АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

 

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

 

г. Иркутск                                                                                             Дело  № А19-16021/2023 

 

11.12.2023 г.

 

Резолютивная часть решения объявлена  в судебном заседании  11.12.2023   года.

Решение  в полном объеме изготовлено   11.12.2023                         года.

 

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Красько Б.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ПРОФСТРОЙ» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, адрес: 665806, ИРКУТСКАЯ ОБЛ., АНГАРСКИЙ Г.О., АНГАРСК Г., МКР. МАЙСК, АВТОМАТИКИ ПЕР., СТР. 4/2)

к КОМИТЕТУ ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ АНГАРСКОГО ГОРОДСКОГО ОКРУГА (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, адрес: 665830, ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, АНГАРСК ГОРОД, КВ-Л 59, ДОМ 4)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

при участии в судебном заседании: 

от истца – ФИО2 – представитель по доверенности, 

от ответчика – ФИО3 – представитель по доверенности, 

УСТАНОВИЛ:

исковые требования, уточненные в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявлены об урегулировании  разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества от 24.04.2023 г., изложив спорные пункты в следующей редакции:

1)        П. 2.1 договора изложить в следующей редакции: «Цена продажи имущества составляет 3 353 527,00 (Три миллиона триста пятьдесят три тысячи пятьсот двадцать семь) рублей, в том числе цена продажи Здания составляет 1 698 000,00 рублей (Один миллион шестьсот девяносто восемь тысяч) без НДС, цена продажи Земельного участка составляет 1 655 527,00 рублей (Один миллион шестьсот пятьдесят пять тысяч пятьсот двадцать семь) рублей, без НДС».

2)     Исключить п. 2.2 договора.

3)    П. 2.3. договора изложить в следующей редакции: «Продавец предоставляет рассрочку оплаты приобретаемого Здания и Земельного участка сроком на 5 лет. Сроки и размеры платежей за Здание и Земельный участок по настоящему договору с учетом предоставленной рассрочки определяются по согласованию сторон на основании графика платежей (Приложения к настоящему Договору)».

4)    П. 2.6 договора изложить в следующей редакции: «Оплата за Земельный участок по настоящему Договору производится Покупателем без НДС в рублях, путем перечисления на расчетный счет Продавца: УФК по Иркутской области (КУМИ администрации Ангарского городского округа), ИНН 

<

***>, КПП 380101001, ОКТМО 25703000, ЕКС 40102810145370000026, Казначейский счет 03100643000000013400, Отделение Иркутск//УФК по Иркутской области г. Иркутск, БИК 012520101, код 70211406024041000430, в поле «Назначение платежа» указать - «Оплата по договору купли- продажи от 24.04.2023г. за земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...>».

5)    П. 2.9. договора изложить в следующей редакции: «Оплата приобретаемого в рассрочку Здания и Земельного участка по настоящему Договору может быть осуществлена досрочно при условии направления в адрес Продавца письменного уведомления за 10 дней до предстоящей оплаты».

6)    П. 2.11 договора изложить в следующей редакции: «В случаях досрочной оплаты приобретаемого в рассрочку Здания и Земельного участка и (или) внесения большей ежемесячной суммы, указанной в Приложении к настоящему Договору, Продавцом производится перерасчет суммы процентов, указанной в п.2.5 настоящего Договора путем подписания графика платежей в Приложении к настоящему Договору в новой редакции».

7)     П. 3.3 договора изложить в следующей редакции: «Покупатель обязуется:

-     оплатить цену Здания и Земельного участка в сроки и в порядке, установленном разделом 2 настоящего Договора;

-     принять Здание и Земельный участок от Продавца по акту приема-передачи;

-     до момента полной оплаты не сдавать Здание и Земельный участок в аренду, не передавать Здание и Земельный участок во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом не предоставлять последнему право ограниченного пользования Здание и Земельный участок (сервитут) без согласия Продавца;

-     до момента полной оплаты не предоставлять Здание и Земельный участок в залог в обеспечение исполнения другого обязательства».

