ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

город Москва

01.04.2019

Дело № А41-63583/2018

 

Резолютивная часть постановления объявлена 26.03.2019   

Полный текст постановления изготовлен 01.04.2019

 

Арбитражный суд Московского округа

в составе: 

председательствующего-судьи Ядренцевой М.Д.,

судей  Бочаровой Н.Н., Шишовой О.А.,

при участии в заседании:

от Администрации городского округа Лобня: ФИО1 по доверенности от 11.01.2019 № 3/Д,

рассмотрев 26.03.2019 в судебном заседании кассационную жалобу  Администрации городского округа Лобня 

на решение от 19.10.2018

Арбитражного суда Московской области,  

принятое судьей Бирюковым Р.Ш.

и постановление от 15.01.2019

Десятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Боровиковой С.В., Бархатовым В.Ю., Пивоваровой Л.В.

по иску Администрации городского округа Лобня 

к открытому акционерному обществу «Е-4 Центрэнергомонтаж»

о взыскании денежных средств, расторжении договора, 

третье лицо - Министерство имущественных отношений Московской области, 

 

УСТАНОВИЛ:

администрация города Лобня Московской области  обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу «Е-4 Центрэнергомонтаж»  (далее - ОАО «Е-4 Центрэнергомонтаж») о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 20.03.1996 №149 в размере 71 447 руб. 16 коп. за период с 3-го квартала 2017 года по 2-й квартал 2018 года и пени за период с 15.09.2017 по 01.08.2018 в размере 6 599 руб. 93 коп.; о взыскании неустойки с 02.08.2018 года до момента фактического исполнения обязательства; о расторжении договора аренды земельного участка от 20.03.1996  № 149.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 19.10.2018, с учетом определения об исправлении опечатки от 16.11.2018, исковые требования удовлетворены частично. 

С ОАО «Е-4 Центрэнергомонтаж» в пользу администрации города Лобня Московской области взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 20.03.1996  №149 за период с 3-го квартала 2017 года по 2-й квартал 2018 года включительно в размере 71 447 руб. 16 коп., пени за период с 15.09.2017  по 01.08.2018  включительно в размере 6 599 руб. 93 коп., а также пени в размере 0,05% от суммы непогашенного долга, начиная с 02.08.2018 по день фактической уплаты суммы основного долга. В удовлетворении остальной части иска отказано.  

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2019 указанное решение отменено. Исковое заявление администрации города Лобня Московской области в части требования о расторжении договора аренды земельного участка от 20.03.1996 №149 оставлено без рассмотрения. В остальной части решение оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, администрация города Лобня Московской области обратилась в Арбитражный суд Московского округа  с кассационной жалобой, в которой просит  отменить решение от 19.10.2018 в части отказа в удовлетворении требований о расторжении договора аренды земельного участка от 20.03.1996 №149 и постановление от  15.01.2019 в части оставления искового заявления о расторжении договора аренды земельного участка от 20.03.1996 №149 без рассмотрения, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований  о расторжении договора аренды земельного участка от 20.03.1996 №149.

Жалоба мотивирована тем, что при принятии судебных актов суд первой и апелляционной инстанций неправильно применил нормы материального права,   не выяснил  обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы, изложенные в решении и постановлении,  не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержал жалобу по изложенным в ней доводам.

ОАО «Е-4 Центрэнергомонтаж», Министерство имущественных отношений Московской области, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд кассационной инстанции не направили, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Согласно части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

В этой связи в соответствии с указанной нормой права проверка законности и обоснованности судебных актов осуществляется судом кассационной инстанции только в обжалуемой части исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка от 20.03.1996  № 149.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя истца, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для отмены судебных актов в обжалуемой части, исходя из следующего.

Из материалов дела следует и суд установил, что 20.03.1996 между администрацией города Лобня Московской области (далее - арендодатель) и АООТ «ЦЕНТРЭНЕРГОМОНТАЖ» (далее - арендатор), правопреемником которого является ОАО «Е4-Центрэнергомонтаж», заключен договор аренды земельного участка № 149, в соответствии  пунктом 1.1 которого в аренду обществу предоставлялся земельный участок общей площадью 0,08 ГА, расположенный по адресу: 

<

...>, для территории столярной мастерской.

 Истец ссылается на то, что у общества образовалась задолженность по арендной плате за период с 3-го квартала 2017 года по 2-й квартал 2018 года включительно, а также задолженность по пени.

 Решением Арбитражного суда города Москвы от 29.01.2018 по делу №А41-1876/2015 ОАО «Е-4 Центрэнергомонтаж» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введено конкурсное производство.  

Отказывая в удовлетворении требований о расторжении договора аренды земельного участка от 20.03.1996 №149, суд первой инстанции исходил из того, что задолженность ответчика перед истцом является незначительной, ответчик находится в процедуре банкротства, в ходе конкурсного производства сохранение договора аренды будет способствовать соблюдению баланса интересов всех кредиторов общества, включая истца, путем реализации имущества общества.

 Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции в части отказа в расторжении договора аренды земельного участка от 20.03.1996 №149 и оставляя исковое заявление без рассмотрения в указанной части, исходил из того, что заявленное требование подлежит предъявлению только в деле о банкротстве ответчика, поскольку права арендатора по договору аренды, предусмотренные статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, носят имущественный характер, имеют стоимостное выражение и могут быть переданы третьему лицу за соответствующее встречное удовлетворение - реализованы с торгов в порядке, установленном Федеральным законом от 26.10.2002  127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». При этом, в настоящем случае указанные права подлежат реализации ответчиком вместе с зданием, расположенным на земельном участке.

Между тем судебная коллегия суда кассационной инстанции полагает, что судами не учтено следующее.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды.

Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ (пункт 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В целях досудебного урегулирования спора, истец направил 23.03.2018 года в адрес общества претензию от 15.03.2018 года с предложением погасить образовавшуюся задолженность и расторгнуть договор аренды. Указанный факт подтверждается материалами дела.

Таким образом, вышеуказанный досудебный порядок истцом соблюден.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Феденрации от 24.03.2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Из представленного истцом расчета задолженности по арендной плате следует, что у ответчика имеется задолженность по арендной плате за период с 3-го квартала 2017 года по 2-й квартал 2018 года включительно в размере 71 447 руб. 16 коп.

Таким образом, ответчиком допущено нарушение более двух раз срока внесения арендных платежей. Однако суд не дал оценки существенности нарушения ответчиком условий договора в части оплаты арендных платежей и как следствие, не дал оценку доводу истца о достаточности наличия  указанных обстоятельств, для удовлетворения исковых требований о расторжении спорного договора аренды в соответствии с вышеуказанными нормами права.

Кроме того, судом оставлен без внимания довод истца о том, что в настоящем случае право аренды земельного участка не могло рассматриваться в качестве актива ответчика, который общество могло включить в конкурсную массу, а затем ввести в оборот путем отчуждения за плату и тем самым удовлетворить требования кредиторов.

В договоре аренды его стороны пришли к соглашению о том, что арендатор вправе передавать права и обязанности по данному договору только с согласия арендодателя. 

Между тем, суд не исследовал указанное условие спорного договора аренды и не проверил наличие доказательств, подтверждающих получение арендатором такого согласия.

Имущественные права аренды, которыми должник не вправе был распорядиться без согласия собственника земельного участка, не могут быть переданы другому лицу без его воли только лишь по одному основанию, связанному с признанием арендатора должником и со ссылкой на Закон о банкротстве.

Отсутствие в статье 131 Закона о банкротстве указания на ограничение включения в конкурсную массу этого имущественного права не отменяет необходимости проверки возможности распоряжения этим правом конкурсным управляющим при удовлетворении требований кредиторов.

Иной подход, мотивированный необходимостью защиты прав кредиторов должника, направлен на столкновение интересов этих лиц с интересами собственников имущества, находящегося во временном пользовании должника, позволяя передавать имущественные права в обход воли собственника имущества, что приводит к ущемлению его права на выбор арендатора, не обеспечивает равенство участников имущественных отношений.

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 14.08.2018 №305-ЭС18-8136 по делу №А41-55373/2017.

Однако суды приведенную правовую позицию не приняли во внимание.

При указанных обстоятельствах допущенные нарушения норм материального и процессуального права судами первой и апелляционной инстанции в соответствии с частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием для отмены судебных актов. 

Учитывая то, что допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции, кассационная коллегия, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, пришла к выводу о направлении дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, а также все фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения заявления, учесть правовую позицию, изложенную в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 14.08.2018 №305-ЭС18-8136 по делу №А41-55373/2017, после чего принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 19.10.2018 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2019 по делу №А41-63583/2018 в обжалуемой части по исковым требованиям о расторжении договора аренды земельного участка от 20.03.1996 № 149 отменить, дело в указанной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области. 

 

Председательствующий-судья                                                    М.Д. Ядренцева

          Судьи:                                                                                      Н.Н. Бочарова

                                                                                                            О.А. Шишова