ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А21-14606/2019

10 февраля 2023 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     23 января 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  10 февраля 2023 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Масенковой И.В.

судей  Семиглазова В.А., Слобожаниной В.Б.

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1

при участии:  

от истца (заявителя): не явился, извещен

от ответчика (должника): ФИО2 по доверенности от 02.12.2022

от 3-го лица: 2) ФИО3 по доверенности от 15.04.2022, 1, 3-17 не явились, извещены

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-35282/2022) Администрации ГО «Город Калининград» на решение  Арбитражного суда  Калининградской области от 16.09.2022 по делу № А21-14606/2019 (судья Талалас Е.А.), принятое

по иску ИП ФИО4 

к Администрации ГО «Город Калининград» 

3-и лица: 1) ООО «АБЦ», 2) ООО «Марс», 3) ООО «Центральный продовольственный рынок», 4) ООО «Центральный рынок», 5) ООО ««Инстрой», 6) ООО «Книга», 7) Потребительский кооператив «Городское потребительское общество «Торгово-коммерческий центр-2», 8) ООО «Сигма-Балтия», 9) Калининградское городское потребительское общество, 10) ФИО2, 11) ФИО5, 12) ФИО6, 13) ФИО7, 14) ФИО8, 15) ФИО9, 16) ФИО10, 17) ФГБУ ФКП Росреестра по Калининградской области, 

о разделе земельного участка, 

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО11 (далее – Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением к Администрации городского округа «Город Калининград» (далее – Администрация) о признании незаконным отказа от 01.10.2019 № ИЗКМИ-07/5101 в утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории путем раздела земельного участка с кадастровым номером 39:15:131705:1 и обязании Администрации утвердить схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории, подготовленную для образования земельного участка путем раздела земельного участка с кадастровым номером 39:15:131705:1 с сохранением исходного земельного участка в измененных границах, признав ее согласованной обществом с ограниченной ответственностью «Центральный рынок» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>); обществом с ограниченной ответственностью «Торгстрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>); обществом с ограниченной ответственностью «Марс» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>); обществом с ограниченной ответственностью «АБЦ» (ИНН 

<

***> ,ОГРН  

<

***>). 

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ООО «АВЦ», ООО «Марс», ООО «Центральный рынок», ООО «Торгстрой», ООО «Книга», Потребительский кооператив «Городское потребительское общество «Торгово-коммерческий центр-2», ООО «Сигма-Балтия», Калининградское городское потребительское общество, ФИО2, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФГБУ ФКП Росреестра по Калининградской области. 

Делу присвоен номер А 21-14606/2019. 

ФИО4 также обратился к Администрации с иском о разделе земельного участка с кадастровым номером 39:15:131705:1, с выделением из него площади земельного участка, необходимого и достаточного для функционирования нежилого здания с кадастровым номером 39:15:131705:57, принадлежащего предпринимателю на праве собственности. Делу присвоен номер № А21-1502/2020. 

Дела объединены в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением делу номера А21-14606/2019. 

В связи со смертью третьего лица ФИО7 он заменен на правопреемника ФИО12. 

По делу была назначена экспертиза,  которая поручена эксперту акционерного общества «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» ФИО13. В связи со смертью ФИО13, исследование поручено эксперту ФИО14. 

По результатам проведения экспертизы в материалы дела представлено заключение от 12.01.2021 № Ф-39/55.

Посчитав заключение эксперта недостаточно полным, суд назначил проведение повторной экспертизы, которая была поручена эксперту муниципального предприятия «Городской центр геодезии» ФИО15. По результатам проведения экспертизы в материалы дела представлено заключение от 25.03.2022.

С учетом выводов, изложенных в заключении, истец уточнил требования и просил произвести раздел земельного участка с кадастровым номером 39:15:131705:1, с выделением из него площади земельного участка для функционирования нежилого здания с кадастровым номером 39:15:131705:57, принадлежащего на праве собственности ФИО11 в соответствии со схемой, изготовленной экспертом муниципального предприятия «Городской центр геодезии» ФИО15 и представленной в заключении эксперта от 25.03.2022 по делу № А21-14606/2019 по результатам судебной экспертизы (Приложение № 1 к Заключению эксперта от 25.03.2022), с сохранением исходного земельного участка с кадастровым номером 39:15:131705:57 в границах точек координат, определенных в заключении эксперта от 25.03.2022. 

