СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

город Томск                                                                                            Дело № А45-25316/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 24 апреля 2024 года.

В полном объеме постановление изготовлено 06 мая 2024 года.

 

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  

 

Лопатиной Ю.М.,

судей

 

Афанасьевой Е.В.,

 

ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бабенковой А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Оби Новосибирской области (№ 07АП-2064/2024) на решение от 29 января 2024 года Арбитражного суда Новосибирской области по делу №  А45-25316/2023 (судья Н.С. Галкина) по исковому заявлению закрытого акционерного общества «Инвестиционно-строительная компания» (630007, город Новосибирск, улица октябрьская, дом 34, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Администрации города Оби Новосибирской области (633102, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об урегулировании разногласий при заключении договора.

При участии в судебном заседании в режиме веб-конференции:

от истца - ФИО2 по доверенности от 21.09.2023; 

от ответчика - ФИО3 по доверенности от 13.04.2023.

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество «Инвестиционно-строительная компания» (далее - истец, ЗАО «ИСК») обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к администрации города Оби Новосибирской области (далее - ответчик, Администрация) об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка № 1/8-23а в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:36:020163:323 и считать договор аренды земельного участка № 1/8023а заключенным с даты вступления в законную силу решения суда по настоящему делу на следующих условиях: 

1) абзац 1 пункта 2.1. договора изложить в следующей редакции: «Размер годовой арендной платы составляет 95 631 (девяносто пять тысяч шестьсот тридцать один) рубль 46 копеек по ставке 2 (два) % от кадастровой стоимости земельного участка 4781573рубля 01 копейка»;

2) пункт 2.4. договора исключить;

3) в пункте 8.1. договора изложить в следующей редакции: «Срок настоящего договора устанавливается 3 (три) года с даты вступления в законную силу решения суда по делу № А45-25316/2023».

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 29.01.2024 исковые требования удовлетворены. Урегулированы разногласия, возникшие между ЗАО «ИСК» и Администрацией города Оби Новосибирской области при заключении договора аренды земельного участка № 1/8-23а в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:36:020163:323. Абзац 1 пункта 2.1. договора изложен в следующей редакции: «размер годовой арендной платы составляет 95 631 (девяносто пять тысяч шестьсот тридцать один) рубль 46 копеек по ставке 2 (два) % от кадастровой стоимости земельного участка 4781573 рубля 01 копейка.». Пункт 2.4. договора исключен. Пункт 8.1. договора изложен в следующей редакции: «Срок настоящего договора устанавливается 3 (три) года с даты вступления в законную силу решения суда по делу № А45-25316/2023». С Администрации города Оби Новосибирской области в пользу ЗАО «ИСК» взысканы расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 рублей.

Не согласившись с указанным решением, Администрация обратилась в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просила его отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал, что поскольку договор № 1/8-23а не является договором, заключенным в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, поскольку данным правом ЗАО «ИСК» воспользовалось ранее при заключении договора аренды земельного участка № 1/4-12а от 19.06.2012, льготная ставка в размере 2% от кадастровой стоимости к договору аренды земельного участка № 1/8-23а от 01.08.2023 не применима, следовательно, арендная плата подлежит определению исходя из рыночной стоимости; срок действия договора аренды земельного участка №1/8-23а от 01.08.2023 составляет 3 года (с 01.08.2023 по 31.07.2026), что в полном объеме соответствует пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

ЗАО «ИСК» представило в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу, в котором просило решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения;  указало, что суд обоснованно установил размер годовой арендной платы по ставке 2% от кадастровой стоимости земельного участка и срок аренды – 3 года, с даты вступления в законную силу решения суда. 

Отзыв на апелляционную жалобу приобщен к материалам дела. 

В судебном заседании представитель Администрации поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, настаивал на отмене оспариваемого судебного акта.

Представитель истца указал, что доводы апеллянта необоснованные; просил в удовлетворении требований апелляционной жалобы отказать. 

В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Возражений по данному обстоятельству лица, участвующие в деле, не представили.

