№ 09АП-59690/2024

Дело № А40-121346/24

г. Москва

20 декабря 2024 года

Судья Девятого арбитражного апелляционного суда О.Г. Головкина, без вызова сторон, рассмотрев апелляционные жалобы ООО "ДОМ" и ООО "Формат" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 15.08.2024 г. по делу № А40-121346/24 по иску                  ООО "Формат" (ИНН: 

<

***>) к ООО "Дом" (ИНН: 

<

***>) о взыскании 1 175 369 руб. 28 коп. 

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Формат» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью «Дом» 455 369 руб. 28 коп. убытков в отношении помещения, не сданного в аренду в виде разницы между ценой аренды по расторгнутому договору и текущей ценой аренды на дату расторжения договора аренды - 22.04.2022 г., за период с 22.04.2022 г. до 28.02.2023 г., а также 720 000 руб. убытков в отношении помещения, сданного в аренду, в виде разницы между ценой аренды по расторгнутому договору и ценой аренды по замещающему договору за период действия замещающего договора - с 01.03.2023 г. по 28.02.2025 г.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 29.07.2024 г. исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взысканы убытки в размере 905 369 руб. 28 коп., в остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, истец и ответчик обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобами, в которых просят решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу: (www.//kad.arbitr.ru/) в соответствии с положениями             ч. 6 ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Дело рассматривается в порядке упрощенного производства в соответствии со              ст. 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации без вызова сторон, извещенных о рассмотрении дела.

Истец против удовлетворения жалобы ответчика возражал по доводам, изложенным в отзыве, указав на отсутствие правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции. 

Ответчик отзыв на жалобу истца в порядке ст. 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил.

Исследовав представленные в материалы дела документы в их совокупности, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив выводы суда первой инстанции, апелляционным судом не усматривается правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.

Как усматривается из материалов дела, 23.03.2021 г. между ООО «Формат» (Арендодатель, истец) и ООО «ДОМ» (Арендатор, ответчик) заключен договор аренды № 23-03-21 нежилого помещения общей площадью 216,9 кв.м., с кадастровым номером 77:05:0001001:4846, расположенным по адресу: 

<

...>, этаж 14.

В этот же день помещение было передано ответчику по акту приема-передачи помещения от 23.03.2021 г.

В соответствии с п. 4.2 спорного договора размер ежемесячной арендной платы в месяц составляет 200 000 руб. за общую площадь помещений, НДС не облагается (в связи с применением упрощенной системы налогообложения к Арендодателю). Арендная плата согласно п. 4.13. спорного договора перечисляется Арендодателю в срок, не позднее 10 числа каждого месяца, за который производится платеж.

В соответствии с п. 4.8. спорного договора Арендатор компенсирует коммунальные и эксплуатационные расходы на основании выставленных арендодателем счетов в срок не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным.

Как указывает истец в обоснование исковых требований, в период исполнения договора ответчик неоднократно в нарушение п.п. 4.2, 4.8, 4.13 спорного договора, допускал задержку оплаты арендных платежей, коммунальных услуг, эксплуатационных расходов, а также не оплатил аренду и коммунальные, эксплуатационные расходы за несколько месяцев.

Также ответчик не исполнил обязательство, предусмотренное п. 4.3. договора, а именно произвести ремонт помещения за свой счет, который был компенсирован истцом в счет зачета арендной платы за три месяца.

Так, 22.04.2022 г. истец в связи с нарушением более двух раз подряд срока внесения арендных платежей, на основании п. 11.1. договора, письмом                               (исх. № 05/2022) отказался от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке и закрыл доступ в арендованное помещение.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 14.06.2023 г. по делу № А40-47209/23-150-253 с Общества с ограниченной ответственностью «Дом» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Формат» взыскана задолженность по арендной плате в размере 540 000 руб., задолженность по коммунальным платежам в размере 305 378 руб. 84 коп.

Истец указывает на то, что им понесены убытки в заявленном им размере, см учетом положений 393.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем, после соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора, с его стороны последовало обращение с настоящим иском в суд. 

Судом первой инстанции, на основании оценки представленных в материалы дела доказательств, исковые требования удовлетворены частично.