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 16.09.2022 произведен раздел земельного участка с кадастровым номером 39:15:131705:1, площадью 26091 кв.м., почтовый адрес ориентира: 

<

...> с выделением из него площади земельного участка, необходимого и достаточного для функционирования нежилого здания с кадастровым номером 39:15:131705:57, принадлежащего на праве собственности ФИО11, в соответствии со схемой изготовленной экспертом муниципального предприятия «Городской центр геодезии» ФИО15 и представленной в Заключении эксперта от 25.03.2022 по делу № А21-14606/2016 по результатам судебной экспертизы (Приложение 1 к Заключению эксперта от 25.03.2022) с сохранением исходного земельного участка в измененных границах. 

Установлено обременение на часть земельного участка с кадастровым номером 39:15:131705:1 под арками, примыкающими к нежилому зданию с кадастровым номером 39:15:131705:57, принадлежащему на праве собственности ФИО11, на расстоянии 1 метра от границ здания с кадастровым номером 39:15:131705:57, в границах точек координат, определенных экспертом муниципального предприятия «Городской центр геодезии» в Заключении эксперта от 25.03.2022 (без установки стационарных ограждающих конструкций, препятствующих проходу/проезду под арками). 

Суд первой инстанции исходил из содержания заключения эксперта ФИО15 о возможности раздела земельного участка с формированием участка исключительно для использования здания с кадастровым номером 39:15:131705:57.

Доводы Администрации о сохранении исторически сложившегося порядка использования земельного участка отклонены судом с указанием на  то, что комплекс распложенных на земельном участке объектов недвижимости не является единым недвижимым комплексом, используется для осуществления торговой деятельности разными субъектами независимо друг от друга. 

Нарушений земельного законодательства при использовании земельного участка в порядке, определенном экспертом, суд не усмотрел. Суд указал на то, что исходный земельный участок и объекты в его границах расположены в подзоне Б, для которой не установлена максимальная и минимальная площадь земельных участков для объектов капитального строительства. 

Суд отклонил доводы Администрации об изменении Схемы раздела земельного участка истцом в ходе судебного разбирательства, указав на то, что предварительное предоставление такой схемы Администрации не являлось обязательным.

Со ссылкой на заключение эксперта, суд пришел к выводу об отсутствии препятствий для прохода/проезда к иным земельным участкам при условии рзздела исходного земельного участка согласно изготовленной экспертами схемы.

Суд отметил, что в заключении эксперта указаны альтернативные возможности прохода (проезда) к земельным участкам, кроме как под арками. 

В отношении требования заявителя об установлении обременения земельного участка под арками, суд учел выводы эксперта  о возможности установления такого обременения и необходимость создания условий для обеспечения в будущем возможности нормальной эксплуатации здания. В связи с изложенным, суд установил обременение для целей ремонта фасада здания в виде представления истцу возможности использования земельного участка для проведения работ по ремонту фасада на расстоянии одного метра от границ здания с кадастровым номером 39:15:131705:57, в границах точек координат, определенных экспертом муниципального предприятия «Городской центр геодезии» в Заключении эксперта от 25.03.2022 без установки ограждающих конструкций, препятствующих проходу/проезду под арками. 

Суд отклонил ссылки лиц, участвующих в деле, на наличие строения Н12, поскольку его собственник – ООО «Марс» – указал на то, что строение демонтировано. 

Суд отклонил доводы Администрации о необоснованном использовании заявителем по результатам раздела земельного участка той его части, над которой нависают объекты истца, отметив, что арки самостоятельным объектом недвижимости не являются. 

На решение подана апелляционная жалоба Администрацией, которая просит отменить обжалуемый судебный акт и отказать в иске.

 В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что раздел земельного участка нецелесообразен, поскольку у зданий, принадлежащих собственникам на исходном земельном участке, имеются общие конструктивные элементы, арки используются для прохода гражданами. Раздел земельного участка, при таких обстоятельствах, приведет к тому, что часть принадлежащего истцу здания будет нависать над исходным земельным участком в той части, которая не войдет в выделенный земельный участок и повлечет получение истцом неосновательного обогащения в виде сбережения платы за пользования этой частью земельного участка. 

О нерациональности раздела земельного участка, по мнению Администрации, свидетельствует необходимость установления, при этом, сервитута на часть земельного участка. По мнению подателя жалобы, определение образуемого земельного участка по границам отмостки здания не учитывает необходимость выделения земельного участка, также, для эксплуатации и использования здания. 

Податель жалобы ссылается на то, что, устанавливая обременение в виде прохода и проезда через арки, суд не установил все необходимые сведения о сервитуте, также не учел, что соглашение о сервитуте должно иметь место между всеми арендаторами земельного участка. 

Как отмечает Администрация, по итогам раздела суд не указал в резолютивной части судебного акта поворотных точек границ образованных земельных участков. 

