Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: (423) 221-09-01, факс (423) 221-09-98

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело

№ А51-19881/2017

г. Владивосток

12 января 2018 года

Резолютивная часть постановления оглашена 10 января 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 12 января 2018 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Д.А. Глебова,

судей С.Б. Култышева, С.М. Синицыной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества «Спасск-ТехСервис»,

апелляционное производство № 05АП-8895/2017 

на решение от 01.11.2017  

судьи А.А. Лошаковой

по делу № А51-19881/2017 Арбитражного суда Приморского края 

по иску закрытого акционерного общества «Спасск-ТехСервис» 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о внесении изменения в договор аренды,

при участии:

от ЗАО «Спасск-ТехСервис»: ФИО2, по доверенности от 20.11.2017, сроком действия на 3 года, паспорт;

от Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края: ФИО3, по доверенности № 20/46595 от 13.12.2017, сроком действия до 31.12.2018, служебное удостоверение.

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество «Спасск-ТехСервис» (далее – истец, общество, ЗАО «Спасск-ТехСервис») обратилось с заявлением к Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края (далее – Департамент, ответчик) о внесении изменения в договор аренды №05-Ю-18275 от 22.11.2013, изложив пункт 1.1. договора в следующей редакции: «арендодатель предоставляет, а арендатор принимают в аренду земельный участок (далее - участок) из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 25:28:050067:440, площадью 4328 кв.м., находящийся по адресу: 

<

...> (установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир нежилое здание (лит. 1). Участок находится примерно в 6м. от ориентира по направлению на юго-восток), вид разрешенного использования: «гостиницы», для использования в целях строительства гостиницы в границах указанных в кадастровом паспорте участка, с учетом Постановления главы г.Владивостока № 1733 от 09.06.2016.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 01.11.2017  в удовлетворении исковых требований ЗАО «Спасск-ТехСервис» отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, истец  обратился в Пятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт. В обоснование своей правовой позиции указывает, что положения статьи 39.6 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) не могут быть применены, поскольку отношения истца и ответчика по аренде спорного земельного участка возникли 22.11.2013, в то время, как указанные положения ЗК РФ вступили в силу только 01.03.2015. Полагает, что суд ошибочно счел отсутствующей совокупность оснований для изменения судом договора аренды на основании статьи 451 ГК РФ. Считает, что постановление Администрации г.Владивостока №1733 от 09.06.2016 об изменении разрешенного использования спорного земельного участка на «гостиницы» подлежит обязательному исполнению

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2017 апелляционная жалоба  общества принята к производству, дело назначено к судебному разбирательству на 10.01.2018.

Через канцелярию суда от Департамента поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ приобщен к материалам дела. Ответчик по тексту представленного отзыва на апелляционную жалобу выразил несогласие с изложенными в ней доводами, считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, имеющейся в материалах дела. Решение суда первой инстанции просит отменить по основаниям, изложенным в жалобе.

Представитель ответчика на доводы апелляционной жалобы возражал, поддержал доводы представленного через канцелярию суда отзыва. Решение Арбитражного суда Приморского края просил оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266-271 АПК РФ.

Из материалов дела судебной коллегией установлено следующее.

22.11.2013 общество (арендатор) и департамент (арендодатель) заключили договор № 05-Ю-18275 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:050067:440 (далее – договор).

В соответствии с условиями договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:28:050067:440 (далее – спорный земельный участок), площадью 4328кв.м., из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: 

<

...> (установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка .Ориентир нежилое здание (лит 1).Участок находится примерно в 6м. от ориентира по направлению на юго-восток), вид разрешенного использования: стоянки автомобильного транспорта, для использования в целях не связанных со строительством (для размещения стоянки автомобильного транспорта), в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, являющемся неотъемлемой частью договора (пункт 1.1 договора).

Пунктом 3.4.2 договора установлена обязанность арендатора использовать участок в соответствии с целевым назначением, разрешенным использованием и требованиями утвержденной проектной документации.

