АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

20 марта 2025 года

Дело №

А42-8857/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 10 марта 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 марта 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Захаровой М.В. и Рудницкого Г.М.,,

при участии прокурора Тарасовой О.Я. (служебное удостоверение), 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу заместителя прокурора Мурманской области на решение Арбитражного суда Мурманской области от 27.04.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2024 по делу № А42-88572023,

у с т а н о в и л:

Заместитель прокурора Мурманской области обратился в защиту интересов муниципального образования городской округ город Апатиты с подведомственной территорией Мурманской области в лице администрации муниципального образования город Апатиты с подведомственной территорией Мурманской области (далее - администрация) в Арбитражный суд Мурманской области с иском к Комитету по управлению имуществом администрации города Апатиты Мурманской области, адрес: 184209, 

<

...> влд. 1, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - комитет), и индивидуальному предпринимателю ФИО1 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от 02.08.2022 № 1(012.0722.09745) недействительной (ничтожной) сделкой и о применении последствия недействительности сделки: об обязании предпринимателя возвратить комитету земельный участок площадью 514 кв. м с кадастровым номером 51:14:0020504:19 с расположенным на нём объектом недвижимого имущества – зданием, находящимся по адресу: 

<

...>, площадью 163,3 кв. м, и об обязании комитета возвратить предпринимателю денежные средства, уплаченные в качестве цены продажи (с учетом уточнений).

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области.

Решением суда от 27.04.2024 в иске отказано. 

Постановлением апелляционного суда от 22.10.2024 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе заместитель прокурора Мурманской области просит решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Мурманской области.

Податель жалобы ссылается на то, что выбранный прокурором способ защиты права неопределенного круга лиц в виде признания сделки недействительной по основаниям, предусмотренным статьёй 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) мог быть реализован самостоятельно без оспаривания торгов, вывод судов о применении годичного срока исковой давности является несостоятельным.

Податель жалобы ссылается на то, что в судебных актах не приведены мотивы, по которым не приняты во внимание доводы прокурора о применении к оспариваемому договору купли-продажи положений статьи 168 ГК РФ и нарушения ответчиками при его заключении положений Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в редакции от 29.07.2017 (далее – Закон об оценочной деятельности) и Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон о приватизации). 

Податель жалобы полагает, что наличие оценочного отчёта о стоимости предмета сделки, выставляемого на торги в порядке приватизации муниципального имущества, представляется необходимым условием вовлечения предмета сделки в оборот, представленные ответчиками справки об оценке рыночной стоимости муниципального имущества от 26.10.2021 № 064/10-21С и от 05.05.2022 № 013/04-22С, которыми актуализирована рыночная стоимость объектов недвижимости, не соответствует требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пункту 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчёту об оценки (ФСО № 3)», пункту 5 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», считает, что оспариваемая сделка заключена с нарушением статей 8 и 11 Закона об оценочной деятельности и статьи 12 Закона о приватизации, является ничтожной сделкой по основаниям, предусмотренным статьей 168 ГК РФ, как нарушающая публичные интересы. 

Податель жалобы ссылается на то, что суды не приняли во внимание доводы прокурора в части наличия сроков исковой давности по обжалованию договора купли-продажи. 

Указывает на то, что факт заключения договора купли-продажи с нарушением действующего законодательства выявлен прокуратурой в ходе проверки исполнения законодательства на основании информации Контрольно-счетной палаты города Апатиты от 14.07.2023 № 163-ксп, поступившей в прокуратуру 17.07.2023, считает, что срок исковой давности подлежит исчислению с этой даты, в связи с чем полагает, что срок исковой давности не пропущен.

В отзывах на кассационную жалобу комитет просит оставить решение и постановление без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения, а администрация полагается в этом вопросе на усмотрение суда.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании кассационной инстанции прокурор подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе. 

Другие участвующие в деле лица о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

В целях определения начальной цены подлежащего приватизации муниципального имущества между комитетом и ООО «Общество оценщиков» заключен муниципальный контракт от 17.03.2021 № 10/2021 на выполнение работ по оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности. 

В исполнении контракта ООО «Общество оценщиков» подготовило отчёт от 23.03.2021 № 561/03-21К об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 51:14:0020504:19 и расположенного на нем здания с кадастровым номером 51:14:0020508:262, согласно которому рыночная стоимость имущества составляет 943 000 руб.

Решением Совета депутатов города Апатиты от 30.11.2021 № 382 «Об утверждении условий приватизации земельного участка площадью 514 кв. м с кадастровым номером 51:14:0020504:19 с расположенным на нем объектом недвижимого имущества - здание, площадью 163,3 кв. м, кадастровый номер 51:14:0020508:262, находящегося по адресу: 

<

...>» утверждены условия приватизации названных объектов, установлена начальная цена продажи приватизируемого недвижимого имущества в соответствии с отчётом об оценке рыночной стоимости объектов от 23.03.2021 № 561/03-21К в размере 943 000 руб.

