АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. ТюменьДело № А46-6559/2022

Резолютивная часть постановления объявлена  17 января 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  24 января 2023 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующегоДемидовой Е.Ю.,

судейТихомирова В.В.,

ФИО1,

при протоколировании судебного заседания с использование средств аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на постановление от 20.10.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Рыжиков О.Ю., Иванова Н.Е., Шиндлер Н.А.) по делу № А46-6559/2022 по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 310554303300205, ИНН 

<

***>) к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (644024, 

<

...> ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об оспаривании решения органа местного самоуправления об отказе в представлении земельного участка в собственность без проведения торгов. 

В судебном заседании принял участие индивидуальный предприниматель ФИО2 – лично, паспорт.

Суд установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – предприниматель) обратился в Арбитражный суд Омской области с заявлением к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее – департамент) о признании незаконным распоряжения департамента от 18.03.2022 № 272 «Об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 55:36:080101:3098 в Центральном административном округе города Омска» (далее – распоряжение от 18.03.2022).

Решением от 12.07.2022 Арбитражного суда Омской области (судья Распутина В.Ю.) заявленные требования удовлетворены.

Постановлением от 20.10.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции отменено, по делу принят новый судебный акт, которым в удовлетворении заявления отказано.

Полагая, что при вынесении постановления апелляционным судом допущено нарушение норм материального права, предприниматель обратился с кассационной жалобой, в которой просит постановление отменить, оставив в силе решение суда первой инстанции.

Мотивируя данную позицию, заявитель указывает, что при определении плотности застройки земельного участка суду следовало учитывать иные расположенные на нем объекты, не являющиеся недвижимыми, необходимые для эксплуатации спорного здания: автостоянку, разворотную площадку, тротуар и подъездной путь к зданию, с учетом чего процент застройки земельного участка находится в пределах максимально допустимого процента (80 %).

Департамент в отзыве на кассационную жалобу указал на необоснованность данных доводов.

В судебном заседании предприниматель на удовлетворении кассационной жалобы настаивал по приведенным мотивам.

Учитывая надлежащее извещение департамента о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие его представителя в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судом норм материального и соблюдение процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, исходя из приведенных в кассационной жалобе доводов, суд округа приходит к выводу об отсутствии оснований для ее удовлетворения.

Судами установлено и из материалов дела следует, что по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка между департаментом и предпринимателем заключен договор аренды от 12.12.2017 № Д-Ц-31-11460-А (далее – договор) в рамках которого в аренду заявителю передан земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, относящийся к категории земель населенных пунктов, разрешенное использование: станция технического обслуживания легковых автомобилей без малярно-жестяных работ, площадью 4431 кв.м, кадастровый номер 55:36:080101:3098 (далее – земельный участок), для целей строительства станции технического обслуживания легковых автомобилей без малярно-жестяных работ.

В установленный договором (в редакции дополнительных соглашений от 07.07.2020 и от 26.02.2021) срок и с получением предусмотренной законодательством разрешительной документации на земельном участке построен объект капитального строительства - станция технического обслуживания легковых автомобилей без малярно-жестяных работ, площадью 503,4 кв.м, кадастровый номер 55:36:080101:12113 (далее - СТО). Право собственности заявителя на здание СТО зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 05.08.2021 за номером 55:36:080101:12113-55/092/2021-1.

Согласно представленному предпринимателем в материалы дела заключению общества с ограниченной ответственностью «ПрестижЛТФ», на земельном участке с кадастровым номером 55:36:080101:3098 расположены: а) одноэтажное здание, в котором фактически размещена и функционирует станция технического обслуживания легковых автомобилей (площадь 514,5 кв.м.); б) необходимое для функционирования и обслуживания здания твердое покрытие в виде: организованного подъезда к зданию; парковочных мест; организованного проезда спецтехники (пожарной техники, техники для вывоза ТБО) вдоль здания; погрузочно-разгрузочная / разворотная площадка спецтехники (техники для вывоза ТБО, пожарной техники) (площадь 1 532 кв.м.); в) площадка ТБО (площадь 4 кв.м.).

Предприниматель 21.02.2022 обратился к департаменту с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность.

Распоряжением от 18.03.2022 департаментом отказано в предоставлении земельного участка на основании подпунктов 1, 19 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ): в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается. Процент застройки испрашиваемого земельного участка, относительно площади расположенного не нем объекта недвижимости, ниже нормативного показателя процента застройки.

Полагая, что отказ департамента не соответствует закону, нарушает права и законные интересы заявителя в сфере осуществления предпринимательской деятельности, предприниматель обратился с соответствующим заявлением в арбитражный суд.

Удовлетворяя заявление, суд первой инстанции пришел к выводу, что с учетом конфигурации земельного участка, а также использования его в целях эксплуатации принадлежащих предпринимателю объектов как единого комплекса, испрашиваемая площадь земельного участка является обоснованной, приняв во внимание, что соседний земельный участок также находится в собственности предпринимателя, на земельном участке расположено принадлежащее заявителю нежилое здание склада.

