СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, 

<

...>

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-3893/2025-ГК

г. Пермь

05 августа 2025 года

Дело № А60-71692/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 04 августа 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 05 августа 2025 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Дружининой О.Г.,

судей Крымджановой Д.И., Маркеевой О.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Черногузовой А.В.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, 

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещенных надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, 

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, общества с ограниченной ответственностью «Эстра»,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 28 марта 2025 года

по делу № А60-71692/2023  

по иску Департамента по управлению муниципальным имуществом (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Эстра» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  

о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения,

установил:

Департамент по управлению муниципальным имуществом (далее – истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Эстра» (далее – ответчик, общество) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.09.2023 по 30.04.2024 в размере 2 599 298 руб. 92 коп., пени за период с 01.09.2023 по 30.04.2024, начисленные с 12.09.2023 по 16.05.2024, в размере 313 146 руб. 38 коп.; продолжить с 17.05.2024 начисление пени на сумму задолженности по арендной плате в размере двукратной ставки рефинансирования (учетной ставки) Центрального банка Российской Федерации (Банка России), существовавшей в период нарушения, от суммы долга по арендной плате за каждый день просрочки; взыскать почтовые расходы в размере 260 руб. 80 коп. (с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 28.03.2025 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, общество обжаловало его в апелляционном порядке, просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме. 

В обоснование апелляционной жалобы ответчик  приводит доводы о том, что помещение, предоставленное ответчику по договору аренды, является  непригодным к использованию, ввиду его аварийного состояния и скрытых существенных недостатков кровли помещения, обнаруженных арендатором после принятия объекта по акту приема-передачи. Данные обстоятельства рассматривались в деле №А60-40391/2023, которым установлено, что техническое состояние арендуемого помещения не позволяло его использование по назначению в связи с аварийным состоянием. Недостатки арендуемого помещения не оговаривались сторонами при заключении договора аренды, в связи с чем арендатор о них не знал, кроме того, недостатки не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра помещения при его приемке 13.03.2023. Письмом общество уведомило департамент о выявленных недостатках помещения, а также о намерении удержать суммы понесенных обществом расходов на проведение работ по устранению недостатков арендуемого помещения (указанных в техническом заключении № 27/04-2023 от 08.06.2023) из причитающейся истцу арендной платы. Общество ссылается, что обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора только после того, как арендодатель исполнил свою обязанность по передаче объекта аренды. Указывает, что судом первой инстанции не учтена судебная практика Верховного суда Российской Федерации, из которой следует, что требования о взыскании денежных средств арендодателем, когда арендатор не мог использовать полученное имущество по назначению, незаконны (п. 4 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2015), утв. Президиумом ВС РФ 26.06.2015). В течение периода простоя арендодатель не предоставляет имущество арендатору, следовательно, оплату получать не должен. Учитывая данные обстоятельства дела, суд первой инстанции необоснованно не применил ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) для снижения неустойки.

До начала судебного заседания департаментом направлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Судебное заседание проведено в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования «город Екатеринбург» от 01.03.2023 № 49000849 (далее – договор).

Пунктом 1.1. договора установлено, что арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду объект муниципального нежилого фонда (нежилое помещение: встроенно-пристроенное к нежилому зданию), расположенный по адресу:  

<

...>, литеры А, А1; 1 этаж - помещение № 6; 2 этаж - помещения №№ 14а-24, общей площадью 181,2 кв. м, для использования в целях: основные виды разрешенного использования объектов муниципального нежилого фонда в соответствии Правилами землепользования и застройки городского округа – муниципального образования «город Екатеринбург» для территориальной зоны Ц-1 (в соответствии с Постановлением главы Екатеринбурга от 04.03.2009 № 521 «Об утверждении перечня муниципального имущества (зданий, строений, сооружений и нежилых помещений), предназначенного для оказания имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в муниципальном образовании «город Екатеринбург»). 

Срок договора установлен с 13.03.2023 по 12.03.2028 (п. 1.2. договора).

Пунктами 4.1, 4.2 вышеуказанного договора установлено, что в соответствии с протоколом аукциона от 21.02.2023 размер арендной платы за объект составляет 319 770 руб. в месяц, без учета налога на добавленную стоимость (НДС). Размер арендной платы за один квадратный метр площади объекта составляет 1764 руб. 74 коп. в месяц, без учета налога на добавленную стоимость (НДС). 

