АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень	Дело № А81-267/2017

Резолютивная часть постановления объявлена  30 ноября 2017 года

Постановление изготовлено в полном объеме  07 декабря 2017 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего			Сириной В.В.

судей							Зиновьевой Т.А.

								Севастьяновой М.А.

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Союзпечать» на постановление от 24.08.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Иванова Н.Е., Киричёк Ю.Н., Кливер Е.П.) по делу № А81-267/2017 по иску департамента имущественных отношений администрации города Новый Уренгой (629300, Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, проспект Ленинградский, 5, Б, ОГРН 1028900625302, ИНН 8904013329) к обществу с ограниченной ответственностью «Союзпечать» (629306, Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, ул. Молодежная, 3, ОГРН 1058900651556, ИНН 8904046846) о взыскании задолженности.

В заседании приняли участие представители: 

от департамента имущественных отношений администрации города Новый Уренгой – Редингер Е.М. по доверенности от 24.05.2017;

от общества с ограниченной ответственностью «Союзпечать» – Кузнецов А.В. по доверенности от 15.04.2017.

Суд установил:

департамент имущественных отношений администрации города Новый Уренгой (далее – департамент, истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Союзпечать» (далее – ООО «Союзпечать», общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 870 823,39 руб. за период с 01.06.2015 по 03.05.2016, пени в размере 759 370,72 руб. за период с 11.11.2014 по 31.12.2016.

Решением от 19.05.2017 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа (судья Садретинова Н.М.) исковые требования департамента удовлетворены частично. С ООО «Союзпечать» в пользу департамента взысканы пени по договору аренды нежилого помещения от 23.05.2010 № 17 (далее – договор аренды) за период с 11.11.2014 по 12.05.2015 в размере 504,22 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. С общества в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 7 руб.

Постановлением от 24.08.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение от 19.05.2017 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа изменено, резолютивная часть изложена в следующей редакции. Исковые требования департамента удовлетворены в полном объеме. С ООО «Союзпечать» в пользу департамента взыскано 2 630 194,11 руб., в том числе 1 870 823,39 руб. арендной платы, 759 370,72 руб. пени. С общества в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 36 151 руб.

ООО «Союзпечать» обратилось с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, просит постановление от 24.08.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда отменить.

По мнению подателя жалобы, с момента обращения ответчика с заявлением о реализации своего преимущественного права о выкупе арендуемого имущества, в порядке положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), истец злоупотреблял своими правами и его действия носили недобросовестный характер; злоупотребление истцом правом установлено при рассмотрении дела № А81-2747/2015; апелляционный суд неверно указал на изменение решения суда первой инстанции, фактически приняв новый судебный акт.

В отзыве на кассационную жалобу департамент просит оставить обжалуемое постановление без изменения как соответствующее действующему законодательству.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои доводы и возражения.

Изучив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 АПК РФ правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта, а также соответствие выводов в указанном акте установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции полагает, что обжалованное постановление подлежит оставлению без изменения в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между департаментом недвижимости муниципального образования город Новый Уренгой (переименован в департамент, арендодатель) и ООО «Союзпечать» (арендатор) 23.05.2010 был заключен договор аренды нежилого помещения № 17, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает за плату во временное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: ЯНАО, г. Новый Уренгой, ул. Молодежная, д. 3, общей площадью 614,90 кв. м (далее – объект).

Срок действия договора составляет пять лет с 07.05.2010 по 06.05.2015 (пункт 2.1 договора аренды). Государственная регистрация договора произведена 13.07.2010.

Размер и условия внесения арендной платы определены в разделе 5 договора аренды, в соответствии с которым за использование объекта арендатор уплачивает арендную плату, установленную на момент заключения договора, согласно приложению № 2, являющемуся неотъемлемой частью договора аренды, в размере 116 093,95 руб. (без учета НДС) в месяц, за каждый месяц вперед, не позднее 10 числа. Арендная плата начинает исчисляться с 07.05.2010.