8)    Раздел 3 Права и обязанности Сторон дополнить пунктом 3.4: «Обязанность Покупателя по внесению стоимости выкупных платежей, предусмотренных п. 2.6, 2.7 настоящего договора, считается возникшей не ранее даты фактической регистрации перехода права собственности на муниципальное имущество органом, осуществляющим государственную регистрацию перехода прав на недвижимость».

9)    График платежей к договору купли-продажи муниципального имущества (Приложение к договору купли-продажи от 24.04.2023 г.) изложить в следующей редакции:

Цена продажи: 3 353 527,00 (Три миллиона триста пятьдесят три тысячи пятьсот двадцать семь) рублей, в том числе цена продажи Здания составляет 1 698 000,00 рублей (Один миллион шестьсот девяносто восемь тысяч) без НДС, цена продажи Земельного участка составляет 1 655 527,00 рублей (Один миллион шестьсот пятьдесят пять тысяч пятьсот двадцать семь) рублей, без НДС.

В соответствии с п.3. ст.5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», на сумму 3 353 527,00 (Три миллиона триста пятьдесят три тысячи пятьсот двадцать семь), по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

№

п/п

Дата платежа

Сумма основного платежа (руб.) без НДС

Сумма начисленных процентов в размере одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на сумму, по уплате которой предоставлена рассрочка (руб.) без НДС.

Итого (руб.) без НДС

Примечание

1

В течение 30 дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости

55893,00

1397,30

57290,30

 

2

Не позднее 30 дней с момента последнего платежа

55893,00

1374,01

57267,01

 

3

55893,00

1350,73

57243,73

 

4

55893,00

1327,44

57220,44

 

5

55893,00

1304,15

57197,15

 

6

55893,00

1280,86

57173,86

 

7

55893,00

1257,57

57150,57

 

8

55893,00

1234,28

57127,28

 

9

55893,00

1210,99

57103,99

 

10

55893,00

1187,70

57080,70

 

11

55893,00

1164,42

57057,42

 

12

 

55893,00

1141,13

57034,13

 

13

 

55893,00

1117,84

57010,84

 

14

 

55893,00

1094,55

56987,55

 

15

 

55893,00

1071,26

56964,26

 

16

 

55893,00

1047,97

56940,97

 

17

 

55893,00

1024,68

56917,68

 

18

 

55893,00

1001,39

56894,39

 

19

 

55893,00

978,11

56871,11

 

20

 

55893,00

954,82

56847,82

 

21

 

55893,00

931,53

56824,53

 

22

 

55893,00

908,24

56801,24

 

23

 

55893,00

884,95

56777,95

 

24

 

55893,00

861,66

56754,66

 

25

 

55893,00

838,37

56731,37

 

26

 

55893,00

815,08

56708,08

 

27

 

55893,00

791,80

56684,80

 

28

 

55893,00

768,51

56661,51

 

29

 

55893,00

745,22

56638,22

 

30

 

55893,00

721,93

56614,93

 

31

 

55893,00

698,64

56591,64

 

32

 

55893,00

675,35

56568,35

 

33

 

55893,00

652,06

56545,06

 

34

 

55893,00

628,77

56521,77

 

35

 

55893,00

605,49

56498,49

 

36

 

55893,00

582,20

56475,20

 

37

 

55893,00

558,91

56451,91

 

38

 

55893,00

535,62

56428,62

 

39

 

55893,00

512,33

56405,33

 

40

 

55893,00

489,04

56382,04

 

41

 

55893,00

465,75

56358,75

 

42

 

55893,00

442,46

56335,46

 

43

 

55893,00

419,18

56312,18

 

44

 

55893,00

395,89

56288,89

 

45

 

55893,00

372,60

56265,60

 

46

 

55893,00

349,31

56242,31

 

47

 

55893,00

326,02

56219,02

 

48

 

55893,00

302,73

56195,73

 

49

 

55893,00

279,44

56172,44

 

50

 

55893,00

256,15

56149,15

 

51

 

55893,00

232,87

56125,87

 

52

 

55893,00

209,58

56102,58

 

