Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-82628/22

11 октября 2024 года

г. Москва

Резолютивная часть объявлена 

Полный текст решения изготовлен 11 октября 2024

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Нагаевым Р.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению 

ООО "Гастро" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), ИП ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Администрации Орехово-Зуевского городского округа Московской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

третьи лица: Министерство жилищной политики Московской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Министерство экономики и финансов Московской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), КУИ Администрации Орехово-Зуевского городского округа Московской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Финансовое управление Администрации Орехово-Зуевского городского округа Московской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании возмещения за изъятые для муниципальных нужд нежилые помещения с кадастровыми номерами 50:47:0041101:61, 50:47:0041101:62, убытков, причиненных в связи с изъятием

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Гастро" обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Администрации Орехово-Зуевского городского округа Московской области с требованиями, с учетом принятых уточнений, о возмещении стоимости доли в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:47:0041101:5 в размере 1751850 руб., стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 50:47:0041101:62 в размере 42721167 руб., стоимости доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме в размере 8258723 руб., о возмещении убытков в виде упущенной выгоды в размере 122000 руб.

ИП ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Администрации Орехово-Зуевского городского округа Московской области с требованиями, с учетом принятых уточнений, о взыскании денежных средств в счет выкупной цены нежилого помещения с кадастровым номером 50:47:0041101:61 в размере 17778622 руб., убытков в размере 102000 руб.

В судебном заседании представители истцом поддержали исковые требования, изложили позицию суду. Представитель ответчика по требованиям возражал согласно отзыву и письменным пояснениям. Представитель КУИ Администрации Орехово-Зуевского городского округа Московской области поддержал позицию ответчика.

Дело рассмотрено в порядке статей 121-124, 156 АПК РФ, лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомлены о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, ООО "Гастро" является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 50:47:0041101:62 – магазина пом. № 1-14, ИП ФИО1 – собственником помещения с кадастровым номером 50:47:0041101:61. Указанные нежилые помещения располагались в многоквартирном доме с кадастровым номером 50:47:0041101:17.

В связи с произошедшим 12.02.2022 в многоквартирном доме пожаром постановлением Администрации Орехово-Зуевского городского округа Московской области от 16.05.2022 № 1831 многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением Администрации Орехово-Зуевского городского округа Московской области от 04.08.2022 № 3030 принято решение об изъятии для муниципальных нужд помещений у собственников, в том числе нежилых помещений с кадастровыми номерами 50:47:0041101:61, 50:47:0041101:62, а также земельного участка с кадастровым номером 50:47:0041101:5, на котором расположен многоквартирный дом с кадастровым номером 50:47:0041101:17.

Из материалов дела также усматривается и лицами, участвующими в деле, не оспаривается, что многоквартирный дом с кадастровым номером 50:47:0041101:17 на момент рассмотрения спора снесен.

Поскольку возмещение за изъятые помещения не выплачены собственникам, ООО «Гастро» и ИП ФИО1 обратились в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Согласно п.1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В силу п.п. 3.2 п. 2 ст. 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2 ГК РФ).

В соответствии со ст. 239.2 ГК РФ отчуждение зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, находящихся на изымаемом для государственных или муниципальных нужд земельном участке, либо помещений или машино-мест, расположенных в таких зданиях, сооружениях (за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемом земельном участке не противоречит цели изъятия), осуществляется в связи с изъятием земельного участка, на котором расположены такие здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Аналогичные нормы содержит статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), которой предусматривается порядок изъятия жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

Статьей 32 ЖК РФ установлен порядок обеспечения прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд, в частности, в пункте 10 данной статьи предусмотрены последствия признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Правовые последствия признания жилого многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для собственников нежилых помещений в многоквартирном жилом доме законодательством не установлены.

Порядок признания многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу определен Кодексом и Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47 (далее - Положение N 47).

