ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, 

<

...>, тел.: 

<

***>, факс 

<

***>

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

Дело № А54-10288/2021

20АП-3729/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 18.09.2025

Постановление в полном объеме изготовлено 01.10.2025

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Волковой Ю.А., судей Волошиной Н.А. и Девониной И.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Пантелеевой А.А., в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества «ДОМ.РФ» (далее – АО «ДОМ.РФ») на определение Арбитражного суда Рязанской области от 24.06.2025 по делу № А54-10288/2021, вынесенное по заявлению администрации города Рязани о внесении изменений в реестр требований кредиторов и исключении требования АО «ДОМ.РФ» как обеспеченного залогом имущества должника: квартира, расположенная по адресу: 

<

...>, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Коммерческий банк Инвестрастбанк (АО) (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) (далее - Банк ИТБ (АО)), в рамках дела банкротстве ФИО1 (ИНН 

<

***>),

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество "ДОМ.РФ" (далее по тексту - АО "ДОМ.РФ" заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании несостоятельным (банкротом) ФИО1 (далее по тексту - должник) в связи с наличием непогашенной задолженности в общей сумме 1 879 824,53 руб.

Определением арбитражного суда от 20.01.2022 заявление принято к производству.

Решением от 07.12.2023 ФИО1 признан несостоятельным (банкротом) по правилам, установленным параграфом 4 главы Х Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". В отношении должника введена процедура реализации имущества. Финансовым управляющим утвержден ФИО2

Администрация города Рязани обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с заявлением (с учетом уточнений), в котором просила суд:

- исключить из конкурсной массы должника ФИО1 требования АО «ДОМ.РФ» как обеспеченные залогом имущества должника в порядке п.5 ст. 213.27 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»: квартиру, расположенную по адресу: 

<

...>.

Определением от 29.05.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Коммерческий банк Инвестрастбанк (АО).

Определением Арбитражного суда Рязанской области от 24.06.2025 по делу № А54-10288/2021 исключены из реестра требований кредиторов ФИО1 (ИНН 

<

***>) сведения об обеспечении требований акционерного общества «ДОМ.РФ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 125993, 

<

...>) залогом квартиры, расположенной по адресу: 

<

...>.

Не согласившись с принятым судебным актом, АО «ДОМ.РФ» обратилось с апелляционной жалобой в Двадцатый арбитражный апелляционный суд, в которой просило обжалуемое определение отменить, принять новый судебный акт.

В апелляционной жалобе заявитель указал, что права АО «ДОМ.РФ» по закладной подтверждаются выпиской о наличии закладной на счете ДЕПО, что подтверждает тот факт, что АО «ДОМ.РФ» является обладателем прав кредитора-залогодержателя по кредитному договору 

<

***>/62-ви от 14.02.2011.

При этом заявитель жалобы обращает внимание на то, что действующее законодательство не требует государственной регистрации перехода прав по закладной (ст. 48 Закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Для перехода прав по закладной достаточно сделать отметку на закладной в простой письменной форме и новый владелец вправе, но не обязан регистрировать право по закладной.

Заявитель настаивает, что сам по себе факт отсутствия внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о смене владельца закладной не может являться основанием для признания отсутствия такого права в принципе. Отсутствие в ЕГРН сведений о новом залогодержателе не свидетельствует о незаключенности или недействительности сделки, поскольку в силу положений статьи 48 Закона об ипотеке АО «ДОМ.РФ» является законным владельцем закладной.

АО «ДОМ.РФ» в ходатайстве просило рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие своего представителя.

Лица, участвующие в настоящем деле, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в суд апелляционной инстанции не явились, своих представителей не направили.

В соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) жалоба рассмотрена в отсутствие лиц, участвующих в настоящем деле, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Обжалуемый судебный акт проверен судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ в пределах доводов жалобы.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Рязанской области от 07.12.2023 по делу №А54-10288/2021 установлено, что ОАО Коммерческий банк Инвестрастбанк (Банк ИТБ (ОАО)) заключил кредитный договор 

<

***>/62-ви от 14.02.2011 c ФИО1 с целью приобретения в собственность недвижимого имущества.

В соответствии с условиями Кредитного договора (п.1.1), Кредитор предоставляет Заемщику Кредит в размере 1879824,53 рубля 53 копеек сроком на 135 календарных месяцев, считая от даты фактического предоставления Кредита, на условиях, установленных настоящим договором.

Целью предоставления и использования суммы кредита является приобретение квартиры, находящейся по адресу: 

<

...> дом. 7, корп. 1, кв. 214, состоящей из 2 комнат, общей площадью 61,2 кв. м., расположенной на 1 этаже 10-этажного дома, стоимостью 2 408 000 рублей 00 копеек.

