АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

город Воронеж Дело №А14-8065/2024

«02» июля 2025 года

 Дата объявления резолютивной части решения – 18.06.2025.

Дата изготовления текста решения в полном объеме – 02.07.2025.

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Белявцевой Т.Л., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания Елесиной М.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>), Ставропольский край, Кочубеевский район

к Управлению имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Воронеж

третьи лица: 

- Администрация городского округа город Воронеж, г. Воронеж, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 

- ФИО2, г. Воронеж, 

о признании незаконным приказа от 28.02.2024 №309 о решении об условиях приватизации арендуемого имущества в части пункта третьего об установлении стоимости отчуждаемого имущества в размере 10 209 509 руб.

об обязании устранить допущенное нарушение, установить стоимость отчуждаемого имущества в размере 6 006 750 руб., соответствующие изменения внести в пункт третий приказа от 28.02.2024 №309 о решении об условиях приватизации арендуемого имущества

в судебное заседание явились:

от заявителя: ФИО1, лично, паспорт; ФИО3, представитель по доверенности от 01.05.2024, паспорт, диплом;

от УИЗО АГО г. Воронеж: ФИО4 - представитель по доверенности № 365 от 09.01.2025, удостоверение, диплом;

от Администрации городского округа город Воронеж: ФИО5 – представитель по доверенности №55/2024-с от 17.12.2024 (сроком по 31.12.2025), диплом, служебное удостоверение,

от ФИО2: не явился, извещён

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – заявитель) обратился в арбитражный суд Воронежской области с заявлением к Управлению имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж (далее – заинтересованное лицо, УИЗО АГО г.Воронеж) о признании незаконным приказа от 28.02.2024 №309 о решении об условиях приватизации арендуемого имущества в части пункта третьего об установлении стоимости отчуждаемого имущества в размере 10 209 509 руб.; об обязании устранить допущенное нарушение, установить стоимость отчуждаемого имущества в размере 6 006 750 руб., соответствующие изменения внести в пункт третий приказа от 28.02.2024 №309 о решении об условиях приватизации арендуемого имущества.

Определением от 21.06.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена Администрация городского округа город Воронеж (далее – третье лицо 1, Администрация).

Определением от 07.02.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен ФИО2 (далее – третье лицо 2).

27.05.2025 по системе «Мой Арбитр» от эксперта ООО «Эксперт Сервис Плюс» поступили письменные пояснения по вопросам к заключению.

В судебное заседание 28.05.2025 ФИО2 явку своего представителя не обеспечил, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. 

На основании статьи 156 АПК РФ судебное заседание проводилось в отсутствие указанного надлежащим образом извещенного участника процесса.

На основании статьи 159 АПК РФ, судом к материалам дела приобщены письменные пояснения по вопросам к заключению.

В судебном заседании 28.05.2025 в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 17 час. 10 мин. 10.06.2025 для ознакомления с пояснениями эксперта. 

06.06.2025 по системе «Мой Арбитр» от заявителя поступил отзыв на заключение эксперта.

09.06.2025 по системе «Мой Арбитр» от заинтересованного лица поступили пояснения по делу.

На основании статьи 159 АПК РФ, судом к материалам дела приобщены отзыв и пояснения.

ФИО6 г. Воронеж в судебном заседании 10.06.2025 возражал относительно удовлетворения заявленных требований.

В судебном заседании 10.06.2025 в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 17 час. 50 мин. 18.06.2025. 

Как следует из материалов дела, 16.08.2021 между Администрацией (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества (нежилого помещения, здания, сооружения) №3-342-21, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял в аренду нежилое здание, магазин, назначение: нежилое, количество этажей - 1, кадастровый номер: 36:34:0349033:207 общей площадью 62,8 кв.м, находящееся по адресу: 

<

...>; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер: 36:34:0349008:476 общей площадью 1390,0 кв.м, находящееся по адресу: 

<

...> (далее – объекты аренды).

Согласно пункту 2.1 договора срок действия договора с 16.08.2021 до 15.08.2026 года.