В соответствии с составленными ООО «Общество оценщиков» справками об оценке рыночной стоимости объектов от 26.10.2021 № 064/10-21С и от 05.05.2022 № 013/04-22 актуальность рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 51:14:0020504:19 с расположенным на нем зданием с кадастровым номером 51:14:0020508:262 на момент составления справок определена в размере 943 000 руб.

Комитет 13.05.2022 разместил на информационном ресурсе государственной информационной системы «Официальный сайт Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет www.torgi.gov.ru (далее - ГИС Торги) извещение о проведении аукциона в электронной форме с открытой формой подачи предложений о цене имущества по продаже муниципального имущества № 21000033020000000002.

В результате рассмотрения 09.06.2022 заявок на участие в аукционе установлено, что подана одна заявка, аукцион признан несостоявшимся.

28.06.2022 в ГИС Торги опубликовано повторное извещение о проведении аукциона по продаже названного муниципального имущества в электронной форме № 21000033020000000003.

 25.07.2022 до участия в аукционе допущены два участника.

В результате подведения итогов проведенного 28.07.2022 аукциона в электронной форме с открытой формой подачи предложений о цене имущества победителем аукциона признан индивидуальный предприниматель ФИО1

По результатам проведения аукциона комитет и предприниматель ФИО1 заключили договор купли-продажи недвижимого имущества от 02.08.2022 № 1. 

 Договор сторонами исполнен. 

 В исполнении условий договора покупатель перечислил в городской бюджет 943 000 руб., что подтверждается платежными поручениями от 29.07.2022 № 359289 на сумму 188 600 руб., от 02.08.2022 № 860 на сумму 754 400 руб.

 Земельный участок и здание переданы продавцом покупателю, что подтверждается актом приема-передачи. 

 В Едином государственной реестре недвижимости 22.08.2022 зарегистрирован переход к предпринимателю права собственности на земельный участок с кадастровым номером 51:14:0020504:19 и расположенное на нем здание с кадастровым номером 51:14:0020508:262. 

Ссылаясь на то, что договор купли-продажи муниципального имущества от 02.08.2022 № 1 заключен с нарушением статей 8 и 11, 12 Закона об оценочной деятельности и статьи 12 Закона о приватизации, является ничтожной сделкой по основаниям, предусмотренным статьей 168 ГК РФ, как нарушающий публичные интересы, заместитель прокурора Мурманской области обратился в арбитражный суд с настоящим иском в порядке, предусмотренном частью первой статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

В обоснование иска прокурор указывает на то, что прокуратурой города Апатиты на основании информации Контрольно-счетной палаты города Апатиты от 14.07.2023 № 163-КСП проведена проверка исполнения требований законодательства при распоряжении муниципальной собственностью, в ходе которой установлено, что земельный участок с кадастровым номером 51:14:0020504:19 с расположенным на нем зданием с кадастровым номером 51:14:0020508:262 включен в прогнозный план (программу) приватизации муниципального имущества города Апатиты на 2022 - 2024 годы, утверждённого решением Совета депутатов города Апатиты от 30.11.2021 № 381 в целях повышения эффективности управления муниципальным имуществом города Апатиты путем вовлечения в хозяйственный оборот имущества, не используемого при решении вопросов местного значения города Апатиты, и пополнения городского бюджета за счет передачи прав собственности на муниципальное имущество города Апатиты в частные руки. 

 В результате проведения проверки информации Контрольно-счетной палаты города Апатиты установлено, что начальная цена приватизируемого недвижимого имущества определена решением Совета депутатов города Апатиты от 30.11.2021 № 382 в размере 943 000 руб. на основании отчёта об оценке рыночной стоимости от 23.03.2021 № 561/03-21К, подготовленного ООО «Общество оценщиков». При этом извещение о проведении электронного аукциона по продаже муниципального имущества № 51000033020000000003 размещено в ГИС Торги 28.06.2022, то есть, за пределами установленного статьей 12 Закона о приватизации шестимесячного срока, исчисляемого со дня составления отчета об оценке рыночной стоимости объектов муниципального имущества, подлежащих приватизации.

 Прокурор указывает на то, что справки об оценке рыночной стоимости от 26.10.2021 № 064/10-21С и от 05.05.2022 № 013/04-22С, которыми актуализирована рыночная стоимость объектов недвижимости, не соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пункта 8 ФСО № 3, действовавшего по состоянию на 26.10.2021 и 05.05.2022, в связи с этим полагает, что на дату размещения извещения о проведении электронного аукциона в ГИС Торги в установленном законом порядке не определена достоверная и рекомендуемая итоговая величина рыночной стоимости объекта, подлежащего приватизации, исходя из которой определяется начальная цена приватизируемого имущества, чем нарушены статья 12 Закона о приватизации, статьи 8, 11, 12 Закона об оценочной деятельности.

 Суды первой и апелляционной инстанции проанализировали обстоятельства дела, оценили имеющиеся в деле доказательства и пришли к выводу о том, что основания для признания сделки недействительной не доказаны, кроме того, применили по заявлению ответчика исковую давность и отказали в удовлетворении иска.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов. 

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

 Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (пункт 3 указанной статьи).