Администрация возражала против отнесения на нее судебных расходов, поскольку разрешение спора об использовании земельного участка имело место не в связи с теми обстоятельствами, которые были положены в основание отказа Администрации в удовлетворении обращения Предпринимателя о разделе, а исходя из спора между арендаторами исходного земельного участка и обстоятельств, установленных при рассмотрении данного обособленного спора. 

Решение Администрации об отказе в разделе земельного участка, как отмечает податель жалобы, недействительным не признано.

В отзыве на апелляционную жалобу ФИО4 против ее удовлетворения возражает, ссылаясь на то, что подготовленная им схема раздела земельного участка была представлена на согласование иным арендатором и в ее согласовании необоснованно отказано.

Истец не согласен с доводами апелляционной жалобы о нависании конструкций здания над земельным участком, полагает, что при вынесении судебного акта учтены его права как собственника здания на выкуп занятого им земельного участка. 

В отзыве на апелляционную жалобу ООО «Марс» поддержало доводы ее подателя, полагая, что у ФИО4 не имелось оснований для обращения к Администрации об утверждении схемы раздела земельного участка до разрешения разногласий с иными арендаторами. ООО «Марс» полагает, что установление обременения исходного земельного участка нарушает права иных его арендаторов. Кроме того, оставаясь арендатором исходного земельного участка, истец имеет возможность использования его для прохода и проезда.

В судебном заседании представитель Администрации поддержал доводы поданной им жалобы. Представитель ООО «Марс» поддержал позицию подателя жалобы. 

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом, явку в судебное заседание не обеспечили. 

С учетом мнения представителей лиц, обеспечивших явку и в соответствии с положениями статьи 156 АПК РФ, дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле и обеспечивших явку в судебное заседание, оценив доводы жалобы и отзывов на нее, выводы обжалуемого судебного акта, представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд усматривает основания для отмены принятого по делу судебного акт и отказа в удовлетворении заявленных требований.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 39:15:13 17 05:0001 общей площадью 2,6091 га под существующими зданиями, строениями, сооружениями Центрального рынка по улице Черняховского – улица Горького в Ленинградском районе города Калининграда на основании договора аренды от 21.10.2007 № 009154 со множественностью лиц на стороне арендатора был предоставлен мэрией города Калининграда для размещения указанных выше зданий, строений, сооружений их собственникам. 

Срок аренды земельного участка установлен в пункте 2.1 Договора аренды – по 01.10.2056.

Впоследствии земельному участку присвоен кадастровый номер 39:15:131705:1.

Ссылаясь на то, что он является собственником объекта капитального строительства с кадастровым номером 39:15:131705:57, ФИО4 обратился к иным арендаторам и Администрации с требованием о разделе земельного участка с целью предоставления ему в аренду земельного участка непосредственно занятого принадлежащим Предпринимателю объектом недвижимости.

Письмом от 01.10.2019 № ИЗКМИ-07/5101 Администрация отказала в предоставлении услуги по разделу земельного участка со ссылкой на отсутствие письменного согласия землепользователей исходного земельного участка. 

Администрация указала на то, что раздел земельного участка по предложенной заявителем схеме создаст препятствия для доступа к зданиям, расположенным внутри земельного участка. Кроме того, границы принадлежащего Предпринимателю капитального строения, по данным публичной кадастровой карты, пересекают границы капитального строения с кадастровым номером 39:15:131705:163.

Как установлено судом и не оспаривается участвующими в деле лицами, у принадлежащего Предпринимателю объекта капитального строительства имеются смежные с ним объекты недвижимости с кадастровыми номерами 39:15:131705:163 и 39:15:131705:110, а также - с восточной и с западной стороны - арки, являющиеся частью строительных конструкций общего комплекса, который при проведении технической инвентаризации и последующем кадастровом учете, был разделен на самостоятельные объекты недвижимости - нежилые здания и сооружения.

Объект недвижимости с кадастровым номером 39:15:131705:57 полностью располагается в границах земельного участка с кадастровым номером 39:15:131705:1. Доступ к зданию с южной стороны осуществляется с территории земель общего пользования - территория кадастрового квартала 39:15:131705 и территория земельного участка с кадастровым номером 39:15:000000:18216; с восточной и с западной сторон доступ обеспечивается с территории земельного участка с кадастровым номером 39:15:131705:1 - проходы (проезды) под арками.

Объекты недвижимости с кадастровыми номерами 39:15:131705:57, 39:15:131705:61, 39:15:131705:110, 39:15:131705:163, 39:15:131705:170 расположены в границах земельного участка с кадастровым номером 39:15:131705:1.