Согласно пункту 4.2. договора в течение первого года (365 календарных дней) оплата аренды производится в размере, определенном по результатам аукциона. В последующие годы размер арендной платы изменяется ежегодно в сторону ее увеличения, размер рассчитывается методом индексации на уровень инфляции (сводный индекс потребительских цен в Свердловской области в процентах к соответствующему месяцу прошлого года), используемый для определения потребительских цен на товары и услуги в Свердловской области.

В силу п. 4.4 настоящего договора арендатор перечисляет арендную плату не позднее 10 числа текущего месяца на расчетный счет арендодателя. 

Из пункта 3.2.6. договора следует, что арендатор обязан проводить своевременно за счет собственных средств текущий ремонт объекта (кроме общего имущества собственников многоквартирного дома), содержание фасадов здания проводить в соответствии с Решением Екатеринбургской городской Думы от 26.06.2012 №° 29/61 «Об утверждении Правил благоустройства территории муниципального образования «город Екатеринбург» и другими правовыми актами; работы по окраске фасада проводить только в соответствии с паспортом фасада.

Согласно п. 6.5. договора арендодатель не отвечает за недостатки Объекта, которые были оговорены сторонами при заключении договора или были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра объекта при его передаче. Стоимость работ по устранению указанных выше недостатков Арендодателем не возмещается.

Помещение передано обществу по акту приема-передачи от 13.03.2023. Замечания относительно состояния помещения ответчиком в акте не отражены.

30.03.2023 поведена государственная регистрация договора.

Согласно акту обследования объекта договора аренды от 13.03.2023 общее техническое состояние объекта отмечено как требующее ремонта. Дополнительно отмечено, что имеются повреждения капитальных стен, потолка, кровли, требуется обследование для заключения.

Из акта обследования от 21.07.2023 следует, что фактически объект не используется, ведутся ремонтные работы. Кроме того, установлено, что часть покрытия кровли со стороны юго-запада демонтирована. Монтировано покрытие (временное) для предотвращения затопления. Повсеместно строительный мусор. Ведутся работы в чердачном помещении. 

Департамент обращался с иском в суд о взыскании задолженности по договору аренды за период с 01.04.2023 по 31.08.2023 в размере 1 544 038,06 руб.; пени за период с 11.04.2023 по 27.09.2023 в размере 86 671,27 руб., с продолжением начисления пени, начиная с 28.09.2023 на сумму задолженности по арендной плате в размере двукратной ставки рефинансирования (учетной ставки) Центрального банка Российской Федерации (Банка России), существовавшей в период нарушения, от суммы долга по арендной плате за каждый день просрочки.

Решением арбитражного суда Свердловской области от 19.07.2024 по делу А60-40391/2023, оставленным без изменения постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2024 № 17АП-9311/2024, исковые требования департамента удовлетворены. 

За период с 01.09.2023 по 31.10.2023 сумма арендной платы составляет 639 540 руб. От ответчика арендные платежи не поступали.

Следовательно, задолженность по арендной плате за указанный период составляет 639 540 руб.

В соответствии с п. 5.4 договора в случае нарушения подпунктов 3.2.5, 4.4, 4.5 договора арендатор выплачивает арендодателю пени в размере двукратной ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации (Банка России), существовавшей в период такого нарушения, от суммы долга по арендной плате за каждый день просрочки. Согласно прилагаемому расчету неустойка составляет 20 938 руб. 37 коп. 

Согласно п. 6.7.1 договора стороны направлять документы, связанные с исполнением обязательств по договору, в том числе по досудебному порядку урегулирования споров по адресу электронной почты, указанному в разделе 10 договора. Документы, направленными по адресу электронной почты, признаются имеющими юридическую силу.

О соблюдении претензионного порядка свидетельствует письмо департамента от 20.10.2023 № 02.09-29/002/6388.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения иска с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд.

Удовлетворяя заявленные требования в полном объеме, суд первой инстанции исходил из их обоснованности, а также наличия судебного решения, принятого по делу А60-40391/2023, которым отклонены доводы о невозможности использования ответчиком помещения, являющегося предметом договора аренды. 

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционных жалоб, отзыва на нее, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Материалами дела подтверждено и сторонами не оспаривается, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды № 49000849 от 01.03.2023 на основании Протокола аукциона от 21.02.2023 по условиям которого в пользование арендатора передано нежилое помещение, общей площадью 181,2 кв.м, по адресу: 

<

...>.

Согласно п. 3.2.5 договора арендатор обязан выплачивать арендодателю своевременно и полностью арендную плату за пользованием объектом в порядке, предусмотренном договором.

