АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

E-mail: info@krasnodar.arbitr.ru

http://krasnodar.arbitr.ru 

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А32-32012/2017

г. Краснодар                                                                                            «5» декабря 2017 года

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Корейво Е.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Чистяковой Я.В., при участии представителей:

от истца – ФИО1 (доверенность от 30 октября 2017 года), ФИО2 (доверенность от 14 ноября 2017 года),

от ответчика – ФИО3 (доверенность от 6 июля 2017 года №4)

рассмотрев в открытом судебном заседании с объявлением 15 ноября 2017 года резолютивной части судебного решения исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «ЖКХ ВОСТОК» г. Краснодар к обществу с ограниченной ответственностью фирме «СТРОЙПОДРЯД» г. Краснодар о взыскании 1074701 рубля                38 копеек,

установил:

истец просит взыскать с ответчика 1074701 рубль 38 копеек –задолженности за коммунальные услуги и платы за содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома за период с 1 марта 2016 года                                    по 30 июня 2017 года, а также отнести на ответчика судебные расходы по оплате государственной пошлины.

В ходе судебного разбирательства представитель истца поддержал заявленные требования, мотивируя их правом управляющей организации требовать от застройщика возмещения затрат, связанных с содержанием и ремонтом общего имущества в многоквартирном жилом доме, а также затрат на коммунальные расходы в отношении нежилых помещений, не переданных иным лицам.

Ответчик в письменном отзыве и в устных пояснениях представителя иск оспорил в части помещений №8-1-3 и 8-1-4 и помещений общей площадью 1370 м? в цокольном этаже, указав, что нежилые помещения №№ 8-1-3 и 8-1-4 переданы новому собственнику                         18 января 2017 года, а помещения цокольного этажа являются общим имуществом собственников в многоквартирном доме.

Заслушав доводы представителей сторон, изучив материалы дела, суд находит требования истца подлежащими удовлетворению, ввиду следующего.

Как усматривается из материалов дела, 17 декабря 2015 года ответчику выдано разрешение №RU 23306000-3464-в-2015 на ввод в эксплуатацию 17-ти этажного с цокольным и техническим этажами 4-х секционного 300-квартирного жилого дома литера А, А1 по ул. Валерия Гассия, 2 в городе Краснодаре.

Между истцом (управляющей организацией), ответчиком (застройщиком) подписан договор №22/1 от 22 декабря 2015 года, по условиям которого истец принял на себя управление, обслуживание, содержание, эксплуатацию, заселение и предоставление коммунальных услуг в отношении вышеуказанного многоквартирного жилого дома, а ответчик – оплачивать соответствующие расходы до момента подписания акта приема-передачи жилого (нежилого) помещения с принимающей стороной.

Стороны оговорили, что действие договора прекращается с момента принятия собственниками решения о выборе способа управления многоквартирным домом.

Объект передан в управление истца от ответчика 22 декабря 2015 года по акту.

Решением общего собрания собственников помещений, оформленного протоколом от 23 января 2016 года, истец избран в качестве управляющей организации.

По утверждению истца за период со 2 декабря 2015 года по 30 июня 2017 года ответчику были оказаны услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также коммунальные услуги на общую сумму 2212587 рублей 22 копейки.

Означенная сумма погашена частично, в связи с чем, в настоящее время за ответчиком следует задолженность в общей сумме 1074701 рубль 38 копеек                                      за период с 1 марта 2016 года по 30 июня 2017 года

Поскольку в претензионном порядке ответчик отказался возмещать вышеуказанную сумму, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая настоящее дело, суд исходит из следующего.

Согласно п.1 ст.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закона №214-ФЗ) передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ст.12 Закона N 214-ФЗ).

Из содержания названных норм права следует, что до момента перехода права собственности на жилые и нежилые помещения к дольщикам такие помещения остаются собственностью застройщика.

В соответствии с ч.1 ст.153 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у: лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи; застройщика в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию (пункты 6 и 7 ч.2 ст.153 названного Кодекса).

Аналогичное обязательство ответчик принял на себя по условиям п.2.1.5 договора №22/1 временного управления многоквартирным домом от 22 декабря 2015 года.

Учитывая положения статей 153, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, статей 4, 8, 12 Закона N 214-ФЗ, исследовав по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело документы, заслушав объяснения участвующих в деле лиц (статьи 64, 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд пришел к выводу о том, что обязанность по внесению платы за нежилое помещение и коммунальные услуги с момента ввода в эксплуатацию дома и до передачи объекта дольщику, лежит на застройщике.

Согласно ч.1 ст.156 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

В силу ч.5 ст.46 Жилищного кодекса Российской Федерации решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном названным Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе и для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Таким образом, утвержденный на общем собрании тариф на содержание общего имущества является обязательным для всех собственников жилых и нежилых помещений, в том числе и для застройщика.

Согласно ч.1 ст.157 Жилищного кодекса Российской Федерации размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Проверив расчеты истца, суд находит их арифметически верными. 

На основании изложенного, иск следует удовлетворить.

Доводы ответчика судом рассмотрены и отклонены, ввиду следующего.

В отношении нежилых помещений: №8-1-3 и 8-1-4 плата начислена истцом за период до передачи их застройщиком новому собственнику. 

В соответствии с п.1 ст.290 Гражданского кодекса Российской Федерации и ч.1 ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Согласно разъяснениям, изложенным в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19 мая 2009 года №489-О-О, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.

Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

Из ч.1 ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации не следует, что помещение должно быть предназначено для обслуживания всех или нескольких помещений и иметь исключительно технический характер. Иных критериев, в том числе критерия наличия иных полезных свойств у помещения, который используется в судебной практике для исключения нежилых помещений из состава общего имущества собственников помещения в многоквартирном доме, ч.1 ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации не содержит.

При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п.1 ст.290 Гражданского кодекса Российской Федерации и ч.1 ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности, при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в п.3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года №491, использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

Как пояснил ответчик, государственная регистрация права собственности на спорные помещения цокольного этажа не производилась.

При этом необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались. Данное обстоятельство подлежит установлению на основании имеющихся в деле документов, в том числе документов технического учета.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от  2 марта 2010 года №13391/09, правовой режим отдельных помещений, относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Разрешение этого вопроса зависит от того, были ли спорные помещения на указанный момент предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами. При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 января 2013 года №11401/12.

В соответствии со ст.65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (ст.9 данного Кодекса).

Исследовав и оценив по правилам ст.71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, в том числе: технический паспорт и фотоматериалы, суд пришел к выводу о том, что помещения цокольного этажа общей площадью 1370 м? не могут быть отнесены к общему имуществу в соответствии со ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку технически означенные помещения сформированы и учитываются как обособленные нежилые, в отличие от помещений общего пользования в этом же цокольном этаже (ВНС, водомерный узел, два ИТП) общей площадью 99 м?.

При таком исходе дела судебные расходы истца по оплате государственной пошлины в сумме 23747 рублей относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167 — 171, 176, 180, 181, 182, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью фирмы «СТРОЙПОДРЯД»                              г. Краснодар (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «ЖКХ ВОСТОК» г. Краснодар (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) 1074701 рубль 38 копеек – задолженности по оплате услуг, оказанных за период с 1 марта 2016 года по 30 июня 2017 года, а также 23747 рублей – судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать в установленном порядке после вступления решения в законную силу.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение месяца со дня его принятия, и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Краснодарского края в двухмесячный срок с момента вступления решения в законную силу.

 

Судья                                                                                                                Е.В. Корейво