АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-41084/2015

г. Краснодар

22 ноября 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 ноября 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Волкова Я.Е., судей Мазуровой Н.С. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца – индивидуального предпринимателя Макаревич Натальи Владимировны (ИНН 230902396002, ОГРНИП 304230907900065) – Рухтина С.А. (доверенность от 29.06.2017), от третьих лиц: Министерства финансов Краснодарского края – Тарасова Л.Е. (доверенность от 10.01.2017), от Департамента имущественных отношений Краснодарского края – Рева В.И. (доверенность от 26.12.2016), в отсутствие ответчика – администрации муниципального образования г. Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799), третьих лиц – Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар, Департамента финансов администрации муниципального образования г. Краснодар, общества с ограниченной ответственностью «КраснодарСтройГрупп», индивидуального предпринимателя Комаровой Светланы Валериевны, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы индивидуального предпринимателя Макаревич Натальи Владимировны и администрации муниципального образования г. Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.12.2016 (судья Боровик А.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2017 (судьи Авдонина О.Г., Галов В.В., Попов А.А.) по делу № А32-41084/2015, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Макаревич Н.В. (далее – предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации муниципального образования г. Краснодар (далее – администрация) со следующими требованиями:

– признать недействительными торги по продаже права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0426011:2219, проведенные 29.08.2013;

– признать недействительным договор аренды от 29.08.2013 № 4300020375 заключенный по результатам торгов и применить последствия недействительности сделки в виде возврата предпринимателю 80 750 тыс. рублей арендных платежей, перечисленных в рамках договора денежных средств.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство финансов Краснодарского края (далее – министерство), Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент), Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар (далее – департамент муниципальной собственности), Департамент финансов администрации муниципального образования г. Краснодар, ООО «КраснодарСтройГрупп» и индивидуальный предприниматель Комарова С.В.

Решением от 26.12.2016 в удовлетворении исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован отсутствием оснований для признания недействительным торгов и заключенного по его результатам договора. Вступившим в законную силу решением Советского районного суда г. Краснодара от 26.02.2015 договор аренды от 29.08.2013 № 4300020375 расторгнут ввиду неисполнения арендатором условий договора. В рамках названного дела установлено, что предприниматель принял арендуемый земельный участок, частично осуществил его ограждение и разместил на нем движимое имущество. Установив факт пользования предпринимателем земельным участком, суд не усмотрел оснований для применения последствий недействительности сделки в виде возврата предпринимателю 80 750 тыс. рублей арендных платежей, перечисленных в рамках договора.

Апелляционным постановлением от 19.07.2017 решение от 26.12.2016 в части отказа в удовлетворении требований о признании торгов и договора аренды недействительными отменено, в данной части принят новый судебный акт, которым в указанной части требования удовлетворены. В остальной части решение оставлено без изменения. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что выставление на торги земельного участка с кадастровым номером 23:43:0426011:2219 и заключение по результатам торгов договора от 29.08.2013 № 4300020375 аренды, нарушает права третьих лиц, являющихся собственниками спорного участка. Оспариваемый договор является ничтожной сделкой, а проведенные торги недействительными. Основания для возврата перечисленной в рамках договора арендной платы отсутствуют, так как предприниматель пользовался земельным участком и предпринимал меры к его освоению.

В кассационной жалобе общество просит отменить решение и апелляционное постановление в части отказа в удовлетворении иска, в указанной части принять новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования. Податель жалобы указывает, что решением Советского районного суда г. Краснодара от 13.07.2015 по делу № 2-653/2015 установлено фактическое отсутствие земельного участка с кадастровым номером 23:43:0426011:2219, предоставленного администрацией в аренду предпринимателя (участок снят с кадастрового учета), следовательно, спорный договор аренды является ничтожной сделкой, так как заключен в отношении несуществующего объекта. Выводы суда общей юрисдикции свидетельствуют о том, что администрация, как арендодатель, не могла исполнить обязанность по передаче участка. Администрация препятствовала предпринимателю исполнить условия договора аренды. Решением Советского районного суда г. Краснодара от 26.02.2015 договор аренды № 4300020375 расторгнут. Государственная регистрация договора аренды не произведена, в связи с тем, что администрация предпринимала меры по его расторжению. Признав торги недействительными, а договор аренды – ничтожным, суды пришли к ошибочному выводу об отказе в удовлетворении иска в части возврата уплаченной арендной платы.