Факт нарушения сроков внесения арендной платы подтверждается материалами дела, более того не оспаривается ответчиком, контрасчет обществом не предоставлялся, доказательства внесения платы отсутствуют (статьи 9, 65 АПК РФ).

Ответчику направлялся расчет платы по договору аренды за период с 13.03.2023 по 11.03.2024. Расчет получен ответчиком, о чем свидетельствует отметка представителя в расчете и печать общества. 

Судом первой инстанции, пришел к обоснованному выводу об обоснованности исковых требований о взыскании задолженности, поскольку доказательств надлежащего исполнения обязательства, т.е. внесения арендной платы за спорный  период, ответчиком не представлено. 

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для переоценки указанных выводов. 

Доводы ответчика о непригодности арендуемого им помещения, в связи с чем арендная плата не подлежит начислению, отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку опровергаются материалами дела. 

Согласно акту от 13.03.2023 департаментом и обществом совместно проведен осмотр помещения, являющегося предметом договора аренды. Акт содержит сведения о необходимости проведения ремонта, при этом, акт не содержит данных о том, какой вид ремонта необходимо провести – капитальный или текущий. Дополнительно отмечено, что имеются повреждения капитальных стен, потолка, кровли. Вместе с актом предоставлены фотоматериалы, из которых следует, что часть помещений оборудована плиткой, иные помещения имеют гладкую поверхность пола. Стены имеют ровную поверхность. Потолки оборудованы лампами и потолочной плиткой. Фотоматериалы не содержат доказательств, свидетельствующих о непригодности помещения для использования в соответствии с целями его предоставления, отраженными в пункте 1.1 договора аренды. 

Дополнительно, предоставлен акт совместного обследования департамента и общества от 21.07.2023, из которого следует, что часть покрытия кровли со стороны юго-запада демонтирована. Монтировано покрытие (временное) для предотвращения затопления. Повсеместно строительный мусор. Ведутся работы в чердачном помещении. 

Кроме того, в акте отражено, что согласно акту приема-передачи помещения обществу обо всех дефектах ответчик был уведомлен. Согласно письму от 04.04.2023 ответчик уведомил о необходимости проведения технической проверки (вх. 1015/001/02 от 04.04.2023), создано техническое заключение подрядной организацией, истец уведомлен (вх. 6058/002/02 от 22.06.2023).

18.07.2023 в департамент направлено письмо о начале ремонта и приложены документы (вх. 6898/002/02 от 18.07.2023). Ход проведения работ согласован. Уведомлением от 27.06.2023 согласован ход контраварийных мер. 

Вместе с актом предоставлены фотоматериалы помещения, из которых следует, что обществом демонтирована внутренняя отделка помещения, в том числе покрытия стен, потолка, пола. 

Между тем, предоставленные в материалы дела доказательства, не свидетельствуют об аварийности помещения, предоставленного во временное владение и пользование обществу, доказательства того, что помещение нуждается в капитальном ремонте, отсутствуют.

Кроме того, из предоставленных фотоматериалов к актам от 13.03.2023, 21.07.2023 усматривается, что ответчиком самостоятельно проводились работы по текущему ремонту, в том числе по демонтажу покрытия полов, стен, потолка. Фотоматериалы не позволяют определить, что повреждения стен, вызваны техническим состоянием здания, а не произведенным демонтажем покрытий, так как в фотоматериалах до ремонта, совершенного обществом, стены таких повреждений не имеют. 

Таким образом, из материалов дела не усматривается, что помещение нуждалось в капитальном ремонте. 

Данные обстоятельства, в том числе подтверждаются решением по делу А60-40391/2023, из которого следует, что общество было уведомлено обо всех недостатках помещения. 

Кроме того, из указанного решения следует, что 12.01.2024 проведен совместный с участниками данного дела осмотр здания в 

<

...>, в том числе и помещения первого этажа, находящегося в собственности общества с ограниченной ответственностью  «Теллур» (арендатор - ООО «Счастливые люди»), результаты которого отражены в письме МУК «УЗКР» от 08.02.2024, опровергающем доводы ответчика, согласно которому: «отсутствуют признаки осадочных деформаций грунтов основания (просадки, крены стен первого этажа). Техническое состояние грунтов основания здания по критериям ГОСТ 31937-2011 и СП13-102-2003 оценивается как работоспособное; отсутствуют признаки деформаций фундамента здания. Техническое состояние фундамента здания по критериям ГОСТ 31937-2011 и СП13-102-2003 оценивается как работоспособное. Мероприятия по усилению фундамента - не требуется; отсутствуют признаки деформаций кирпичных стен первого этажа. Техническое состояние кирпичных стен 1-го этажа здания по критериям ГОСТ 31937-2011 и СШЗ-102-2003 оценивается как работоспособное. Мероприятия по усилению кирпичных стен первого этажа - не требуется; отсутствуют признаки деформаций перекрытия первого этажа. Дефекты и повреждения, влияющие на несущую способность и долговечность, отсутствуют. Техническое состояние перекрытия первого этажа здания по критериям ГОСТ 31937-2011 и СШЗ-102-2003 оценивается как работоспособное. Перекрытие 1-го этажа дополнительно усилено двумя балками из квадратной трубы № 160 с шагом 2-2,5 м. и вертикальной стойкой из трубы. Проведение ремонта перекрытия первого этажа не требуется.

