммерческому Партнерству по защите прав и законных интересов участников долевого строительства «Димитрова 74а» (текущее наименование- Ассоциация по защите прав и законных интересов участников долевого строительства).

В обосновании своих возражений ФИО3 были приобщены к материалам дела: договор субаренды земельного участка от 27.08.2009 заключенный между ФИО3 и Некоммерческим партнерством по защите прав и законных интересов участников долевого строительства «Димитрова 74a» (текущее наименование- Ассоциация по защите прав и законных интересов участников долевого строительства), письмо Министерства строительства жилищно-коммунального хозяйства Самарской области от 13.10.2009, уведомление Росреестра от 26.01.2010 № 01/323/2009-803.

Кировским районным судом г. Самары в рамках рассмотрения гражданского дела  № 2-4547/2019 указанным документам дана оценка, которая имеет преюдиционное значение и установлена их допустимость и достаточность для вывода о взыскании с Некоммерческого партнерства по защите прав и законных интересов участников долевого строительства «Димитрова 74а» (текущее наименование- Ассоциация по защите прав и законных интересов участников долевого строительства) задолженности по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 02.07.2008 № 198.

Доводы ФИО3 о том, что все свои обязательства по договору аренды он передал Некоммерческому партнерству по защите прав и законных интересов участников долевого строительства «Дмитрова 74а» (текущее наименование- Ассоциация по защите прав и законных интересов участников долевого строительства) (Арендатор), заключив договор субаренды земельного участка, поэтому не должен оплачивать арендные платежи, Кировский районный суд полагает несостоятельными.

Действующее законодательство различает договоры субаренды и перенайма земельного участка, а соответственно, предусматривает различные ответственность и последствия заключения таких сделок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

Таким образом, перенайм - это передача всех прав и обязанностей по договору аренды другому лицу с согласия арендодателя (пункт 2 статьи 6138 Гражданского кодекса РФ), в результате чего происходит замена стороны в договоре, и ответственным по договору аренды перед арендодателем становится новый арендатор.

К такой сделке, соответственно, применяются правила об уступке требования и о переводе долга (статья 392-3 Гражданского кодекса РФ), и при совершении такой сделки требуется согласие арендодателя. 

В отличие от договора перенайма, договор субаренды не предусматривает передачу всех прав и обязанностей по договору аренды, такая сделка не направлена на замену стороны в договоре, а лишь предоставляет право арендатору использовать полученное по договору аренды имущество полностью либо в части путем передачи его третьей стороне в пользование на условие нового договора.

Таким образом, ответственным по договору аренды перед арендодателем остается прежний арендатор, а в правоотношениях по договору субаренды арендатор выступает в качестве арендодателя в отношениях в третьей стороной (субарендатором).

По смыслу гражданского законодательства в случае осуществления поднайма (субаренды) арендатор не выбывает из арендного обязательства, а заключает дополнительный договор, обладающий ограниченной самостоятельностью и напрямую связанный с основным договором аренды.

Данный договор не содержит указаний на то, что все обязательства ответчика перед арендодателем переходят субарендатору, который обязан оплачивать арендные платежи, перечисляя их арендодателю вместо ответчика.

Решение Кировского районного суда г. Самары по делу № 2-4547/2019 определением Самарского областного суда от 15.06.2020 оставлено без изменения.

24.09.2020 заключено соглашение о замене стороны в договоре аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 02.07.2008 № 198, согласно которому ФИО3 уступает Товариществу Собственников Жилья «Бегемот» все права, обязанности и задолженности по арендной плате.

На основании изложенного суд считает, что исковые требования заявлены к ТСЖ «Бегемот» правомерно.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (статья 330 Гражданского кодекса РФ).

Пунктом 7.3 Договора, с учетом дополнительного соглашения № 2 предусмотрено, что за просрочку арендных платежей начисляется пеня в размере 0,1 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Истцом начислены ответчику пени за период с 11.03.2019 по 30.09.2020 в сумме             765 660 руб. 70 коп.

Расчет суммы пени, произведенный истцом в соответствии с нормой закона, судом проверен и признан правомерным.

В ходе рассмотрения дела ответчик наличие непогашенной задолженности перед истцом в заявленной в иске сумме надлежащим образом не опроверг, доказательств погашения долга в материалы дела не представил, мотивированных возражений против предъявленных требований не заявил, в связи с чем, оценка требований истца была осуществлена судом с учетом положений статьей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о бремени доказывания, исходя из принципа состязательности, согласно которому, риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле.

Принимая во внимание изложенное, в соответствии со ст.ст. 307-309, 614  Гражданского кодекса Российской Федерации требования о взыскании с  Товарищества собственников жилья "Бегемот" в пользу Департамента градостроительства городского округа Самара  3 361 113 руб. 91 коп., в том числе: 2 595 453 руб. 21 коп.- задолженность по договору № 198 от 02.07.2008 за период с 01.01.2019 по 30.09.2020,                                         765 660 руб. 70 коп.- пени за период с 11.03.2019 по 30.09.2020., являются правомерными и подлежат удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины следует отнести на ответчика в силу ч.1 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и  взыскать в бюджет Российской Федерации, поскольку истец в силу п.п. 1.1 п.1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины.

        Руководствуясь ст. 110,167-170,176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

 Взыскать с Товарищества собственников жилья "Бегемот" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Департамента градостроительства городского округа Самара  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 3 361 113 руб. 91 коп., в том числе:                         2 595 453 руб. 21 коп.- задолженность по договору № 198 от 02.07.2008 за период с 01.01.2019 по 30.09.2020, 765 660 руб. 70 коп.- пени за период с 11.03.2019 по 30.09.2020. 

         Взыскать с Товарищества собственников жилья "Бегемот" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход бюджета Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины в сумме 39 806 руб.

          Решение  может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

 

Судья

/

ФИО1