В пункте 7.1 договора аренды стороны предусмотрели, что изменение условий договора, его дополнение допускаются в письменном виде и по соглашению сторон, за исключением изменения размера арендной платы, осуществляемого арендодателем в порядке, предусмотренном пунктом 5.3 договора аренды.

Согласно пункту 3.1.1 договора аренды арендодатель имеет исключительное право в бесспорном одностороннем порядке изменять размер арендной платы при изменении ставок арендной платы в соответствии с правовыми актами главы города, но не чаще одного раза в год.

Кроме того, пунктом 5.3 договора аренды предусмотрено, что новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления об изменении размера арендной платы, но в любом случае, не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом арендатору по адресу, указанному в договоре.

В случае нарушения сроков платежей пунктом 6.2 договора аренды стороны предусмотрели пеню, начисляемую арендатору за каждый день просрочки платежа в размере 0,1% в день от суммы задолженности по арендной плате.

Объект был передан ответчику по акту приема-передачи от 23.05.2010.

Дополнительным соглашением от 01.09.2012 № 1 к договору был изменен пункт 5.1 договора аренды, а именно: увеличился размер арендной платы до 119 379 руб. в месяц.

Уведомлением от 05.11.2014 № 301-12/10528-02 ответчик был извещен об увеличении размера арендной платы за пользование нежилым помещением до 178 493,33 руб. Ему также был направлен проект дополнительного соглашения к договору аренды для подписания 07.11.2014.

Между истцом и ответчиком 02.09.2016 подписан договор купли-продажи муниципального недвижимого имущества с рассрочкой платежа № 40 (далее – договор купли-продажи). Государственная регистрация права собственности произведена 09.09.2016.

Согласно пункту 3.1 договор купли-продажи вступил в силу с даты подписания и распространил свое действие с 04.05.2016 (дата вступления в законную силу решения арбитражного суда 24.01.2016 по делу № А81-2747/2015).

Ввиду того, что ответчиком обязательства по внесению арендной платы в соответствии с договором аренды в редакции дополнительного соглашения до заключения договора купли-продажи между сторонами исполнялись ненадлежащим образом, у общества перед департаментом образовалась задолженность, о необходимости погашения которой истец уведомил ответчика претензией от 29.08.2016 № 301-12/9103-02.

Поскольку задолженность обществом погашена не была, департамент обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 8, 307, 606, 607, 614, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 9, 64, 65, 67, 68, 69, 74, 168 АПК РФ, принимая во внимание, что по делу № А81-2747/2015 установлены обстоятельства, связанные с наличием у ООО «Союзпечать» права на выкуп арендованного помещения на дату обращения, а также то, что действия департамента в виде отказа в реализации такого права не соответствовали нормам действующего законодательства, были направлены на воспрепятствование обществу в реализации его прав, исходя из того, что департамент поставил ответчика перед необходимостью продолжать отношения в рамках договора аренды, поскольку иначе он нарушил бы условия реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, установленные статьей 3 Закона № 159-ФЗ, тогда как в случае совершения департаментом в установленные сроки необходимых действий, направленных на заключение с обществом договора купли-продажи, общество, став собственником помещения, было бы избавлено от необходимости оплаты спорных сумм за соответствующий период, пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований департамента о взыскании спорных сумм долга за период с 01.06.2015 по 03.05.2016 и пени, начисленных за период с 11.06.2015 по 31.12.2016.

Возражения департамента о том, что в спорный период времени договор аренды являлся действующим, а поэтому внесение арендной платы за пользование переданным в аренду нежилым помещением являлось обязанностью общества, суд отклонил, поскольку при своевременном совершении департаментом действий, связанных с заключением договора купли-продажи в срок, установленный Законом № 159-ФЗ, общество приобрело бы право собственности на арендуемое нежилое помещение, что исключило бы начисление департаментом арендных платежей и соответствующих пеней за пользование имуществом в указанный период времени.

