Арбитражный суд Краснодарского края

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Краснодар                                                                            Дело № А32-42822/2018

13.02.2019 г.

Резолютивная часть решения объявлена 07 февраля 2019 г. 

Полный текст решения изготовлен 13 февраля 2019 г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Лукки А.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Зекох З.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Краснодар 

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г. Краснодар 

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Немецкая Деревня»,                             г. Краснодар 

ФИО2, г. Краснодар 

о признании незаконным отказа Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 22.08.2018 года в регистрации договора уступки прав (цессии) № 110-НД/2016-НУ от 14.12.2016 года заключенному между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и ФИО2; об обязании Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю осуществить государственную регистрацию договора уступки прав (цессии) № 110-НД/2016-НУ от 14.12.2016 года,

при участии в заседании: 

от заявителя: ФИО3 – представитель по доверенности; 

от заинтересованного лица: ФИО4 – представитель по доверенности; 

от ФИО2: не явился, извещен; 

от ООО «Немецкая Деревня»: не явился, извещен;

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о признании незаконным отказа Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 22.08.2018 года в регистрации договора уступки прав (цессии) № 110-НД/2016-НУ от 14.12.2016 года заключенному между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и ФИО2; об обязании Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю осуществить государственную регистрацию договора уступки прав (цессии) № 110- НД/2016-НУ от 14.12.2016 года.

ООО «Немецкая Деревня» надлежащим образом извещенное о времени и месте слушания дела, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, отзыв на заявление не представило. 

ФИО2, надлежащим образом извещенный о времени и месте слушания дела, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил.

Представитель заявителя в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивал, поддержал доводы, изложенные в заявлении. Так, указал, что действующее законодательство не содержит запрета на уступку дольщиком иному лицу права (требования) по выплате неустойки за нарушение сроков передачи квартиры в рамках договора долевого участия и регистрации указанного договора после передачи квартиры дольщику по акту приема-передачи квартиры, в связи с чем, у государственного регистратора не имелось оснований для отказа в государственной регистрации договора уступки прав (цессии) по причинам, указанным в пункте 2 статьи 11 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». 

Представитель административного органа в судебном заседании против заявленных требований возражал, поддержал доводы, изложенные в отзыве.

В судебном заседании объявлен перерыв до 07.02.2019 до 14 час. 50 мин. Информация о перерыве размещена на официальном сайте Арбитражного суда Краснодарского края http://krasnodar.arbitr.ru. После перерыва судебное заседание продолжено.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской, при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие. 

Суд, выслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, оценив в совокупности все представленные доказательства, установил следующее. 

Как следует из материалов дела, между обществом с ограниченной ответственностью «Немецкая Деревня» (Застройщик) и ФИО2 (Участник долевого строительства) был заключен договор №Г6-19/14 участия в долевом строительстве от 24.06.2014 по условиям которого застройщик обязался построить (создать) многоквартирный дом, получить в установленном порядке разрешение на ввод его в эксплуатацию и передать участнику долевого строительства – квартира № 19, расположенная в многоквартирном доме по адресу: 

<

...>.

Согласно пункта 9.1 договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по настоящему договору Сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащие исполнившая свои обязательства, несет ответственность в соответствии с действующим законодательством. 

Индивидуальным предпринимателем ФИО1 и ФИО2  14.12.2016 был заключен договор уступки права требования по договору №Г6-19/14 от 24.06.2014, предметом которого является уступка права требования суммы имущественных санкций по договору №Г6-19/14 участия в долевом строительстве от 24.06.2014, предусмотренной п.2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и штрафной санкции, предусмотренной п.6 статьи 13 За4она РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей». 

Заявитель обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю с заявлением о государственной регистрации данного договора.

Уведомлением от 22.05.2018 года № 23/001/001/892/2018-3568 регистрирующий орган приостановил государственную регистрацию, уведомлением об отказе в государственной регистрации от 22.08.2018 №23/001/001/892/2018-3568 отказал в государственной регистрации договора уступки прав (цессии) 14.12.2016 № 110-НД/2016-НУ. 

Отказ мотивирован тем, что договор уступки прав (цессии) не подлежит государственной регистрации, поскольку заключен после момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства и уступка прав требования по договору в силу пункта 2 статьи 11 Федерального закона от 31.12.2004 №241-ФЗ допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта. 

Полагая, что отказ в государственной регистрации договора уступки прав не соответствует закону и нарушает права и законные интересы заявителя, последний обратился за судебной защитой.

Разрешая настоящее дело, суд исходит из следующего.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Федерального закона № 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. 

В соответствии со статьей 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. 

В соответствии со статьей 389 Гражданского кодекса Российской Федерации, соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. 

В соответствии со статьей 17 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ) договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 

Согласно пункту 2 статьи 11 Федерального закона № 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. 

Статьи 11 и 17 Федерального закона № 214-ФЗ о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве и уступки прав требования по нему направлены на защиту участников долевого строительства. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона № 122-ФЗ государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, а в отношении объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, выявленных объектов культурного наследия - безвозмездное пользование (ссуда).

Исходя из анализа норм Федерального законов № 214-ФЗ и № 122-ФЗ, следует, что целью государственной регистрации договора долевого участия в строительстве и уступки прав требования по нему является защита участников долевого строительства, связанная с созданием объекта долевого строительства. 

При этом Закон № 214-ФЗ содержит указание на определенные способы защиты нарушенных прав участника долевого строительства. Так, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (часть 2 статьи 6). 

К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется также законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом № 214-ФЗ (часть 9 статьи 4 Закона). 

Так, частью 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей предусмотрено взыскание при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. 

Договор уступки, заключенный ФИО2 с предпринимателем после наступления сроков передачи квартиры, содержал условие о передаче права на получение (взыскание) от должника (застройщика) неустойки на основании части 2 статьи 6 Закона № 214-ФЗ с 16.06.2015 до даты подписания акта приема-передачи квартиры 29.08.2016, а также штрафа, предусмотренного частью 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей.

Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона (часть 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Согласно статье 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты. 

Применительно к договору участия в долевом строительстве его участник вправе уступить новому кредитору принадлежащие ему права требования к застройщику о передаче объекта долевого строительства в соответствии с требованиями статьи 11 Закона № 214-ФЗ и в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Об иных правах, передаваемых по договору уступки участником долевого строительства, в частности в отношении неустойки, предусмотренной частью 2 статьи 6 Закона № 214-ФЗ, было разъяснено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2015. 

В Обзоре указано, что если законом или договором не предусмотрено иное, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права, включая право на неустойку.

Указанная правовая позиция сформирована по договору участия в долевом строительстве и в отношении неустойки, предусмотренной Законом № 214-ФЗ. 

Таким образом, в случае нарушения застройщиком срока передачи объекта инвестирования, обусловленного договором участия в долевом строительстве, его участник вправе требовать от должника уплаты неустойки, которая, в соответствии со статьей 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, может быть им передана наряду с правами в отношении объекта долевого строительства новому кредитору.

Пункт 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» (далее - постановление Пленума № 54) разъясняет, что уступка требования об уплате неустойки, начисляемой в связи с нарушением обязательства, в том числе подлежащей выплате в будущем, допускается как одновременно с уступкой основного требования, так и отдельно от него. 

Как усматривается из материалов дела, ФИО2 передал по договору уступки предпринимателю право на взыскание неустойки и штрафа, существовавшее у него как у участника договора долевого строительства к моменту перехода к предпринимателю, без перехода права на получение квартиры, что было прямо предусмотрено в пункте 1.1, 1.2 договора уступки, и это не противоречит положениям статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В силу части 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Поскольку на момент совершения уступки прав требования у ФИО2 существовало право на взыскание неустойки и штрафа, возникшее у него в связи с нарушением застройщиком сроков передачи квартиры по заключенному с ним договору участия в долевом строительстве и по которому он передал его как имущественное требование новому кредитору, о чем имеется ссылка в договоре уступки, к такому договору, в соответствии с частью 1 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежат применению правила, установленные для договора участия в долевом строительстве.