Согласно п. 3.1. Договора купли-продажи, денежная сумма в размере 2 408 000,00 рублей 00 копеек в счет уплаты за приобретаемую квартиру была выплачена продавцу покупателем за счет: - средств предоставляемого ипотечного кредита по Кредитному договору в размере 1879824.53 руб.; - средств целевого жилищного займа, предоставляемых по Договору целевого жилищного займа в размере 528175.47 руб.

Обеспечением исполнения обязательств Заёмщика по Договору является ипотека в силу закона недвижимого имущества, возникающая с даты государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Процентная ставка за пользование кредитом устанавливается на условиях, указанных в п. 3.2. Кредитного договора. Кредитор исполнил обязательства по Кредитному договору перед Заемщиком. Кредит был предоставлен Заемщику в безналичной форме путем перечисления всей суммы кредита на аккредитив, открытый в ОАО Коммерческий банк Инвестрастбанк.

В отношении объекта недвижимости составлена закладная, право собственности ФИО1 зарегистрировано 11.03.2011 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Рязанской области № 62-62-01/106/2011-247.

23.02.2010 ОАО Коммерческий банк Инвестрастбанк передал права на закладную ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (в настоящее время АО «ДОМ.РФ») на основании Договора купли-продажи Закладных № 06-10/1647-ВИ от 23.02.2010.

Решением от 07.12.2023 ФИО1 признан несостоятельным (банкротом). Одновременно в реестр требований кредиторов должника включены требования акционерного общества «ДОМ.РФ» в размере 2 205 280,49 руб., из которых: 1 212 086,97 руб., - основной долг, 256 601,13 руб., - проценты, 735 592,39 руб., - пени, как обеспеченные залогом имущества должника - квартирой, расположенной по адресу: 

<

...>.

Определением Арбитражного суда Рязанской области от 06.04.2024 в третью очередь реестра требований кредиторов ФИО1 включены требования акционерного общества «ДОМ.РФ» в размере 1 195 869,42 руб., из которых: 161 972,04 руб., - проценты, 1 033 897,38 руб., - неустойка, как обеспеченные залогом имущества должника, квартира, расположенная по адресу: 

<

...>.

Впоследствии Администрация города Рязани обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с заявлением (с учетом уточнений), в котором просила исключить из конкурсной массы должника ФИО1 требования АО "ДОМ.РФ" как обеспеченные залогом имущества должника в порядке п.5 ст. 213.27 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)": квартирой, расположенной по адресу: 

<

...>.

Отказывая в признании за банком статуса залогового кредитора, суд первой инстанции мотивировал свой вывод тем, что в данном случае права АО «ДОМ.РФ» на заложенное имущество не были зарегистрированы в установленном законом порядке.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции на основании следующего.

Согласно положениям пункта 1 статьи 32 Федерального закона № 127-ФЗ от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) дела о банкротстве юридических лиц рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации с особенностями, установленными настоящим Федеральным Законом.

В соответствии с положениями пункта 4 статьи 213.24 Федерального закона № 127-ФЗ от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)» (далее по тексту - Закон о банкротстве) в ходе процедуры реализации имущества гражданина требования конкурсных кредиторов и уполномоченного органа подлежат рассмотрению в порядке, предусмотренном статьей 100 Закона о банкротстве.

Статьей 2 Закона о банкротстве предусмотрено, что конкурсными кредиторами являются кредиторы по денежным обязательствам (за исключением уполномоченных органов, граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, имеет обязательства по выплате компенсации сверх возмещения вреда, предусмотренной Градостроительным кодексом Российской Федерации (компенсации сверх возмещения вреда, причиненного в результате разрушения, повреждения объекта капитального строительства, нарушения требований безопасности при строительстве объекта капитального строительства, требований к обеспечению безопасной эксплуатации здания, сооружения), вознаграждения авторам результатов интеллектуальной деятельности, а также учредителей (участников) должника по обязательствам, вытекающим из такого участия).

Под денежным обязательством понимается обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму по гражданско-правовой сделке и (или) иному предусмотренному Гражданским кодексом Российской Федерации, бюджетным законодательством Российской Федерации основанию;

Согласно пункту 3 статьи 213.27 Закона о банкротстве требования кредиторов, включенные в реестр требований кредиторов, удовлетворяются в следующей очередности:

в первую очередь удовлетворяются требования граждан, перед которыми гражданин несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, а также требования о взыскании алиментов;

во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору;

в третью очередь производятся расчеты с другими кредиторами.

Указанная очередность удовлетворения требований кредиторов соответственно определяет и очередность формирования реестра требований кредиторов.