В кассационной жалобе администрация просит отменить апелляционное постановление и оставить в силе решение. Податель жалобы указывает, что на момент проведения торгов и заключения договора аренды от 29.08.2013 № 4300020375 спорный земельный участок был свободен от прав третьих лиц, следовательно, основания для признания торгов и договора аренды недействительными отсутствуют.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы кассационной жалобы. Представители департамента и министерства дали пояснения по делу.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что апелляционное постановление в части отказа в удовлетворении исковых требований следует отменить.

Как видно из материалов дела и установлено судами, земельный участок площадью 80 013 кв. м, расположенный по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Автолюбителей, 1/А поставлен на государственный учет 19.07.2013 с присвоением кадастрового номера 23:43:0426011:2219 (т. 1, л. д. 122).

На официальном сайте департамента в июле 2013 года размещено извещение о проведении открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью 80 013 кв. м с кадастровым номером 23:43:0426011:2219 (лот 743-З). Извещение утверждено директором департамента муниципальной собственности 21.07.2013 (т. 1, л. д. 150 – 156).

Предприниматель подала заявку на участие в аукционе, и по платежному поручению от 20.08.2013 № 34 внес задаток в размере 8 500 тыс. рублей (т. 1, л. д. 70, 75).

По итогам проведенного аукциона победителем признан истец (протокол от 29.08.2013 № 16 заседания комиссии по проведению торгов; т. 1, л. д. 125 – 134).

В соответствии с протоколом от 29.08.2013 администрация (арендодатель) и предприниматель (арендатор) подписали договор от 29.08.2013 № 4300020375, по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок площадью 80 013 кв. м с кадастровым номером 23:43:0426011:2219, расположенный по ул. Автолюбителей, 1/А в Карасунском внутригородском округе г. Краснодара в третьем поясе зоны санитарной охраны водозабора, в зоне катастрофического затопления, в радиусе 10 км, 15 км, 30 км от контрольной точки аэродрома, в зоне разворота воздушного транспорта аэропорта и в зоне воздействия шумов аэропортов (зона Б) – уровень шумов 25 ДБА, для многоэтажного жилищного строительства, сроком с 18.09.2013 по 18.09.2023.

В пункте 1.4 договора стороны согласовали, что земельный участок считается переданным арендатору с момента подписания договора сторонами.

По условиям пункта 2.1 договора годовой размер арендной платы, определенный по результатам торгов, составляет 80 750 тыс. рублей.

В качестве арендной платы за пользование земельным участком истец по платежному поручению от 02.10.2013 № 308 перечислил 72 250 тыс. рублей (т. 1, л. д. 15).

Предприниматель, полагая, что земельный участок предоставлен в аренду с нарушением норм действующего законодательства, обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В соответствии с пунктом 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу – лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом. В качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель иного имущественного права на нее (пункт 2 статьи 447 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 449 Гражданского кодекса торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса (часть 2).

В силу части 3 статьи 69 Кодекса вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле. По смыслу названной нормы преюдиция распространяется на содержащуюся во вступившем в законную силу судебном акте констатацию тех или иных обстоятельств, которые входили в предмет доказывания по ранее рассмотренному делу.

В постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2011 № 30-П разъяснено, что признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения, принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, а также приняв во внимание обстоятельства, установленные судом общей юрисдикции по делу № 2-653/2015, имеющие преюдициальное значение для рассматриваемого спора, установил, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:0426011:2219 расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 23:43:0426011:1466; границы земельных участков полностью совпадают. На дату проведения торгов у администрации отсутствовало право собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0426011:2219. Заключив, что проведенные торги и заключенный по их результатам договор от 29.08.2013 № 4300020375 аренды спорного участка нарушают права других лиц (собственников спорного участка), апелляционный суд признал торги недействительными и заключенный по их результатам договор аренды ничтожной сделкой. Доводы администрации в указанной части направлены на ревизию вступившего в законную силу судебного акта.

