АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

115191, г.Москва, ул. Большая Тульская, д. 17

http://www.msk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-107748/2024-181-424

14 августа 2024 года

город Москва

Резолютивная часть решения объявлена 17 июля 2024 г.

Решение в полном объеме изготовлено 13 августа 2024 г.

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

судьи Хабаровой К.М.,

рассмотрев в порядке упрощенного производства дело по исковому заявлению

КОМИТЕТА ПО УПРАВЛЕНИЮ ИМУЩЕСТВОМ Г. КАМЕНСК-ШАХТИНСКОГО РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ (347810, РОСТОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, Г. КАМЕНСК-ШАХТИНСКИЙ, ПР-КТ КАРЛА МАРКСА, Д.42, К.А, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 08.10.2002, ИНН: 

<

***>)

к ПУБЛИЧНО-ПРАВОВОЙ КОМПАНИИ "ФОНД РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИЙ" (115088, Г.МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ЮЖНОПОРТОВЫЙ, УЛ ШАРИКОПОДШИПНИКОВСКАЯ, Д. 5, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 20.10.2017, ИНН: 

<

***>)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка №117-11 от 10.06.2011г.  в размере 364 554 руб. 11 коп. пени за период с 21.09.2022г. по 31.07.2023г. в размере 8 365 руб. 94 коп. по день фактической оплаты задолженности

Без вызова сторон.

У С Т А Н О В И Л:

КОМИТЕТ ПО УПРАВЛЕНИЮ ИМУЩЕСТВОМ Г. КАМЕНСК-ШАХТИНСКОГО РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ  обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ПУБЛИЧНО-ПРАВОВОЙ КОМПАНИИ "ФОНД РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИЙ" о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка №117-11 от 10.06.2011г.  в размере 364 554 руб. 11 коп. пени за период с 21.09.2022г. по 31.07.2023г. в размере 8 365 руб. 94 коп. по день фактической оплаты задолженности.

Определением от 22.05.2024 года исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства в рамках главы 29 АПК РФ.

Стороны извещены надлежащим образом в порядке ст. 123 АПК РФ о принятии заявления к производству по правилам гл. 29 АПК РФ.

Ответчиком представлен письменный отзыв.

Решение в порядке ст. 229 АПК РФ принято 17 июля 2024 года.

Согласно ч.2 ст. 229 АПК РФ мотивированное решение арбитражного суда изготавливается в течение пяти дней со дня поступления от лица, участвующего в деле, соответствующего заявления или со дня подачи апелляционной жалобы.

Суд, рассмотрев исковые требования, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, считает, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом г. Каменск-Шахтинского Ростовской области (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Александра» (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № 117-11 от 10.06.2011, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером: 61:52:0030026:202, местоположение: 

<

...> 4¬в (далее - участок), разрешенное использование: для строительства 9-ти этажного 2-х секционного дома многоэтажной жилой застройки, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, общей площадью 2 745 кв.м. (в редакции дополнительного соглашения к договору № 33-14 от 07.03.2014).

28.11.2012 между ООО «СК «Александра» (стороной - 1) и ООО «Строительная компания «Александра» (стороной - 2) был заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № 117-11 от 10.06.2011.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 20.06.2022 по делу № А53-41025/2020 было удовлетворено заявление публично-правовой компании «Фонд развития территорий» о передаче прав застройщика ООО «СК «Александра»).

02.08.2022 между обществом с ограниченной ответственностью СК «Александра» (застройщиком) и публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» (фондом) был заключен договор № ФРТ-20/23 72-22 передачи земельных участков с находящимися на них объектом (объектами) незавершенного строительства и неотделимыми улучшениями, по условиям которого застройщик в соответствии с определением имеет обязанность передать, а фонд принять: земельный участок с кадастровым номером 61:52:0030026:202 с неотделимыми улучшениями, указанный в приложении № 1 к договору, принадлежит застройщику на праве аренды, на основании договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 10.06.2011 № 117-11, дата государственной регистрации: 20.07.2011, номер государственной регистрации: 61-61-19/0690/2011-8; объект незавершенного строительства, указанный в приложении № 2 к договору, и улучшения; права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения; оригиналы и заверенные застройщиком копии следующих документов: - разрешение на строительство от 20.11.2018 № 61-307-146-2018, - договор аренды земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена от 10.06.2011 № 117-11, - договор уступки прав и обязанностей от 28.11.2012.

