Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-90374/2016

22 апреля 2021 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  14 апреля 2021 года.

Полный текст решения изготовлен  22 апреля 2021 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Балакир М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВИКТОРИЯ" (адрес:  Россия 192242, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, ул ТУРКУ 2/4/18; Россия 192007, Санкт-Петербург, Тамбовская 13,лит А,пом 3-Н для АК № 78 СПб ГКА; Россия 191104, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, ул НЕКРАСОВА 8, ОГРН:  1037835060856; 1037835060856; 1027809222616)

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес:  Россия 191060, Санкт-Петербург, Смольный д 1,лит Б

третье лицо: СПб ГБУСОН «КЦСОН Кировского района Санкт-Петербурга»; СПб ГБУ "Центр социальной помощи семье и детям Кировского района Санкт-Петербурга"; Администрация Кировского района Санкт-Петербурга, ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга» (адрес:  Россия 198097, Санкт-Петербург, Огородный пер., д. 30, лит. А; Россия 198260, Санкт-Петербург, ул Стойкости 8; Россия 198095, Санкт-Петербург, пр. Стачек, д. 18, лит. А; Россия 191015, Санкт-Петербург, ул. Кавалергардская, д. 42; Россия 191015, Санкт-Петербург, ул. Кавалергардская, д. 42; Россия 198097, Санкт-Петербург, ул. Трефолева, д. 22/25, лит. А; Россия 196066, Санкт-Петербург, Московский проспект 191 кв.72; Россия 198261, Санкт-Петербург, ул. Стойкости, д. 36, к. 1, ком. 102; Россия 198096, Санкт-Петербург, пр.кт Стачек, д. 79, кв. 77; Россия 191014, Санкт-Петербург, Некрасова, д. 21; Россия 191002, Санкт-Петербург, Рубинштейна, д. 34; Россия 190005, Санкт-Петербург, 2-я Красноармейкая, д. 4; Россия 191104, Санкт-Петербург, Некрасова, д. 8; Россия 191144, Санкт-Петербург, 8-я Советская, д. 37-39

об обязании восстановить доступ в помещения

при участии

- от истца: представитель ФИО3. по доверенности от 19.01.2021

- от ответчика: представитель ФИО4, по доверенности от 11.01.2021

-от третьих лиц: представитель ФИО5, по доверенности от 17.01.2021

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Виктория" (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области, с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, об обязании в месячный срок с момента вступления в законную силу судебного решения восстановить в первоначальном состоянии:

- пандус площадью 156 кв. м, через который осуществляется вход в помещения 4ЛК, восстановив оконные проемы в подвальное помещение 6-Н, согласно поэтажного плана подвала от 10.02.2010;

- помещение 2ЛК (лестничная клетка), произведя демонтаж выхода на улицу, восстановление наружной стены и восстановление прохода в помещение 14-Н, согласно поэтажного плана 1 этажа от 10.02.2010;

- место общего пользования общей площадью 470,2 кв. м согласно конфигурации, определенной в акте экспертного исследования от 23.01.2018 N 61/12;

- обеспечить доступ к местам общего пользования - лифтовому холлу и лифту, лестницам для последующего осуществления доступа к техническому этажу и выходу на крышу здания.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение социального обслуживания населения "Комплексный центр социального обслуживания населения Кировского района Санкт-Петербурга", (далее - Центр); Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение "Центр социальное помощи семье и детям Кировского района Санкт-Петербурга", Администрация Кировского района Санкт-Петербурга, государственное унитарное предприятие "Водоканал Санкт-Петербурга", Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", ФИО6; ФИО7; ФИО8.

Решением суда от 26.04.2018 в удовлетворении исковых требований отказано. 

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2018 решение оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21 ноября 2018 года судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В Постановлении кассационный суд указал что: «при разрешении спора судам следовало установить: какие конкретно объекты находятся в индивидуальной собственности юридических, физических лиц и города Санкт-Петербурга; какие объекты относились к местам общего пользования и общему имуществу, принадлежащему собственникам помещений на праве общей долевой собственности; изменился ли и каким образом состав общего имущества в результате указанных истцом перепланировок; произведена ли государственная регистрация права собственности субъектов на указанные истцом помещения, лестницы, лифты и т.п. до их перепланировок, а также на помещения, объединенные в результате перепланировки, и на помещения, включенные в состав иных помещений, образованных вследствие перепланировок; получено ли предусмотренное статьей 247 ГК РФ согласие Общества на изменение объема общего имущества». 

          Распоряжением Заместителя председателя Арбтражного суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.12.2019 ФИО9 настоящее дело передано в силу статьи 18 АПК РФ судье Балакир М.В.

         В судебном заседании истцом заявлено ходатайство о назначении по настоящему делу судебно-строительной экспертизы. 

            Определением суда от 11 марта 2020 года по делу была назначена строительно-техническая экспертиза в ФБУ Северо-Западный региональный  центр судебной экспертизы, на разрешение которой были поставлены следующие вопросы:

1. Определить размеры и конфигурацию мест общего пользования (общего имущества дома) выделенных из помещений 12-Н и 19-Н, на плане здания по адресу СПб ул.Стойкости д.8 литера А по состоянию на 06 июля 2011 года?

2. Определить размеры и конфигурацию мест общего пользования (общего имущества дома) входящих в состав помещений 12-Н и 19-Н на плане здания по адресу СПб ул.Стойкости д.8 литера А по состоянию на 2016 год?

3. Определить размеры и конфигурацию мест общего пользования (общего имущества дома), выделенных из помещений 12-Н и 19-Н, на плане здания по адресу СПб ул.Стойкости д.8 литера А, на которые отсутствует государственная регистрация прав собственности?

4. Для обслуживания каких помещений в здании обслуживаются данные помещения в здании? 

5. Входит ли в состав имущества переданного по Договору безвозмездного пользования № 05-Б-()()6(Ю4 от 05.07.2012 года, Договору безвозмездного пользования № 05-Б-006054 от 20.10.2014 года, Договору безвозмездного пользования № 05-Б006059 от 13.02.2015 года места общего пользования (общее имущество дома)?

6. Имеются ли в помещения 6-Н оконные проемы, выходящие на пандус, через который осуществляется вход в помещения 4ЛК и какова причина протечек через указанные проемы?

7. Каким образом должен осуществлять доступ в помещения 19-Н согласно проектно-технической документации?

           Заключение экспертов ФИО10 и ФИО11 ФБУ Северо-Западный региональный  центр судебной экспертизы от 27.05.2020 № 813/12-3 поступило в материалы дела. Производство по делу было возобновлено.

           В судебном заседании 17 марта 2021 года Истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому просил: 

- обязать ответчика, в трехмесячный срок с момента вступления в законную силу судебного решения, восстановить в первоначальном состоянии пандус площадью 156 кв.метров (через который осуществляется вход в помещения 4ЛК), устранив нарушение целостности и герметичности примыкания бетонной поверхности между наружной стеной и витражным остеклением к цокольной части наружной стены, восстановив оконные проемы в подвальное помещение 6-Н, согласно Поэтажного плана подвала дома 8 литера А по улице Стойкости от 10 февраля 2010 года; на основании статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, на случай неисполнения судебного акта взыскать с ответчика в пользу истца по 3 000,00 руб. за каждый день неисполнения судебного решения по настоящему делу со дня его вступления в законную силу до момента исполнения решения суда в этой части; 

- обязать ответчика, в трехмесячный срок с момента вступления в законную силу судебного решения, восстановить в первоначальном состоянии помещение 2ЛК (лестничная клетка), произведя демонтаж выхода на улицу, восстановление наружной стены и восстановление прохода в помещение 14-Н, согласно проектно-технической документации; на основании ст. 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, на случай неисполнения судебного акта взыскать с ответчика в пользу истца по 3 000,00 руб. за каждый день неисполнения судебного решения по настоящему делу со дня его вступления в законную силу до момента исполнения решения суда в этой части; 

- обязать ответчика, в трехмесячный срок с момента вступления в законную силу судебного решения восстановить места общего пользования общей площадью 224,0 м2 путем выделения из помещения 12-Н помещения № 12, площадью 10,1 м2 , помещения № 13, площадью 9,8 м2 на первом этаже и помещения № 16, площадью 15,5 м2 на втором этаже, помещения № 43, площадью 7,8 м2 , помещения № 44, площадью 1,9 м2 на первом этаже и помещения № 42, площадью 6,5 м2 на втором этаже, помещения на первом этаже № 4, площадью 3,8 м2 , № 3, площадью 52,5 м2 , №6, площадью 11,2 м2 , помещения на втором этаже № 18, площадью 34,5 м 2 , №32, площадью 70,4 м2 , согласно конфигурации, определенной в Акте экспертного заключения № 813/12-3 от 27.05.2020 года (рисунок 7), обеспечив доступ к местам общего пользования лифтовому холлу и лифту, лестницам, для осуществления доступа к техническому этажу и выходу на крышу здания на основании ст. 308.3 ГК РФ, на случай неисполнения судебного акта взыскать с ответчика в пользу истца по 3 000,00 руб. за каждый день неисполнения судебного решения по настоящему делу со дня его вступления в законную силу до момента исполнения решения суда в этой части. 

В соответствии с частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает уточненные исковые требования, дальнейшее рассмотрение дела осуществляется с учетом уточнений.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме. 

Представитель Комитета против удовлетворения заявленных требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве. 

Представитель третьего лица - СПб ГБУСОН «КЦСОН Кировского района Санкт-Петербурга» против удовлетворения иска возражал, пояснил, что все работы проводились на основании проектно-сметной документации, согласованной с Комитета по градостроительству и архитектуры СПб, согласие на переоборудование пандуса было дано Общим собранием собственников нежилых помещений, проведенным в очно-заочной форме 11 октября 2016 года. 

Дело рассмотрено в отсутствие третьих лиц, не явившихся в судебное заседание в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Исследовав материалы настоящего дела, и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее. 

Как следует из материалов дела, ООО «Виктория является собственником нежилых помещений 3-Н, 4-Н, 5-Н, 6-Н, 13-Н, 15-Н, 16-Н, 17-Н, общей площадью 1812,9 кв.м., расположенных в двухэтажном здании, общей площадью 4 174, 1 кв.м. по адресу: 

<

...> А, а также собственником 902/3319 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 3 319 кв.м. по адресу: Санкт-Петербург, улица Стойкости д.8 литера А, кадастровый номер 78:88441Ф:11, на котором расположено указанное здание. 

По договорам безвозмездного пользования объектом нежилого фонда, заключенным между Комитетом и СПБ ГБУСОН «КЦСОН Кировского района Санкт-Петербурга», переданы следующие помещения на первом и втором этажах Здания, а именно: - по договору безвозмездного пользования объектом нежилого фонда от 05.07.2012 № 05-Б-006004 - помещение 29-Н, 30-Н площадью 467.9 кв.м., 2 этаж, кадастровый №78:15:8441А:11:1:24; - по договору безвозмездного пользования объектом нежилого фонда от 20.10.2014 № 05-Б06054 - в помещении 12-Н, 26-Н, 27-Н, 28-Н площадью 186.1 кв.м., 1 этаж, кадастровый № 78:15:8441А:11:1:22, часть помещения 12-Н (ч.п. 1-15), 26-Н, 27-Н, 28- Н, площадью 163.6 кв.м. в помещении 12-Н, 26-Н, 27-Н, 28-Н площадью 186.1 кв.м., 2 этаж, кадастровый № 78:15:8441А:11:1:22 часть помещения 12-Н (ч.п. 16-17) площадью 22.5 кв.м., кадастровый № 78:15:8441 А: 11:1:22. 

Кроме того, Договором безвозмездного пользования объектом нежилого фонда № 05-Б006059 от 13 февраля 2015 года Комитетом СПб ГБУ "Центр социальной помощи семье и детям Кировского района Санкт-Петербурга" передано помещение 19-Н площадью 153 кв.метра кадастровый номер 78:15:8441А:11:1:23. 

В обоснование заявленных требований, истец ссылается на то, что пользователями (СПб ГБУСОН «КЦСОН Кировского района Санкт-Петербурга» и СПБ ГБУ "Центр социальной помощи семье и детям Кировского района Санкт-Петербурга"), с согласия Ответчика, осуществлялись строительно-монтажные работы по реконструкции здания, а именно:                                                                                                                                                                                                    

-в помещении 2ЛК (лестничная клетка - МОП) был произведен демонтаж наружной стены и обустроен новый выход на улицу;

- произведена реконструкция пандуса (через который осуществляется вход в помещения 4ЛК (лестничная клетка - МОП) и помещение 12-Н;

- произведена реконструкция и перепланировка помещений 12-Н, 26-Н, 27-Н, 28-Н, 29-Н, 30-Н, 4 ЛК, в результате которой по состоянию на 28 января 2016 года было образовано единое помещение 12-Н, 26-Н, 27-Н, 4 ЛК, общей площадью 687,6 кв.м.

В соответствии с заключением эксперта:

- согласно проектно-технической документации доступ в помещение 19-Н должен осуществляться с улицы через помещение 14-Н и далее по лестничной клетке ЛК-2, ведущей с первого этажа на второй; 

- В помещении 6-Н (принадлежащее Истцу) имеются заложенные оконные проемы, выходящие на пандус, через который осуществляется вход в помещения 4ЛК. Причиной протечек через указанные проемы является нарушение целостности и герметичности примыкания бетонной поверхности между наружной стеной и витражным остеклением к цокольной части наружной стены;   

- в состав помещения 12-Н, на плане здания по адресу СПб ул.Стойкости д.8 литера А по состоянию на 2016 год вошли помещения общего пользования (общее имущество дома), имеющие следующие размеры, общую площадь 224,0 м2, в том числе: помещение № 12, площадью 10,1 м2, помещение № 13, площадью 9,8 м2 на первом этаже и помещение № 16, площадью 15,5 м2 на втором этаже, помещение № 43, площадью 7,8 м2, помещение № 44, площадью 1,9 м2 на первом этаже и помещение № 42, площадью 6,5 м2 на втором этаже, помещения на первом этаже № 4, площадью 3,8 м2 , № 3, площадью 52,5 м2 , №6, площадью 11,2 м2 , помещения на втором этаже № 18, площадью 34,5 м2 , №32, площадью 70,4 м2 .

Конфигурация помещений общего пользования вошедших в состав помещения 12-Н на плане здания по адресу СПб ул.Стойкости д.8 литера А по состоянию на 2016 год показана на рис. 7.

- Данные помещения предназначены для эксплуатации и обслуживания здания в целом.

- В  состав имущества переданного по Договору безвозмездного пользования  № 05-Б-006054 от 20.10.2014 г. входят помещения общего пользования (общее имущество дома): помещение № 12, площадью 10,1 м2, помещение № 13, площадью 9,8 м2 на первом этаже и помещение № 16, площадью 15,5 м2 на втором этаже, на рис. 11 исследовательской части выделены голубым цветом.

Из ответа эксперта на дополнительный вопрос следует, что в состав помещения 12-Н были включены места общего пользования (общее имущество дома), выделенные из помещения 12-Н по состоянию на 6 июня 2011 года (рисунок 5) в результате проведенной реконструкции по состоянию на 2016 год (рисунок 7), при этом площадь и конфигурация мест общего пользования (общее имущество дома) изменилась.

Из ответа Росреестра за № 2-0507272 ио-1 от 20 июня 2019 года следует, что сведения о регистрации чьих либо прав на помещения 29-Н и 30-Н отсутствуют (т.2 л.д.94).

Согласно Письма Государственной административно-технической инспекции № 01-03-11792/16-01 от 06.12.2016 года  (т.1 л.д.235) СПб ГБУ "Центр социальной помощи семье и детям Кировского района Санкт-Петербурга" было привлечено к административной ответственности по п.1 ст.18 Закона Санкт-Петербурга от 31 мая 2010 года № 273-70 «Об административных правонарушениях в Санкт-Петербурге» - самовольное, в нарушение правил благоустройства территории Санкт-Петербурга, изменение фасада здания, сооружения.

Произведенные работы по реконструкции и перепланировке были осуществлены в нарушение Письма Комитета по градостроительству и архитектуры СПб «№ 208-9-13290/15 от 15 апреля 2015 года (т.1 л.д.199), прямо предусматривающего разрешение имущественно-правовых вопросов в установленном законом порядке.

СПб ГБУСОН «КЦСОН Кировского района Санкт-Петербурга» утверждает, что Решением собственников принятым, на общем собрании собственников помещений от 11.10.2016 года, принятым большинством в 2/3 голосов было утверждено согласие на проведение реконструкции пандуса здания. 

Однако доказательства проведения собрания, а именно протокол от 11.10.2016 года не представлены.

В силу ч. ч. 4, 5 ст. 45 ЖК РФ правом определения  форма проведения общего собрания и повестки дня собрания наделен исключительно собственник помещения в доме. Учреждение таковым не является. Из представленных Учреждением документов следует, что именно Учреждение по собственной инициативе определило форму проведения собрания в заочной форме, а также повестку дня данного собрания (т.2 л.д.42-43). Подобные действия Учреждения противоречат закону.

Согласно ст.181.5 ГК РФ «если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: 1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества».

Таким образом, решение общего собрания собственников нежилых помещений от 11 октября 2016 года, если таковое проводилось Учреждением, ничтожно в силу закона.

            Учитывая вышеизложенное, ссылаясь на то, что ответчиком без согласия собственников помещений в здании произведена реконструкция, в результате которой  в подвальном помещении 6-Н (принадлежащем истцу) демонтированы два оконных проема выходящих на малый пандус, нарушена целостность и герметичность примыкания малого пандуса к стене здания; демонтирован выход с лестничной клетки ЛК-2 через помещение 14-Н и оборудован отдельный выход на улицу; без законных оснований к помещениям ответчика присоединены места общего пользования площадью 224 кв.м., что привело к изменению состава и конфигурации мест общего пользования, на вновь образованное Ответчиком помещения права собственности не зарегистрированы; часть общего имущества дома, без согласования с собственниками  была предана в безвозмездное пользование третьим лицам, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском. 

          Согласно правовой позиции ВАС РФ, изложенной в Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания, независимо от того пользуется он им или нет.

При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ). 

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ в Определении Верховного Суда РФ от 10.10.2017 N 18-КГ17-164, Определении Верховного Суда РФ от 21.02.2017 N 18-КГ17-8, Определении Верховного Суда РФ от 03.10.2016 N 309-ЭС16-11910 по делу N А71-6676/2013, Определение Верховного Суда РФ от 21.03.2016 N 309-ЭС15-18707 по делу N А34-6881/2013, Определение Верховного Суда РФ от 05.12.2016 по делу N 304-ЭС16-10165 однозначно выразила свою позицию по вопросам изменения состава общего имущества дома, указав что:

«Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое оборудование (пункт 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 раздела I "Определение состава общего имущества" Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, в состав общего имущества включаются, в том числе, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

В силу указанных норм права балконные плиты входят в состав общего имущества в многоквартирном доме и являются ограждающими несущими конструкциями.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищных кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из положений вышеприведенных правовых норм согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома.

Кроме того, часть 1 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации, предусматривающая принятие решения общего собрания по вопросам реконструкции многоквартирного дома квалифицированным большинством голосов, не распространяется на случаи, связанные с реконструкцией общего имущества многоквартирного жилого дома, в результате которой происходит уменьшение размера общего имущества собственников помещений такого дома. Если планируемая реконструкция многоквартирного дома приведет к уменьшению размера общего имущества в этом доме, то с учетом части 3 статьи 36 и части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации решение общего собрания собственников помещений в этом доме должно быть принято единогласно всеми собственниками либо единогласно всеми собственниками, участвующими в собрании, с получением отдельного письменного согласия на такую реконструкцию иных, не принимавших участия в собрании собственников.

Присоединение к помещениям ответчика мест общего пользования (заключение эксперта), демонтаж части внешней стены здания и установление отдельного входа в нежилое помещение связаны с изменением объекта капитального строительства и привели к уменьшению общего имущества собственников помещений этого дома.

Материалы дела не содержат сведений о том, что на общем собрании собственников разрешался вопрос, связанный с реконструкцией общего имущества здания, в результате которой происходит уменьшение размера общего имущества, и все собственники дали на это согласие.

С учетом вышеприведенных норм права и установленных по делу обстоятельств доводы ответчика о том, что работы проведены в соответствии с требованиями строительных норм и правил; с разрешения надзорных органов, и с учетом сложившегося порядка пользования общим имуществом дома, не имеют правового значения для рассмотрения настоящего спора.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны (пункт 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 Гражданского кодекса Российской Федерации").

В силу статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 

Исходя из содержания данной нормы неправомерное использование одним из участников долевой собственности общего имущества возникает при использовании им общего имущества в отсутствие соглашения всех участников долевой собственности на пользование общим имуществом либо, если такое согласие не получено, в отсутствие решения суда о порядке использования общего имущества.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в частности, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", применяя статью 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

          Согласно заключению экспертов ФИО10 и ФИО11 ФБУ Северо-Западный региональный  центр судебной экспертизы от 27.05.2020 № 813/12-3:          

1. Помещения общего пользования (общее имущество дома), выделенные из помещений 12-Н и 19-Н, на плане здания по адресу СПб ул.Стойкости д.8 литера А по состоянию на 06 июля 2011 год имеют следующие размеры, общую площадь 72,8 м2, в том числе: помещение 4ЛК: №1 тамбур на 1 этаже, площадью 1,9 м2, №2 лестница на 1 этаже, площадью 7,8 м2, №3 лестница на 2 этаже, площадью 6,5 м2; помещение 1ЛФ: №1 лифтовый холл на 1 этаже, площадью 16,9 м2, № 2 лифт, площадью 1,7 м2; помещение ЛК-2, площадью 30,8 м2 на 1 этаже, площадью 7,2  м2 на 2 этаже. 

Конфигурация помещений общего пользования (общего имущества), выделенных из помещений  12-Н и 19-Н, показана на плане здания по состоянию на 06 июля 2011 год, синим цветом на рис. 5.