Объект недвижимого имущества с кадастровым номером 39:15:131705:163 принадлежит на праве собственности Калининградскому городскому потребительскому обществу, доступ к зданию обеспечивается с территории земельного участка с кадастровым номером 39:15:131705:1, в том числе через проходы/проезды под арками. 

Другой граничащий объект недвижимого имущества с кадастровым номером 39:15:131705:110 литера H 11-26 принадлежит на праве собственности ООО «Марс» (т. 9. л.д. 110), учтен как нежилое здание общей площадью 812,7 кв. м, состоящее из нескольких обособленных строений. 

Строение H 12 из нежилого здания с кадастровым номером 39:15:131705:110 непосредственно примыкает к нежилому зданию с кадастровым номером 39:15:131705:57. Доступ к объекту осуществляется с территории земельного участка с кадастровым номером 39:15:131705:1, в том числе через проходы (проезды) под арками.

При рассмотрении дела судом установлено, что строение Н12 в ходе реконструкции было демонтировано, что также подтвердил представитель собственника - ООО «Марс».

Расположенный на спорном земельном участке объект недвижимости с кадастровым номером 39:15:131705:170 находится в стадии реконструкции, принадлежит на праве собственности ООО «Центральный продовольственный рынок». Доступ к зданию закрыт.

В силу положений пункта 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Как указано в пункте 4 статьи 11.2 ЗК РФ, образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в следующих случаях образования земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке. 

Как указано в подпункте 3 пункта 1 статьи 11.3 ЗК РФ,  образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется, в том числе, в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 настоящего Кодекса.

Между тем, поскольку согласия всех землепользователей исходного земельного участка не было получено при обращении Предпринимателя в Администрацию с требованием о его разделе, ответчик обоснованно отказал в утверждении представленной Предпринимателем схемы раздела земельного участка. 

В рамках оспаривания отказа Администрации, суд фактически рассмотрел спор о разделе земельного участка между Предпринимателем и третьими лицами, установив на основании заключения проведенной по делу экспертизы схему раздела земельного участка, а также, определив порядок пользования оставшимся от исходного земельным участком, установив в отношении него сервитут в пользу Предпринимателя. 

Между тем, в силу положений пункта 4 статьи 11.9 ЗК РФ, не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

Согласно пункту 6 приведенного положения, образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Из материалов дела следует, что принадлежащий Предпринимателю объект капитального строительства неразрывно связан конструктивными элементами, в том числе арками, с объектами капитального строительства иных землепользователей. 

Указанное свидетельствует о невозможности формирования на местности границ земельного участка, который был бы занят исключительно зданием, принадлежащим предпринимателю.

В силу пункта 3 статьи 6 ЗК РФ объектом земельных отношений является земельный участок - недвижимая вещь, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. 

Такой характеристикой являются границы земельного участка, что подтверждается положениями действующего пункта 1 статьи 141.2  ГК РФ. 

Согласно пунктам 1, 2 статьи 11.10 ЗК РФ подготовка схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, в том числе и при их образовании в результате раздела, предусматривает изображение границ образуемого земельного участка. Указанная граница не может пересекать границы объекта недвижимости, расположенного на нем. 

В данном случае указанные условия не соблюдены, что свидетельствует о том, что земельный участок в части, занятой объектами недвижимости, принадлежащими истцу и владельцам смежных зданий, является неделимым. 

По смыслу пункта 2 статьи 39.20 ЗК РФ такой земельный участок должен предоставляться в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, как и имеет место в данном случае.

Следует отметить, что произведенный судом раздел земельного участка повлек необходимость установления сервитута в виде права пользования проходом и проездом по исходному земельному участку в части, занятой конструктивными элементами капитального характера, примыкающими к объекту истца – арками, что также указывает на нецелесообразность раздела исходного земельного участка и затруднение, в результате, использования находящихся на нем объектов недвижимости. 

Совместное использование истцом и собственниками иных зданий и сооружений занятого ими земельного участка, в том числе и при наличии разногласий между ними в отношении порядка использования земельного участка, не может расцениваться как нарушение прав Предпринимателя и не препятствует использованию принадлежащего ему здания.

Оснований для удовлетворения заявленных требований при таких обстоятельствах не имелось.

Решение суда следует отметить, в удовлетворении иска отказать.

На основании статьи 110 АПК РФ, поскольку податель жалобы не является плательщиком государственной пошлины, с Предпринимателя в доход федерального бюджета подлежит взысканию 3000 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 16.09.2022 по делу № А21-14606/2019 отменить. 

В удовлетворении иска отказать. 

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО4 в доход федерального бюджета 3 000 рублей государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

И.В. Масенкова

Судьи

 

В.А. Семиглазов

 В.Б. Слобожанина