Застройщик передал, а фонд принял имущество - земельный участок, объект незавершенного строительства, что подтверждается передаточным актом от 03.08.2022.

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что договор вступает в силу с даты его подписания сторонами и действует до полного выполнения сторонами своих обязательств по нему.

Как следует из письма № 02-1/13-2023/8628 от 28.11.2023 переход прав аренды фонду был зарегистрирован в органах Росреестра 21.07.2023. Как разъяснено в Постановлении Президиума ВАС РФ от 01.10.2013 N 3914/13 по делу N А06-7751/2010, в соответствии с частью 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

По смыслу данной нормы арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, вопреки тому как это предусмотрено в статье 391 ГК РФ. При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора. В частности, арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашение о замене стороны в обязательстве или нет. Указанный подход в полной мере соответствует требованиям статьи 384 ГК РФ.

Договор, на основании которого производится уступка по сделке, требующей государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Такой договор, по общему правилу, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации (пункт 2 статьи 389, пункт 3 статьи 433 ГК РФ). Например, договор, на основании которого производится уступка требования об уплате арендных платежей по зарегистрированному договору аренды, подлежит государственной регистрации. В отсутствие регистрации указанный договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении, например для приобретателя арендуемого имущества.

Несоблюдение цедентом и цессионарием указанного требования о государственной регистрации, а равно и формы уступки не влечет негативных последствий для должника, предоставившего исполнение цессионарию на основании полученного от цедента надлежащего письменного уведомления о соответствующей уступке (статья 312 ГК РФ).

Требование переходит к цессионарию в момент заключения договора, на основании которого производится уступка, если законом или договором не предусмотрено иное (пункт 2 статьи 389.1 ГК РФ).

В силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Вопреки доводам ответчика, фактически земельный участок был передан фонду 03.08.2022, а не 03.08.2023 как указано в письме от 28.11.2023, что подтверждается актом приема-передачи от 03.08.2022.

Новый договор аренды вышеуказанного земельного участка между истцом и ответчиком был заключен 01.08.2023.

16.01.2024 между ответчиком (арендатором) и обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик ЮГСТРОИИНВЕСТ» (новым арендатором) был заключен договор № ФРТ-ПРП-1/24 переуступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка № 28/1-23 от 01.08.2023.

Из системного толкования статей 384, 615 Гражданского кодекса, регулирующих спорные правоотношения, следует, что, если иное не установлено соглашением о передаче прав и обязанностей по договору, лицо, получившее статус арендатора в результате перенайма, приобретает полный объем прав и обязанностей по договору в том виде, в каком они существовали на момент передачи, то есть в отношении прав и обязанностей арендатора, которые возникнут после совершения сделки перенайма. С момента перенайма ответственным по договору аренды перед арендодателем становится новый арендатор.

Обязанность по внесению арендной платы обусловлена именно фактическим пользованием арендованным имуществом, в силу чего возложение на нового арендатора обязанности по внесению арендных платежей за период с 20.09.2022 (дата заключения договора переуступки - 02.08.2022, дата передачи участка 03.08.2022) по 31.07.2023 (до заключения договора аренды от 01.08.2023), когда пользователем являлся новый арендатор, соответствует нормам, регулирующим правоотношения сторон.

Согласно ч. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользованием имуществом (арендную плату). Порядок и сроки внесения арендной платы определяется договором.

Согласно п. 3.2 договора № 117-11 от 10.06.2011 арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями до 20-го числа последнего месяца отчетного квартала.