Исходя из статей 329, 330 ГК РФ, так как арендная плата ответчиком не вносилась в установленный договором срок, принимая во внимание то, что требование истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.06.2015 по 03.05.2016 в размере 1 870 823,39 руб., а так же начисленных на нее пени, удовлетворению не подлежит, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований департамента о взыскании пени за период с 11.11.2014 по 12.05.2015 в размере 504,22 руб. 

Доводы ответчика о снижении неустойки в соответствии со статьей 333 ГК РФ, суд отклонил, поскольку в удовлетворении исковых требований в части взыскания арендной платы, начисленной за период с 01.06.2015 по 03.05.2016 в размере 1 870 823,39 руб., а так же начисленных на нее пеней, судом отказано, при этом судом признана ко взысканию сумма пени в размере 504,22 руб., в связи с чем оснований для снижения неустойки у суда не имеется.

Доводы ответчика о том, что начисление неустойки (пени) после 06.05.2015 незаконно, суд не принял, поскольку за несвоевременное внесение арендных платежей арендатор несет ответственность, установленную в договоре, в частности, с него взыскивается неустойка за период после окончания срока действия договора, кроме того, пунктом 8.4 договора аренды стороны установили, что прекращение действия настоящего договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

Суд апелляционной инстанции, изменяя решение суда первой инстанции, исходил из следующего. 

Руководствуясь статьями 8, 307, 309, 310, 407, 606, 607, 614, 622, 218, 223 ГК РФ, разъяснениями, изложенными в пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – Информационное письмо № 66), правовой позицией, сформированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.08.2015 № 306-ЭС15-3428, учитывая, что ответчик до заключения с департаментом договора купли-продажи спорного имущества не мог его использовать на иных условиях, кроме как на условиях аренды, а значит, до момента заключения с департаментом договора купли-продажи, то есть до 04.05.2016, обязательство общества по внесению арендных платежей за пользование таким имуществом не прекращалось, принимая во внимание, что в материалах дела отсутствуют доказательства оплаты ООО «Союзпечать» задолженности по арендной плате, суд апелляционной пришел к выводу об удовлетворении требования департамента о взыскании задолженности в размере 1 870 823,39 руб. 

При этом отметил, что при наличии у общества оснований полагать об отсутствии у него обязанности по внесению арендных платежей за пользование спорным имуществом в связи с воспрепятствованием департаментом в приобретении ответчиком такого имущества в собственность, ООО «Союзпечать» с целью защиты своих прав могло обратиться с соответствующими требованиями о взыскании убытков с департамента, а не прекращать исполнять обязанность по внесению арендных платежей при фактическом использовании имущества и наличии действующего договора аренды такого имущества.

Исходя из положения статей 329, 330 ГК РФ, поскольку ненадлежащее исполнение обязанностей по своевременному внесению арендных платежей за период с 11.11.2014 по 31.12.2016 подтверждается материалами дела и обществом не оспаривается, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об удовлетворении требования департамента о взыскании договорной неустойки в сумме 759 370,72 руб. 

Доводы ответчика о пропуске срока исковой давности для предъявления требований о взыскании неустойки до 23.01.2014 суд апелляционной инстанции не принял, поскольку, неустойка заявлена департаментом за период с 11.11.2014 по 31.12.2016, обращение о взыскании данной неустойки осуществлено – 23.01.2017, то есть требования в данной части заявлены департаментом в пределах срока исковой давности, предусмотренного статьей 196 ГК РФ.

Утверждения ООО «Союзпечать» о том, что истцом неправомерно ко взысканию заявлена договорная неустойка по истечении срока действия договора аренды – 06.05.2015, суд апелляционной инстанции отклонил как необоснованные, поскольку в рассматриваемом случае в связи с прекращением действия договора аренды обязательства арендатора по оплате задолженности за фактическое пользование переданным имуществом не прекратились, следовательно, основания для неприменения мер ответственности в связи с нарушением арендатором условий такого договора отсутствуют.

Руководствуясь статьей 333 ГК РФ, разъяснениями, изложенными в пунктах 71, 75, 77 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление № 7), учитывая, что предусмотренная договором ответственность в виде уплаты пени (0,1%) соразмерна характеру допущенного нарушения при исполнении обязательств по договору, суд апелляционной инстанции счел подлежащими удовлетворению требования департамента о взыскании с ООО «Союзпечать» договорной неустойки за период с 11.11.2014 по 31.12.2016 в размере 759 370,72 руб. 

Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы кассационной жалобы, исходит из установленных по делу обстоятельств и следующих норм права.

В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу статей 307, 309 ГК РФ обязательства возникают из договоров и иных оснований, предусмотренных законом, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 ГК РФ).

Согласно статье 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).

Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Вместе с тем в силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В пункте 38 Информационного письма № 66 указано, что в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

В соответствии с пункт 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

По общему правилу, закрепленному в пункт 1 статьи 223 ГК РФ, моментом возникновения права собственности у приобретателя вещи по договору является момент ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Пунктом 2 статьи 223 ГК РФ, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

По смыслу вышеизложенных норм ГК РФ арендатор, не являющийся собственником имущества (спорного помещения), но использующий такое имущество (помещение) на условиях действующего договора аренды, обязан вносить плату за пользование таким имуществом до момента прекращения означенного обязательства в соответствии с законом, к которым, в том числе, относится приобретение лицом означенного имущества в собственность по договору купли-продажи.

Судами установлено, что договор аренды был заключен 23.05.2010, срок действия данного договора был установлен в пункте 2.1 договора и составляет 5 лет: с 07.05.2010 по 06.05.2015. Объект был передан арендатору по акту от 23.05.2010. После истечения срока действия договора аренды имущество не было возвращено истцу и находилось во владении и пользовании общества на правах аренды, следовательно, исходя из положений вышеуказанных норм обязанность арендатора по внесению арендных платежей не прекратилась

Спорное имущество было приобретено общество в соответствии с договором купли-продажи от 02.09.2016 № 40, по условиям которого договор считается заключенным с 04.05.2016, при этом именно с обозначенной даты спорное имущество передавалось ответчику на правах собственности.

Поскольку в спорный период не установлено каких-либо иных оснований нахождения имущества у ответчика, кроме указанных выше, правоотношения сторон подлежат регулированию в соответствии с законодательством, регулирующим правоотношения по внесению арендных платежей, которые имели место до 04.05.2016.

В силу правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.08.2015 № 306-ЭС15-3428, применимой в том числе к данному спору, наличие между сторонами спора по выкупу земельного участка, в отсутствие в законе на то оснований, не может являться поводом для изменения публично установленного порядка определения регулируемой арендной платы, применяемого в отсутствие заключенного договора аренды или зарегистрированного права собственности на земельный участок при взыскании неосновательного обогащения.

Доводы общества, в силу которых оно полагает, что неправомерными действиями истца причинен вред его имущественным интересам, являются основанием для обращения в суд с соответствующим требованием о взыскании убытков, имеющим собственные правовые и фактические основания. 

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, учитывая, что ответчик до заключения с департаментом договора купли-продажи спорного имущества не мог его использовать на иных условиях, кроме как на условиях аренды, а значит, до момента заключения с департаментом договора купли-продажи, то есть до 04.05.2016, обязательство общества по внесению арендных платежей за пользование таким имуществом не прекращалось, принимая во внимание, что в материалах дела отсутствуют доказательства оплаты ООО «Союзпечать» задолженности по арендной плате, суд апелляционной пришел к правомерному выводу об удовлетворении требования департамента о взыскании задолженности в размере 1 870 823,39 руб. 

Поскольку ненадлежащее исполнение обязанностей по своевременному внесению арендных платежей за период с 11.11.2014 по 31.12.2016 подтверждается материалами дела и обществом не оспаривается, суд апелляционной инстанции в силу статей 329, 330 ГК РФ обоснованно удовлетворил требования департамента о взыскании договорной неустойки в сумме 759 370,72 руб.

Таким образом, доводы ответчика не опровергают выводы суда апелляционной инстанции, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебного акта. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 24.08.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А81-267/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий					В.В. Сирина

Судьи									Т.А. Зиновьева

										М.А. Севастьянова