В связи с решением собственника (истца по настоящему делу) здания (Лит. 1 административно – бытовой корпус), расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:050067:2 и смеженного со спорным земельным участком, произвести реконструкцию здания и изменение его функционального назначения под помещения Гостиничного комплекса, 19.04.2016 управлением градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока проведены публичные слушания по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:050067:2, 25:28:050067:440, по итогам составлено заключение № 65 от 20.04.2016.

09.06.2016 и.о. главы г.Владивостока постановлением № 1733 предоставил разрешение на условно разрешенный вид использования «гостиницы» на земельный участок с кадастровым номером 25:28:050067:440.

На основании указанного постановления, направленного в орган, осуществляющий ведение государственного кадастра недвижимости, в порядке информационного взаимодействия, в государственный кадастр недвижимости внесены изменения о том, что земельный участок с кадастровым номером 25:28:050067:440 имеет разрешенное использование: гостиницы, что следует из кадастрового паспорта земельного участка от 22.07.2016.

03.08.2016 общество обратилось в Департамент с заявлением о внесении изменений в договор от 22.11.2013 № 05-Ю-18275 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:050067:440 в части вида разрешенного использования: «гостиницы», для использования в целях строительства гостиницы в границах указанных в кадастровом паспорте участка, с учетом Постановления главы г.Владивостока № 1733 от 09.06.2016 с приложением проекта дополнительного соглашения к договору аренды в новой редакции.

По результатам рассмотрения обращения Департамент 01.10.2016 письмом № 20/04/02-13/34144, сообщил об отсутствии правовых оснований для принятия решения о внесении изменений в договор аренды от 22.11.2013 №05-Ю-18275.

Отказ Департамента от внесения изменений  в договор аренды от 22.11.2013 №05-Ю-18275 явился основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 268, 270 АПК РФ, правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, отзыве на жалобу, судебная коллегия считает решение арбитражного суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу – не подлежащей удовлетворению в связи со следующим.

Согласно статье 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Спорный земельный участок, был предоставлен обществу в аренду на основании договора № 05-Ю-18275 от 22.11.2013 для целей, не связанных со строительством. 

Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, общество как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с одним из видов разрешенного использования, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 ЗК РФ.

В соответствии с положениями статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон.

Статьи 450 и 451 ГК РФ предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. 

Предоставление обществу участка в аренду было обусловлено его обязанностью обеспечить использование земельного участка исключительно в целях, не связанных со строительством.

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Указанная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

Как установлено судом и не оспаривается сторонами, в соответствии с условиями спорного договора аренды от 22.11.2013 арендодатель предоставляет арендатору в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:28:050067:440 с видом разрешенного использования: стоянки автомобильного транспорта, для использования в целях, не связанных со строительством (для размещения стоянки автомобильного транспорта).

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. 

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным в пункте 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В силу пункта 4 статьи 451 ГК РФ  изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Целевое назначение земельного участка в совокупности с видом разрешенного использование земельного участка является фактором, определяющим правовой режим земельного участка и пределы осуществления прав на него. При разрешении вопроса о возможности продолжения арендных правоотношений сторон и внесения в договор изменений в части вида разрешенного использования земельного участка арендодатель связан установленными порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования и ограничениями в обороте земель.

В соответствии с пунктом 1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации (действующей до 01.03.2015) предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществлялось исключительно с проведением работ по их формированию: 

1) без предварительного согласования мест размещения объектов; 

2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

В соответствии с частью 2 статьи 30 ЗК РФ (в редакции, действующей в спорный период) предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 ЗК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2.1 настоящей статьи.

В силу пункта 5 статьи 30 ЗК РФ предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: 1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 ЗК РФ, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; 2) выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его кадастрового учета; 3) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 ЗК РФ.

