АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А76-47583/2019

04 июня 2020 года

г. Челябинск

Резолютивная часть решения оглашена 03 июня 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 04 июня 2020 года. 

Судья Арбитражного суда Челябинской области Горлатых И.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев заявление общества с ограниченной ответственностью «Бора», ОГРН 

<

***>, г. Челябинск

к Комитету по управлению имуществом и земельными отношениями г. Челябинска, г. Челябинск

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора,  общества с ограниченной ответственностью коммерческо-производственная фирма «Танеш», общества с ограниченной ответственностью «Авто Век», ликвидатора общества с ограниченной ответственностью «АвтоВек» ФИО2,

о признании незаконным отказа,

при участии в судебном заседании представителей:

заявителя: ФИО3, действующей на основании доверенности,

ответчика: ФИО4, действующей на основании доверенности,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Бора» (далее – заявитель, ООО "Бора") обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Комитету по управлению имуществом и земельными отношениями г. Челябинска (далее – ответчик, Комитет) о признании незаконными действий по направлению уведомления об отказе от договора от 06.11.2019 № 37810.

Определением от 19.11.2019 заявление принято к рассмотрению арбитражного суда, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора,  привлечены общество с ограниченной ответственностью коммерческо-производственная фирма «Танеш» (далее – ООО КПФ «Танеш»), общество с ограниченной ответственностью «Авто Век» (далее – ООО «Авто Век»), ликвидатор общества с ограниченной ответственностью «АвтоВек» ФИО2 (далее – ликвидатор ООО «Авто Век» ФИО2).

В ходе судебного разбирательства представителем заявителя подано заявление об изменении предмета заявления, которое судом рассмотрено и удовлетворено в порядке статьи 49 АПК РФ.

Таким образом, судом рассматривается требование о признании недействительным одностороннего отказа Комитета от договора УЗ№006288-К-2011 от 10.11.2011, выраженного в уведомлении №37810 от 06.11.2019.

В судебном заседании представитель заявителя поддержала заявленные требования по доводам, изложенным в заявлении и уточнении к нему (л.д. 3-4).

В судебном заседании представитель Комитета против удовлетворения заявленных требований возражала по доводам, изложенным в отзыве на заявление (л.д.89).

ООО КПФ «Танеш», ООО «Авто Век», ликвидатор ООО «Авто Век» ФИО2, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, полномочных представителей не направили (л.д. 83-84, 86).

Дело рассматривается в отсутствие неявившихся сторон в порядке статей 123, 156 АПК РФ.

При рассмотрении дела установлены следующие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения спора.

На основании распоряжения Администрации г. Челябинска от 14.12.2010 № 9131 «О предоставлении земельного участка в аренду для строительства кафе на пересечении ул. Новоэлеваторной-ул. Блюхера в Советском районе г. Челябинска ООО «Авто Век»», между Комитетом  и ООО «Авто Век» подписан договор УЗ № 006288-К-2011 краткосрочной аренды земельного участка г. Челябинска от 10.11.2011.

01.03.2014 между ООО «Авто Век» и ООО КПФ «Танеш» подписан договор переуступки права аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности (л.д.52).

30.12.2014 между Комитетом и ООО КПФ «Танеш» подписано дополнительное соглашение № 2 о замене арендатора и продлении срока действия договора УЗ № 006288-К-2011 краткосрочной аренды земли г. Челябинска от 10.11.2011, в соответствии с которым ООО «Авто Век» заменено на ООО КПФ «Танеш», срок действия договора определен до 14.12.2017 (л.д. 48).

23.03.2015 между ООО КПФ «Танеш» и ООО «Бора» подписан договор переуступки права аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности (л.д.6-7, 31-32, 42-45).

24.04.2015 Комитет направил ООО КПФ «Танеш» письмо № 7722 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земли ООО «Бора» (л.д.40).

Впоследствии Комитет отказался от исполнения договора, что подтверждается уведомлением об отказе от договора от 06.11.2019 № 37810, направленным в адрес ООО «Бора» (л.д.5).

Полагая, что уведомление об отказе от договора от 06.11.2019 № 37810 нарушает права и законные интересы ООО «Бора», заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Исследовав и оценив представленные доказательства, доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Из содержания статей 198, 200, 201 АПК РФ следует, что для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными, суд должен установить наличие одновременно двух условий: 

- оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту, 

- оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. 

При отсутствии хотя бы одного из этих условий оснований для удовлетворения требований у суда не имеется.

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, 4 решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

При этом, исходя из правил распределения бремени доказывания, установленных статьями 65, 198, 200 АПК РФ, обязанность доказывания факта нарушения своих прав и законных интересов возлагается на заявителя. 

В соответствии с частью 4 статьи 198 АПК РФ заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. 

Из материалов дела следует, что оспариваемое уведомление составлено 06.11.2019. Заявление в арбитражный суд подано 18.11.2019. 

То есть заявитель не пропустил установленный действующим законодательством срок обращения в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными ненормативных правовых актов.