Руководствуясь при повторном рассмотрении спора положениями статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 1, 39.1, 39.2, 39.3, 39.16, 39.20 ЗК РФ, статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), статей 3, 13, 53 решения Омского городского Совета от 10.12.2008 № 201 «Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области» (далее – решение Омского городского Совета № 201, в редакции действующей на момент рассмотрения заявления, с изменениями внесенными решением Омского городского Совета от 15.07.2020 № 249), разъяснениями, данными в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положения раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25), правовым подходом, выраженным в пункте 24 Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации № 3, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10, определениях Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2, от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, Восьмой арбитражный апелляционный суд с выводами суда первой инстанции не согласился, счел решение подлежащим отмене.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, апелляционная коллегия исходила из того, что процент застройки испрашиваемого земельного участка ниже нормативного показателя; включение в общую плотность застройки площадок общей площадью 1532 кв. м. является необоснованным, поскольку площадки, покрытые асфальтом не являются объектами недвижимости, являются обычным благоустройством земельного участка, то есть составной частью земельного участка, а доказательств того, что указанные объекты вспомогательного использования являются объектами капитального строительства, возведенными в соответствии с технической документацией и градостроительными требованиями, предъявляемыми к такого рода объектам, не представлено, как и доказательств их регистрации как единого комплекса.

Обозначенные выводы признаются судом округа правомерными, сделанными в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и представленными доказательствами.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ, части 4 статьи 200, частям 2, 3 статьи 201 АПК РФ, пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для признания судом решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц незаконными, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Отсутствие, а также недоказанность хотя бы одного из названных условий служит основанием для оставления заявления без удовлетворения.

В силу требований части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 АПК РФ орган, должностное лицо должны доказать соответствие их решения, действия (бездействия) закону; обязанность по доказыванию нарушения оспариваемым решением, действием (бездействием) прав и законных интересов возлагается на лицо, обратившееся в суд за его оспариванием.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса.

В силу части 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим Федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Таким образом, земельным законодательством предусмотрено заключение договора аренды, купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае его предоставления собственнику расположенных на нем здания, сооружения для их эксплуатации (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6, подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ).

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов регламентирован в статье 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации.

Из смысла приведенной нормы земельного законодательства следует, что порядок предоставления земельного участка включает в себя несколько последовательных стадий, направленных на определение (согласование) характеристик предоставляемого земельного участка, а также установление оснований для отказа в предоставлении земельного участка либо их отсутствия.

В определении от 16.01.2018 № 310-ЭС17-20379 Верховный Суд Российской Федерации высказал подход, согласно которому условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и статьи 39.20 ЗК РФ являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости.

Таким образом, лицо, претендующее на предоставление земельного участка, должно доказать, что на испрашиваемом земельном участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью; бремя доказывания необходимого размера, подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить.

Статья 39.16 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 ЗК РФ размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимого имущества, поставлен в зависимость не только от площади таких объектов недвижимости, но и от их назначения, а также целей использования. Таким образом, необходимая для эксплуатации объекта недвижимости площадь земельного участка определяется с учетом его функционального назначения, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

В соответствии с пунктом 2 части 6 статьи 30 ГрК РФ в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, которые согласно части 1 статьи 38 ГрК РФ могут включать в себя: предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь.

Решением Омского городского Совета № 249 в градостроительные регламенты правил землепользования и застройки включены предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Согласно пункту 11 статьи 3 Решения Омского городского Совета № 201 минимальный процент застройки в границах земельного участка определяется как отношение суммарной площади земельного участка, которая должна быть застроена, ко всей площади земельного участка.

Решением Омского городского Совета № 201 предусмотрен максимальный и (или) минимальный процент застройки в отношении земельных участков с видом разрешенного использования: предпринимательство (код 4.0) минимальный - 20, максимальный - 80 (для территориальной зоны коммунально-складской зоны (КС) (пункт 6 части 5 статьи 53).

Решением Омского городского Совета от 12.11.2020 № 268 в статью 3 решения Омского городского Совета № 201 введена часть 3.2, согласно которой установленный названными Правилами минимальный процент застройки в границах земельного участка применяется исключительно в случаях приобретения в собственность земельных участков в установленном порядке гражданами и юридическими лицами, имеющими в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Как установлено судами, испрашиваемый земельный участок сформирован в определенных границах площадью 4431 кв.м. и ранее был предоставлен предпринимателю на праве аренды для строительства СТО легковых автомобилей без малярно-жестяных работ.

С учетом пятна застройки здания СТО, которая составляет 514,5 кв.м, а также площади площадки ТБО – 4 кв.м., плотность застройки участка составляет менее 11% (Q = 519,5 (площадь пятна застройки здания СТО и площадь площадки ТБО) /4331 (площадь испрашиваемого земельного участка) * 100%), что ниже нормативно закрепленного минимального процента застройки (20 %), и что послужило основанием отказа департамента в предоставлении земельного участка предпринимателю собственность.

