﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-51995/2019

Дело № А57-27476/2018

г. Казань

26 сентября 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 сентября 2019 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Фатхутдиновой А.Ф.,

судей Петрушкина В.А., Хайруллиной Ф.В.,

при участии представителей:

истца  – Покрышевской М.С. (доверенность от 13.12.2018),

ответчика –  Читанава Г.А. (доверенность от 29.03.2018),

третьего лица (комитет по управлению имуществом города Саратова) – Покрышевской М.С. (доверенность от 31.05.2019), 

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле - извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу  индивидуального предпринимателя Веденеева Ивана Григорьевича

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 17.04.2019 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2019

по делу № А57-27476/2018

по исковому заявлению администрации муниципального образования «Город Саратов» (ОГРН 1036405000280, ИНН 6450011003) к индивидуальному предпринимателю Веденееву Ивану Григорьевичу (ОГРНИП 309645326700018, ИНН 645303400792), третьи лица: комитет по управлению имуществом города Саратова (ИНН 6450003860, ОГРН 1026402195511), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (ИНН 6455039436, ОГРН 1056405504671), комитет по градостроительству, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования «Город Саратов» (ИНН 6450056004, ОГРН 1126450007155), федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (ИНН 7705401340, ОГРН 1027700485757), общество с ограниченной ответственностью «Отема-Сар О.О.» (ИНН 6454001775, ОГРН 1026403365053), Феклистова Ольга Александровна о расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования «Город Саратов» (далее – Администрация, истец) обратилась с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Веденееву Ивану Григорьевичу (далее – ИП Веденеев И.Г., ответчик, предприниматель) о расторжении договора аренды от 27.12.2012 № А-12-564Ю-1 земельного участка площадью 20 000 кв. м, с кадастровым номером 64:48:010114:143, расположенного по адресу: г. Саратов, на землях совхоза «Комбайн», с видом разрешенного использования «для строительства жилых домов с количеством этажей не более, чем три, предназначенных для проживания», заключенного на 49 лет.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далееАПК РФ), привлечены комитет по управлению имуществом города Саратова (далее – Комитет), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, комитет по градостроительству, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования «Город Саратов», федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», общество с ограниченной ответственностью «Отема-Сар О.О.» (далее – ООО «Отема-Сар О.О.»), Феклистова Ольга Александровна (далее – Феклистова О.А.).

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 17.04.2019, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2019, исковые требования удовлетворены, договор аренды № А-12-564Ю-1 от 27.12.2012 земельного участка площадью 20 000 кв. м, кадастровый номер 64:48:010114:143, расположенного по адресу: г. Саратов, на землях совхоза «Комбайн», с видом разрешенного использования «для строительства жилых домов с количеством этажей не более, чем три, предназначенных для проживания», заключенного на 49 лет, расторгнут.

ИП Веденеев И.Г. обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, мотивируя неправильным применением судами норм материального и процессуального права.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель истца и третьего лица, считая доводы жалобы несостоятельными, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Учитывая положения статей 284, 286, 287 АПК РФ, суд кассационной инстанции рассмотрел и отклонил ходатайство представителя истца об объявлении перерыва в судебном заседании в связи с намерением его доверителя явиться в судебное заседание, посчитав достаточным присутствия в судебном заседании представителя этого предпринимателя. 

В соответствии с частью 1 статьи 163 АПК РФ арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе может объявить перерыв в судебном заседании. Согласно положениям частей 3 и 4 статьи 158 АПК РФ отложение судебного заседания в отсутствие лица, участвующего в деле, или его представителя при заявленном ходатайстве об отложении судебного заседания в связи с невозможностью обеспечить явку является не обязанностью, а правом суда, предоставленным законодательством для обеспечения возможности полного и всестороннего рассмотрения дела. Суд вправе отклонить ходатайство, если сочтет возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей участвующих в деле лиц по имеющимся в материалах дела доказательствам.

В силу части 3 статьи 284 АПК РФ неявка в судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции лица, подавшего кассационную жалобу, и других лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, если они были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства.

В ходатайстве не названы какие-либо обстоятельства, препятствующие рассмотрению жалобы по существу; доводы относительно незаконности принятых по делу судебных актов заявитель изложил в жалобе, и в ходатайстве дополнительные доводы не названы.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании постановления администрации муниципального образования «Город Саратов» № 2636 от 15.11.2012 между Комитетом (арендодатель) и ООО «Отема-Сар О.О.» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 27.12.2012 № А-12-564Ю-1 с кадастровым номером 64:48:010114:143 площадью 20 000 кв. м, расположенного по адресу: г. Саратов, на землях совхоза «Комбайн» в Волжском районе, предоставленного для строительства жилых домов с количеством этажей, не более, чем три, предназначенных для проживания, сроком на 49 лет.