Законность оспариваемого ненормативного правового акта Комитета, проверяется арбитражным судом на момент его принятия.

Пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

ЗК РФ в редакции до 01.03.2015 не установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Положениями ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015, прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Следовательно, если после 01.03.2015 арендатор продолжил пользование таким земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. К продлению таких договоров не применяется общее правило, предусмотренное в пункте 1 статьи 39.6 ЗК РФ.

Из материалов дела следует, что 14.12.2010 Администрацией г. Челябинска вынесено распоряжение № 9131 о предоставлении земельного участка в аренду для строительства кафе на пересечении ул. Новоэлеваторная - ул. Блюхера в Советском районе г. Челябинска ООО «Авто Век» (л.д.73). 

Согласно указанному распоряжению земельный участок предоставлен в аренду сроком на два года без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

В дальнейшем, 10.11.2011 между Комитетом и ООО «Авто Век» подписан договор УЗ № 006288-К-2011 краткосрочной аренды земельного участка г. Челябинска (л.д.63-71).

Указанным договором предусмотрено следующее:

«пункт 1.4. …стороны пришли к соглашению, что условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим с 14.12.2010 до 14.12.2012;

пункт 4.1.1 арендатор имеет право на продление настоящего договора на основании письменного согласия арендодателя при условии, что письменное заявление арендатора, поданного арендодателю не позднее чем за 90 календарных дней до истечения срока действия договора;

пункт 4.1.2 арендатор имеет право на сдачу в субаренду части или всего арендуемого земельного участка по договору субаренды, зарегистрированному в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном действующим законодательством с письменного согласия арендодателя;

пункт 4.1.4 арендатор имеет право по истечении срока договора аренды земельного участка преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 Земельного кодекса РФ;

пункт 5.1.1 арендодатель имеет право требовать расторжения договора и возврата арендованного имущества, предоставленного по договору аренды, в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором и действующим законодательством;

пункт 5.1.8 в случае продления договора на неопределенный срок арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом арендатора за 15 дней. В данном случае договор считается прекращенным по истечении 15 дней с момента отправки арендодателем арендатору уведомления о прекращении договора».

10.11.2011 земельный участок с кадастровым номером 74:36:0425009:167 передан ООО «Авто Век» по акту приема-передачи земельного участка (л.д.72).

Далее, 13.11.2012 между Комитетом и ООО «Авто Век» подписано соглашение о внесении изменений в договор УЗ № 006288-К-2011 краткосрочной аренды земли г. Челябинска от 10.11.2011, которые касаются замены кадастрового номера земельного участка с «74:36:0425009:167» на «74:36:0425009:2005» (л.д.59).

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0425009:2005, назначение объекта – земли населенных пунктов для размещения кафе, площадь 403 кв.м., адрес (местоположение) объекта: Россия, Челябинская область, г. Челябинск, р-н Советский, на пересечении улиц Новоэлеваторная и Блюхера, зарегистрировано право аренды за ООО «Авто Век» (л.д.51).

10.06.2013 между Комитетом и ООО «Авто Век» подписано дополнительное соглашение № 1 о продлении срока действия договора УЗ № 006288-К-2011 краткосрочной аренды земли г. Челябинска от 10.11.2011, в соответствии с которым срок действия договора определен до 14.12.2014 (л.д.58).

01.03.2014 между ООО «Авто Век» и ООО КПФ «Танеш» подписан договор переуступки права аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности (л.д.52).

Пунктом 3.1 указанного договора предусмотрено переуступаемое право арендатора, а именно право на продление срока договора аренды на основании письменного согласия арендодателя при условии, что письменное заявление нового арендатора подано арендодателю не позднее чем за 90 календарных дней до истечения срока действия договора аренды УЗ № 006288-К-2011.

Пунктом 8.1 данного договора установлено, что договор действует до полного исполнения сторонами обязательств или до расторжения настоящего договора.

Права и обязанности по договору переуступки права аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, от 01.04.2014 перешли к ООО КПФ «Танеш» по акту приема-передачи от 01.03.2014 (л.д.56-57).

30.12.2014 между Комитетом и ООО КПФ «Танеш» подписано дополнительное соглашение № 2 о замене арендатора и продлении срока действия договора УЗ № 006288-К-2011 краткосрочной аренды земли г. Челябинска от 10.11.2011, в соответствии с которым ООО «Авто Век» заменено на ООО КПФ «Танеш», срок действия договора определен до 14.12.2017 (л.д. 48).

23.03.2015 между ООО КПФ «Танеш» и ООО «Бора» подписан договор переуступки права аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности (л.д.6-7, 31-32, 42-45).

Права и обязанности по договору переуступки права аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности ООО «Бора» приняло на себя по акту приема-передачи от 23.03.2015 (л.д.8, 33).

24.04.2015 Комитет направил ООО КПФ «Танеш» письмо № 7722 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земли ООО «Бора» (л.д.40).