Договор, заключенный 14.12.2016 ФИО2 уступки права требования по Договору участия в долевом строительстве от 24.06.2014, был зарегистрирован в установленном законом порядке. 

Согласно пункту 2 постановления Пленума № 54 договор, на основании которого производится уступка по сделке, требующей государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Такой договор, по общему правилу, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации (пункт 2 статьи 389, пункт 3 статьи 433 Гражданского Кодекса). 

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» было разъяснено назначение государственной регистрации, цель которой - обеспечение стабильности гражданского оборота (пункт 38) и, соответственно, защита гражданских прав и законных интересов всех участников оборота при передаче прав на основании договоров уступки, тем более в сфере, связанной с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц. 

Осуществление государственной регистрации договора уступки обеспечивает уведомление всех третьих лиц об изменении существующих прав участника долевого строительства к застройщику по сравнению с первоначальным объемом его прав, что способно исключить неопределенность в правах такого участника, особенно при уступке не всех или не одному лицу принадлежащих ему прав.

Ссылку административного органа на пункт 2 статьи 11 Федерального закона №214- ФЗ в обоснование отказа в государственной регистрации договора уступки, нельзя признать обоснованной. Согласно положениям части 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимость государственной регистрации договора уступки предусмотрена не только при передаче прав в отношении объекта строительства новому кредитору, но и при переходе иных существующих у кредитора прав к этому моменту по сделке, требующей государственной регистрации.

Поскольку при заключении договора уступки у ФИО2 уже существовало право на взыскание неустойки и штрафа в связи с нарушением сроков передачи ему квартиры застройщиком, не влияет на объем существующих у него прав, передаваемых новому кредитору на этот момент, а также не учитывает возможность реализации права на законную неустойку только в случае наличия у него статуса участника договора на участие в долевом строительстве, не иначе как по которому он может его передать. 

Такой подход не противоречит разъяснению, изложенному в пункте 4 постановления Пленума № 54 о том, что первоначальный кредитор не может уступить новому кредитору больше прав, чем имеет сам, но вместе с тем на основании закона новый кредитор, в силу его особого правового положения, может обладать дополнительными правами, которые отсутствовали у первоначального кредитора. 

Наличие акта приема передачи квартиры и зарегистрированного права собственности ФИО2 на квартиру, переданную ему застройщиком во исполнение договора участия в долевом строительстве к моменту обращения сторон договора уступки за его государственной регистрацией, не является препятствием для ее осуществления, поскольку приобретение ФИО2 вещного права на указанный объект недвижимости не может служить основанием для прекращения обязательства по уплате неустойки и штрафа должником, кредитором в котором может быть иное лицо. 

Изложенное соответствует правовой позиции, приведенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2018 №305-ЭС17-17670.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2018 по делу №А32-26474/2018.

Таким образом, суд приходит к выводу о незаконности отказа Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 22.08.2018 года в регистрации договора уступки прав (цессии) № 110-НД/2016-НУ от 14.12.2016 года заключенному между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и ФИО2.

В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными с возложением обязанности устранить допущенное нарушение.

Поскольку судом установлено несоответствие решения регистрирующего органа, суд считает необходимым обязать произвести государственную регистрацию договора уступки прав (цессии) от 110-НД/2016-НУ от 14.12.2016, заключенного между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и ФИО2.

Таким образом, оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований у суда не имеется.

Расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей относятся на заинтересованное лицо по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 167, 170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать незаконным отказа Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 22.08.2018 года в регистрации договора уступки прав (цессии) № 110-НД/2016-НУ от 14.12.2016 года заключенному между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и ФИО2. 

Обязать Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю осуществить государственную регистрацию договора уступки прав (цессии) № 110-НД/2016-НУ от 14.12.2016 года, 

Взыскать с Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей. 

Решение суда может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через арбитражный суд Краснодарского края.

Судья                                                                                                                        А.А. Лукки