Исходя из положений пункта 1 статьи 4 Закона о банкротстве состав и размер денежных обязательств, требований о выплате выходных пособий и (или) об оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и обязательных платежей определяются на дату подачи в арбитражный суд заявления о признании должника банкротом, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Как следует из материалов дела, ОАО Коммерческий банк Инвестрастбанк (Банк ИТБ (ОАО)) заключило кредитный договор 

<

***>/62-ви от 14.02.2011 (далее - Кредитный договор) с ФИО1 (далее - Заемщик, Должник) с целью приобретения в собственность недвижимого имущества.

Целью предоставления и использования суммы кредита является приобретение квартиры, находящейся по адресу: 

<

...> дом. 7, корп. 1, кв. 214, состоящей из 2 комнат, общей площадью 61,2 кв. м., расположенной на 1 этаже 10- этажного дома, стоимостью 2 408 000,00 (Два миллиона четыреста восемь тысяч) рублей 00 копеек.

Первоначальный кредитор исполнил обязательства по Кредитному договору перед Заемщиком в полном объеме. Кредит был предоставлен Заемщику путем перечисления всей суммы кредита на аккредитив, открытый в ОАО Коммерческий банк Инвестрастбанк.

Обеспечением исполнения обязательств Заёмщика по Договору является ипотека в силу закона Недвижимого имущества, возникающая с даты государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В отношении объекта недвижимости составлена закладная, право собственности ФИО1 зарегистрировано 11.03.2011 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Рязанской области № 62-62- 01/106/2011-247.

Согласно пункту 1 ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ (далее - Закон об ипотеке), жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

Пунктом 4 статьи 48 Закона об ипотеке предусмотрено, что кредитор вправе передать права на закладную любым третьим лицам. Надписи на закладной, запрещающие ее последующую передачу другим лицам, ничтожны.

В соответствии с п. 4.4.5 Кредитного договора Кредитор имеет право передать право на закладную другому лицу в соответствии с требованиями законодательства.

23.02.2010 ОАО «Коммерческий банк Инвестрастбанк» передал права на закладную ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (в настоящее время АО «ДОМ.РФ») на основании Договора купли-продажи Закладных № 06-10/1647-ВИ от 23.02.2010, что подтверждается отметкой, сделанной в закладной и выпиской по счету ДЕПО.

Пунктом 1 статьи 334 ГК РФ предусмотрено, что в случае неисполнения должником обязательства, обеспеченного залогом, кредитор вправе получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Из разъяснений, сформулированных в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» (далее - Постановление № 58), следует, что, если судом не рассматривалось ранее требование залогодержателя об обращении взыскания на заложенное имущество, то суд при установлении требований кредитора проверяет, возникло ли право залогодержателя в установленном порядке (имеется ли надлежащий договор о залоге, наступили ли обстоятельства, влекущие возникновение залога в силу закона), не прекратилось ли оно по основаниям, предусмотренным законодательством, имеется ли у должника заложенное имущество в натуре (сохраняется ли возможность обращения взыскания на него).

В силу пункта 1 статьи 13 Закона об ипотеке права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Пунктом 2 названной нормы предусмотрено, что закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей права ее владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Согласно абзацу 3 пункта 5 статьи 13 Закона об ипотеке передача прав по закладной и залог закладной осуществляются в порядке, установленном статьями 48 и 49 настоящего Федерального закона.

В соответствии с пунктом 1 статьи 48 Закона об ипотеке при передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме. При передаче прав на документарную закладную лицо, передающее право, делает на такой закладной отметку о ее новом владельце, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. В отметке должно быть точно и полно указано имя (наименование) лица, которому переданы права на закладную. Отметка должна быть подписана указанным в документарной закладной залогодержателем или, если эта надпись не является первой, владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке. Если отметка делается лицом, действующим по доверенности, указываются сведения о дате выдачи, номере доверенности и, если доверенность нотариально удостоверена, нотариусе, удостоверившем доверенность.

Согласно пункту 2 статьи 48 Закона об ипотеке передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности.

Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

В пункте 3 статьи 48 Закона об ипотеке указано, что владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на последней отметке на закладной, сделанной предыдущим владельцем, если иное не установлено настоящим пунктом. Он не считается законным владельцем закладной, если доказано, что закладная выбыла из владения кого-либо из лиц, сделавших передаточные надписи, помимо их воли в результате хищения или иным преступным путем, о чем новый владелец закладной, приобретая ее, знал или должен был знать.

Таким образом, закон устанавливает, что для передачи прав по закладной должны быть выполнены следующие два условия: подписан договор передачи прав по закладной; залогодержателем на закладной должна быть проставлена отметка о новом владельце закладной в соответствии с требованиями Закона об ипотеке.

Иных требований для передачи прав по закладной действующим законодательством, не предусмотрено.