В соответствии с пунктом 4.1.2 указанного договора аренды арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случае нарушения арендатором условий договора.

Подпунктом 7 пункта 4.1.2 договора от 27.12.2012 № А-12-564Ю-1 установлено, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случае не использования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение 3 лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Впоследствии на основании договора замены стороны в обязательстве от 25.08.2017 ООО «Отема-Сар О.О.»  передало свои права и обязанности по договору аренды земельного участка от 27.12.2012 № А12-564Ю-1 Феклистовой О.А.

В свою очередь, Феклистова О.А. подписала с ИП Веденеевым И.Г. договор замены стороны в обязательстве от 13.09.2017 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 27.12.2012 № А12-564Ю-1.

В результате осуществления мероприятий по муниципальному земельному контролю было выявлено, что на спорном земельном участке объекты капитального строительства отсутствуют. 

В целях соблюдения досудебного порядка урегулирования спора 21.03.2018 в адрес ИП Веденеева И.Г. направлено предупреждение № 1304/5531 от 19.03.2018 о возможном досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 27.12.2012 № А-12-564Ю-1, с предложением представить документы, подтверждающие строительство на спорном земельном участке, однако подобные документы в адрес администрации муниципального образования не поступили.

31.05.2018 ИП Веденееву И.Г. направлено уведомление № 1304/11177от 25.05.2018 о расторжении спорного договора аренды земельного участка с указанием, что ответчик пользуется земельным участком с кадастровым номером 64:48:010114:143 с существенным нарушением условий договора, не используя спорный земельный участок в соответствии с основным видом разрешенного использования, нарушая требования федерального закона, что подтверждается описью вложения от 31.05.2018 реестром внутренних почтовых отправлений и почтовых переводов от 28.05.2018, которое также было оставлено без ответа.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая против исковых требований, ответчик указал, что на протяжении всего период пользования земельным участком, с даты его получения в аренду на основании договора замены стороны в обязательстве (13.09.2017) и по настоящее время им проводятся необходимые мероприятия, направленные на освоение земельного участка.

Так, 21.09.2017 ИП Веденеевым И.Г. в адрес Комитета было подано заявление № 87143 об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, образуемого в результате раздела земельного участка.

18.10.2017 Администрацией было вынесено постановление № 3013 об утверждении схемы расположения земельных участков из земель населенных пунктов, образуемых в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 64:48:010114:143, расположенного по адресу: г. Саратов, совхоз «Комбайн» в Волжском районе. ИП Веденееву И.Г. в соответствии с данным постановлением была выдана схема расположения земельных участков.

16.11.2017 ИП Веденеев И.Г. обратился в Администрацию с заявлением о предоставлении 23-х земельных участка, образованных в результате раздела, в аренду сроком на 49 лет.

14.12.2017 Комитет отказал ИП Веденееву И.Г. в заключении договоров аренды 23-х земельных участков, мотивировав тем, что решением Арбитражного суда Саратовской области от 14.12.2017 по делу № А5721475/2017 договор аренды был расторгнут.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2018 вышеуказанное решение Арбитражного суда Саратовской области было отменено, вынесен новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме, поскольку иск был заявлен к ненадлежащему ответчику - прежнему арендатору. Таким образом, договор аренды не считался расторгнутым.

16.02.2018 ИП Веденеев И.Г. повторно обратился в Администрацию с просьбой предоставить 23-х земельных участка, образованных в результате раздела, в аренду сроком на 49 лет.

Постановлением от 16.03.2018 № 547 Администрация отказала ИП Веденееву И.Г. в предоставлении в аренду земельных участков в Волжском районе по причине того, что определением Волжского районного суда города Саратова были приняты обеспечительный меры в виде: запрета Веденееву И.Г. совершать действия, которые могут повлечь обременение правами третьих лиц земельного участка с кадастровым номером 64:48:010114:143, в том числе раздела земельного участка с кадастровым номером 64:48:010114:143; запрета Веденееву И.Г. совершать действия по строительству объектов недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 64:48:010114:143.

Определением Волжского районного суда города Саратова от 14.05.2018 исковое заявление Администрации к Веденееву И.Г. о расторжении договора аренды земельного участка оставлено без рассмотрения, в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора. Впоследствии, наложенные меры по обеспечению иска были отменены.