Суд апелляционной инстанции соглашается с принятым судом первой инстанции решением, отклоняя доводы жалобы, исходя из следующего.

Договор с ответчиком (ООО «ДОМ») был заключен сроком на 5 лет, то есть с 24.03.2021 г. по 23.03.2026 г.

Так, 22.04.2022 г., то есть до истечения срока договора, истец в связи с нарушением условий договора ответчиком (нарушение более двух раз подряд срока внесения арендных платежей - основание – п. 11.1. договора), письмом                                     (исх. № 05/2022), отказался от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке и закрыл доступ в арендованное помещение.

Таким образом, договор был прекращен 22.04.2022 г. Ответчик надлежащим образом не исполнял принятые на себя обязательства по оплате стоимости аренды, коммунальных платежей, а также не произвел в арендуемом помещении ремонта. 

Истцом 01.03.2023 г. взамен прекращенного договора был заключен договор аренды на то же помещение с ООО «Здорофф» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) на срок с 01.03.2023 г. по 28.02.2025 г.

С момента прекращения договора (22.04.2022 г.) до заключения замещающего договора аренды с ООО «Здорофф» (01.03.2023 г.) происходил поиск нового арендатора.

Помещение, являвшееся предметом договора с ответчиком, требовало ремонта. Истец не имел финансовых ресурсов для производства ремонта в Помещении и сдаче его в аренду под офис в отремонтированном состоянии. Попытка сдачи в аренду Помещения, требующего ремонта, явилась причиной длительного поиска арендатора и заключения замещающего договора только по истечению 10 месяцев и 9 дней.

В соответствии с п. 4.2 прекращенного Договора, размер ежемесячной арендной платы составлял 200 000 рублей. НДС не облагается (в связи с применением Истцом-Арендодателем упрощенной системы налогообложения).

На момент прекращения Договора (22.04.2022 года) текущая (рыночная) стоимость месячной аренды Помещения площадью 216,9 кв.м., по состоянию на               22.04.2022 г. составляла 155 789 руб. 39 коп. в месяц, без учета НДС.

Указанная текущая (рыночная) цена месячной аренды Помещения, требующего ремонта, по состоянию на 22.04.2022 года установлена в отчете №1255-23-КЭ об оценке рыночной стоимости права пользования (стоимости месячной аренды) нежилым помещением общей площадью 216,9 кв.м., с кадастровым номером 77:05:0001001:4846, расположенным по адресу: 

<

...>, этаж 14, принадлежащим на праве собственности Истцу. Отчет об оценке рыночной стоимости права пользования (стоимости месячной аренды) подготовлен независимой оценочной компанией ООО «Крымская Экспертиза».

Таким образом, как указывает истец, им по вине ответчика понесены в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре (200 000 руб.), и текущей ценой, установленной в Отчете об оценке рыночной стоимости месячной аренды (155 789, 39 руб.) за период с 22.04.2022г. по 28.02.2023г. (за 10 месяцев и 9 дней),   согласно следующему расчету:

200 000 - 155 789,39 =   44 210,61   убыток за месяц;

44 210,61/30 дней апреля х 9 дней (с 22 по 30 апреля 2022г.) = 13 263,18 – убыток за 9 дней апреля 2022г.

44 210,61 х 10 месяцев = 442 106,10 + 13 263,18 = 455 369,28 рублей - убыток Истца в отношении Помещения, не сданного в аренду новому арендатору в виде разницы между ценой аренды по прекращенному Договору и текущей ценой аренды на дату расторжения Договора - 22.04.2022 года.

В соответствии с п. 5.1 замещающего договора аренды, заключенного с                     ООО «Здорофф» взамен досрочно прекращенного договора, размер ежемесячной арендной платы составляет 170 000 рублей. НДС не облагается (в связи с применением Арендодателем упрощенной системы налогообложения). Замещающий договор заключен на срок с 01.03.2023 по 28.02.2025 года.

Как указывает истец, ему не удалось в течение 10 месяцев сдать Помещение по ставке аренды прекращенного договора равной 200 000 руб. в месяц. Причиной заключения замещающего договора только по истечению 10 месяцев и 9 дней после прекращения договора, является попытка сдачи в аренду Помещения, требующего ремонта.