2. Помещения общего пользования (общее имущество дома) входящие в состав помещения 12-Н, на плане здания по адресу СПб ул.Стойкости д.8 литера А по состоянию на 2016 год имеют следующие размеры, общую площадь 224,0 м2, в том числе: помещение № 12, площадью 10,1 м2, помещение № 13, площадью 9,8 м2 на первом этаже и помещение № 16, площадью 15,5 м2 на втором этаже, помещение № 43, площадью 7,8 м2, помещение № 44, площадью 1,9 м2 на первом этаже и помещение № 42, площадью 6,5 м2 на втором этаже, помещения на первом этаже № 4, площадью 3,8 м2 , № 3, площадью 52,5 м2 , №6, площадью 11,2 м2 , помещения на втором этаже № 18, площадью 34,5 м2 , №32, площадью 70,4 м2 .

В материалах дела не имеется плана и экспликации на помещение 19-Н по состоянию на 2016 г. Однако, имеются письма 2016 г. (том 1 л.д.130-137) о предоставлении в пользование помещения ЛК-2, площадью 30,8 м2 на 1 этаже, площадью 7,2  м2 на 2 этаже  являющимися помещениями общего пользования. 

Конфигурация помещений общего пользования входящих в состав помещения 12-Н на плане здания по адресу СПб ул.Стойкости д.8 литера А по состоянию на 2016 год показана на рис. 7.

3. Помещения общего пользования (общее имущество дома) выделенных из помещения 12-Н, на плане здания по адресу СПб ул.Стойкости д.8 литера А, на которые отсутствует государственная регистрация прав собственности имеют следующие размеры, общую площадь 260,9 м2, в том числе: помещение № 17, площадью 7,7 м2 на первом этаже и помещение № 18, площадью 15,1 м2 на втором этаже, лестница на первом этаже: помещение № 1, площадью 18,6 м2 , лестничная клетка: помещение № 2, площадью 66,8 м2 на первом этаже и помещение № 33, площадью 12,9 м2 на втором этаже, на первом этаже помещения № 8, площадью 14,8 м2, № 5, площадью 10,3 м2, № 3, площадью 9,4 м2 , на втором этаже помещения № 42, площадью 34,9 м2 , № 32, площадью 70,4 м2 . 

Помещения ЛК-2, площадью 30,8 м2 на 1 этаже, площадью 7,2  м2 на 2 этаже  являются помещениями общего пользования. 

Конфигурация помещений общего пользования, выделенных из помещения 12-Н и ведущих к помещению 19-Н на плане здания по адресу СПб ул.Стойкости д.8 литера А показана на рис. 9.

4. Данные помещения предназначены для эксплуатации и обслуживания здания в целом.

5. В  состав имущества переданного по Договору безвозмездного пользования  № 05-Б-006054 от 20.10.2014 г. входят помещения общего пользования (общее имущество дома): помещение № 12, площадью 10,1 м2, помещение № 13, площадью 9,8 м2 на первом этаже и помещение № 16, площадью 15,5 м2 на втором этаже, на рис. 11 исследовательской части выделены голубым цветом.

В состав имущества переданного по Договору безвозмездного пользования № 05-Б-006004 от 05.07.2012 г., Договору безвозмездного пользования № 05-Б006059 от 13.02.2015 г. не входят помещения общего пользования (общее имущество дома).

6. В помещении 6-Н имеются заложенные оконные проемы, выходящие на пандус, через который осуществляется вход в помещения 4ЛК. Причиной протечек через указанные проемы является нарушение целостности и герметичности примыкания бетонной поверхности между наружной стеной и витражным остеклением к цокольной части наружной стены.   

7. Согласно проектно-технической документации доступ в помещение 19-Н должен осуществляться с улицы через помещение 14-Н и далее по лестничной клетке ЛК-2, ведущей с первого этажа на второй.

        Определением суда от 2 декабря 2020 года по ходатайству сторон в экспертное учреждение были направлены дополнительные вопросы, относительно заключения № 813/12-3 от 27.05.2020 года: 

1. Входят ли в состав помещения 12-Н по состоянию на момент осмотра (рисунок 9) места общего пользования (общее имущество дома) в размере и конфигурации по стоянию на 06 июля 2011 года (рисунок 5)? 

2. Входят ли в состав помещения 12-Н по состоянию на 2016 год (рисунок 7) места общего пользования (общее имущество дома) в размере и конфигурации по стоянию на 06 июля 2011 года (рисунок 5)? 

3. Были ли включены в состав помещения 12-Н места общего пользования (общее имущество дома) выделенные из помещения 12-Н по состоянию на 06 июля 2011 года (рисунок 5) в результате проведенной реконструкции по состоянию на 2016 год (рисунок 7), изменилась ли при этом площадь мест общего пользования (общее имущество дома)? 