03.07.2018 ИП Веденеев И.Г. повторно обратился в Администрацию с заявлением о предоставлении 23-х земельных участков, образованных в результате раздела, в аренду сроком на 49 лет.

02.08.2018 Администрацией было вынесено постановление № 1737 об отказе Веденееву И.Г. в предоставлении в аренду земельных участков в Волжском районе, в связи с тем, что постановление Администрации № 3013 от 18.10.2017, которым была согласованна и утверждена схема расположения земельных участков, было отменено постановлением Администрации № 627 от 02.04.2018. Также, в постановлении Администрации № 1737 от 02.08.2018 указано, что процедура образования земельных участков не соблюдена.

Суды двух инстанций, удовлетворяя заявленные требования, исходили из доказанности обстоятельств, положенных в основание заявленного иска.

Выводы судов соответствуют установленным обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам, и закону не противоречат.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

Положениями пункта 2 статьи 46 ЗК РФ предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

В силу абзаца 6 подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение 3-х лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Правилами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ в отношении договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, установлено, что такой договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450, 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суды установили, что спорный земельный участок не используется в соответствии с целью и условиями его предоставления с учетом пункта 2 статьи 45 и пункта 2 статьи 46 ЗК РФ, данное нарушение условий договора не было устранено в разумный срок. В связи с чем, установив соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора по требованию о расторжении договора аренды, суды пришли к выводу о существенном нарушении условий договора аренды земельного участка от 27.12.2012 № А12-564Ю-1, признали исковые требования о расторжении указанного договора аренды обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Суды отклонили доводы заявителя о невозможности начала строительства, оценив длительность действия договора аренды (с 2012 года), в течение которого мер по какому-либо освоению земельного участка не осуществлялось. Доказательств обратного, в том числе доказательств принятия мер по получению градостроительного плана, разработке проектной документации, материалы дела не содержат.

Ответчик не доказал, что в период с 2012 года до момента рассмотрения дела у арендатора имелись объективные препятствия для освоения и использования участка по целевому назначению как по обстоятельствам непреодолимой силы, так и по вине арендодателя. 

Представленные истцом доказательства неосвоения и неиспользования участка не опроверг.

Из акта осмотра земельного участка от 25.03.2019 следует, что земельный участок не огорожен, расположен на склоне, частично покрыт кустарниковой растительностью, складируется строительный материал, отсутствуют объекты капитального строительства, строения, сооружения.

Указание заявителя жалобы на явную невозможность исполнения условий пункта 4.4.10 договора, поскольку права и обязанности по договору аренды перешли к ИП Веденееву И.Г. лишь 13.09.2017, правомерно отклонено судами. Проанализировав действия контрагентов за время, прошедшее с момента подписания договора до соглашения о перенайме, суды пришли к обоснованному выводу о том, что арендатор имел реальную возможность приступить к освоению предоставленного ему земельного участка, и, как следствие, закончить строительство объекта в согласованный трехлетний срок.

По смыслу части 9 статьи 22 ЗК РФ арендатору земельного участка предоставлена возможность переуступить свои права по договору аренды, без согласия арендодателя. При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора.

Таким образом, ИП Веденеев И.Г., являясь правопреемником прежних арендаторов, которыми переуступалось право аренды по рассматриваемому договору аренды, получая спорное имущество, в данном случае земельный участок, на определенных условиях и предполагая его использовать в коммерческих целях, что не оспаривалось в судебном заседании, не мог не знать об условиях договора аренды, в связи с чем риски, связанные с неосуществлением необходимых действий по освоению земельного участка прежними арендаторами несет ответчик, которому была известна степень освоения участка на дату приобретения права аренды.

Предпринятые предпринимателем в 2017 году действия по разделу спорного земельного участка на 23 участка и приобретению права аренды на данные участки не опровергло факта неосвоения спорного земельного участка в сроки, предусмотренные законом и договором.

Приведенные в кассационной жалобе доводы были предметом рассмотрения в судебных инстанциях, получили надлежащую правовую оценку, не опровергают выводов судов и по существу направлены на переоценку доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела, что в силу статьи 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Арбитражный суд Саратовской области и Двенадцатый арбитражный апелляционный суд правильно применили нормы материального права и не допустили нарушений норм процессуального права, являющихся в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов в силу части 4 статьи 288 АПК РФ.

Кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы относятся на заявителя.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 17.04.2019 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2019 по делу № А57-27476/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья				     А.Ф. Фатхутдинова

Судьи								     В.А. Петрушкин

									     Ф.В. Хайруллина