Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-251806/20-6-1780

18 июня 2021 г.

г. Москва

Резолютивная часть решения объявлена 07 июня 2021 г.

Решение в полном объеме изготовлено 18 июня 2021 г.

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

судьи Коршиковой Е.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СКАЙ-ЭКСПРЕСС" (142000, ОБЛАСТЬ МОСКОВСКАЯ, ГОРОД ДОМОДЕДОВО, УЛИЦА КРАСНОДАРСКАЯ (СЕВЕРНЫЙ МКР.), ДОМ 12, ЛИТ. 1Б, КОМНАТА 23, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 17.07.2013, ИНН: 

<

***>)

к ответчику: ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПАРК РАЗВЛЕЧЕНИЙ" (101000, 

<

...>, ЭТАЖ 3, КАБИНЕТ 331, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 05.05.2014, ИНН: 

<

***>)

о признании договора  аренды расторгнутым, обязании вернуть имущество на сумму 1 037 335 руб. 40 коп.; о взыскании задолженности в размере 11 287 469 руб. 64 коп.

и по встречному иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПАРК РАЗВЛЕЧЕНИЙ" 

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СКАЙ-ЭКСПРЕСС" 

о взыскании задолженности в размере 527 025 руб. 57 коп. и неустойки в размере 1 282 434 руб. 40 коп. по Предварительному договору аренды №1д-18/18 от 22.05.2018г.

при участии: 

от истца – ФИО2 паспорт, выписка и ЕГРЮЛ по состоянию на 26.04.2021г., ФИО3 дов. от 12.03.2021г.(дип. ВСА 0299598 от 15.06.2007г.)

от ответчика – ФИО4 дов. от 20.04.2021г. (дип. КГ №20065 от 10.07.2012г.)

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Скай-Экспресс" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Парк Развлечений" (далее - ответчик) о признании предварительного договора аренды расторгнутым по соглашению сторон 17.07.2020г., обязании возвратить удерживаемое имущество (согласно перечня) на сумму 1 037 335 руб. 40 коп., взыскании суммы обеспечительного платежа в размере 2 424 664 руб., маркетингового платежа в размере 2 424 664 руб., неиспользованного авансового платежа в размере 1 232 880 руб., неосновательного обогащения в виде полученных денежных средств на оплату по заливке стяжки пола в размере 104 781 руб. 35 коп., денежных средств на оплату работы по установке витрин в размере 980 428 руб. 80 коп., стоимости капитального ремонта в размере 4 120 051 руб. 49 коп.

         К совместному рассмотрению с первоначально заявленными требованиями принято встречное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Парк Развлечений"  к Обществу с ограниченной ответственностью "Скай-Экспресс" о взыскании задолженности в размере 448 930 руб. 57 коп., неустойки в размере 35 507 руб. 04 коп. (с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).

         Представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления, против удовлетворения встречного иска возражал, представил письменный отзыв на встречный иск.

Представитель ответчика против удовлетворения первоначально заявленных требований возражал по доводам отзыва, поддержал встречные исковые требования.

Заслушав доводы представителей лиц, участвующих в дела, исследовав материалы дела, и оценив в совокупности представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) 22.05.2018г. был заключен предварительный договор № 1д-18/18, в редакции дополнительного соглашения№1 от 22.05.2018г., предметом которого является заключение в будущем договора аренды нежилого помещения № 1д-18, обозначенного в приложении № 1 к условиям основного договора, расположенного на 1 этаже Парка развлечений, строительство которого будет осуществлено на земельном участке с кадастровым номером 77:05:0002008:1075, расположенном по адресу: г. Москва, Нагатинская пойма, участок № 1.

Предмет, а также все иные существенные условия основного договора определяются приложением № 1 к предварительному договору. Указанное приложение является неотъемлемой частью предварительного договора.

         Согласно п. 3.1 договора, предварительный договор считается заключенным с момента его подписания надлежаще уполномоченными представителями арендодателя и арендатора. Обязательства Сторон по Предварительному договору, связанные с заключением Основного договора и пользованием Арендатором Помещением, действуют до истечения 3 лет с даты подписания Предварительного договора или до даты подписания Сторонами Основного договора, в зависимости от того, что наступит раньше.

          По условиям п. 2.5 договора, арендодатель передает арендатору помещение в пользование по акту приема-передачи помещения (приложение № 3 к договору) и обеспечивает ему допуск в помещение для производства подготовительных работ (работ по внутренней отделке помещения, оборудованию помещения внутренними витринами, внутренними инженерными системами, монтажу оборудования арендатора) не позднее чем за 45 календарных дней до даты официального открытия здания, а арендатор принимает помещение в пользование, производит подготовительные работы и обязуется начать осуществление в помещении коммерческой деятельности с даты официального открытия здания, о которой арендодатель уведомляет арендатора письменного не позднее чем за 1 месяц.

14.10.2019г. помещения переданы арендатору по акту приема-передачи для производства подготовительных работ.

В соответствии с п. 4.1 договора, арендатор по предварительному договору вносит арендодателю следующие платежи:

п. 4.1.1. в течение 5 (Пяти) рабочих дней с даты подписания Предварительного договора Арендатор вносит Арендодателю Обеспечительный платеж в размере 2 054 800 руб., без учета НДС.

В случае неисполнения Арендатором денежного обязательства, связанного с внесением платежей по Предварительному договору, повреждением Помещения Здания, иного имущества Арендодателя или иного нарушения Арендатором своих обязательств по Предварительному договору, Арендодатель вправе зачесть из Обеспечительного платежа суммы неисполненных Арендатором денежных обязательств (платежи, расходы, ущерб, неустойки, убытки и др.).

В случае надлежащего исполнения Арендатором всех принятых на себя обязательств по Основному договору Обеспечительный платеж (при его нахождении в пользовании Арендодателя и за вычетом сумм, засчитанных в счет исполнения соответствующих обязательств) по выбору Арендодателя может быть засчитан в счет оплаты Арендатором Арендной Платы соответствующего количества последних месяцев Срока Аренды по Основному договору, или подлежит возврату Арендатору Арендодателем в течение 15 (Пятнадцати) рабочих дней с даты прекращения Основного договора, возврата Арендатором Помещения и подписания Сторонами Акта Сдачи-Приема Помещения.

п. 4.1.3. в течение 5 (Пяти) рабочих дней с даты подписания Предварительного договора Арендатор вносит Арендодателю Плату за услугу по организации проведения торжественного открытия Здания в размере 2 054 800  руб., без учета НДС.

Услуга оказывается Арендодателем в период начиная с даты подписания Сторонами Предварительного договора по дату торжественного открытия Здания, о которой Арендодатель сообщает Арендатору дополнительно. Услуга по организации проведения торжественного открытия Здания считается надлежаще оказанной Арендодателем и принятой Арендатором при условии, что состоялось торжественное открытие Здания, вне зависимости от того, совпадают ли дата торжественного открытия Здания и Дата Начала Коммерческой Деятельности в Помещении, как она определена в пункте 2.5 Предварительного договора, или Предварительный договор прекращен по инициативе Арендодателя в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением Арендатором своих обязательств по нему.

п. 4.1.4. в течение 5 (Пяти) рабочих дней с даты подписания Предварительного договора Арендатор вносит Арендодателю Плату за услугу по организации допуска Арендатора в Помещение для производства Подготовительных работ (обеспечение временными подъездными путями, включая организацию въезда-выезда автотранспорта и техники; обеспечение готовности Помещения к использованию для нужд строительства, обеспечение комплексной охраны территории строительной площадки, включая организацию контрольно-пропускного режима; предоставление точек подключения воды и электричества с предварительной прокладкой временных сетей, включая обеспечение их обслуживания и расходы на потребление воды и отвода канализации, техническое сопровождение, в том числе в области охраны труда; обеспечение выводов систем вентиляции и кондиционирования воздуха; установка противопожарной сигнализации и пожаротушения, предоставление точек подключения электроэнергии к периметру Помещения (при наличии технической возможности) либо в общественных зонах, примыкающих к Помещению, предоставление точек подключения телекоммуникаций к периметру Помещения) из расчета 650 (Шестьсот пятьдесят) рублей, без учета НДС, за 1 (Один) кв.м Арендуемой площади Помещения, указанной в пункте 2.7 предварительного договора, в месяц. За последующие месяцы Плата за услугу по организации допуска Арендатора в Помещение для производства Подготовительных работ вносится Арендатором не позднее 15 (Пятнадцатого) числа каждого предшествующего оплачиваемому месяца.

п. 4.1.5. В течение 5 (Пяти) рабочих дней с даты подписания Предварительного договора Арендатор вносит Арендодателю Плату за работу по заливке стяжки пола в Помещении в размере 934,88 (Девятьсот тридцать четыре целых 88/100) рублей, без учета НДС. за 1 (Один) кв.м Арендуемой площади.

            Работа по заливке стяжки пола в Помещении считается надлежаще выполненной Арендодателем и принятой Арендатором при условии, что Арендатор принял Помещение по Акту приема-передачи Помещения или получил от Арендодателя соответствующий акт, но уклонился от его подписания, вне зависимости от того, приступил ли Арендатор к Подготовительным работам или нет.

п. 4.1.6. в течение 5 (Пяти) рабочих дней с даты подписания Предварительного договора Арендатор вносит Арендодателю Плату за работу по установке витрин (стеклянных перегородок, ограждающих Помещение) в Помещении в размере 817 024  руб. Витрины будут соответствовать разработанной Арендодателем концепции дизайна интерьеров Здания и установленным Арендодателем техническим требованиям (тип стекла, размеры, элементы конструкций, фурнитуры и т.д.), являющихся неотделимыми улучшениями Помещения.

Работа по установке витрин в Помещении считается надлежаще выполненной Арендодателем и принятой Арендатором при условии, что Арендатор принял Помещение по Акту приема-передачи Помещения или получил от Арендодателя соответствующий акт, но уклонился от его подписания, вне зависимости от того, приступил ли Арендатор к Подготовительным работам или нет.

Официальное открытие здания состоялось 29.02.2020г., сторонами подписан акт начала коммерческой деятельности. Согласно указанного акта, арендатор подтверждает соответствие помещений, предназначенных для использования в процессе осуществления заявленной деятельности, персонала, иных условий осуществления предпринимательской деятельности.

Как указывает истец, в рамках предварительного договора арендатором арендодателю перечислены денежные средства в размере 7 276 696 руб. 15 коп., в том числе в счет оплаты обеспечительного платежа в размере 2 424 664,00 руб. по платежному поручению № 193 от 25.05.2018 г.; маркетингового платежа в размере 2 424 664,00 руб. по платежному поручению № 243 от 06.07.2018 г.; оплату работ по заливке стяжки пола в размере 104 781,35 руб.  по платежному поручению № 192 от 25.05.2018 г., №96 от 06.11.2019 г.; авансового платежа в размере 1 232 880,00 руб. по платежному поручению № 27 от 25.02.2020 г.; платы за работу по установке витрин в размере 980 428,80 руб. по платежному поручению №№ 194 от 25.05.2018 г., 26 от 21.02.2020 г.; платы за пропуск в помещение для производства подготовительных работ 109 278,00 руб. по платежному  поручению №191 от 25.05.2018 г., №97 от 06.11.2019 г. Также арендатором выполнены работы по капитальному ремонту (работы по монтажу кабеля, водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, кондиционирования) на общую сумму 4 120 051,49 руб.

  Однако истец выполнение вышеуказанных работ не заказывал, их результат не принимал, результаты работ предназначались для ответчика, являющегося собственником нежилого здания, в котором находится спорное помещение.

  Результат работ является собственностью арендодателя, так как устанавливается в помещении, предназначенном для осуществления деятельности в торговом центре, стоимость работ в счет арендной платы не засчитывается, в связи с чем,  со ссылкой на положения ст. ст. 572, 575 ГК РФ истец полагает, что  п.п.  4.1.5,  4.1.6 предварительного договора аренды является недействительными (ничтожным) в силу ст. 168 ГК РФ.

           Услуга по торжественному открытию здания не идентифицирована, маркетинговые мероприятия истцом не заказывались, перечень их не согласовывался.

  Поскольку  работы были выполнены истцом в период до окончания строительства и регистрации права собственности ответчика на здание, то есть Ответчик приобрел право собственности на помещения уже с системами электроснабжения, водоснабжения и канализации, кондиционирования и вентиляции, с окончательной отделкой, результат соответствующих работ подлежит оплате и не является неотделимым улучшением помещений.

С 17 марта 2020 г.  на основании Указа Мэра Москвы № 12-УМ» от 05.03.2020 г. (с последующими изменениями) доступ для сотрудников в здание был прекращен.

Таким образом, по причинам, не зависящим от истца, возможность осуществления коммерческой деятельности на предоставленных в рамках предварительного договора площадях, у арендатора отсутствовала.

09.07.2020г.  допуск арендатора в помещение прекращен (помещение опечатано), в связи с наличием задолженности. Деятельность до настоящего времени не возобновлена, доступ арендатора в помещение отсутствует, оборудование арендатора фактически удерживается арендодателем.

16.07.2020г. истцом в адрес ответчика было направлено уведомление об одностороннем отказе от предварительного договора со ссылкой на п. 4 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 г. № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций». Уведомление получено ответчиком 05.08.2020г., Письмом исх. №790/20 от 11.08.2020 г. ответчик подтвердил согласие на расторжение предварительного договора, однако  соглашение о расторжении заключено не было. Возражений о дате расторжения предварительного договора с 17.07.2020г. не заявлено.

            Поскольку оснований для удержания имущества арендатора, а также оплаченных денежных средств не имеется, истец обратился с настоящими требованиями.

  Направленная истцом в адрес ответчика претензия от 06.08.2020г., с требованием возврата оплаченных денежных средств, а также удерживаемого оборудования, оставлена без удовлетворения.

  В обоснование возражений на иск, ответчик указывает на то, что договор является заключенным, не противоречит действующему законодательству РФ, его условия согласованы сторонами. Услуги по организации проведения торжественного открытия Здания, услуги по организации допуска Арендатора в Помещение для производства подготовительных работ оказаны и приняты Ответчиком в соответствии с условиями Договора. Факт расторжения предварительного договора с 17.07.2020 года ответчиком не оспаривается.

 Отказывая в удовлетворении первоначального иска суд исходит из следующего.

 Как следует из пунктов 1 и 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Обязательства о передаче имущества в аренду и об условиях пользования арендованным имуществом не могут содержаться в предварительном договоре. Договор, содержащий такие условия, является основным договором.

Согласно статье 153 и пункту 3 статьи 154 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В силу статьи 608, пунктов 1 и 2 статьи 609 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. 

Как следует из материалов рассматриваемого дела, при заключении предварительного договора стороны выразили намерение в будущем заключить договор аренды помещения в строящемся здании, расположенном на земельном участке по адресу: г. Москва, Нагатинская пойма, участок № 1.

По условиям указанного договора, заключенного по правилам статьи 429 ГК РФ, его стороны кроме обязательств заключить основной договор в будущем предусмотрели и другие условия, в том числе обязательства по передаче, пользованию и оплате за пользование помещением.

Помещение передано арендатору 29.02.2020г. по акту начала коммерческой деятельности, подписанному обеими сторонами.

Таким образом, арендатор принял в пользование спорное помещение по акту до истечения срока, определенного для заключения договора аренды.

Принимая во внимание фактическое поведение сторон указанной сделки, а именно то, что своими действиями стороны приступили к исполнению договора с момента приема-передачи помещения по акту от 29.02.2020г., поскольку указанный договор подписан сторонами, суд приходит к выводу о том, что с этой даты использование арендатором помещения осуществлялось на условиях, определенных в Приложении № 1 к Договору, то есть на условиях договора аренды.

 Таким образом, стороны фактически реализовали между собой арендные правоотношения, регулируемые как условиями предварительного договора, так и условиями договора аренды.

 При таких обстоятельствах доводы истца о том, что предварительный договор не повлек заключение основного договора признаны необоснованными.

  По условиям пункт 6.2.2 договора, арендатор до начала производства работ обязан предоставить Арендодателю для согласования и одобрения проектную документацию (включая дизайн вывески и оформления витрины), выполненную в строгом соответствии с Предварительным договором, Руководством по Дизайну и Отделке Помещения (Приложение 7 к Условиям Основного договора), Правилами производства отделочных работ (Приложение 8 к Условиям Основного договора) и Разделительной ведомостью (Приложение 14 к Условиям Основного договора), и перечень работ (включая перечень и образцы используемых строительных материалов, перечень инженерного, технологического и торгового оборудования).

Арендатор обязан проводить Работы Арендатора за свой счет в строгом соответствии с согласованной Арендодателем проектной документацией Арендатора, Предварительным договором, Руководством по Дизайну и Отделке Помещения (п. 6.2.3 договора).

 Согласно п. 6.5 договора,  при прекращении предварительного договора (в отсутствие подписанного Сторонами Основного договора) арендатор обязан передать Неотделимые Улучшения и иные улучшения и изменения Помещения, произведенные им по согласованию с Арендодателем, Арендодателю по Акту Сдачи-Приема Помещения, а также передать Арендодателю исполнительную и проектно-сметную документацию на Неотделимые Улучшения и иные улучшения и изменения, а также нотариально заверенные копии актов сдачи-приемки Подготовительных работ и Работ Арендатора соответствующим Государственным Органам не позднее даты прекращения Предварительного договора или в иной срок, согласованный Сторонами. Возмещение расходов Арендатора на Неотделимые Улучшения, любые иные улучшения и изменения Помещения Арендодателем не производится.

          Таким образом, арендатор был обязан осуществить подготовительные строительные работы для последующей коммерческой деятельности. Неотделимые улучшения и иные улучшения и изменения помещения, произведенные арендатором при расторжении Договора, остаются в собственности арендодателя.

          Кроме того, пунктом 9.5 договора предусмотрено, в случае незаключения Основного договора по любой причине платежи, указанные в пунктах 4.1 и 4.2 Предварительного договора, возврату Арендатору не подлежат.

          На основании п. 4 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 г. № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» истцом в адрес ответчика направлено уведомление № 1 от 16.07.2020г. об одностороннем отказе от договора.

           Письмом от 11.08.2020г. ООО "Парк Развлечений" уведомило арендатора об отсутствии возражений о расторжении предварительного  договора, что по сути, свидетельствует о достижении сторонами соглашения о его расторжении с 17.07.2020г.

           Таким образом, избранный истцом способ защиты о признании договора расторгнутым является ненадлежащим, не соответствует способам защиты нарушенного права, упомянутым в ст. 12 ГК РФ. Пунктом 3 ст. 453 ГК РФ предусмотрено, что при расторжении договора в судебном порядке договор считается расторгнутым с момента вступления решения суда в законную силу.

  В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса РФ, в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

 Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, судам следует учитывать, что последствия расторжения договора, отличающиеся от тех, которые установлены в статье 453 ГК РФ, могут содержаться в положениях об отдельных видах договоров. Правила статьи 453 Кодекса в указанных случаях применяются в той мере, в какой они не противоречат положениям специальных норм.

 Последствия расторжения договора, отличные от предусмотренных законом, могут быть установлены соглашением сторон с соблюдением общих ограничений свободы договора, определенных в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", судам следует учитывать, что последствия расторжения договора, отличающиеся от тех, которые установлены в статье 453 ГК РФ, могут содержаться в положениях об отдельных видах договоров.

Правила статьи 453 Кодекса в указанных случаях применяются в той мере, в какой они не противоречат положениям специальных норм.

 Последствия расторжения договора, отличные от предусмотренных законом, могут быть установлены соглашением сторон с соблюдением общих ограничений свободы договора, определенных в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах".