4. Каким образом в настоящее время фактически осуществляется проход с улицы к помещениям 3- Н, 4- Н, 5 - Н, 6 - Н, 13 - Н, 15 - Н, 16 - Н , 17 - Н, находящимся в собственности Истца? 

5. Показать на плане здания помещения 2-ЛК, 4-ЛК и ЛК-2 в связи с неоднократным изменением наименования и состава помещений здания. 

6. В описательной части Заключения эксперта по шестому вопросу по результатам осмотра помещений 6-Н протечек не зафиксировано. На фото 17, 18 Приложения 1 к Заключению эксперта следов протечек не зафиксировано. Правильно ли мы понимаем, что при осмотре помещения 6- Н эксперт протечек не обнаружил? 

7. Возможно ли устранить нарушение целостности и герметичности примыкания бетонной поверхности между наружной стеной и витражным остеклением путем проведения ремонта (без восстановления в первоначальное состояние пандуса)? 

8. В описательной части Заключения эксперта по шестому вопросу и на фото 13 Приложения 1 к Заключению эксперта зафиксировано, что снаружи здания, со стороны пандуса, имеется 2 оконных проема, заложенных утеплителем из минераловатных плит. Также по результатам осмотра определено, что в помещении 6-Н стена облицована плиткой, оконных проемов не имеется. Однако, Истец настаивает на восстановлении оконных проемов. Возможно ли восстановление оконных проемов снаружи со стороны пандуса без демонтажа облицовочной плитки внутри помещения 6- Н? 

9. Соответствует ли в настоящее время выполненное витражное остекление и вход в здание со стороны пандуса проектно-технической документации 1972 года (т. 1, л.д.45-46)? 

10. Возможно ли обеспечить Истцу доступ на технический этаж путем восстановления дверного проема, обозначенного на рис. 15 стр. 42 Заключения эксперта, являвшегося входом на лестницу, входящую в состав помещения 12- Н со стороны эстакады во дворе здания?

На поставленные вопросы эксперт ответил следующим образом:

На 1 вопрос: В состав помещения 12-Н по состоянию на момент осмотра (рисунок 9) входят места общего пользования (общее имущество дома) в размере и конфигурации по состоянию на 6 июня 2011 года (рисунок 5).

На 2 вопрос: В состав помещения 12-Н по состоянию на 2016 года (рисунок 7) входят места общего пользования (общее имущество дома) в размере и конфигурации по состоянию на 6 июня 2011 года (рисунок 5).

На 3 вопрос: В состав помещения 12-Н были включены места общего пользования (общее имущество дома), выделенные из помещения 12-Н по состоянию на 6 июня 2011 года (рисунок 5) в результате проведенной реконструкции по состоянию на 2016 год (рисунок 7), при этом площадь и конфигурация мест общего пользования (общее имущество дома) изменилась.

На 4 вопрос: В настоящее время проход с улицы к помещениям 3-Н, 4-Н, 5-Н, 6-Н, 13-Н, 15-Н, 16-Н, 17-Н , находящимся в собственности истца фактически осуществляется через помещение 13-Н.

На 7 вопрос: Эксперт сослался на стр. 39 экспертного заключения: «В промежутке между стеной и витражным остеклением поверхность забетонирована. В бетоне имеются трещины, сколы, проседания и разрушение поверхностного слоя, неплотное примыкание к цоколю, поверхность на расстоянии до 0,3 м от остекления по всей длине увлажнена. Примыкающий к витражному остеклению стационарный пандус с площадкой строен из плитки». Эксперт пояснил, что с учетом вопроса эксперт определил причину протечки.

На  8 вопрос: Ответ не дан.

На 9 вопрос: Для восстановления 2 оконных проемов в помещении 6-Н необходимо демонтировать облицовочную плитку в габаритах проемов со стен помещения.

На 10 вопрос: Ответ не дан. 

Судом установлено, что экспертное заключение оформлено в соответствии с предъявляемыми к нему требованиям, в нем отражены сведения, предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ. Эксперты были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных заключений.

При проведении экспертизы эксперты руководствовались соответствующими нормативными документами, методическими и специализированными источниками. В распоряжении экспертов находились материалы арбитражного дела, а также документы по спорным объектам необходимые для исследования.

Заключение экспертов содержит ответы на поставленные перед ним вопросы. Эти ответы понятны, непротиворечивы, следуют из проведенного исследования, подтверждены фактическими данными, в связи с чем у суда отсутствуют основания сомневаться в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы.