В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.11.2018 N 309-КГ18-13252 сформирован правовой подход, согласно которому к правоотношениям, связанным с получением собственником нежилого помещения в жилом доме, признанном аварийным, соразмерной компенсации утраты им имущества вследствие изъятия земельного участка либо сноса жилого дома, признанного аварийным, подлежат применению по аналогии закона нормы, регулирующие порядок выплаты компенсации собственникам жилых помещений (статья 18 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера", пункты 10, 11 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации), а также указано на наличие у собственника недвижимого имущества оснований для защиты своего права не запрещенными законом способами (статья 35 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации), в том числе права на получение соразмерной компенсации стоимости имущества, утраченного вследствие его сноса как аварийного.

С учетом изложенного, в данном случае в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению нормы закона, регулирующие сходные правоотношения, в частности статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (аналогия закона).

Согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является основанием предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе. В случае если собственники в установленный срок не осуществили снос дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое помещение в указанном доме, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3 и 5-9 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 9 ст. 32 ЖК РФ, если с собственником жилого помещения не достигнуто соглашение о выкупной цене помещения, орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

Аналогичные позиции - содержат нормы ГК РФ в отношении изымаемого для муниципальных нужд земельного участка (статьи 279, 281 и 282).

Из положений ч. 7 ст. 32 ЖК РФ следует необходимость включения в состав подлежащей  собственнику  помещения  выплаты  рыночной  стоимости  помещения, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли собственника в праве общей собственности, а также всех убытков, причиненных собственнику помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места нахождения, временным пользованием иным помещением до приобретения в собственность другого помещения, переездом, поиском другого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно п. 1 ст. 56.8 ЗК РФ предусмотрено, что размер возмещения определяется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством (п. 2 ст. 56.8 ЗК РФ).

Согласно позиции Конституционного суда Российской Федерации, изложенной в постановлении N от 11.02.2019 N 9-П, в развитие предписаний Конституции Российской Федерации ГК РФ устанавливает, что за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение, которое должно быть предварительным и равноценным и в размер которого для собственника земельного участка включаются рыночная стоимость участка и убытки, причиненные его изъятием (п. п. 1, 2 и 4 ст. 281 ГК РФ).

Выкупная цена изымаемого для государственных или муниципальных нужд земельного участка определяется по правилам, установленным п. 2 ст. 281 ГК РФ, и включает в себя рыночную стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с невозможностью исполнения своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (п. 6 обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 10.12.2015).

Согласно позиции Президиума Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 7 обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 от 24.12.2014, в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

В соответствии статей 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.  Круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяются арбитражным судом. Лица, участвующие в деле, вправе представить в арбитражный суд вопросы, которые должны быть разъяснены при проведении экспертизы.

Ввиду недостижения соглашения о размере возмещения за изъятые объекты недвижимости определением Арбитражного суда Московской области от 17.03.2023 по делу назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Владимирская оценочная компания» эксперту ФИО2 По результатам экспертизы в материалы дела представлено заключение № 23-03/2023.

Исследовав заключение эксперта № 23-03/2023, подготовленное ООО «Владимирская оценочная компания», с учетом пояснений эксперта, данных в судебном заседании 07.09.2023, суд установил, что экспертом в качестве объектов-аналогов выбраны нежилые помещения, относящиеся к объектам свободного назначения, расположенные в многоквартирных домах, соответствующие оцениваемым объектам по техническому состоянию. Между тем, экспертом не сделана корректировка и (или) не обосновано отсутствие объектов-аналогов, исходя из территориального расположения, близости к городской и административной инфраструктуре.

Кроме того, экспертом не обоснован отказ от объектов-аналогов нежилых помещений с максимальной стоимостью, иной подход к ценообразованию таких объектов также установлен в ходе исследования.

В отношении земельного участка избраны объекты-аналоги – земельные участки под размещение индивидуальных жилых домов, свободные от застройки.

В силу действующего законодательства в области экспертной деятельности, если в ходе исследования обнаружатся важные для дела обстоятельства, относительно которых вопросы не были поставлены судом, эксперт вправе по своей инициативе сделать соответствующие выводы, снабдив их специальной оговоркой.

Эксперт пояснил, что как таковая оценка земельного участка проводилась, исходя из поставленных судом вопросов, в связи с чем экспертом рассчитана рыночная стоимость земельного участка, «очищенная» от стоимости нежилых помещений, что не соответствует требованию пункта 6 ФСО № 7. Раздельный расчет стоимости помещений и доли в права собственности на земельный участок экспертом нормативно не обоснован.

Кроме того, табличное представление описания объектов-аналогов заполнено некорректно – характеристики объектов не соответствуют описанию.

При расчете убытков, причиненных в связи с изъятием объектов, экспертом не исследован вопрос об обоснованности включения в размер таких убытков упущенной выгоды в связи с досрочным расторжением договора аренды, заключенного ИП ФИО1 с кредитной организацией. Дополнительные сведения в связи с данным обстоятельством экспертом не запрошены.

Таким образом, суд приходит к выводу, что заключение эксперта № 23-03/2023, подготовленное ООО «Владимирская оценочная компания», подготовлено с существенными нарушениями при проведении исследования, которые повлекли возникновение сомнений в обоснованности и объективности проведенного исследования. В этой связи данное заключение не подлежит принятию судом в качестве надлежащего доказательства, оснований для оплаты экспертных услуг также не имеется.

Согласно части 1 статьи 87 АПК РФ при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

Определением от 28.09.2023 суд назначил по делу оценочную экспертизу, проведение которой поручил ООО «Департамент экспертизы и оценки «Профит эксперт», эксперту ФИО3

По результатам судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта от 06.12.2023 № 06-1/10/2023СЭ, в котором экспертом определена рыночная стоимость на дату проведения исследования нежилых помещений кадастровыми номерами 50:47:0041101:61, 50:47:0041101:62, рыночная стоимость долей в праве собственности общего имущества в многоквартирном доме, земельного участка, а также размер убытков, связанных с изъятием помещений.

При выборке объектов-аналогов для определения рыночной стоимости спорных нежилых помещений экспертом не были приняты во внимание объекты, расположенные в территориальной близости к исследуемым нежилым помещениям; рыночная стоимость одного квадратного метра определена сравнительным методом на основании сравнения с объектами-аналогами с максимальной стоимостью; итоговая величина рыночной стоимости нежилых помещений определена путем некорректных расчетов; в размер убытков необоснованно включены риэлтерские услуги. 

Кроме того, судом установлено, что в рассматриваемом заключении не произведен расчет доли в праве пользования земельным участком – экспертом использовано среднее значение, принятое при государственной кадастровой оценке объектов недвижимости; в величину рыночной стоимости нежилых помещений экспертом включена стоимость прав на земельный участок, что привело к двойному учету стоимости долей в праве на участок. Из материалов экспертного заключения и пояснений сторон следует, что рыночная стоимость объекта с кадастровым номером 50:47:0041101:61 определена без учета фактического использования объекта - размещение отделения банка.

Определением от 01.04.2024 суд назначил по делу повторную экспертизу, проведение которой поручил ООО «Первая Экспертная Компания», эксперту ФИО4

Суд поставил перед экспертом следующие вопросы:

1) Определить рыночную стоимость (без НДС) нежилых помещений с кадастровыми номерами 50:47:0041101:61, 50:47:0041101:62 на дату проведения экспертизы в том числе с учетом аварийного состояния снесенного здания.

2) Определить рыночную стоимость (без НДС) доли в праве собственности общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом доли в праве общей собственности на такое имущество, собственников нежилых помещений с кадастровыми номерами 50:47:0041101:61, 50:47:0041101:62 на дату проведения экспертизы.

3) Определить размер убытков (реальный ущерб, упущенная выгода), причиненных собственникам нежилых помещений с кадастровыми номерами 50:47:0041101:61, 50:47:0041101:62 в связи с изъятием помещений для муниципальных нужд.

По результатам повторной оценочной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение от 10.06.2024 № 101/2024, в котором эксперт пришел к выводам, что рыночная стоимость (без НДС) нежилых помещений с кадастровыми номерами 50:47:0041101:61, 50:47:0041101:62 на дату проведения экспертизы, в том числе с учетом аварийного состояния снесенного здания составляет:

нежилого помещения с кадастровым номером 50:47:0041101:61 – 8995022руб.,

нежилого помещения с кадастровым номером 50:47:0041101:62 – 23270693 руб.

Рыночная стоимость (без НДС) доли в праве собственности общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом доли в праве общей собственности на такое имущество, собственников нежилых помещений с кадастровыми номерами 50:47:0041101:61, 50:47:0041101:62 на дату проведения экспертизы составляет:

рыночная стоимость доли общего домового имущества многоквартирного дома, с учетом доли в праве общей собственности для собственника нежилого помещения с кадастровым номером 50:47:0041101:61 – 339426 руб.

рыночная стоимость доли общего домового имущества многоквартирного дома, с учетом доли в праве общей собственности для собственника нежилого помещения с кадастровым номером 50:47:0041101:62 – 994189 руб.

рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом доли в праве общей собственности для собственника нежилого помещения с кадастровым номером 50:47:0041101:61 – 434696 руб.

рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом доли в праве общей собственности для собственника нежилого помещения с кадастровым номером 50:47:0041101:62 – 1237284 руб.

Размер убытков (реальный ущерб, упущенная выгода), причиненных собственникам нежилых помещений с кадастровыми номерами 50:47:0041101:61, 50:47:0041101:62 в связи с изъятием помещений для муниципальных нужд составляет:

Нежилое помещение с кадастровым номером 50:47:0041101:61

Нежилое помещение с кадастровым номером 50:47:0041101:62

Убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения обязательств перед третьими лицами

568634 руб.

0 руб.

Упущенная выгода

499205 руб.

167800 руб.

Затраты, связанные с поиском аналогичных объектов недвижимости (затраты на риелтора)

230273 руб.

595730 руб.

Затраты по уплате пошлины при регистрации права собственности

2000 руб.

22000 руб.

Вызванный в судебное заседание эксперт ФИО4 дал подробные пояснения по проведенному исследованию, разъяснил, что выбранные объекты-аналоги расположены на равном удалении от административного центра города, обосновал примененные методы и корректировки, использованные источники расчетных показателей и коэффициентов, методики и принципы федеральных стандартов оценки.

Согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).

Суд, исследовав заключение эксперта, подготовленное ООО «Первая Экспертная Компания», с позиции статьи 71 АПК РФ и с учетом пояснений эксперта, признает данное заключение в качестве надлежащего доказательства, поскольку соответствует требованиям законодательства об экспертной и оценочной деятельности.

Правовые основы проведения судебных экспертиз в арбитражном процессе регулируются положениями АПК РФ и Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ).

В соответствии с частью 2 статьи 86 АПК РФ в заключении эксперта должны быть отражены, в том числе: содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, выводы по поставленным вопросам и их обоснование; иные сведения в соответствии с федеральным законом.

Требования к содержанию заключения эксперта также установлены статьей 25 Закона № 73-ФЗ, согласно которой в заключении эксперта должны быть отражены, в том числе:  содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

В соответствии со статьей 8 Закона № 73-ФЗ эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Представленное ООО «Первая Экспертная Компания» заключение соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об экспертной и оценочной деятельности, содержит полные выводы на поставленные вопросы, в исследовательской части содержится мотивированное описание исследования и обоснование выводов, в связи с чем данное заключение отвечает критериям относимости, допустимости и достаточности доказательств, выводы судебной экспертизы принимаются судом в качестве доказательства. У суда отсутствуют основания сомневаться в достоверности и объективности выводов эксперта.

Само по себе несогласие ответчиком с результатами экспертизы не может свидетельствовать о недостоверности сделанных экспертом выводов и о необходимости проведении комплексной судебной экспертизы.

Оснований для проведения повторной или дополнительной экспертизы у суда не имеется.

Суд также принимает во внимание, что экспертиза проведена в соответствии с требованиями федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", с использованием Федеральных стандартов оценки – ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, ФСО N 5, ФСО N 7.

При определении рыночной стоимости нежилых помещений экспертом обоснованно учтен факт повреждения объекта в результате пожара, непригодность помещений для использования по функциональному и фактическому назначению. Также экспертом учтено, что в соответствии с п. 10 ФСО N 7 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. На дату оценки помещения прекратили существование, что не позволяет подобрать тождественные аналоги на рынке, так как в негодном, ветхом или аварийном состоянии коммерческая недвижимость к продаже на рынок не выставляется.

Учитывая, что помещения снесены, применение сравнительного и доходного метода оценки невозможно, ввиду отсутствия объекта как такового.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 3 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Положениями статей 14 и 15 Закона об оценочной деятельности не предусмотрены ни право, ни обязанность независимого оценщика определять НДС при определении рыночной стоимости объекта оценки.

Эксперт указал, что рыночная стоимость не включает в себя величину НДС как отдельного элемента, исходя из формулировок поставленных судом вопросов. Кроме того, оценщик, не являясь специалистом в области налогообложения, определил рыночную стоимость подлежащего реализации имущества, то есть тот размер денежных средств, который согласится отдать за объект оценки покупатель.

Рыночная стоимость имущества в данном случае является величиной, формируемой рынком, и не зависит от применяемой системы налогообложения собственником или покупателем объекта оценки.

Пунктами 1 и 3 статьи 24 НК РФ предусмотрено, что налоговыми агентами признаются лица, на которых в соответствии с данным Кодексом возложены обязанности по исчислению, удержанию у налогоплательщика и перечислению налогов в бюджетную систему Российской Федерации; налоговые агенты обязаны правильно и своевременно исчислять, удерживать из денежных средств, выплачиваемых налогоплательщикам, и перечислять налоги в бюджетную систему Российской Федерации на соответствующие счета Федерального казначейства.

Возражая против определенного по результатам судебной экспертизы размера возмещения ИП ФИО1 указывает на необходимость включения в размер возмещения убытков в виде выплаченного арендатору помещения с кадастровым номером 50:47:0041101:61 по решению суда обеспечительного платежа, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов и упущенной выгоды в виде неполученных арендных платежей в связи с досрочным расторжением договора аренды. Кроме того, предприниматель ссылается на несоблюдение процедуры изъятия, поскольку собственникам помещений не было предложено восстановить многоквартирный дом.

Согласно пункту 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае, согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 указанной статьи.

При этом положения части 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

В материалы дела представлено заключение эксперта № 22-0607.1, подготовленное ООО «Союз независимой оценки и экспертизы», в котором специалист пришел к выводам, что на основании проведенного обследования 4-хэтажного двухподъездного жилого дома установлено работоспособное состояние фундамента здания, ограничено работоспособное состояние стен здания, перегородок здания, перемычек стен фасадов, инженерных сетей на уровне 1 и 2 этажа, перекрытий подвала, а также аварийное состояние крыши и кровли, присутствие угрозы обрушения конструкции крыши. Специалистом сделан вывод, что присутствие жильцов в квартирах не допускается до демонтажа конструкций кровли, представляющих угрозу обрушения, 1 этаж здания и подвал находятся в работоспособном состоянии.

Суд критически оценивает данное заключение, поскольку в исследовательской части не указана дата проведения обследования, состав лиц, проводивших обследование, выводы имеют противоречивый характер – при ограничено работоспособном состоянии стен здания, перегородок здания, перемычек стен фасадов, инженерных сетей на уровне 1 и 2 этажа, перекрытий подвала, специалист пришел к выводу о работоспособном состоянии 1 этажа здания. Выводы не обоснованы и не подкреплены фактическими обстоятельствами, установленными при обследовании здания. В реквизитах заключения также не указана дата составления заключения – 2022 год.

Кроме того, данное заключение не подтверждает возможность восстановления здания полностью или в части в целях использования по функциональному назначению нежилых помещений, поскольку не содержит исследования на предмет влияния снижения несущей способности и эксплуатационных свойств конструкций в результате природно-стихийного воздействия, отсутствия ремонтных работ с момента пожара, а также экономической целесообразности капитального ремонта объекта.

Напротив, в материалы дела представлена копия постановления Главы Орехово-Зуевского городского округа Московской области от 17.05.2022 № 1-ПГ о введении с 12:00 17.05.2022 режима чрезвычайной ситуации в связи с определением зоны ЧС территории в границах дома № 34 по ул. Ленина, г. Орехово-Зуево, Московской области – пятиметровой зоны по периметру указанного многоквартирного дома. 

Постановления Администрации Орехово-Зуевского городского округа Московской области от 16.05.2022 № 1831, от 04.08.2022 № 3030 о признании аварийным и подлежащим сносу многоквартирного дома с кадастровым номером 50:47:0041101:17, об изъятии для муниципальных нужд помещений и земельного участка не оспорены, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Требования о возмещении убытков в результате действий (бездействия) органов публичной власти в рамках настоящего дела не предхявлены.

Доказательств, подтверждающих факт использования нежилых помещений и земельного участка после пожара, извлечение из данного пользования какой-либо выгоды, истцами не представлено, поэтому оснований для определения выкупной цены нежилых помещений и земельного участка с учетом упущенной выгоды от невозможности использования объектов по назначению.

В силу ст. 210, ст. 210 ГК РФ бремя содержания имущества, равно как и риск случайной гибели или случайного повреждения несет собственник, следовательно, принадлежавшее истцам нежилые помещения подлежат оценке с учетом его повреждения в результате пожара, произошедшего 12.02.2022. Оснований для определения рыночной стоимости помещений в состоянии до повреждения пожаром не имеется, поскольку в состоянии до повреждения пожаром объекты не были признаны аварийными, подлежащими сносу, доказательства, подтверждающие, что у ответчика имелась обязанность изъятия земельного участка и помещения в многоквартирном доме в состоянии до пожара и выплаты выкупной цены объектов, исходя из рыночной стоимости объектов в неаварийном состоянии, имевшем место до пожара, истцы не представили.

Таким образом, стоимость возмещения за изымаемое имущество определяется только теми потерями собственника, которые вызваны данным изъятием, суд приходит к выводу, что ответчик как орган, принявший решение об изъятии имущества, обязанности по возмещению собственнику иных потерь не несет. Данный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в определении Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 24.12.2020 N 88-7953/2020. 

В этой связи, исходя из выводов судебной экспертизы, установленных фактических обстоятельств спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, размер возмещения составляет: для собственника нежилого помещения с кадастровым номером 50:47:0041101:62 в размере 23270693 руб., для собственника нежилого помещения с кадастровым номером 50:47:0041101:61 – 8995022 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования ООО "Гастро", ИП ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с Администрации Орехово-Зуевского городского округа Московской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу ООО "Гастро" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) возмещение за изъятое нежилое помещение с кадастровым номером 50:47:0041101:62 в размере 23270693 руб., из которых:

рыночная стоимость помещения без НДС – 21003220,33 руб.,

рыночная стоимость доли общего домового имущества многоквартирного дома, с учетом доли в праве общей собственности для собственника нежилого помещения с кадастровым номером 50:47:0041101:62 – 994189 руб.,

рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом доли в праве общей собственности для собственника нежилого помещения с кадастровым номером 50:47:0041101:62 – 1237284 руб.

Взыскать с Администрации Орехово-Зуевского городского округа Московской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу ИП ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) возмещение за изъятое нежилое помещение с кадастровым номером 50:47:0041101:61 в размере 8995022 руб., из которых:

рыночная стоимость помещения без НДС – 8220900 руб.,

рыночная стоимость доли общего домового имущества многоквартирного дома, с учетом доли в праве общей собственности для собственника нежилого помещения с кадастровым номером 50:47:0041101:61 – 339426 руб.,

рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом доли в праве общей собственности для собственника нежилого помещения с кадастровым номером 50:47:0041101:61 – 434696 руб.

В удовлетворении исковых требований ООО "Гастро", ИП ФИО1 в остальной части отказать.

Взыскать с Администрации Орехово-Зуевского городского округа Московской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу ООО "Гастро" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 руб.

2. Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в установленном законом порядке и срок.

Судья                                                                                                             Ю.С. Таранец