В этой связи, подлежат отклонению доводы апеллянта об отсутствии необходимости соблюдения особого порядка приобретения права на эксплуатацию спорного земельного участка в целях строительства, обоснованные тем, что изменения положений ЗК РФ относительно порядка предоставления земельного участка для строительства вступили в силу только 01.03.2015.

Довод апеллянта о том, что разрешенное использование спорного земельного участка уже изменено на основании постановления Администрации г.Владивостока №1733 от 09.06.2016, и постановление Администрации г.Владивостока №1733 от 09.06.2016 об изменении разрешенного использования спорного земельного участка на «гостиницы» подлежит обязательному исполнению, не могут быть приняты судом в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, судом установлено, что в рассматриваемом случае постановлением и.о. главы г.Владивостока от 09.06.2016 №1733 в пределах его полномочий согласовано предоставление обществу разрешения на условно-разрешенный вид использования спорного земельного участка «гостиницы». На основании указанного постановления земельный участок сформирован как земельный участок для гостиниц и сведения о таком его разрешенном использовании внесены в государственный кадастр недвижимости. 

Таким образом, актом и.о. главы г.Владивостока от 09.06.2016 №1733  признана возможность использования земельного участка с кадастровым номером 25:28:050067:440 под строительство гостиницы, однако для реализации такого использования земельного участка по договору аренды необходимо соблюдение установленного законом порядка предоставления земельного участка с условно-разрешенным видом использования «гостиницы» - конкурсной процедуры (торгов). Изменение разрешенного вида использования спорного земельного участка непосредственно не  наделяет арендатора правом на эксплуатацию этого участка в целях строительства ввиду особого порядка приобретения такого права.

Изменение вида условно-разрешенного использования указанного земельного участка на: «для использования в целях строительства гостиницы», посредством внесения изменений в договор аренды № 05-Ю-18275 от 22.11.2013 по существу направлено на обход процедур торгов, предусмотренных земельным законодательством. 

Доводы апеллянта о наличии совокупности оснований для изменения судом договора аренды в порядке статьи 451 ГК РФ, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку. Как верно указал суд, обстоятельства, на которые ссылается истец в качестве оснований для внесения изменений в договор в судебном порядке,  фактически были созданы по инициативе и при активном непосредственном участии истца

Довод апелляционной жалобы о том, что постановлением Администрации г.Владивостока №1733 от 09.06.2016, было изменено также разрешенное использование не только земельного участка с кадастровым номером 25:28:050067:440, но и земельного участка с кадастровым номером 25:28:050067:2, который находится в федеральной собственности (распоряжается им Росимущество), и впоследствии, после направления истцом в Росимущество письма с просьбой внести изменения в договор аренды в части назначения земельного участка, Росимущество согласилось, также подлежит отклонению, поскольку согласие Росимущества на внесение изменений в договор аренды не является основанием для изменения в судебном порядке условий договора №05-Ю-18275 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:050067:440.

Иные доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к переоценке законных и обоснованных выводов суда первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении заявления. Между тем, выводы суда первой инстанции являются правильными, соответствуют установленным ими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, сделаны исходя из конкретных обстоятельств дела, основаны на верном применении норм права и переоценке не подлежат.

С учетом изложенного оснований для изменения или отмены решения Арбитражного суда Приморского края от 01.11.2017 не имеется, апелляционная жалоба ЗАО «Спасск-ТехСервис» удовлетворению не подлежит. 

Поскольку апелляционная жалоба оставлена без удовлетворения, а заявителю при ее подаче на основании определения Пятого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2017 предоставлялась отсрочка уплаты государственной пошлины, то на основании статьи 110 АПК РФ, подпункта 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации с ЗАО «Спасск-ТехСервис» в доход федерального бюджета также подлежат взысканию 3 000 (три тысячи) рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 01.11.2017  по делу №А51-19881/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Взыскать с закрытого акционерного общества «Спасск-ТехСервис» в доход федерального бюджета 3 000 (три тысячи) рублей государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительный лист.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Д.А. Глебов

Судьи

С.Б. Култышев

С.М. Синицына