27.12.2023 ИП ФИО1, в целях реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, обратилась в Управление имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж с соответствующим заявлением.

06.03.2024 УИЗО АГО город Воронеж в ответ на заявление ИП ФИО1 направило в адрес заявителя уведомление № 23587397 с приложением копи приказа от 28.02.2024 №309 «О решении об условиях приватизации арендуемого имущества», проекта договора купли-продажи арендуемого имущества, и просило рассмотреть представленный проект договора купли-продажи и явиться для его заключения.

Как следует из приказа УИЗО АГО город Воронеж от 28.02.2024 №309 «О решении об условиях приватизации арендуемого имущества» стоимость отчуждаемого имущества установлена в размере 10 209 509 руб., которая определена на основании отчета об оценке №10969/24 от 16.02.2024, подготовленного ООО «Консультационно-аналитического центра «Ритм &Ко» по состоянию на 27.12.2023.

Заявитель не согласился с установленным размером рыночной стоимости отчуждаемого имущества, в связи с чем, произвел независимую оценку рыночной стоимости отчуждаемого имущества самостоятельно.

Согласно отчету от 29.03.2024 №7203/2-24, подготовленному ООО «БОЭА», рыночная стоимость имущества – нежилое здание, магазин, назначение: нежилое, количество этажей - 1, кадастровый номер: 36:34:0349033:207 общей площадью 62,8 кв.м, находящееся по адресу: 

<

...>; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер: 36:34:0349008:476 общей площадью 1390,0 кв.м, находящееся по адресу: 

<

...> составляет 6 006 750  руб.

ИП ФИО1, полагая, что оценка рыночной стоимости отчуждаемого имущества, проведенная УИЗО администрации городского округа город Воронеж, является недостоверной, с учетом имеющейся иной рыночной стоимости на основании отчета, подготовленного ООО «БОЭА», обратился в арбитражный суд с требованиями о признании незаконным Приказа УИЗО администрации городского округа город Воронеж от 28.02.2024 №309 в части установления размера стоимости отчуждаемого имущества. 

В обоснование заявленных требований ИП ФИО1 указывает, что установленный размер платы рыночной стоимости права использования земельного участка Управлением чрезмерно завышен.

Рассмотрев имеющиеся материалы дела, заслушав пояснения представителя заявителя, арбитражный суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению, руководствуясь при этом следующим.

В силу статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке статьи 4 АПК РФ.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Из содержания приведенных правовых норм следует, что удовлетворение требований об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц незаконными возможно лишь при совокупности двух условий, а именно: несоответствия оспариваемых актов, решения, действий (бездействия) нормам закона и нарушение ими прав заявителя.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу статьи 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Согласно части 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

На основании статьи 3 Закона № 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества. 

Таким образом, Законом № 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки, определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12, рыночная стоимость приобретаемого объекта должна определяться на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. 

Согласно части 2 статьи 4 Закона № 159-ФЗ в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам – субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В силу части 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ при согласии субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда (часть 4.1 статьи 4 Закона № 159-ФЗ).

В соответствии с пунктом 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как разъяснено в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Если в соответствии с законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком (в том числе когда законом или иным нормативным актом установлено, что объект не может быть оценен ниже или выше стоимости, названной в отчете независимого оценщика), то в случае совершения сделки (издания государственным органом акта, принятия должностным лицом или органом управления юридического лица решения) по цене, не соответствующей стоимости, приведенной в отчете независимого оценщика, такие сделка и акт государственного органа должны признаваться судом недействительными, решение должностного лица – незаконным, решение органа юридического лица - не имеющим юридической силы (пункт 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92).