В силу пункта 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 марта 2014 года N 16 "О свободе договора и ее пределах", в случаях, когда будет доказано, что сторона злоупотребляет своим правом, вытекающим из условия договора, отличного от диспозитивной нормы или исключающего ее применение, либо злоупотребляет своим правом, основанным на императивной норме, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает этой стороне в защите принадлежащего ей права полностью или частично либо применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Пунктом 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 марта 2014 года N 16 "О свободе договора и ее пределах" предусмотрено, что в тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 ГК РФ о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента.

При этом, в материалы дела не представлено соответствующих доказательств того, что сделка, совершена под влиянием неблагоприятных обстоятельств, кроме того, суд отмечает, что ответчик не лишен был возможности при подписании соглашения, в случае несогласия с его условиями, действовать в соответствии с положениями гражданского законодательства, предусматривающими возможность заявить о возникших разногласиях и урегулирования их в судебном порядке.

Пунктом 5.1 договора установлено, что арендодатель имеет право:

- приостанавливать оказание Арендатору коммунальных, эксплуатационных и прочих услуг, предусмотренных Предварительным договором, а также ограничивать доступ в Помещение в случае просрочки внесения Арендатором любых платежей на 5 (Пять) и более рабочих дней до момента полного устранения Арендатором соответствующих нарушений;

- удерживать находящееся в Помещении после прекращения Предварительного договора имущество в обеспечение обязательства Арендатора по внесению Платы за пользование Помещением и/или иных платежей по Предварительному договору.

           Подготовительные строительные работы относятся к обязательству Арендатора и были необходимы для осуществления его последующей коммерческой деятельности. Арендатор обязан своевременно вносить соответствующий платежи и не нарушать условия Договора.

          Доказательств, подтверждающих внесения платы по организации допуска арендатора в помещение для производства подготовительных работ, переменной и дополнительной составляющих арендной платы в спорный период в полном объеме, материалы дела не содержат.

            Таким образом, действия ООО «Парк Развлечений» по удержанию  имущества в качестве обеспечения соответствуют положениям п. 1 ст. 359 ГК РФ

В соответствии с Указом Мэра Москвы от 05.03.2020 N 12-УМ (ред. от 02.04.2020) "О введении режима повышенной готовности" (вместе с "Перечнем непродовольственных товаров первой необходимости", "Перечнем парков культуры и отдыха, музеев-заповедников, музеев-усадеб, иных территорий общего пользования", "Перечнем заболеваний, требующих соблюдения режима самоизоляции") деятельность Парка была остановлена.

06.04.2020г. письмом 223/20-исх.ПР арендодатель направил в адрес арендатора уведомление о приостановке деятельности Парка ввиду указа Мэра Москвы с 17.03.2020 по 30.04.2020.

30.04.2020г. письмом 374/20-исх.ПР Арендодатель уведомил Арендатора о продлении режима ввиду пандемии до 11.05.2020г.

10.07.2020г. письмом 659/20-исх.ПР Арендодатель уведомил Арендатора о возобновлении деятельности ввиду снятия ограничений и необходимости осуществления со стороны Арендодателя коммерческой деятельности.

При этом, арендная плата и иные предусмотренные договором платежи в период март-май 2020г. арендатору не начислялись, в связи с чем, в действиях ответчика отсутствуют признаки недобросовестности при заключении и исполнении договора.

Учитывая установленные обстоятельства, оснований для удовлетворения требований по первоначальному иску не имеется.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), а порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 4.1.4 договора, арендатор по предварительному договору обязуется в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты подписания предварительного договора вносит Арендодателю Плату за услугу по организации допуска Арендатора в Помещение для производства Подготовительных работ.

В силу п. 4.2.1 договора, с даты начала коммерческой деятельности Арендатора и до даты начала Срока Аренды по Основному договору Арендатор ежемесячно вносит Арендодателю в размере и порядке, определенном предварительным договором, Плату за пользование Помещением.