Доводы предпринимателя, изложенные в кассационной жалобе, сводятся к необоснованному отказу в возврате 80 750 тыс. рублей арендных платежей, перечисленных в рамках договора аренды от 29.08.2013 № 4300020375.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в указанной части, суд апелляционной инстанции исходил из отсутствия оснований для возврата перечисленных в рамках договора арендных платежей, поскольку предприниматель пользовался земельным участком и предпринимал меры к освоению данного участка.

В то же время апелляционный суд не учел следующее.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. От имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (пункт 1 статьи 209, пункт 1 статьи 125, пункт 3 статьи 214 и статья 608 Гражданского кодекса).

Статья 168 Гражданского кодекса (в редакции, действовавшей до 01.09.2013) предусматривала, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. 

Федеральным законом от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» внесены изменения в статью 168 Гражданского кодекса.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса, в редакции с 01.09.2013).

Решением Советского районного суда г. Краснодара от 13.07.2015 по делу № 2-653/2015 удовлетворены исковые требования Дармина В.Н., Злодеева А.В., Демьяненко В.С. и Дурсина И.Н. к администрации и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Краснодарскому краю о признании действительным выделение земельных участков в счет земельных долей площадью 20 тыс. кв. м каждый в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: г. Краснодар, Карасунский округ, юго-западнее пос. Пашковского и признании права собственности на выделенные земельные участки. В рамках рассматриваемого дела судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:0426011:2219 расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 23:43:0426011:1466, границы данных земельных участков полностью идентичны. Предоставленный по оспариваемому договору земельный участок с кадастровым номером 23:43:0426011:2219 не принадлежит муниципальному образованию г. Краснодар на праве собственности (т. 1, л. л. 16 – 26).

Обстоятельства, установленные в рамках названного дела, позволили суду апелляционной инстанции правомерно заключить о ничтожности договора от 29.08.2013 № 4300020375 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0426011:2219, вместе с тем отказывая в удовлетворении исковых требований в части возврата денежных средств, суд апелляционной инстанции не исследовал правомерность получения муниципальным образованием г. Краснодар арендных платежей в отсутствии титула на спорный земельный участок.

Принимая во внимание ничтожность спорного договора аренды, а также обстоятельства, установленные при рассмотрении дела № 2-653/2015, выводы суда апелляционной инстанции в части отказа в удовлетворении требований о применении последствий недействительности сделки в виде возврата денежных средств не соответствуют представленным в дело доказательствам. Доводы предпринимателя о том, что на стороне администрации образовалось неосновательное обогащение, поскольку она распорядилась земельным участком не являясь титульным его владельцем, суд апелляционной инстанции надлежащим образом не проверил.

Поскольку судебный акт основан на неполно исследованных обстоятельствах, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора, апелляционное постановление от 19.07.2017 в части отказа в удовлетворении требований о применении последствий недействительности сделки в виде возврата денежных средств надлежит отменить, дело в отмененной части направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам. Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Кодекса).

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить отмеченные недостатки, с учетом характера спорных правоотношений и подлежащего применению законодательства, установить и исследовать существенные для рассмотрения дела обстоятельства, дать правовую оценку правомерности получения муниципальным образованием г. Краснодар арендных платежей, всем доводам участников спора, после чего разрешить его с правильным применением норм материального и процессуального права.

Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело, по правилам статьи 110 Кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2017 по делу № А32-41084/2015 в части отказа в удовлетворении требований о применении последствий недействительности сделки в виде возврата денежных средств отменить, в указанной части дело направить на новое рассмотрение в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

	В остальной части постановление оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                    			                                 Я.Е. Волков

Судьи										         Н.С. Мазурова

										         И.В. Сидорова