Материалами дела подтверждается, что в рамках муниципального контракта от 17.01.2024 №1, заключенного между ООО «Консультационно-аналитического центра «Ритм &Ко» и УИЗО администрации городского округа город Воронеж, произведена независимая оценка рыночной стоимости имущества - нежилое здание, магазин, назначение: нежилое, количество этажей - 1, кадастровый номер: 36:34:0349033:207 общей площадью 62,8 кв.м, находящееся по адресу: 

<

...>; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер: 36:34:0349008:476 общей площадью 1390,0 кв.м, находящееся по адресу: 

<

...>, по состоянию на «27» декабря 2023, в связи с поступлением от ИП ФИО1 заявления о реализации своего преимущественного права на приобретение указанного арендуемого имущества.

Согласно отчету об оценке № 10969/24 от 16.02.2024, представленному ООО «Консультационно-аналитического центра «Ритм &Ко», итоговая рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 27.12.2023 составила 10 209 509 рублей.

ИП ФИО1, полагая, что установленная рыночная плата в размере 10 209 509 руб. чрезмерно завышена, самостоятельно осуществила оценку рыночной стоимости спорного отчуждаемого объекта недвижимости по средствам услуг независимого оценщика – ООО «БОЭА».

Согласно отчету ООО «БОЭА» от 29.03.2024 №7203/2-24 рыночная стоимость спорного объекта недвижимости составила 6 006 750 руб. 

Ввиду наличия двух отчетов об оценке, имеющих существенную разницу в определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Эксперт Сервис Плюс» ФИО7, на разрешение эксперта были поставлены вопросы: «Какова рыночная стоимость следующего муниципального имущества по состоянию на 27.12.2023 (если экспертом рыночная стоимость будет определена без учета суммы НДС – прямо указать об этом в экспертом заключении, при определении рыночной стоимости с учетом НДС – указать отдельно рыночную стоимость без учета НДС):

- нежилое здание, магазин, назначение: нежилое, количество этажей – 1, в том числе подземных – 0, кадастровый номер: 36:34:0349033:207, площадью 62,8 кв.м., адрес объекта: 

<

...>;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: магазин товаров первой необходимости, кадастровый номер: 36:34:0349008:476, площадью 3190,0 кв.м.?»

По результатам проведенной экспертизы было представлено заключение от 15.01.2025 №14794.

В соответствии с результатами экспертного исследования, рыночная стоимость объектов недвижимости – нежилое здание, магазин, назначение: нежилое, количество этажей – 1, в том числе подземных – 0, кадастровый номер: 36:34:0349033:207, площадью 62,8 кв.м., адрес объекта: 

<

...>, земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: магазин товаров первой необходимости, кадастровый номер: 36:34:0349008:476, площадью 3190,0 кв.м. по состоянию на 27.12.2023 в общей сумме составляет 6 092 000 руб. 

При этом заключение составлено экспертом ФИО7 имеющей высшее техническое образование специальность «Инженер», профессиональную переподготовку по программе «Судебная финансово-экономическая экспертиза» (присвоена квалификация «Судебный эксперт»), повышение квалификации по программе «Судебная строительно-техническая и стоимостная экспертиза объектов недвижимости. Теория и практика», повышение квалификации по программе «Судебная экономическая экспертиза. Теория и практика», повышение квалификации по программе «Судебная Финансово-экономическая экспертиза. Теория и практика», повышение квалификации по программе: «Актуализация результатов ГКОЗ промышленности, садоводческих, огороднических и дачных объединений/особо охраняемых территорий и объектов», профессиональную переподготовку по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», квалификационный аттестат о сдаче единого квалификационного экзамена эксперта №000024-029 от «20» апреля 2017 г., квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» №024566-1 от «08» июля 2021 г., квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка движимого имущества» №027320-2 от «03» августа 2021 г., квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка бизнеса» №028642-3 от «25» августа 2021 г.; оценщик 1 категории; финансово-экономический эксперт, стаж работы в области оценочной деятельности 23 года, опыт работы в качестве судебного эксперта 18 лет, что подтверждается представленной в материалы дела документацией, а также представленной подпиской об известности уголовно-правовых последствий за дачу заведомо ложного заключения. 

Таким образом, обстоятельств, позволяющих усомниться в квалификации эксперта судом не усматривается. 

В ходе рассмотрения настоящего дела УИЗО АГО город Воронеж заявляло ходатайство о направлении в адрес экспертной организации ООО «Эксперт Сервис Плюс» вопросов (перечисленных в ходатайстве от 08.04.2025) в целях снятия возникших противоречий.

Определением от 09.04.2025 суд запрашивал у эксперта ООО «Эксперт Сервис Плюс» ФИО7 письменные пояснения на вопросы заинтересованного лица.

Согласно представленным пояснениям эксперта ФИО7:

- исследуемое нежилое здание с кадастровым номером 36:34:0349033:207 построено в 1965 году (Лит. А) и в 1980 году (Лит. А1). По данным Технического паспорта БТИ (см. предоставленные для проведения экспертизы материалы дела: наименование файла на CD-R диске, «Отчет Ритм и Ко - 206 стр. Дивизии.pdf», стр. 85-96) по состоянию на 05.07.2006 физический износ здания составлял: Лит. А - 48%; Лит. А1 - 33%; Лит. а - 60%. По результатам натурного осмотра объекта, осуществленного Экспертом 24.12.2024 (см. материалы фотофиксации) в период с даты составления Технического паспорта БТИ до даты осмотра капитальный ремонт здания не производился. Если принять, что темп накопления износа остался прежним, на дату определения стоимости (27.12.2023), физический износ составлял: Лит. А - 68%; Лит. А1 - 55%; Лит. А - 85%. В соответствии со шкалой экспертных оценок для определения физического износа, используемой в Справочнике оценщика недвижимости - под ред. ФИО8, физическому износу «41%-60%» и более соответствует техническое состояние «неудовлетворительное». Тот факт, что здание на дату экспертизы используется не отменяет необходимости проведения капитального ремонта;

- корректировки на местоположение, примененные при расчете стоимости объекта исследования, относятся к местоположению объекта в пределах города (см. таблицы 4.15 на стр. 39 Заключения эксперта). Утверждение, что объект, находящийся в бывшем сельском населенном пункте - с. Масловка, который только в 2011 году был включен в состав города Воронеж и расположен в 12 км к юго-востоку от центра города, представляется по меньшей мере странным;

- аналог №3 находится в микрорайоне индивидуальной жилой застройки «Первое мая» (рис. 1);

- корректировка на наличие/отсутствие коммуникаций при оценке зданий и помещений учитывает обеспеченность объекта капитального строительства соответствующим видом инженерных систем. В данном случае корректировка учитывает, что, в отличие от аналогов, исследуемое здание не подключено к системам центрального водоснабжением и канализацией;

- корректировка на возможность подключения к инженерным коммуникациям применяется при оценке земельных участков, как свободных. Согласно данным Ассоциации развития рынка недвижимости Некоммерческой организации «СтатРиелт» (Источник: https://statrielt.ru/) «в застроенных населенных пунктах проведенные по улице коммуникации рассчитаны на окружающие дома и участки и, обычно, принадлежат сетевым организациям, работающим с населением по регулируемым государством тарифам. В этом случае есть основания полагать, что участки обеспечены этими коммуникациями, т.к. расходы собственника участка по подключению составят регулируемую (или фиксированную, незначительную) оплату подсоединения и оформления. Корректировка по таким коммуникациям не применяется»;

- исследуемый земельный участок и аналоги расположены в микрорайоне «Масловка» Левобережного района г. Воронеж, который представляет собой бывшее село, вошедшее в состав города Воронеж с 1 января 2011 года. На территории микрорайона преобладает сектор частной жилой застройки. Районы расположения исследуемого земельного участка и всех аналогов обеспечены сетями электроснабжения. Центральные сети водопровода и канализации находятся на удалении. Возможность подключения к сетям газоснабжения по состоянию на дату определения стоимости имеется только у аналога № 3 , поэтому при расчете стоимости земельного участка методом корректировок была применена корректировка стоимости аналога № 3. Приведенное выше обоснование корректировки на наличие инженерных коммуникаций на земельном участке для аналога № 3 отражено на стр. 63-64 заключения эксперта;