Впоследствии Комитет отказался от исполнения договора, что подтверждается уведомлением об отказе от договора от 06.11.2019 № 37810, направленным в адрес ООО «Бора» (л.д.5).

В обоснование заявления ООО "Бора" указало, что Комитетом допущено нарушение требований пункта 9 статьи 22 ЗК РФ.

Кроме того, ООО "Бора" не допущено существенных условий договора аренды и предприняты все необходимые действия для использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением.

При таких обстоятельствах, заявитель полагает о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

В своих возражениях Комитет указал на предусмотренное пунктом 5.1.8 спорного договора право одностороннего отказ от исполнения договора.

В связи с чем, Комитет полагает об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленного требования.

Оценив представленные по делу доказательства в совокупности по правила статьи 71 АПК РФ, заслушав доводы представителей сторон, суд полагает, что в рассматриваемом деле отсутствует такая совокупность условий как несоответствие оспариваемого ненормативного правового акта закону и иному нормативному правовому акту; нарушение таким актом прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как указано ранее, положениями ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015, предусмотрено, что если после 01.03.2015 арендатор продолжил пользование таким земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. К продлению таких договоров не применяется общее правило, предусмотренное в пункте 1 статьи 39.6 ЗК РФ.

Пункт 27 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" также предусматривает, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).

Дополнительным соглашением № 2 от 30.12.2014 о замене арендатора и продлении срока действия договора УЗ № 006288-К-2011 краткосрочной аренды земли г. Челябинска от 10.11.2011 срок действия арендных отношений определен до 14.12.2017 (л.д. 48).

Затем, Комитетом было направлено письмо исх. № 7722, которым Комитет согласовал ООО КПФ «Танеш» передачу прав и обязанностей по договору краткосрочной аренды земли УЗ № 006288-К-2011 от 10.11.2011 новому арендатору – ООО «Бора» в пределах срока действия договора (л.д.40).

Поскольку срок действия договора истек 14.12.2017 и со стороны арендодателя – Комитета не поступило возражений, то суд полагает, что спорный договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, что не противоречит нормам действующего законодательства.

Далее, стороны исполняли свои договорные обязательства согласно заключенным договорам, в том числе вплоть до 2019 года, что подтверждается расчетом платы за аренду земли № 13 от 01.04.2019 за 2019 год (л.д.9-10, 38), платежным поручением № 110 от 21.06.2019 (л.д.37), платежным поручением № 6 от 30.09.2019 (л.д.35).

Согласно пункту 5.1.8 договора аренды земельного участка, в случае продления договора на неопределённый срок арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом арендатора за 15 дней. В данном случае договор считается прекращённым по истечении 15 дней с момента отправке арендодателем арендатору уведомления о прекращении договора (л.д. 69).

Данный пункт не противоречит нормам действующего законодательства и не оспорен в судебном порядке.

В связи с чем, суд полагает, что арендодатель (Комитет) мог в любое время отказаться от договора, предупредив арендатора в срок, указанный в договоре аренды. При этом в данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.

Довод заявителя о том, что земельный участок использовался по назначению, судом не принимается

Так, с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства – кафе быстрого питания на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0425009:2005 ООО «Бора» обратилось в Администрацию г. Челябинска лишь 18.11.2019 (заявление – л.д. 90-92), то есть уже после получения уведомления Комитета об отказе от договора, которое датировано 06.11.2019.

По данному заявлению Администрацией г. Челябинска отказано в выдаче разрешения на строительство объекта, что подтверждается письмом исх. № 23984/гасн от 06.12.2019 (л.д.98-99).

В связи с чем, в ходе судебного разбирательства заявитель не представил доказательства, подтверждающие строительство обусловленного объекта недвижимости за период владения и пользования земельным участком с момента перехода прав и обязанностей по договору переуступки права аренды - 23.03.2015 по дату направления оспариваемого уведомления Комитета об отказе от договора - 06.11.2019.

Ссылки заявителя на положения части 2 статьи 621 ГК РФ в данном случае не состоятельны, поскольку данная норма предусматривает обязательное условие - отсутствие возражений со стороны арендодателя для возобновления договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора. Воля арендодателя на возобновление договора аренды в данном случае отсутствует.

При таких обстоятельствах, суд полагает об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленного требования в полном объёме. 

Доводы заявителя, изложенные в заявлении и уточнении к нему, судом не принимаются, поскольку фактически отклонены в мотивировочной части судебного акта.

 

В соответствии с частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При подаче заявления заявителем уплачена государственная пошлина в размере 3 000 руб. чек-ордером №142 от 18.11.2019 (л.д. 4б), 3 000 руб. чек- ордером № 145 от 18.11.2019 (л.д.4в).

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 201, 329 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Челябинской области

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «Бора».

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Бора» из федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 000 руб., уплаченную чек-ордером № 145 от 18.11.2019.

Настоящее решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия через Арбитражный суд Челябинской области.

Судья                              подпись                                                             И.А. Горлатых

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru.