Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-6864/23

26 декабря 2023 года

г. Москва

Резолютивная часть решения объявлена 28 ноября 2023 года

Полный текст решения изготовлен 26 декабря 2023 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи В.С. Желонкина, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.А. Раужевой, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Люберцы Московской области (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>, дата регистрации: 04.07.2017, юридический адрес: 140000, 

<

...>) к Закрытому акционерному обществу «Лыткаринское предприятие промышленного железнодорожного транспорта» (ИНН:5026001223, ОГРН: 

<

***>, дата регистрации: 16.10.2002, юридический адрес: 140083, 

<

...>)

Третье лицо: Администрация муниципального образования городской округ Люберцы Московской области (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>, дата регистрации: 14.11.2002, юридический адрес: 140000, 

<

...>), Комитет по архитектуре и градостроительству Московской Области (143407, Московская область, Красногорск город, Строителей Бульвар, дом 1, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 18.12.2002, ИНН: 

<

***>)  

о взыскании по договору аренды земельного участка от 10.04.2014 № 70/14 задолженность в размере в размере 1 003 388 руб. 31 коп. за период с 01.01.2023 по 31.03.2023, пени в размере 32 610 руб. 12 коп. за период с 16.03.2023 по 19.05.2023,  с 20.05.2023 по день фактического исполнения обязательства;

о взыскании по договору аренды земельного участка № 70/14 от 10.04.2014 задолженность в размере 2993266,97 руб. за период с 01.04.2022 по 31.12.2022, пени в размере 196557,86. за период с 16.06.2023 по 24.01.2023, с 25.01.2023 по день фактической оплаты задолженности, о расторжении договора аренды и обязании освободить и передать земельный участок с кадастровым номером 50:22:0000000:98173,

при участии в судебном заседании представителей сторон согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Люберцы Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Закрытому акционерному обществу «Лыткаринское предприятие промышленного железнодорожного транспорта» с требованиями о взыскании суммы задолженности по договору аренды земельного участка № 70/14 от 10.04.2014 в размере 2993266,97 руб. за период с 01.04.2022 по 31.12.2022, неустойку в размере 196557,86. за период с 16.06.2023 по 24.01.2023, неустойку с 25.01.2023 по день фактической оплаты задолженности, о расторжении договора аренды и обязании освободить и передать земельный участок с кадастровым номером 50:22:0000000:98173. 

Определением от 16 октября 2023 года суд объединил в одно производство дела № А41-47408/23, о взыскании суммы задолженности 1.по договору аренды земельного участка № 70/14 от 10.04.2014 задолженность в размере 1 035 998 руб. 43 коп., из которых основной долг в размере 1 003 388 руб. 31 коп. за период с 01.01.2023 по 31.03.2023, пени в размере 32 610 руб. 12 коп. за период с 16.03.2023 по 19.05.2023, и № А41-6864/23 для совместного рассмотрения.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, относительно предмета спора, привлечены Администрация муниципального образования городской округ Люберцы Московской области, Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьих лиц, извещенных надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал, просил удовлетворить в полном объеме. Представитель ответчика в удовлетворении исковых требований просил отказать.

Исследовав материалы по делу, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, между Администрацией муниципального образования городской округ Люберцы Московской области и ЗАО «Лыткаринское ППЖТ» заключен договор аренды земельного участка №70/14 от 10.04.2014 земельного участка с кадастровым номером 50:22:0000000:98173, общей площадью 45701 кв. м., расположенный по адресу: Московская область, Люберецкий район, от станции Мальчики до выездных ворот "Сатурн" промышленной зоны Тураево г. Лыткарино, с видом разрешенного использования - под железнодорожный путь.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок действия договора аренды устанавливается с 18.09.2012 на 49 лет.

Согласно 3.3 договора арендная плата перечисляется арендатором в полном объеме ежеквартально не позднее 15 числа последнего месяца текущего квартала.

Размер арендной платы за участок на дату подписания договора определен сторонами в приложении № 1 (расчет арендной платы) к договору, которое является его неотъемлемой частью.

Согласно приложению №1, расчет производится с учетом положений статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 №23/96-03 «О регулировании земельных отношений в Московской области» (далее – Закон №23/96-03).

Статьей 14 Закона №23/96-03 установлен порядок расчета арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе по формуле Апл = Аб х Кд х Пкд х Км х S, где: Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка (ВРИ); Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.

В связи с ненадлежащим исполнением условий вышеуказанного договора аренды в части своевременного и полного внесения арендной платы у ответчика образовалась задолженность по арендным платежам 3996655,28 руб. за период с 01.04.2022 по 31.03.2023, а также пени в сумме 229167,98 руб.

В целях досудебного урегулирования спора, истцом в адрес ответчика направлена претензия от 22.12.2022 № 84, от 13.04.2023 № 122, в которой истец предложил ответчику оплатить сумму задолженности и пени.

В связи с тем, что ответчик долг не оплатил, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, отзыве на исковое заявление, арбитражный суд приходит к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным; формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата; в соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В силу положений ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (ст. 310 ГК РФ).

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

Исходя из ст. 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

В силу ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Возражая против заявленных требований, ответчик указал, что истцом неверно произведен расчет арендной платы, а именно – неправильно применен размер коэффициента Аб.

В Московской области установление порядка определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется положениями статьи 14 Закона Московской области от 07 июня 1996 года № 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (далее - Закон МО № 23/96-ОЗ).

Статьей 14 Закона № 23/96-ОЗ определен порядок расчета арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

При этом базовый размер арендной платы (Аб), применяемый для определения арендной платы в соответствующем финансовом году, устанавливается законом Московской области.

Значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с Приложением к Закону.

Корректирующие коэффициенты (Пкд) применяются только к коэффициентам, учитывающим вид разрешенного использования земельного участка, установленным Приложением к Закону и частью 3.1 ст. 14 Закона МО № 23/96-ОЗ.

В случаях, когда Кд = 1; 1,1 корректирующий коэффициент равен 1.

Пкд устанавливается в пределах от 1 до 3.

Коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования, (Км) - коэффициент, учитывающий:

1) близость к административным центрам поселений, к объектам производственной деятельности и объектам транспортной инфраструктуры, к коммунальным, инженерным, электрическим и другим линиям и сетям;

2) историческую и ландшафтную ценность территории;

3) состояние окружающей среды;

4) инженерно-геологические условия;

5) рекреационную ценность территории.

Км устанавливается в пределах от 1 до 10.

Коэффициенты Пкд и Км устанавливаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования, обладающего правом предоставления земельных участков.

Пкд и Км не могут носить индивидуального характера и пересматриваться чаще одного раза в год.

В данном случае, при расчете арендной платы КУИ Администрации городского округа Люберцы Московской области исходила из Аб = 82,42. 

Базовый размер арендной платы, в соответствии с п.2 ст.14 указанного закона, устанавливается на соответствующий финансовый год законами Московской области.

Пунктом 70 Приложения к Закону Московской области от 29.11.2021 № 236/2021 «Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2022 год» установлен базовый размер арендной платы по городу Люберцы 82 руб.42 коп., который был применен арендодателем.

Вместе с тем пункт 69, графы 3 Приложения к указанному Закону предусматривает базовый размер арендной платы за земли, отнесенные к категории «земли населенных пунктов» и расположенные  вне границ населенных пунктов, который по городскому округу Люберцы составляет  2 руб. 58коп. 

Согласно представленному в материалы дела заключению специалиста № 2023-1004 от 02.02.2023 АНО «Консультационно-правовой центр проведения судебных экспертиз и процедур медиации земельный участок с кадастровым номером 50:22:0000000:98173 расположен внутри границ городского округа Люберцы, но вне границ населенного пункта (города) Люберцы.

Истцом представленное ответчиком заключение не оспорено.

Факт расположения спорного земельного участка вне границ населенного пункта также подтверждается выпиской с официального сайта Росреестра, где в разделе «Сведения о результатах определения кадастровой стоимости», по наименованию оценочной группы 6.4.1.2, объект отнесен к иным линейным объектам вне населенных пунктов.

Данный факт истцом также не оспорен.

При таких обстоятельствах с учетом того, что земельный участок расположен вне границ населенного пункта город Люберцы, согласно пункту 69 Приложения к Закону Московской области от 29.11.2021 № 236/2021 базовый размер арендной платы за спорный земельный участок должен применяться в размере 2,58 руб.

С учетом изложенных обстоятельств судом произведен перерасчет арендной платы, согласно которому за заявленный период арендная плата составляет 129699,44 руб.

Указанная сумма была оплачена ответчиком платежными поручениями от 14.06.2022 № 803 на сумму 38080,36 руб., от 09.09.2022 № 1402 на сумму 38080,36 руб., от 14.12.2022 № 1961 на сумму 38080,35 руб., от 15.03.2023 № 404 на сумму 32447,71 руб., следовательно, задолженность по арендным платежам ответчика перед истцом отсутствует.

Учитывая отсутствие задолженности по арендным платежам, а также установленный факт надлежащего перечисления денежных средств – до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно, суд не находит оснований для начисления неустойки.

При указанных обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения требований о взыскании основной задолженности и неустойки.

Истцом также заявлено требование о расторжении договора аренды и обязании освободить и передать земельный участок с кадастровым номером 50:22:0000000:98173.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно п. 4.3.1 договора аренды арендодатель имеет право требовать расторжения договора при использовании земельного участка не в соответствии с его целевым назначением (разрешенным видом использования), а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, в случае неподписания арендатором дополнительных соглашений к договору и нарушения других условий договора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из пункта 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что при рассмотрении вопроса о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ в ходе судебного разбирательства подлежат выяснению обстоятельства о принятии истцом мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения. В то же время при рассмотрении спора следует учитывать и оценивать конкретные обстоятельства дела, в том числе, связанные с добросовестностью действий сторон при направлении контрагенту уведомлений об одностороннем расторжении договора, способом, обеспечивающим возможность их доставки и получения по всем имеющимся у истца адресам, и возможности получения ответчиком. 

Как установлено судом, претензией от 22.12.2022 № 84 Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Люберцы Московской области уведомил ЗАО «Лыткаринское ППЖТ» о наличии задолженности по договору аренды земельного участка от 10.04.2014 № 70/14 и предложила досрочно расторгнуть договор в связи с нарушением сроков внесения арендной платы.

При этом данная претензия направлялась ответчику по адресу регистрации.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа Люберцы Московской области соблюден претензионный порядок, предусмотренный для расторжения договора аренды недвижимого имущества.

Пунктом 3 части 1 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В силу части 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предусмотрено законом или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Таким образом, стороны согласовали, что указанный договор подлежит досрочному расторжению в случае невнесения ответчиком арендной платы более чем за 6 месяцев либо внесении ее не в полном объеме на протяжении указанного периода.

Вместе с тем, судом установлено отсутствие задолженности ответчика по договору аренды земельного участка от 10.04.2014 № 70/14, в связи с чем не находит оснований для удовлетворения данной части требований.

Исходя из предмета и оснований заявленных требований, установленных фактических обстоятельств спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу, что в удовлетворении исковых требований надлежит отказать в полном объеме.

Согласно ч. 1 ст. 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения. 

 

Судья                                                                                       В.С. Желонкин