- необходимость корректировки на назначение возникает, если из-за ограниченности рынка земельных участков определенного назначения, в качестве аналогов используются земельные участки иного назначения, рынок которых в данном районе более развит. В настоящем исследовании из-за отсутствия достаточных и достоверных данных о ценах сделок и предложений к продаже в сегменте земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, расположенных в жилых районах на окраинах г. Воронеж, к которому относится исследуемый земельный участок, в качестве аналогов использовались земельные участки, предназначенные для индивидуального жилищного строительства, расположенные в районе расположения объекта исследования - на оживленных улицах микрорайона «Масловка», где строительство торгового объекта является финансово оправданным и осуществимым. По результатам исследований, проведенных сотрудниками ООО «Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки» под руководством ФИО8, отношение удельной цены земельных участков под жилую застройку (ИЖС) к удельной цене аналогичных участков под коммерческую застройку лежит в интервале 0,53 - 0,73 (среднее значение - 0,63) (Источник: ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14 Справочник оценщика недвижимости - 2022. Земельные участки. Часть 2. Физические характеристики объекта. Характеристики, отражающие функциональное назначение объекта. Передаваемые имущественные права. Скидки на торг. Ставки капитализации. Полная версия. -Нижний Новгород, 2022. - С. 217, Таблица 77);

- поскольку в соответствии с «Правилами землепользования и застройки городского округа город Воронеж», вид разрешенного использования «магазины» входит в перечень основных видов разрешенного использования в зонах индивидуальной жилой застройки, изменение вида разрешенного использования с «ИЖС» на «магазин» не потребует от потенциального покупателя значительных временных, материальных и «моральных» затрат, величина корректировки рассчитывалась по верхней границе приведенного выше интервала: (1,00/0,73 - 1) х 100% = 37%. Приведенное выше обоснование корректировки на разрешенное использование земельного участка отражено на стр. 61-62 заключения эксперта.

Учитывая приведенные выше обстоятельства и пояснения эксперта, а также не представление УИЗО АГО город Воронеж объективных доказательств, свидетельствующих о порочности экспертного исследования, у суда не имеется оснований полагать, что заключение эксперта от 15.01.2025 №14794 является не соответствующим стандартам оценки. 

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 12 постановления от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» указал, что заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами. Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства.

Проанализировав заключение эксперта от 15.01.2025 №14794, суд приходит к выводу, что в данном заключении эксперт ясно и полно ответил на поставленный вопрос, наличия противоречий в выводах эксперта суд не усмотрел, ввиду чего оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта у суда не имеется. При этом ответ эксперта на поставленный вопрос достаточен для разрешения возникшего вопроса, требующего специальных знаний, при разрешении настоящего спора по существу.

Отчет об оценке №10969/24 от 16.02.2024, подготовленный ООО «Консультационно-аналитического центра «Ритм &Ко», и отчет об оценке от 29.03.2024 №7203/2-24, подготовленный ООО «БОЭА», судом не могут быть признаны надлежащими доказательствами, поскольку лица, проводившие указанные оценки, об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения не предупреждалась, оценка указанных специалистов является мнением лиц, которым сторона оплатила проведение исследования, без участия другой стороны в исследовании, по доказательной базе, представленной заинтересованной стороной – заказчиком.

Кроме того, отчет об оценке №10969/24 от 16.02.2024, представленный ООО «Консультационно-аналитического центра «Ритм &Ко», в котором итоговая рыночная стоимость отчуждаемых объектов недвижимости по состоянию на 27.12.2023 составила 10 209 509 руб., судом не может быть признан надлежащим доказательством, поскольку рыночная стоимость права аренды чрезмерно завышена (превышает определенную заключением эксперта стоимость в 1,7 раз).

Все остальные доводы участников процесса судом исследованы и подлежат отклонению как не влияющие на выводы суда.