С позиции заявителя, ссылающегося на неправомерность такого отказа, при расчете плотности застройки земельного участка необходимо учитывать площади объектов (1 532 кв.м.), которые необходимы для эксплуатации расположенного на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости: организованный подъезд к зданию; парковочные места; организованный проезд спецтехники (пожарной техники, техники для вывоза ТБО) вдоль здания; погрузочно-разгрузочная / разворотная площадка спецтехники (техники для вывоза ТБО, пожарной техники).

В пункте 39 Постановления № 25 разъяснено, что недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс.

Действующее гражданское законодательство под имущественным комплексом понимает совокупность одного или нескольких видов имущества, объединенного по определенному признаку. В ГК РФ названо два вида имущественных комплекса: предприятие (статья 132) и единый недвижимый комплекс (статья 133.1). Единый недвижимый комплекс представляет собой недвижимую вещь, обладающую следующими признаками: неразрывной физической или технологической связью объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, в том числе линейных объектов и движимых объектов (инженерных коммуникаций); такие здания, сооружения и иные объекты объединены единым назначением и являются неделимым объектом недвижимости.

При этом составная часть единого недвижимого комплекса не является самостоятельным объектом недвижимости и не может иметь самостоятельную юридическую судьбу. Единый недвижимый комплекс не может быть разделен (преобразован иным способом) на самостоятельные объекты недвижимости. Обязательным условием признания единого недвижимого комплекса таковым является его регистрация в целом, как одной недвижимой вещи.

В силу прямого указания статьи 133.1 ГК РФ в отсутствие государственной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом. Укладка на земельном участке определенного покрытия (из бетона, асфальта, щебня), в том числе для прохода или проезда, стоянки автомобилей, размещения оборудования, не создает нового объекта недвижимости, а представляет собой улучшение полезных свойств земельного участка (несет вспомогательную функцию по отношению к назначению земельного участка) и является лишь элементом благоустройства данного участка.

С учетом вышеприведенного нормативного регулирования, для учета подобных объектов в проценте застройки земельного участка необходимо их нахождение в составе единого недвижимого комплекса либо представление доказательств того, что данные объекты используются для эксплуатации основного строения, выполняют обслуживающую (вспомогательную) функцию. Само по себе обстоятельство расположения на испрашиваемом земельном участке подобных объектов основанием для их учета при определении площади земельного участка, предоставление которого осуществляется на основании статьи 39.20 ЗК РФ служить не может.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные сторонами в обоснование своей правовой позиции доказательства и приведенные доводы и возражения, установив, что процент застройки испрашиваемого земельного участка (11%) ниже нормативно закрепленного минимального процента застройки (20%), а доказательств того, что расположенные на земельном участке объекты, представляющие собой улучшения земельного участка, являются единым недвижимым комплексом либо представляют собой объекты капитального строительства, возведенные в соответствии с технической документацией и градостроительными требованиями, предъявляемым к такого рода объектам, а также доказательств их использования для эксплуатации находящегося на земельном участке здания СТО, апелляционная коллегия верно исходила из отсутствия оснований для учета данных площадей при определении процента застройки испрашиваемого земельного участка, констатировав недоказанность необходимости предоставления в собственность спорного земельного участка в заявленном размере, и, как следствие отсутствие совокупности условий предусмотренной статьей 198 АПК РФ необходимой для признания распоряжения департамента от 18.03.2022 № 272 незаконным

Факт предоставления земельного участка в аренду для строительства станции технического обслуживания легковых автомобилей без малярно-жестяных работ, не свидетельствует о том, что для целей эксплуатации фактически возведенного объекта недвижимости – здания СТО необходим земельный участок именно указанной площади, поскольку, как правило, объективно является большей, чем площадь, необходимая для эксплуатации непосредственно возведенного объекта.

Доказательства иного, в том числе доказательства обоснованности испрашиваемой площади земельных участков, необходимой для эксплуатации расположенных на них объектов недвижимости, законности возведения вспомогательных объектов (проект строительства, в котором были бы предусмотрены данные объекты), в материалы дела не представлены. Заключения экспертов такими доказательствами являться не могут, поскольку выводы о размере площади земельного участка обоснованы также ссылками на наличие вспомогательных объектов, которые учету при определении процента застройки не подлежат.

В то же время предприниматель не лишен возможности сформировать земельный участок, занятый принадлежащими ему объектами недвижимости, размер которого подлежит определению в соответствии с действующим законодательством, и обратиться с заявлением о выкупе такого земельного участка.

Отклоняя доводы кассационной жалобы, суд округа считает необходимым отметить, что они фактически сводятся к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных арбитражным судом апелляционной инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с оценкой суда апелляционной инстанции доказательств.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом апелляционной инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений сторон, а окончательные выводы суда апелляционной инстанции соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта на основании доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ основанием для отмены судебных актов в любом случае, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе относятся на ее заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 20.10.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-6559/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

ПредседательствующийЕ.Ю. ФИО3

Судьи         В.В. Тихомиров

                                                                                              ФИО1