Арендатор уклоняется от исполнений обязательств в части внесения арендной платы за фактическое использование земельного участка за период с 20.09.2022 (дата передачи участка 03.08.2022) по 31.07.2023 (до заключения договора аренды от 01.08.2023). Размер задолженности за указанный период составляет 364 554,11 руб.

Пунктом 5.2 договора № 117-11 от 10.06.2011 предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере 1/300 ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. За период с 21.09.2022 по 31.07.2023 размер пени по договору составил 8 365,94 руб.

В целях обеспечения исполнения настоящего договора в части арендной платы, от имени арендодателя направлялась претензия № 56.06/1004 от 19.03.2024 года, с требованием добровольно погасить возникшую задолженность, которая осталась без ответа и удовлетворения.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с п.1. ст. 614 ГК РФ. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Поскольку ответчиком не представлено доказательств внесения арендных платежей за указанный истцом период на условиях установленных договором аренды, требование истца о взыскании  задолженности за фактическое использование имущества в размере 364 554,11 руб. в соответствии со ст.ст. 309, 310, 606, 614 ГК РФ, подлежит удовлетворению.

Истцом заявлено о взыскании пени   согласно расчету за период с 01.08.2023 по 31.07.2023 в размере 8 365,94  руб., с последующим начислением пеней с 23 ноября 2023г. года по день фактического исполнения обязательства по погашению задолженности по уплате арендной платы Ответчиком.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства представляющим форму имущественной ответственности за его нарушение.

Пунктом 5.2 договора № 117-11 от 10.06.2011 предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере 1/300 ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Расчет неустойки судом проверен, признан верным.

Поскольку ответчик не исполнил обязанность по уплате арендных платежей в установленный договором аренды срок, и доказательств обратного не представил, заявленное истцом требование о взыскании пени  в заявленном размере, а также с последующим начислением пеней с 01.08.2023 г. по день фактического исполнения обязательства по погашению задолженности по уплате арендной платы Ответчиком является обоснованным, соразмерным и подлежит удовлетворению в соответствии со ст.ст. 309, 330 ГК РФ, оснований для применения ст. 333 ГК РФ суд не усматривает.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ  каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доводы ответчика о том, что спорный земельный участок Фондом в период с 03.08.2022 по 21.07.2023 фактически не использовался, в связи с тем, что в отношении земельного участка были наложены арест и запрет на совершение регистрационных действий, судом рассмотрены и отклоняются поскольку не отменяют обязанность ответчика оплачивать арендную плату.

Учитывая, что требования истца обоснованы, документально подтверждены, исковые требования подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст.ст. 102 и 110 АПК РФ госпошлина по иску относится на ответчика. Учитывая, что истец освобожден от уплаты государственной пошлины в порядке ст. 333.37 НК РФ, государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета РФ.

В соответствии со ст.ст. 8, 12, 307, 309, 310, 330,  Гражданского Кодекса Российской Федерации, руководствуясь ст.ст. 2, 4, 65, 71, 110, 123, 156, 167-171, 176, 180-182, 226-229 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Комитета по управлению имуществом г. Каменск-Шахтинского Ростовской области (ИНН: 

<

***>) задолженность за период с 20.09.2022 г. по 31.07.2023 г. в размере 364 554,11 (Триста шестьдесят четыре тысячи пятьсот пятьдесят четыре рубля 11 копеек), пени за период с 21.09.2022 по 31.07.2023 в размере 8 365,94 (Восемь тысяч триста шестьдесят пять рублей 94 копейки), пени, начисленные на сумму долга, начиная с 04.07.2023 г. за каждый день просрочки платежа по дату фактического исполнения обязательства, исходя из 1/300 ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующий период.

Взыскать с публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход Федерального бюджета госпошлину в размере 10 458 (десять тысяч четыреста пятьдесят восемь) рублей.

Решение подлежит немедленному исполнению.

Решение суда может быть обжаловано в течение пятнадцати дней в Девятый арбитражный апелляционный суд.

 

Судья                                                                                                                         К. М. Хабарова