Принимая во внимание, что рыночная стоимость права пользования земельного участка в Приказе УИЗО АГО город Воронеж № 309 от 28.02.2024 в сумме 10 209 509 руб. является чрезмерно завышенной (с учетом результатов судебной экспертизы), приказ УИЗО администрации городского округа город Воронеж безусловно нарушает права и законные интересы ИП ФИО1 

При этом рыночную стоимость объектов недвижимости - нежилое здание, магазин, назначение: нежилое, количество этажей - 1, кадастровый номер: 36:34:0349033:207 общей площадью 62,8 кв.м, находящееся по адресу: 

<

...>; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер: 36:34:0349008:476 общей площадью 1390,0 кв.м, находящееся по адресу: 

<

...> по состоянию на 27.12.2023 с учетом результатов судебной экспертизы следует считать в размере 6 092 000 руб. 

Таким образом, в силу вышеприведенных норм права, а также принимая во внимание пункт 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92, требования ИП ФИО1 следует удовлетворить, признать оспариваемый приказ Управления № 309 от 28.02.2024 недействительным в части пункта 3, устанавливающего стоимость отчуждаемого имущества.

С учетом результатов рассмотрения дела и положений ст. 110 АПК РФ расходы по оплате госпошлины в размере 300 руб. и расходы по оплате судебной экспертизы в размере 45 000 руб. относятся на заинтересованное лицо и подлежат взысканию в пользу заявителя.

В силу части 2 статьи 107 АПК РФ эксперты получают вознаграждение за работу, выполненную ими по поручению арбитражного суда, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей как работников государственных судебно-экспертных учреждений.

Согласно части 1 и части 2 статьи 109 АПК РФ денежные суммы причитающиеся экспертам, специалистам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей. Денежные суммы, причитающиеся экспертам и свидетелям, выплачиваются с депозитного счета арбитражного суда.

Согласно счету №6452 от 15.01.2025 стоимость производства судебной экспертизы по делу №А14-8065/2024 составляет 45 000 руб.

Оплата данной экспертизы осуществлена ИП ФИО1 путем перечисления денежных средств на депозитный счет арбитражного суда платежным поручением №85 от 06.09.2024 и платежным поручением №93 от 20.09.2024 (45 000 руб.).

На основании изложенного, стоимость экспертизы в размере 45 000 руб. подлежит перечислению ООО «Эксперт Сервис Плюс» за счет средств, внесенных на депозитный счет арбитражного суда ИП ФИО1

Руководствуясь статьями 65, 110, 167-170, 180-181, 201 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным приказ Управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж от 28.02.2024 №309 об условиях приватизации арендуемого имущества – нежилого здания, магазин, назначение: нежилое, количество этажей - 1, кадастровый номер: 36:34:0349033:207 общей площадью 62,8 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>; земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер: 36:34:0349008:476 общей площадью 1390,0 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, в части пункта 3 об установлении стоимости отчуждаемого имущества в размере 10 209 509 руб.

Решение в указанной части подлежит немедленному исполнению.

Обязать Управление имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж устранить допущенное нарушение прав и законных интересов индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) путем внесения изменений в пункт 3 приказа от 28.02.2024 №309, определив цену выкупа нежилого здания, магазин, назначение: нежилое, количество этажей - 1, кадастровый номер: 36:34:0349033:207 общей площадью 62,8 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>; земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер: 36:34:0349008:476 общей площадью 1390,0 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, по состоянию на 27.12.2023 в размере 6 092 000 руб. (без учета НДС).

Перечислить обществу с ограниченной ответственностью «Эксперт Сервис Плюс» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) 45 000 руб. за проведение судебной экспертизы по делу №А14-8065/2024 из денежных средств, внесенных на депозитный счет Арбитражного суда Воронежской области индивидуальном предпринимателем ФИО1 по платежному поручению №85 от 06.09.2024 и платежному поручению №93 от 20.09.2024.

Взыскать с Управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) 300 руб. расходов по уплате государственной пошлины и 45 000 руб.  расходов по оплате судебной экспертизы.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Воронежской области.

 Судья Т.Л. Белявцева