53

 

55893,00

186,29

56079,29

 

54

 

55893,00

163,00

56056,00

 

55

 

55893,00

139,71

56032,71

 

56

 

55893,00

116,42

56009,42

 

57

 

55893,00

93,13

55986,13

 

58

 

55893,00

69,84

55962,84

 

59

 

55893,00

46,56

55939,56

 

60

 

55840,00

23,27

55863,27

 

ИТОГО:

3353527,00

42617,09

3396144,09

 

В судебном заседании представитель истца требование поддержал, представитель ответчика возражал против условия о предоставлении рассрочки оплаты в части стоимости земельного участка.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации были объявлены перерывы с 27.11.2023 до 04.12.2023, с 04.12.2023 до 11.12.2023, о чем сделаны публичные извещения.

Судом на основании части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации завершена подготовка дела к судебному разбирательству и открыто судебное заседание в суде первой инстанции.

Исследовав материалы дела, судом установлены следующие обстоятельства.

Общество как субъект малого предпринимательства обратилось к управлению с заявлением от 01.03.2023 о приобретении вышепоименованного муниципального имущества в собственность в порядке реализации преимущественного права, установленного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

В соответствии с распоряжением администрации Ангарского городского округа от 20.04.2023 № 483 «Об условиях приватизации нежилого здания, расположенного по адресу: Иркутская область, городской округ Ангарский, 

<

...>, и земельного участка», ответчиком был составлен и предложен на согласование истцу проект договора купли-продажи указанного муниципального имущества. 

Общество не согласилось с условиями договора купли-продажи, в части стоимости имущества и порядке его оплаты и направило ответчику протокол разногласий.

Неурегулирование сторонами разногласий при заключении договора купли-продажи муниципального имущества, в части его положений, приведенных в иске, а также в части, касающейся выкупной цены арендуемого имущества, послужило поводом для предъявления в арбитражный суд настоящего иска.

Оценив представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса (заключение договора в обязательном порядке) либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Разрешение судом спора сторон при возникновении разногласий по конкретным условиям договора имеет своей целью внесение определенности в правоотношения сторон и установление условий договора в соответствии с требованиями действующего законодательства (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 N 11657/11).

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 28 Закона N 178-ФЗ).

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов. Данный принцип конкретизирован в статье 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Как следует из материалов дела нежилое здание, расположенное по адресу: Иркутская область, городской округ Ангарский, 

<

...> и земельный участок под ним являются собственностью муниципального образования Ангарский городской округ, что следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 04.10.2023 (л.д. 57).

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 159-ФЗ).

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Статья 4 Закона N 159-ФЗ предусматривает следующий порядок реализации преимущественного права выкупа: орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов, соответствующих установленным статьей 3 вышеназванного Федерального закона требованиям, на приобретение арендуемого имущества.

Заявитель является арендатором находящегося в муниципальной  собственности нежилого здания с кадастровым номером 38:26:000000:2530, общей площадью 589,1 кв.м., расположенного по адресу: Иркутская область, городской округ Ангарский, 

<

...>.

В соответствии с частью 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного (муниципального) имущества" особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" заявителю принадлежит преимущественное право приобретения арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости.

В соответствии с закрепленным в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, исходя из положений статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.

Согласно пункту 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

В статье 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-Ф указано, что приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно пункту 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и статье 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", приватизация здания без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте. Сделка по приобретению объекта недвижимости без земельного участка является ничтожной, что соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 23.03.2010 N 14831/09.

Таким образом, в силу закона заявитель был вправе реализовать на основании Федерального закона N 159-ФЗ преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только путем одновременного приобретения сооружения и земельного участка, на котором оно находится.

Являющийся предметом разногласий договор купли-продажи арендуемого имущества предусматривают одновременную передачу в собственность заявителя сооружения и земельного участка, на котором оно расположено.