В связи с длительным поиском арендатора, для выяснения рыночной конъюктуры (экономической ситуации, складывающейся на рынке аренды офисной недвижимости, динамики спроса и предложения, рыночной стоимости аренды офисных помещений) Истец был вынужден в январе 2023 года заключить договора с независимым оценщиком на оценку рыночной стоимости ежемесячной аренды Помещения.

Рыночная стоимость месячной аренды Помещения, требующего ремонта, по состоянию на 13.01.2023 года установлена в размере 174 810 руб. 59 коп. в отчете                    № 1256-23-КЭ об оценке рыночной стоимости права пользования (стоимости месячной аренды) Помещением. Отчет об оценке рыночной стоимости права пользования (стоимости месячной аренды) Помещением подготовлен независимой оценочной компанией ООО «Крымская Экспертиза».

В соответствии с новым рыночным ориентиром месячной арендной платы за Помещение удалось заключить договор аренды с ООО «Здорофф» на условии месячной аренды в размере 170 000 руб., без НДС.

Таким образом, истцом понесены убытки по вине ответчика в виде разницы между ценой аренды, установленной в прекращенном договоре (200 000 руб.) и ценой аренды по условиям договора, заключенного взамен прекращенного договора (170 000 руб.) за период с 01.03.2023г. по 28.02.2025г. (за 24 месяца – срок замещающего договора аренды), согласно следующему расчету:

200 000 - 170 000 = 30 000 в месяц х 24 месяца = 720 000 руб. 

Данные денежные средства являются для истца убытками в отношении Помещения, сданного в аренду в виде разницы между ценой аренды по прекращенному договору и ценой аренды по замещающему договору с ООО «Здорофф».

Таким образом, общая сумма убытков, причиненных досрочным расторжением Договора по вине Ответчика (ООО «ДОМ») составляет 1 175 369 руб. 28 коп и складывается из суммы убытков (455 369,28 руб. + 720 000 руб.).

Вместе с тем, суд первой инстанции удовлетворил исковые требования частично, взыскав с ответчика убытки в размере 455 369 руб. 28 коп. (за период с 23.04.2022 г. по 01.03.2023 г.) и по замещающему договору в размере 450 000 руб., ссылаясь при этом на то, что убытки не могут быть взысканы за весь период аренды, а подлежащие возмещению убытки не могут носить предположительного характера. 

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции, отклоняя доводы жалоб. 

Отклоняя доводы жалобы истца, апелляционный суд исходит из того, что выводы суда первой инстанции в части частичного удовлетворения иска в части замещающей сделки являются правомерными. 

Доводы жалобы основаны на неверном толковании норм материального права, в связи с чем, суд первой инстанции правомерно сократил период взыскания убытков по замещающей сделке до даты обращения с настоящим иском в суд. 

Доводы жалобы ответчика также подлежат отклонению, как основанные на неверном толковании норм материального права. 

Замещающая сделка подлежит заключению взамен неисполненного или исполненного ненадлежащим образом договора, который прекращается по этой причине. 

Таким образом, между действиями контрагента-должника по договору и заключением замещающей сделки должна быть причинно-следственная связь. 

При заключении замещающей сделки суд должен оценивать добросовестность, разумность и своевременность действий: оценивать, когда, при каких обстоятельствах, по какой цене и в какой срок была заключена такая сделка.

В материалы дела представлены доказательства, свидетельствующие о вине ответчика, причинно-следственной связи между допущенным нарушением и причиненными убытками истца, в связи с чем, требование истца о взыскании с ответчика убытков по замещающей сделке заявлено правомерно, несмотря на то, что данное требование удовлетворено частично. 

Таким образом, апелляционный суд полагает, что разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

На основании изложенного, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания, предусмотренные ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда первой инстанции.

Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 268, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение  Арбитражного  суда  города  Москвы  от  15.08.2024 года по делу № А40-121346/24 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Взыскать с ООО "ДОМ" в доход федерального бюджета 3 000 (три тысячи) рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление

 Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Судья                                                                                                  О.Г. Головкина