Принимая во внимание изложенное, следуя положениям части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», учитывая отсутствие возражений со стороны лиц, участвующих в деле, законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверяется судом апелляционной инстанции в части удовлетворения требований об урегулировании разногласий в части пунктов 2.1, 8.1 договора аренды земельного участка № 1/8-23а.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда по приведенным в жалобе доводам, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для его отмены.

Как следует из материалов дела, ЗАО «ИСК» обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением к администрации города Оби Новосибирской области об обязании в срок, не превышающий месяца с даты вступления решения по делу в законную силу, предоставить в аренду земельный участок с кадастровым номером 54:36021063:323 для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 54:36:020163:324. Делу присвоен №А45-4617/2022.

Решением от 12.09.2022 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 30.12.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением от 25.04.2023 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа решение от 12.09.2022 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 30.12.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу №А45-4617/2022 отменены. Принят новый судебный акт. Признан незаконным отказ администрации города Оби Новосибирской области в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 54:36:020163:323, расположенного по адресу: 

<

...> выраженный в письме от 22.01.2021 N 428/69-Исх. Суд обязал администрацию города Оби Новосибирской области повторно рассмотреть заявление ЗАО «ИСК» от 07.12.2021 исх. № 07/21 о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 54:36:020163:323, расположенного по адресу: 

<

...>.

ЗАО «ИСК» от Администрации был получен проект договора аренды земельного участка № 1/8-23а. 

Истец подписал проект договора с протоколом разногласий от 18.08.2023, согласно которому: абзац 1 пункта 2.1.изложен в следующей редакции: «Размер годовой арендной платы составляет: 95 631 (девяносто пять тысяч шестьсот тридцать один) рубль 46 копеек и определяется по ставке 2 (два) % от кадастровой стоимости земельного участка 4781573,01 руб.»; пункты 2.4., 3.4.3 договора исключены; пункт 8.1 изложен в следующей редакции: «Срок настоящего договора устанавливается 3 (три) года с даты заключения настоящего договора».

Договор с протоколом разногласий получен Администрацией 22.08.2023. 

В установленный срок протокол разногласий в редакции, предложенной ЗАО «ИСК», подписан не был, что явилось основанием для обращения последнего с настоящим иском в арбитражный суд.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции принял законный и обоснованный судебный акт, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционных жалоб, при этом исходит из следующего.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Закрепленный статьями 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации принцип платности использования земли заключается в том, что использующие земельный участок его собственники, землепользователи, землевладельцы обязаны уплачивать земельный налог, а арендаторы - арендную плату.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) права на землю, не предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации, подлежат переоформлению со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации.

Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, сохраняется.

В соответствии с абзацем 3 пункта 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах: двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков; трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения; полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Изменение годового размера арендной платы может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка (абзац 4 пункта 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ).

Поскольку содержащиеся в Законе № 137-ФЗ ставки (предельные) утверждены непосредственно федеральным законом, они являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников, а предельный размер годовой арендной платы, установленный пунктом 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, является обязательным для сторон (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденный 26.06.2015 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации; определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.10.2015 № 306-ЭС15-6588).

Буквальное содержание абзаца третьего пункта 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ свидетельствует о распространении его положений на определенные земельные участки (право постоянного (бессрочного) пользования на которые переоформлено на право аренды), а не конкретных лиц. Поскольку содержащиеся в Законе N 137-ФЗ ставки утверждены непосредственно федеральным законом, они являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников вне зависимости от установленного договором условия. 

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09).

Из представленных в материалы дела документов следует, что на основании постановления территориальной администрации города Оби Новосибирской области № 277 от 02.08.1999 ЗАО «ИСК» предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок с кадастровым номером 54:36:020163:0054 площадью 9941,4 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>.

 На основании постановления администрации от 04.06.2012 № 477 по заявлению ЗАО «ИСК» прекращено право постоянного (бессрочного) пользования последнего и земельный участок с кадастровым номером 54:36:020163:0054 предоставлен ему в аренду с разрешенным использованием – жилищное строительство. 

19.06.2012 между Администрацией (арендодателем) и ЗАО «ИСК» (арендатором) заключен договор аренды земельного участка № 1/4-12а, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 54:36:020163:54, общей площадью 8170,70 кв.м., разрешенное использование – жилищное строительство. 

