ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

Москва

22.01.2024

Дело № А40-194252/2016

 

Резолютивная часть постановления объявлена 16.01.2024,

полный текст постановления изготовлен 22.01.2024,

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Каменецкого Д.В., 

судей: Голобородько В.Я., Калининой Н.С.,

при участии в заседании:

от конкурсного управляющего АО АКБ «Газстройбанк»: ФИО1 по дов. от 07.12.2022,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу

конкурсного управляющего АО АКБ «Газстройбанк»

на определение Арбитражного суда города Москвы от 24.07.2023

на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2023

о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества № 2021-10392/120 от 19.10.2021, заключённого между АО АКБ «Газстройбанк» в лице конкурсного управляющего ГК «АСВ» и ФИО2, применении последствия недействительности сделки

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) АО АКБ «Газстройбанк», 

 

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда города Москвы от 10.11.2016 АО АКБ «Газстройбанк» (должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении общества открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим должника утверждена Государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов».

ФИО2 обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.10.2021 № 2021-10392/120, заключённого между АО АКБ «Газстройбанк» и ФИО2 и применении последствий недействительности сделки.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 24.07.2023, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2023, признан недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от 19.10.2021 № 2021-10392/120, заключённый между АО АКБ «Газстройбанк» и ФИО2, применены последствия недействительности сделки - взыскано с АО АКБ «Газстройбанк» в пользу ФИО2 8895250 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1285668 руб. 23 коп. за период с 11.01.2022 по 17.07.2023. Признано право собственности АО АКБ «Газстройбанк» на земельный участок (кадастровый номер 50:09:0010315:95) и дом (кадастровый номер 50:09:0010315:413) по адресу Московская область, Солнечногорский район, д. Смирновка, СНТ «Рябинка», участок 95.

Конкурсный управляющий АО АКБ «Газстройбанк» обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить определение Арбитражного суда города Москвы от 24.07.2023 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2023 и принять по обособленному спору новый судебный акт, ссылаясь на неправильное применение судами норм права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии с абзацем 2 ч. 1 ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте Верховного Суда Российской Федерации http://kad.arbitr.ru.

В связи с наличием оснований, предусмотренных ст. 18 АПК РФ определением Арбитражного суда Московского округа от 11.01.2024 по делу № А40-194252/2016 судья Михайлова Л.В. заменена на судью Каменецкого Д.В.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель конкурсного управляющего АО АКБ «Газстройбанк» поддержал доводы кассационной жалобы в полном объеме.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, своих представителей в арбитражный суд округа не направили, что согласно ч. 3 ст. 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав мнение представителя конкурсного управляющего должника, проверив в порядке ст.ст. 286, 287, 288 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, решением Химкинского городского суда Московской области от 16.02.2018 по делу № 2-936/18 в пользу банка взыскана задолженность по кредитному договору, обращено взыскание на заложенное имущество, а именно земельный участок и дом по адресу Московская область, Солнечногорский район, д. Смирновка, СНТ «Рябинка», участок 95.

В ходе исполнительного производства заложенное имущество оставлено за АО АКБ «Газстройбанк».

В рамках дела о банкротстве банка 19.10.2021 по результатам торгов по реализации имущества по лоту № 1 (протокол от 11.10.2021 № РАД-268975) между АО АКБ «Газстройбанк» (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № 2021-10392/120. Цена - 8895250 руб.

Согласно п. 1.1 договора, продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять 2-х этажный жилой дом, земельный участок.

В силу п. 1.3 Договора продавец гарантирует, что на дату заключения договора объект никому не отчужден, не заложен, не передан в аренду или безвозмездное пользование, не находится под арестом, в споре не состоит свободен от притязаний третьих лиц, может быть занят и использован покупателем после приема объекта.

В связи с тем, что недвижимое имущество не было освобождено прежним собственником ФИО3, 14.10.2021 конкурсный управляющий банка обратился с исковым заявлением о выселении (дело № 2-432/2022 (2-5104/2021)).

Как указывает заявитель, до настоящего момента объект недвижимости не передан ФИО2

При этом суд установил, что решением Солнечногорского городского суда Московской области от 29.11.2022 по делу № 2-5887/22 удовлетворено исковое заявление о понуждении ФИО2 принять и зарегистрировать право собственности на объекты недвижимости, а также встречные исковые требования ФИО2 об обязании Банка передать недвижимое имущество по договору купли-продажи свободное от прав третьих лиц.