Согласно пункту 4 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" льготный порядок расчетов за приватизированное субъектами малого и среднего предпринимательства государственное и муниципальное имущество является мерой, предпринимаемой в целях реализации государственной политики в области развития у малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Конституционного суда Российской Федерации N 22-П от 20.12.2010 года, создание для субъектов малого и среднего предпринимательства льготного правового режима отвечает правовым целям и ценностям, находящимся под защитой статей 8, 34 и 35 Конституции Российской Федерации. С этой целью субъектам малого и среднего предпринимательства предоставляется, в частности, преимущественное право на приобретение арендуемых ими объектов муниципального имущества, которое они могут реализовать в упрощенном (вне конкурсных процедур) по отношению к общим правилам приватизация порядке. Введение для этой категории предпринимателей упрощенного механизма реализации права на приватизацию отвечает вытекающим из Конституции Российской Федерации целям стимулирования свободы предпринимательской деятельности, поддержки конкуренции, становления и развития рыночной экономики, основанной на свободе собственности и договора (статьи 8, 19. 34, 35; статья 71, пункт "ж").

Согласно части 1 статьи 5 Закона № 159-ФЗ в редакции пункта 3 статьи 1 Закона N 158-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение устанавливается соответственно законом субъекта Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Часть 2 статьи 5 Закона № 159-ФЗ предоставляет право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Такой выбор истец сделал в заявлении от 01.03.2015 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Заявитель выбрал в качестве способа оплаты приобретаемого имущества рассрочку сроком в пять лет как для нежилого здания, так и для земельного участка, на котором он0 расположено.

В распоряжении администрации Ангарского городского округа от 20.04.2023 № 483 предусмотрено отчуждение нежилого здания одновременно с земельным участком. В полученном обществом договоре купли-продажи арендуемого имущества объектом продажи являются одновременно нежилое здание и земельный участок, на котором оно находится.

В связи с указанным предусмотренный частью 1 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ порядок оплаты (единовременно или в рассрочку) должен распространяется как на здание, так и на земельный участок.

Довод ответчика об отсутствии у общества права на рассрочку оплаты выкупаемого земельного участка по причине того, что земельный участок не являлся объектом аренды судом отклонен с учетом положений части 1 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

Аналогичная позиция по вопросу порядка оплаты земельного участка изложена в постановлении Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 9 февраля 2018  по делу № А19-16536/2016

На основании статьи 3 Закона от 29.07.1998 N 159-ФЗ, пункта 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным.

Таким образом, при наличии у лица преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, уполномоченный орган бязан заключить с ним договор купли-продажи указанного имущества по цене, равной его рыночной стоимости.

Достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, может быть оспорена субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (пункт 2 части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ).

В порядке статьи 12 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Статьей 13 названного закона предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В виду разногласий сторон по вопросу рыночной цены земельного участка судом по ходатайству истца назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «Сакура»  ФИО4. Согласно выводам эксперта рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 38:26:040301:32, площадью 6044,0 кв.м., местоположение: 

<

...> категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для эксплуатации 2-этажного кирпичного здания - бывшего детского сада № 39  по состоянию на 01.03.2023 составляет 1 655 527 рублей без учета НДС.

Заключение эксперта является одним из доказательств, которое согласно разъяснениям, приведенным в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (части 4 и 5 статьи 71 АПК РФ).

Выводы эксперта основаны на комплексе представленных в его распоряжение документов, носят последовательный и непротиворечивый характер. 

Ответчиком заключение эксперта не оспорено.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, принимая во внимание наличие у общества права выбора способа оплаты приобретаемого имущества (рассрочка) в порядке части 3 статьи 5 Закона N 159-ФЗ, в связи с отсутствием у ответчика возражений относительно редакции иных условий договора купли-продажи, суд пришел к выводу о наличии оснований для согласования условий договора купли-продажи на условиях, предложенных истцом.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  на ответчика относятся судебные расходы по делу в виде уплаченной истцом по платежному поручению от 17.07.2023 № 647 государственной пошлины в размере 6 000 рублей и расходов на оплату судебной экспертизы в размере 30 000 рублей.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального имущества от 24.04.2023, изложив спорные пункты в следующей редакции:

1)               П. 2.1 договора изложить в следующей редакции: «Цена продажи имущества составляет 3 353 527,00 (Три миллиона триста пятьдесят три тысячи пятьсот двадцать семь) рублей, в том числе цена продажи Здания составляет 1 698 000,00 рублей (Один миллион шестьсот девяносто восемь тысяч) без НДС, цена продажи Земельного участка составляет 1 655 527,00 рублей (Один миллион шестьсот пятьдесят пять тысяч пятьсот двадцать семь) рублей, без НДС».