Таким образом, доказательства необходимости проведения капитального ремонта помещения, в материалах дела отсутствуют.

Обязанность арендатора проводить текущий ремонт за свой счет установлена пунктом 2 статьи 616 ГК РФ. 

Кроме того, указанная обязанность закреплена пунктом 3.2.6. договора, из которой следует, что на арендатора возложена обязанность по проведению своевременно за счет собственных средств текущий ремонт объекта (кроме общего имущества собственников многоквартирного дома), содержание фасадов здания проводить в соответствии с Решением Екатеринбургской городской Думы от 26.06.2012 №° 29/61 «Об утверждении Правил благоустройства территории муниципального образования «город Екатеринбург» и другими правовыми актами.

Таким образом, оснований для удержания сумм, понесенных обществом на проведение работ по устранению недостатков арендуемого помещения (указанных в техническом заключении № 27/04-2023 от 08.06.2023) из причитающейся истцу арендной платы, у ответчика не имелось. 

Объективная невозможность использования объекта аренды по целевому назначению по материалам дела не установлена. 

Истцом заявлены требования о взыскании  пени за период с 01.09.2023 по 30.04.2024, начисленные с 12.09.2023 по 16.05.2024, в размере 313 146 руб. 38 коп., с продолжением с 17.05.2024 начисления пени на сумму задолженности по арендной плате в размере двукратной ставки рефинансирования (учетной ставки) Центрального банка Российской Федерации (Банка России), существовавшей в период нарушения, от суммы долга по арендной плате за каждый день просрочки.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (пункт 1 статьи 331 ГК РФ).

В соответствии с п. 5.4 договора в случае нарушение подпунктов 3.2.5, 4.4, 4.5 договора арендатор выплачивает арендодателю пени в размере двукратной ставки рефинансирования (учетной ставки) Центрального банка Российской Федерации (Банка России), существовавшей в период нарушения, от суммы долга по арендной плате за каждый день просрочки.

Материалами дела факт просрочки исполнения ответчиком обязательства по внесению арендной платы подтвержден, в связи с чем требование истца о взыскании неустойки является обоснованным

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для взыскания неустойки в заявленном размере, поскольку факт нарушения со стороны ответчика обязательств по внесению арендной платы установлен, арифметический расчет неустойки ответчиком не оспорен.

Ссылка ответчика на необоснованное неприменение судом первой инстанции статьи 333 ГК РФ, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку требование о снижении неустойки по правилам приведенной статьи ответчиком в суде первой инстанции не заявлялось. 

Согласно пункту 72 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» заявление ответчика о применении положений статьи 333 ГК РФ может быть сделано исключительно при рассмотрении дела судом первой инстанции или судом апелляционной инстанции в случае, если он перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции.

В абзаце 6 пункта 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» также указано, что согласно части 7 статьи 268 АПК РФ новые требования, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, не принимаются и не рассматриваются судом апелляционной инстанции. Так, не могут быть приняты и рассмотрены требования о снижении размера пеней, неустойки, штрафа, которые не были заявлены в суде первой инстанции.

Поскольку в суде первой инстанции ответчик не заявил о снижении размера неустойки, данные доводы апелляционной жалобы не подлежат рассмотрению апелляционным судом в силу положений статьи 268 АПК РФ.

При названных обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене либо изменению не подлежит.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено. Решение суда отмене не подлежит.

Поскольку определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2025 о принятии апелляционной жалобы к производству ответчику была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины, в удовлетворении апелляционной жалобы отказано, в связи с чем, с ООО «Эстра» в доход федерального бюджета подлежит взысканию 30 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 28 марта 2025 года по делу № А60-71692/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Эстра» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 30 000 руб. 

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационногопроизводства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

О.Г. Дружинина 

Судьи

Д.И. Крымджанова 

О.Н. Маркеева