Согласно пункту 1 статьи 16 Закона об ипотеке любой законный владелец закладной, за исключением обездвиженной документарной закладной и электронной закладной, вправе потребовать от органа регистрации прав зарегистрировать его в Едином государственном реестре недвижимости в качестве залогодержателя с указанием его имени и документа, удостоверяющего личность, а если владельцем закладной является юридическое лицо - его наименования и места нахождения.

Между тем указанное является правом, а не обязанностью нового владельца закладной.

Сам по себе факт отсутствия внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о смене владельца закладной не может являться основанием для признания отсутствия такого права в принципе.

Согласно выписке из ЕГРН, залоговое имущество имеется в натуре, в отношении которого установлен залог в пользу первоначального кредитора – Коммерческий Банк Инвестрастбанк (Акционерное общество) (том 5, л. д. 48).

Вопреки выводам суда первой инстанции, отсутствие в ЕГРП сведений о новом залогодержателе не свидетельствует о незаключенности или недействительности сделки, поскольку в силу положений статьи 48 Закона об ипотеке АО «ДОМ.РФ» является законным владельцем закладной.

Судом апелляционной инстанции установлено, что передача прав по спорной закладной осуществлена в соответствии с пунктом 1 статьи 48 Закона об ипотеке, то есть с соблюдением требований закона о передаче прав на закладную путем совершения сделки в простой письменной форме и совершения первоначальным залогодержателем передаточной надписи на закладной о новом владельце, что подтверждается отметкой о смене владельца закладной (том 5, л. д. 76 – 86).

Так, в материалах дел имеется копия закладной, на листе 5 (оборот) которой имеется отметка о смене владельца закладной (том 5, л. д. 82 оборот).

При данных обстоятельствах имела место быть не регистрация залога, а регистрация сведений о новом владельце закладной, и при регистрации нового владельца закладной нормы статей 339.1 и 8.1 ГК РФ не подлежат применению, поскольку при данных обстоятельствах ипотека уже была зарегистрирована в установленном порядке.

Кроме этого, в Законе об ипотеке также отсутствует обязательное требование о регистрации «новых» законных владельцев закладной в Едином государственном реестре недвижимости (Письмо Росреестра от 02.10.2014 N 14-13549/14).

Напротив, положения статьи 16 Закона об ипотеке устанавливают, что любой законный владелец закладной, за исключением обездвиженной документарной закладной и электронной закладной, вправе потребовать от органа регистрации прав зарегистрировать его в Едином государственном реестре недвижимости в качестве залогодержателя с указанием его имени и документа, удостоверяющего личность, а если владельцем закладной является юридическое лицо - его наименования и места нахождения.

Таким образом, права АО «ДОМ.РФ» по закладной подтверждаются выпиской о наличии закладной на счете ДЕПО по состоянию на 12.04.2021, что подтверждает тот факт, что АО «ДОМ.РФ» является обладателем прав кредитора-залогодержателя по кредитному договору 

<

***>/62-ви от 14.02.2011 и закладной.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 24.11.2022 № Ф10-4850/2022 по делу № А54-10806/2019, в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 18.01.2024 по делу № А40-163533/2021, постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 27.09.2024 № Ф06-6876/2024 по делу № А57-20130/2023.

Учитывая вышеприведенные нормы права и разъяснения Пленума, принимая во внимание, что доказательств прекращения права залога на соответствующее имущество по основаниям, предусмотренным законодательством, в материалы дела не представлено, у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения заявления Администрации города Рязани об исключении из реестра требований кредиторов ФИО1 (ИНН 

<

***>) сведений об обеспечении требований АО «ДОМ.РФ» залогом квартиры, расположенной по адресу: 

<

...>.

Учитывая указанные обстоятельства, определение Арбитражного суда Рязанской области от 24.06.2025 по делу № А54-10288/2021 подлежит отмене ввиду неправильного применения норм материального права на основании части 2 статьи 270 АПК РФ.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований (часть 1).

Учитывая, что по результатам рассмотрения апелляционной жалобы определение суда отменено, в удовлетворении заявления отказано, расходы АО «ДОМ.РФ» по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе следует взыскать с заявителя в пользу АО «ДОМ.РФ».

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 270, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Рязанской области от 24.06.2025 по делу № А54-10288/2021 отменить.

В удовлетворении заявления Администрации города Рязани (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об исключении из реестра требований кредиторов ФИО1 (ИНН 

<

***>) сведений об обеспечении требований акционерного общества «ДОМ.РФ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 125993, 

<

...>) залогом квартиры, расположенной по адресу: 

<

...> отказать.

Взыскать с Администрации города Рязани (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу акционерного общества «ДОМ.РФ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 125993, 

<

...>) в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы 30 000 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Судьи                                                                              

Ю.А. Волкова 

Н.А. Волошина

И.В. Девонина