10.07.2023 внесена запись о смене собственника дома и земельного участка на ФИО2, при этом акт приема-передачи недвижимости между сторонами не подписан, исковое заявление о выселении до настоящего времени не рассмотрено.

В связи с указанными обстоятельствами ФИО2 обратился в арбитражный суд с заявлением об оспаривании сделки.

В соответствии со статьей 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 32 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)». 

По смыслу норм ст.ст. 449 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

В силу ст. 449 ГК РФ условиями для признания торгов недействительными являются одновременное несоблюдение норм законодательства при проведении торгов и нарушение прав и законных интересов лица, оспаривающего торги.

Согласно п. 3 ст. 139 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к его продаже. Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном п. 3 - 19 ст. 110 и п. 3 ст. 111 названного Федерального закона, с учетом особенностей, установленных данной статьей.

В силу норм ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Удовлетворяя требования заявителя, суд первой инстанции пришел к выводу, что на момент совершения оспариваемого договора 19.10.2022 банк располагал сведениями о наличии притязаний третьих лиц на спорное имущество, препятствующих его передаче и использованию ФИО2 как покупателем. Данные обстоятельства являются основанием для признания договора недействительным, восстановления права собственности банка на спорные объекты недвижимости, а также взыскания из конкурсной массы уплаченных по договору денежных средств и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.01.2022 по 17.07.2023.

С выводами суда первой инстанции согласился арбитражный апелляционный суд.

Между тем, судами первой и апелляционной инстанций не учтено следующее.

Ссылаясь на решение Солнечногорского городского суда Московской области от 29.11.2022 по делу № 2-5887/22, суды не учли установленный судом факт исполнения договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.10.2021 № 2021-10392/120 и регистрации права собственности за ФИО2

Как указано в названном решении суда, в случае если приобретенное недвижимое имущество находится в незаконном владении третьих лиц, не являющихся стороной сделки, к покупателю недвижимости вместе с титулом собственника переходит и право на предъявление к этим лицам требования, основанного на нормах ст. 301 ГК РФ.

При этом суд первой инстанции, указав на мнение заявителя, что до настоящего момента объект недвижимости не передан ФИО2, оставил без внимания решение Солнечногорского городского суда Московской области от 02.03.2023 по делу № 2-101/2023 об удовлетворении требования о выселении ФИО3 из спорного недвижимого имущества (приобщено к материалам дела судом первой инстанции л.д. 41-42).

Кроме того, применительно к нормам ст. 460 ГК РФ, судами не учтены приобщенные к материалам дела акты показа объекта недвижимости.

Таким образом, истец не опроверг довод отзыва банка в суде первой инстанции об осведомленности участников торгов о фактическом нахождении в доме бывшего собственника.

Ссылаясь на притязания третьих лиц, суды не установили ни наличие судебных споров либо претензий в отношении спорного имущества на момент проведения торгов и заключения договора, ни наличие каких-либо прав третьих лиц, включая ФИО3 Доводы отзыва ответчика об отсутствии у ФИО3 прав, включая права на проживание в спорной недвижимости и о ее проживании в ином месте, судами не опровергнуты.

Вопреки мнению судов, то обстоятельство, что после перехода права собственности к новому собственнику прежний отказывается покидать жилое помещение, само по себе не свидетельствует о наличии у прежнего собственника имущественных или жилищных прав на объект недвижимости. Тем более, в условиях наличия судебного акта о выселении.

Какие-либо основания для обоснованных предположений, что ФИО3 является законным собственником спорной недвижимости или иным ее правообладателем при наличии подтвержденного материалами обособленного спора зарегистрированного права собственности иного лица, судебных актов о регистрации такого права и о выселении ФИО3, у судов, равно как и у заявителя, отсутствовали.

При таких обстоятельствах обжалованные судебные акты подлежат отмене, применительно к ч. 1, 2 ст. 288 АПК РФ.

Поскольку по делу не требуется установления фактических обстоятельств, вопрос касается исключительно правильности применения норм материального права, суд кассационной инстанции приходит к выводу о необходимости принятия, в соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 287 АПК РФ, нового судебного акта.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда города Москвы от 24.07.2023, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2023 по делу № А40-194252/2016 отменить.

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий-судья                                                 Д.В. Каменецкий  

Судьи:                                                                                            В.Я. Голобородько

Н.С. Калинина