С учетом изложенного, суд признает экспертное заключение надлежащим доказательством по делу. Комитет не представил доказательств, достоверно опровергающих изложенные в заключении выводы.

При таких обстоятельствах,  арбитражный суд приходит к выводу о том, что ответчик, в отсутствие согласия собственника помещений в здании, произвел реконструкцию принадлежащих ему помещений и общего имущества объекта, в результате которых к помещениям ответчика были присоединены места общего пользования, принадлежащие в силу закона всем сособственниками помещений, произведена реконструкция пандуса, демонтирован выход из лестничной клетки ЛК-2 через помещение 14-Н и оборудован отдельный выход на улицу.

Таким образом, заявленные требования являются обоснованными.

Истцом также заявлены требования о взыскании с Ответчика неустойки в размере 3 000 руб. за каждый день не исполнения судебного акта.

Пунктом 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе потребовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором, либо не вытекает из существа обязательства. 

Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения. 

В соответствии с разъяснениям, содержащимся в пункте 28 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 №7 на основании пункта 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя. 

В соответствие с правовой позицией, изложенной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 11.07.2017 N 307- ЭС16-21419, по смыслу статей 307, 307.1 и 308 ГК РФ общие положения об обязательствах подлежат применению к спорному требованию. 

Поэтому на основании пункта 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса в целях побуждения Ответчика к своевременному исполнению обязанности в натуре суд руководствуясь принципами справедливости и соразмерности, приходит к выводу об определении в отношении Ответчика судебной неустойки в размере 100 руб. в день за каждый день просрочки исполнения судебного решения.

Учитывая изложенное, требование истца требования истца подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167–170, 174, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд

РЕШИЛ:

Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, в трехмесячный срок с момента вступления в законную силу судебного решения, восстановить в первоначальном состоянии пандус площадью 156 кв.метров (через который осуществляется вход в помещения 4ЛК), устранив нарушение целостности и герметичности примыкания бетонной поверхности между наружной стеной и витражным остеклением к цокольной части наружной стены, восстановив оконные проемы в подвальное помещение 6-Н, согласно Поэтажного плана подвала дома 8 литера А по улице Стойкости от 10 февраля 2010 года;

           На  основании ст. 308.3 ГК РФ, на случай неисполнения судебного акта  взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу ООО «Виктория» по 100 руб. за каждый день неисполнения судебного решения по настоящему делу со дня его вступления в законную силу до момента исполнения решения суда в этой части; 

          Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в трехмесячный срок с момента вступления в законную силу судебного решения, восстановить в первоначальном состоянии помещение 2ЛК (лестничная клетка), произведя демонтаж выхода на улицу, восстановление наружной стены и восстановление прохода в помещение 14-Н, согласно проектно-технической документации;

         На основании ст. 308.3 ГК РФ, на случай неисполнения судебного акта взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу ООО «Виктория» по 100 руб. за каждый день неисполнения судебного решения по настоящему делу со дня его вступления в законную силу до момента исполнения решения суда в этой части; 

          Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в трехмесячный срок с момента вступления в законную силу судебного решения восстановить места общего пользования общей площадью 224,0 м2 путем выделения из помещения 12-Н помещения № 12, площадью 10,1 м2, помещения № 13, площадью 9,8 м2 на первом этаже и помещения № 16, площадью 15,5 м2 на втором этаже, помещения № 43, площадью 7,8 м2, помещения № 44, площадью 1,9 м2 на первом этаже и помещения № 42, площадью 6,5 м2 на втором этаже, помещения на первом этаже № 4, площадью 3,8 м2 , № 3, площадью 52,5 м2, №6, площадью 11,2 м2 , помещения на втором этаже № 18, площадью 34,5 м2 , №32, площадью 70,4 м2, согласно конфигурации, определенной в Акте экспертного заключения  № 813/12-3 от 27.05.2020 года (рисунок 7), обеспечив доступ к местам общего пользования лифтовому холлу и лифту, лестницам, для осуществления доступа к техническому этажу  и выходу на крышу здания;

          На основании ст. 308.3 ГК РФ, на случай неисполнения судебного акта взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу ООО «Виктория» по 100 руб. за каждый день неисполнения судебного решения по настоящему делу со дня его вступления в законную силу до момента исполнения решения суда в этой части.

              Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу ООО «Виктория» 415600 руб. расходов по судебной экспертизе, 6000 руб. расходов по госпошлине, 6000 руб. расходов по апелляционной и кассационной жалобам.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Балакир М.В.