Срок действия договора с 19.06.2012 по 13.06.2013. 

В соответствии с приложением № 2 к договору № 1/4-12а от 19.06.012 арендная плата установлена в размере 2% от кадастровой стоимости земельного участка. 

Дополнительным соглашением № 1 от 12.02.2013 срок аренды продлен до 28.02.2014, дополнительным соглашением № 1/1 от 03.032014 срок аренды продлен до 28.02.2017.

10.12.2012 ЗАО «ИСК» получило разрешение на строительство № RU54304000- 026-12 (с изменениями) сроком действия до 10.12.2015. 

Разрешение предоставляло право осуществления строительства 5 этажного жилого дома с нежилыми помещениями по улице Октябрьская в городе Обь на земельном участке с кадастровым номером 54:36:020163:54, площадью 8170,70 кв.м. 

В процессе строительства жилого дома и действия договора аренды, ЗАО «ИСК» произвело межевание (межевой план № 30-1159272 от 14.07.2014) земельного участка с кадастровым номером 54:36:020163:54 площадью 8170,70 кв.м, в результате которого образовалось два земельных участка: земельный участок с кадастровым номером 54:36:020163:323 площадью 1420 кв.м. и земельный участок с кадастровым номером 54:36:020163:54 площадью 6751 кв.м. 

20.12.2013 ЗАО «ИСК» получено разрешение на строительство № RU 54304000- 060-13 сроком действия до 10.12.2015, согласно которому ЗАО «ИСК» осуществляет строительство жилого дома с нежилыми помещениями по улице Октябрьская в городе Обь, строительство которого предполагалось на земельном участке с кадастровым номером 5436:020163:323. 

18.01.2016 ЗАО «ИСК» получено разрешение на ввод в эксплуатацию № RU54304000-028-15/1 5 этажного жилого дома с нежилыми помещениями по улице Октябрьская в городе Обь (строительный адрес – 

<

...>), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 54:36:020163:54. 

16.11.2021 ЗАО «ИСК» зарегистрировало право собственности на объект незавершенного строительства, степень готовности объекта незавершенного строительства 30%, площадью 1115,7 кв.м., кадастровый номер 54:36:020163:324, расположенный по адресу: 

<

...> в границах земельного участка с кадастровым номером 53:36:020163:323. 

Таким образом, поскольку право аренды земельного участка с кадастровым номером 54:36:020163:323 получено ЗАО «ИСК» в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что при расчете размера арендной платы надлежит руководствоваться пунктом 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ и установить годовой размер арендной платы в пределах 2% от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка. 

Довод Администрации о том, что заключение нового договора отменяет права ЗАО «ИСК» на применение льготного порядка исчисления арендной платы и, следовательно, расчет необходимо производить исходя из рыночной стоимости, судом апелляционной инстанции отклоняется, как основанный на неверном толковании норм материального права.

Коллегия апелляционного суда также соглашается с периодом действия договора аренды, определенного судом первой инстанции в редакции ЗАО «ИСК».

Так, согласно редакции Администрации пункт 8.1 договора изложен следующим образом: «Срок настоящего договора устанавливается 3 (три) года с даты настоящего договора. Дата окончания договора – 31.07.2026.

Между тем, сторонами договора аренды его существенные условия в досудебном порядке согласованы не были, договор заключенным не является, следовательно, редакция пункта 8.1 договора, предложенная администрацией, фактически уменьшает срок его действия, чем нарушает права ЗАО «ИСК». 

В настоящем случае, суд первой инстанции верно установил срок аренды – 3 (три) года с даты вступления в законную силу решения суда по делу № А45-25316/2023, поскольку такой срок установлен подпунктом 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта..

Доказательств того, что определенный судом срок аренды, нарушает баланс интересов сторон, Администрацией не представлено.

Суд апелляционной инстанции считает, что в данном случае доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.

Оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 29 января 2024 года Арбитражного суда Новосибирской области по делу №  А45-25316/2023 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации города Оби Новосибирской области   – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий                                                                            Ю.М. Лопатина

 

Судьи                                                                                                           Е.В. Афанасьева

 

                                                                                                                      ФИО1