Размер ежемесячной платы за пользование помещением определяется как сумма четырех  составляющих:

4.2.1.1.ежемесячный платеж, равный 1/12 (Одной двенадцатой) Постоянной Составляющей Арендной Платы, определенной Условиями Основного договора (Приложение 4 к Условиям Основного договора - «арендная плата»);

4.2.1.2.ежемесячный платеж, равный  1/12 (Одной двенадцатой) Переменной Составляющей Арендной Платы, определенной Условиями Основного договора (Приложение 4 к Условиям Основного договора   «арендная плата»)

4.2.1.3.ежемесячный   платеж,   равный   Дополнительной   Составляющей   Арендной   Платы, определенной Условиями Основного договора (Приложение 4 к Условиям Основного договора - «арендная плата»);

4.2.1.4.ежемесячный платеж, равный Оборотной Составляющей Арендной Платы, определенной условиями Основного договора (Приложение 4 к Условиям Основного договора - «арендная плата»);

Как указывает истец по встречному иску, ответчик в нарушение принятых обязательств оплату переменной, дополнительной составляющих  арендной платы, услуг по организации допуска арендатора в помещение за период 01.06.2020 – 17.07.2020 года в полном объеме не произвел, в связи с чем, образовалась задолженность на сумму 448 930 руб. 57 коп.

         В соответствии со ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.  

Поскольку ответчиком не представлено доказательств внесения платежей за указанный истцом период на условиях установленных договором, требование истца о взыскании 448 930 руб. 57 коп. задолженности в соответствии со ст.ст. 309, 310, 606, 614 ГК РФ, подлежит удовлетворению.

В соответствии с п. 8.8 договора, в случае, если арендатор систематически нарушает положения правил или предварительного договора, арендодатель вправе получить с арендатора неустойку в размере 1% от платы за пользование помещением в год, но не менее 10 000 руб., за каждый факт нарушения.

 В связи с нарушением сроков внесения платы за услуги по организации допуска арендатора в помещение для производства работ истец произвел расчет неустойки за период с 01.03.2020г. по 16.03.2020г. в размере 35 507 руб. 04 коп. 

          В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

          Неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства представляющим форму имущественной ответственности за его нарушение.

         Согласно Постановлению Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе, неустойка может быть снижена судом на основании ст. 333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

          Ответчиком о несоразмерности начисленной истцом неустойки (пени) последствиям нарушения обязательства не заявлено.

 Расчет неустойки (пени) судом проверен и признан обоснованным.

 Поскольку ответчик не исполнил обязанность по уплате предусмотренных договором платежей в установленный срок, и доказательств обратного не представил, заявленное истцом требование о взыскании 35 507 руб. 04 коп. неустойки (пени) является обоснованным, соразмерным и подлежащим удовлетворению в соответствии со ст.ст. 309, 330 ГК РФ, оснований для применения ст. 333 ГК РФ суд не усматривает.

          Расходы по государственной пошлине подлежат распределению в порядке ст. 110 АПК РФ.

          На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст. 10, 11, 12, 307, 309, 310, 330, 606, 614, ГК РФ и ст. ст. 4, 65, 69, 75, 110, 123, 156, 170, 171, 180, 181, 259, 276 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении первоначального иска отказать в полном объеме.

Встречный исковые требования удовлетворить.

            Взыскать  ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СКАЙ-ЭКСПРЕСС" (142000, ОБЛАСТЬ МОСКОВСКАЯ, ГОРОД ДОМОДЕДОВО, УЛИЦА КРАСНОДАРСКАЯ (СЕВЕРНЫЙ МКР.), ДОМ 12, ЛИТ. 1Б, КОМНАТА 23, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 17.07.2013, ИНН: 

<

***>)  в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПАРК РАЗВЛЕЧЕНИЙ" (101000, 

<

...>, ЭТАЖ 3, КАБИНЕТ 331, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) задолженность в размере 448 930 руб. 57 коп., неустойку в размере 35 507 руб. 04 коп.,  а также расходы по оплате госпошлины в размере 12 689 руб. 00 коп.

          Возвратить ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПАРК РАЗВЛЕЧЕНИЙ" (101000, 

<

...>, ЭТАЖ 3, КАБИНЕТ 331, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) из дохода федерального бюджета РФ госпошлину в размере 45 636 руб., оплаченную по  платежному поручению № 470 от 03.03.2021г.

          Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья                                                                               Е.В. Коршикова