2)            Исключить п. 2.2 договора.

3)           П. 2.3. договора изложить в следующей редакции: «Продавец предоставляет рассрочку оплаты приобретаемого Здания и Земельного участка сроком на 5 лет. Сроки и размеры платежей за Здание и Земельный участок по настоящему договору с учетом предоставленной рассрочки определяются по согласованию сторон на основании графика платежей (Приложения к настоящему Договору)».

4)           П. 2.6 договора изложить в следующей редакции: «Оплата за Земельный участок по настоящему Договору производится Покупателем без НДС в рублях, путем перечисления на расчетный счет Продавца: УФК по Иркутской области (КУМИ администрации Ангарского городского округа), ИНН 

<

***>, КПП 380101001, ОКТМО 25703000, ЕКС 40102810145370000026, Казначейский счет 03100643000000013400, Отделение Иркутск//УФК по Иркутской области г. Иркутск, БИК 012520101, код 70211406024041000430, в поле «Назначение платежа» указать - «Оплата по договору купли- продажи от 24.04.2023г. за земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...>».

5)           П. 2.9. договора изложить в следующей редакции: «Оплата приобретаемого в рассрочку Здания и Земельного участка по настоящему Договору может быть осуществлена досрочно при условии направления в адрес Продавца письменного уведомления за 10 дней до предстоящей оплаты».

6)           П. 2.11 договора изложить в следующей редакции: «В случаях досрочной оплаты приобретаемого в рассрочку Здания и Земельного участка и (или) внесения большей ежемесячной суммы, указанной в Приложении к настоящему Договору, Продавцом производится перерасчет суммы процентов, указанной в п.2.5 настоящего Договора путем подписания графика платежей в Приложении к настоящему Договору в новой редакции».

7)            П. 3.3 договора изложить в следующей редакции: «Покупатель обязуется:

-       оплатить цену Здания и Земельного участка в сроки и в порядке, установленном разделом 2 настоящего Договора;

-       принять Здание и Земельный участок от Продавца по акту приема-передачи;

-       до момента полной оплаты не сдавать Здание и Земельный участок в аренду, не передавать Здание и Земельный участок во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом не предоставлять последнему право ограниченного пользования Здание и Земельный участок (сервитут) без согласия Продавца;

-       до момента полной оплаты не предоставлять Здание и Земельный участок в залог в обеспечение исполнения другого обязательства».

8)           Раздел 3 Права и обязанности Сторон дополнить пунктом 3.4: «Обязанность Покупателя по внесению стоимости выкупных платежей, предусмотренных п. 2.6, 2.7 настоящего договора, считается возникшей не ранее даты фактической регистрации перехода права собственности на муниципальное имущество органом, осуществляющим государственную регистрацию перехода прав на недвижимость».

9)           График платежей к договору купли-продажи муниципального имущества (Приложение к договору купли-продажи от 24.04.2023 г.) изложить в следующей редакции:

Цена продажи: 3 353 527,00 (Три миллиона триста пятьдесят три тысячи пятьсот двадцать семь) рублей, в том числе цена продажи Здания составляет 1 698 000,00 рублей (Один миллион шестьсот девяносто восемь тысяч) без НДС, цена продажи Земельного участка составляет 1 655 527,00 рублей (Один миллион шестьсот пятьдесят пять тысяч пятьсот двадцать семь) рублей, без НДС.

