АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А39-5573/2019

город Саранск24 октября 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 24 октября 2019 года.

Решение в полном объеме изготовлено 24 октября 2019 года.

Арбитражный суд  Республики Мордовия в лице судьи Александрова С.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ширшиковой О.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

индивидуального предпринимателя – главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, Республика Мордовия, г. Саранск)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, Республика Мордовия, г. Саранск)

заинтересованные лица: общество с ограниченной ответственностью «Родные просторы» (Республика Мордовия, г. Саранск)

ФИО2 (Республика Мордовия, Лямбирский район, с.Черемишево),

ФИО3 (Республика Мордовия, Лямбирский район, с.Черемишево),

ФИО4 (Республика Мордовия, Лямбирский район, с.Лямбирь),

ФИО5 (Республика Мордовия, г. Саранск),

ФИО6 (Республика Мордовия, г. Саранск),

ФИО7 (Республика Мордовия, Лямбирский район, с.Черемишево),

ФИО8 (Республика Мордовия, Лямбирский район, с.Лямбирь),

ФИО9 (Республика Мордовия, Лямбирский район, с.Черемишево)

о признании незаконным уведомления о приостановлении государственной регистрации прав от 26.04.2019 № КУВД-001/2019-4645284/1 на земельный участок с кадастровым номером 13:15:0111001:723 площадью 873 496 кв. м (87,3496 га), расположенного по адресу: Республика Мордовия, Лямбирский район, Лямбирское сельское поселение;

обязании возобновить государственную регистрацию права на земельный участок с кадастровым номером 13:15:0111001:723 согласно представленным документам по описи № MFC-0123/2019-29185-1 от 15.04.2019,

при участии: 

от заявителя – ФИО10, представителя по доверенности от 28.01.2019 сроком на 10 лет,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия – ФИО11, представителя по доверенности № 54 от 18.02.2019 сроком до 31.12.2019,

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель – глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (далее – ИП – глава КФХ ФИО1, заявитель) обратился в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия (далее – Управление Росреестра по Республике Мордовия, регистрирующий орган) о признании незаконным уведомления о приостановлении государственной регистрации прав от 26.04.2019 № КУВД-001/2019-4645284/1 на земельный участок с кадастровым номером 13:15:0111001:723 площадью 873 496 кв. м (87,3496 га), расположенного по адресу: Республика Мордовия, Лямбирский район, Лямбирское сельское поселение; обязании возобновить государственную регистрацию права на земельный участок с кадастровым номером 13:15:0111001:723 согласно представленным документам по описи № MFC-0123/2019-29185-1 от 15.04.2019.

В судебном заседании представитель заявителя свои требования поддержал в полном объеме.

Представитель Управления Росреестра по Республике Мордовия заявление не признал по основаниям, указанным в отзыве.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены: общество с ограниченной ответственностью «Родные просторы» (далее – ООО «Родные просторы», ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9.

Учитывая наличие у суда доказательств надлежащего извещения вышеуказанных лиц о времени и месте судебного разбирательства, дело рассматривалось в их отсутствие в порядке статей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Материалами дела установлено, что 15.04.2019 ФИО12, действующим по доверенности от 28.01.2019 за ИП – главу КФХ ФИО1, подано заявление о регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером 13:15:0111001:723, расположенного по адресу: Республика Мордовия, Лямбирский район, Лямбирское сельское поселение. Совместно с заявлением в качестве документа-основания был представлен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 13:15:0111001:723 № 1/723 от 19.10.2016, в соответствии с которым ООО «Родные просторы» (арендодатель) передает за плату ИП – главе КФХ ФИО1 (арендатор) земельный участок по вышеуказанному адресу на срок до 31.12.20128.

26.04.2019 Управление Росреестра по Республике Мордовия по итогам правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов на основании пункта 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ) приостановило государственную регистрацию, о чем направило заявителям уведомление № КУВД-001/2019-4645284/1.

ИП – глава КФХ ФИО1, полагая, что данным уведомлением  о приостановлении государственной регистрации нарушаются его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными, необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту; нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности. При этом обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на органы или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть оспорены в суде.

В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 14 Федерального закона № 218-ФЗ основанием для осуществления государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно статье 18 Федерального закона № 218-ФЗ заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования: 1) в форме документов на бумажном носителе – посредством личного обращения в орган регистрации прав, к уполномоченному лицу органа регистрации прав при выездном приеме, через многофункциональный центр (далее – личное обращение), посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении (далее – почтовое отправление); 2) в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации, – с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», посредством единого портала государственных и муниципальных услуг (функций) (далее – единый портал) или официального сайта с использованием единой системы идентификации и аутентификации (далее также – отправление в электронной форме).

К заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

В силу пункта 4 части 4 статьи 14 Федерального закона № 218-ФЗ государственная регистрация перехода прав на объект недвижимости производится без одновременного государственного кадастрового учета при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется.

На основании пункта 3 части 3 статьи 15 Федерального закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора – при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Пунктом 7 части 1 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ предусмотрено, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Согласно части 12 статьи 29 Федерального закона № 218-ФЗ приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

Как следует из уведомления № КУВД-001/2019-4645284/1 от 26.04.2019 основанием для приостановления государственной регистрации права и обременения на объект недвижимости послужило то, что форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7 части 1 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ).

В качестве документа-основания представлен договор аренды от 19.10.2016 № 1/723 земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 13:15:0111001:723, согласно которому ООО «Родные просторы» (арендодатель) передает ИП – главе КФХ ФИО1 (арендатор) за плату земельный участок по адресу: Республика Мордовия, Лямбирский район, Лямбирское сельское поселение до 31.12.2028.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Федерального закона № 218-ФЗ ЕГРН является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений. 

Между тем согласно сведениям ЕГРН земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 13:15:0111001:723 принадлежит на праве общей долевой собственности.

Так, по договору купли-продажи земельных долей земельного участка с кадастровым номером 13:15:0111001:723 от 18.10.2016, изменению № 2 к договору купли-продажи земельных долей земельного участка с кадастровым номером 13:15:0111001:723 от 28.10.2016, изменению договору купли-продажи земельных долей земельного участка с кадастровым номером 13:15:0111001:723 от 19.10.2016 ООО «Родные просторы» продало ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 13:15:0111001:723 площадью 87,3495 га. Переход права зарегистрирован 03.11.2016.

Как следует из материалов дела, на момент проведения правовой экспертизы собственниками земельного участка с кадастровым номером 13:15:0111001:723 являлись: ООО «Родные просторы» (доля в праве 10/8734960), ФИО1 (доля в праве 2668950/873460), ФИО9 (доля в праве 1348000/8734960) и ФИО5 (доля в праве 674000/8734960). Остальными участниками долевой собственности в 2018-2019 годах произведен выдел своих долей.

В соответствии с пунктом 1 статью 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

Договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и соглашение об установлении частного сервитута в отношении такого земельного участка могут быть подписаны лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанных договора и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности.

На момент заключения договора аренды от 19.10.2016 ООО «Родные просторы» было единственным собственником земельного участка с кадастровым номером 13:15:0111001:723, однако на момент обращения с заявлением об осуществлении государственной регистрации этот земельный участок находился в общей долевой собственности.

Таким образом, поскольку спорный земельный участок принадлежит на праве общей долевой собственности нескольким лицам, а именно ООО «Родные просторы», ФИО1, ФИО9 и ФИО5, то государственная регистрация перехода права по договору аренды в отношении этого недвижимого имущества, заключенному со стороны арендодателя только одним собственником, не может быть осуществлена.

Довод заявителя о том, что ИП – глава КФХ ФИО1 как арендатор спорного земельного участка по договору от 19.10.2016 в силу пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды, суд отклоняет, поскольку указанный договор аренды не прошел государственную регистрацию.

В соответствии с пунктом 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены третьим лицам; в частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

Таким образом, как таковое отсутствие государственной регистрации сделки не влияет на правовую квалификацию заключенности договора только в отношениях между сторонами этого договора, однако имеет непосредственное правовое значение для связанных с таким договором публично-правовых отношений.

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что договор аренды недвижимого имущества от 19.10.2016 спорного земельного участка с кадастровым номером 13:15:0111001:723 подписан между ООО «Родные просторы» (арендодатель) и ИП – глава КФХ ФИО1  (арендатор) на срок более одного года (с 19.10.2016 по 31.12.2028), при этом названный договор не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, соответственно, является незаключенным.

Таким образом, договор аренды от 19.10.2016 спорного земельного участка с кадастровым номером 13:15:0111001:723, не прошедший государственную регистрацию, не мог каким-либо образом препятствовать заключению договора купли-продажи от 18.10.2016 этого же земельного участка.

Установив указанные обстоятельства, 26.04.2019 государственным регистратором принято правомерное решение о приостановлении государственной регистрации прав на земельный участок с кадастровым номером 13:15:0111001:723 площадью 873 496 кв. м (87,3496 га), расположенного по адресу: Республика Мордовия, Лямбирский район, Лямбирское сельское поселение.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 201 АПК РФ, арбитражный суд

р е ш и л:

в удовлетворении заявления главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Мордовия в течение месяца с момента его принятия.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяС.В. Александров