 В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

 Пунктом 2 данной статьи предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со статьёй 12 Закона о приватизации начальная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность, при условии, что со дня составления отчета об оценке объекта оценки до дня размещения на официальном сайте в сети Интернет информационного сообщения о продаже государственного или муниципального имущества прошло не более чем шесть месяцев.

 Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам, юридическим лицам, определены Законом об оценочной деятельности.

 Согласно статье 3 указанного Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отображаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

 Согласно статье 8 Закона об оценочной деятельности проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе в целях их приватизации при продаже или ином отчуждении объектов оценки.

 Статья 11 Закона об оценочной деятельности содержит общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.

 Как следует из статьи 12 этого же закона, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

 Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Суды при разрешении настоящего спора правомерно исходили из того, что в данном случае заявленные прокурором основания недействительности сделки указывают на нарушения, допущенные при процедуре проведения аукциона – при определении начальной цены продажи имущества, в связи с этим суды обоснованно посчитали, что недействительность оспариваемого договора купли-продажи следует рассматривать в совокупности с проверкой законности торгов, по результатам которых был заключен данный договор, заключенный с предпринимателем по результатам проведения торгов договор купли-продажи не может рассматриваться в отрыве от проверки судом законности данных торгов.

Суды правильно применили приведённые нормы права, а также статью 449 ГК РФ с учётом толкования, изложенного в пункте 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», и правовых позиций, содержащихся в пункте 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства», в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.07.2019.

 Суды правомерно исходили из того, что в соответствии со статьёй 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, определенная в отчёте оценщика, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона. Произведённая независимым оценщиком оценка рыночной стоимости объекта носит предварительный предположительный характер. Достоверная цена определяется в результате проведения торгов посредством конкурентного состязания между участниками рынка. Установление более высокой или низкой начальной цены само по себе не гарантирует получения максимальной выручки от реализации предмета продажи, поскольку действительная продажная цена реализуемого имущества может быть определена только по результатам торгов в зависимости от наличия спроса потенциальных покупателей на это имущество.

 В данном случае цена продажи реализованного путём проведения аукциона земельного участка с находящимся на нём зданием определена в ходе проведения конкурсной процедуры и сформировалась с учетом спроса потенциальных покупателей на это имущество.

Доводов и доказательств того, что при определении рыночной стоимости спорных земельного участка и здания в отчёте об оценке от 23.03.2021 № 561/03-21К допущены нарушения федеральных стандартов оценки, применены недостоверные данные, повлекшие существенное занижение стоимости оцениваемых объектов, участвующими в деле лицами не приведено. Как не приведено доводов и о том, что на момент проведения аукциона установленная в отчёте рыночная стоимость имущества утратила актуальность, существенно изменилась настолько, что это повлияло на результаты проведения торгов. 

Таким образом, суды пришли к обоснованному выводу о том, что оснований считать недействительным условие договора о цене предмета сделки, а соответственно, и всей сделки, не имеется.

Отказывая в удовлетворении иска, суды обоснованно исходили из того, что приватизации спорных объектов осуществлена на торгах, доказательств занижения стоимости объектов в дело не представлено.

Сделка заключена в результате проведения торгов, то есть с соблюдением принципа равного доступа физических и юридических лиц к приобретению права собственности на объекты недвижимого имущества. Цена продажи имущества по оспариваемому договору была сформирована в процессе проведения торгов.

Ссылаясь на несоблюдение шестимесячного срока, указанного в статье 12 Закона об оценочной деятельности, доводы о занижении вследствие этого начальной продажной цены имущества процессуальный истец не приводит.

Ссылка подателя жалобы на постановление Арбитражного суда Уральского округа от 17.01.2018 по делу № А60-14919/2017, определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.01.2017 № 307-ЭС16-19099, определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.01.2021 № 14-КГПР20-21-К1 несостоятельна, поскольку сделанные в этих судебных актах выводы основаны на иных фактических обстоятельствах, отличных от обстоятельств, установленных по настоящему делу.

 Удовлетворяя заявление ответчика о применении исковой давности, суды первой и апелляционной инстанции установили, что настоящий иск подан в арбитражный суд 12.10.2023.

 Суды правильно применили статьи 181, 195, 196, 199, 200 ГК РФ с учётом разъяснений, изложенных в пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе», в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», сочли, что начало течения срока исковой давности следует исчислять с момента проведения торгов (28.07.2022), и пришли к выводу о том, что годичный срок исковой давности, установленный пунктом 2 статьи 181 ГК РФ для признания недействительной оспоримой сделки, в данном случае пропущен. При этом суды мотивированно отклонили возражения подателя жалобы, основанные, в том числе на том, что начало течения срока исковой давности следует исчислять с момента поступления прокурору информации от Контрольно-счетной палаты (17.07.2023).

 Поскольку обстоятельства дела исследованы судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне, представленным доказательствам суды дали правильную правовую оценку, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для отмены решения и постановления не имеется.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Мурманской области от 27.04.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2024 по делу № А42-8857/2023 оставить без изменения, а кассационную жалобу заместителя прокурора Мурманской области — без удовлетворения.

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судьи

М. В. Захарова

 Г.М. Рудницкий