В соответствии с п.3. ст.5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», на сумму 3 353 527,00 (Три миллиона триста пятьдесят три тысячи пятьсот двадцать семь), по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

№

п/п

Дата платежа

Сумма основного платежа (руб.) без НДС

Сумма начисленных процентов в размере одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на сумму, по уплате которой предоставлена рассрочка (руб.) без НДС.

Итого (руб.) без НДС

Примечание

1

В течение 30 дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости

55893,00

1397,30

57290,30

 

2

Не позднее 30 дней с момента последнего платежа

55893,00

1374,01

57267,01

 

3

55893,00

1350,73

57243,73

 

4

55893,00

1327,44

57220,44

 

5

55893,00

1304,15

57197,15

 

6

55893,00

1280,86

57173,86

 

7

55893,00

1257,57

57150,57

 

8

55893,00

1234,28

57127,28

 

9

55893,00

1210,99

57103,99

 

10

55893,00

1187,70

57080,70

 

11

55893,00

1164,42

57057,42

 

12

 

55893,00

1141,13

57034,13

 

13

 

55893,00

1117,84

57010,84

 

14

 

55893,00

1094,55

56987,55

 

15

 

55893,00

1071,26

56964,26

 

16

 

55893,00

1047,97

56940,97

 

17

 

55893,00

1024,68

56917,68

 

18

 

55893,00

1001,39

56894,39

 

19

 

55893,00

978,11

56871,11

 

20

 

55893,00

954,82

56847,82

 

21

 

55893,00

931,53

56824,53

 

22

 

55893,00

908,24

56801,24

 

23

 

55893,00

884,95

56777,95

 

24

 

55893,00

861,66

56754,66

 

25

 

55893,00

838,37

56731,37

 

26

 

55893,00

815,08

56708,08

 

27

 

55893,00

791,80

56684,80

 

28

 

55893,00

768,51

56661,51

 

29

 

55893,00

745,22

56638,22

 

30

 

55893,00

721,93

56614,93

 

31

 

55893,00

698,64

56591,64

 

32

 

55893,00

675,35

56568,35

 

33

 

55893,00

652,06

56545,06

 

34

 

55893,00

628,77

56521,77

 

35

 

55893,00

605,49

56498,49

 

36

 

55893,00

582,20

56475,20

 

37

 

55893,00

558,91

56451,91

 

38

 

55893,00

535,62

56428,62

 

39

 

55893,00

512,33

56405,33

 

40

 

55893,00

489,04

56382,04

 

41

 

55893,00

465,75

56358,75

 

42

 

55893,00

442,46

56335,46

 

43

 

55893,00

419,18

56312,18

 

44

 

55893,00

395,89

56288,89

 

45

 

55893,00

372,60

56265,60

 

46

 

55893,00

349,31

56242,31

 

47

 

55893,00

326,02

56219,02

 

48

 

55893,00

302,73

56195,73

 

49

 

55893,00

279,44

56172,44

 

50

 

55893,00

256,15

56149,15

 

51

 

55893,00

232,87

56125,87

 

52

 

55893,00

209,58

56102,58

 

53

 

55893,00

186,29

56079,29

 

54

 

55893,00

163,00

56056,00

 

55

 

55893,00

139,71

56032,71

 

56

 

55893,00

116,42

56009,42

 

57

 

55893,00

93,13

55986,13

 

58

 

55893,00

69,84

55962,84

 

59

 

55893,00

46,56

55939,56

 

60

 

55840,00

23,27

55863,27

 

ИТОГО:

3353527,00

42617,09

3396144,09

 

Взыскать с КОМИТЕТА ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ АНГАРСКОГО ГОРОДСКОГО ОКРУГА (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, адрес: 665830, ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, АНГАРСК ГОРОД, КВ-Л 59, ДОМ 4) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ПРОФСТРОЙ» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, адрес: 665806, ИРКУТСКАЯ ОБЛ., АНГАРСКИЙ Г.О., АНГАРСК Г., МКР. МАЙСК, АВТОМАТИКИ ПЕР., СТР. 4/2) 36 000 рублей – судебные расходы.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд  в течение месяца после его принятия.

 

Судья:                                                                                                                      Б.В. Красько