Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А59-1377/2024

г. Владивосток

03 декабря 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 26 ноября 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 03 декабря 2024 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего О.Ю. Еремеевой,

судей Н.Н. Анисимовой, А.В. Гончаровой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Д. Спинка,

рассмотрев в открытом судебном заседании акционерного общества «Аэровокзал Южно-Сахалинск» и администрации города Южно-Сахалинска,

апелляционные производства № 05АП-6056/2024, 05АП-6057/2024

на решение от 27.08.2024

судьи Е.С. Логиновой

по делу № А59-1377/2024 Арбитражного суда Сахалинской области

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ЛЦ Хомутово» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) с учетом уточнений от 23.07.2024

о признании незаконными действий Департамента землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) по формированию земельных участков с кадастровыми номерами 65:01:0405004:533, 65:01:0405004:534, 65:01:0405004:535, 65:01:0405004:536, 65:01:0405004:537, возложении обязанности снять их с государственного кадастрового учета; о признании недействительными проведенные Администрацией города Южно-Сахалинска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) торги, извещение № 21000014610000000050, договор аренды от 06.02.2024 № 15404 земельного участка с кадастровым номером 65:01:0405004:537, заключенный по результатам торгов, о применении последствий недействительности сделки и возложении обязанности на АО «Аэровокзал Южно-Сахалинск» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) возвратить по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 65:01:0405004:537 общей площадью 51285 +/- 79 кв.м., расположенный по адресу Российская Федерация, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, в течение 10 дней с даты вступления решения в законную силу,

третьи лица Департамент землепользования города Южно-Сахалинска, Департамент архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска,

при участии:

от Департамента землепользования г. Южно-Сахалинска: представитель ФИО1 (при участии ВКС) по доверенности от 14.08.2024, сроком действия 1 год, диплом о высшем юридическом образовании (регистрационный номер 1737);

от администрации города Южно-Сахалинска: представитель ФИО1 (при участии ВКС) по доверенности от 14.08.2024, сроком действия 1 год, диплом о высшем юридическом образовании (регистрационный номер 1737);

от АО «Аэровокзал Южно-Сахалинск»: представитель ФИО2 по доверенности от 20.07.2023, сроком действия 3 года, удостоверение адвоката; представитель ФИО3 по доверенности от 31.05.2024, сроком действия 3 года, (после перерыва);

от ООО «ЛЦ Хомутово»: представитель ФИО4 по доверенности от 18.12.2023, сроком действия 1 год, копия диплома о высшем юридическом образовании (регистрационный номер 27107);

от Департамента архитектуры и градостроительства г. Южно-Сахалинска: представитель ФИО1 (при участии ВКС) по доверенности от 11.09.2024, сроком действия 1 год, диплом о высшем юридическом образовании (регистрационный номер 1737), (после перерыва),

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ЛЦ Хомутово» (далее – заявитель, ООО «ЛЦ Хомутово») обратилось в арбитражный суд с заявлением к Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска (далее – Департамент, ДЗП города Южно-Сахалинска) о признании незаконными действий по формированию земельных участков с кадастровыми номерами 65:01:0405004:533, 65:01:0405004:534, 65:01:0405004:535, 65:01:0405004:536, 65:01:0405004:537, возложении обязанности снять их с государственного кадастрового учета, а также с иском к администрации города Южно-Сахалинска (далее – администрация) и акционерному обществу «Аэровокзал Южно-Сахалинск» (далее – АО «Аэровокзал Южно-Сахалинск») о признании недействительными торгов 21000014610000000050, договора аренды от 06.02.2024 № 15404 земельного участка с кадастровым номером 65:01:0405004:537, заключенного по результатам торгов, применить последствия недействительности сделки и обязать АО «Аэровокзал Южно-Сахалинск» возвратить по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 65:01:0405004:537 общей площадью 51285 +/- 79 кв.м., расположенный по адресу Российская Федерация, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, в течение 10 дней с даты вступления решения в законную силу (с учетом принятых судом уточнений).

Одновременно заявлено ходатайство о восстановлении срока на обращение в суд с заявлением об оспаривании действий Департамента. Данное ходатайство мотивировано тем, что о нарушении прав указанными действиями обществу стало известно тогда, когда администрацией были проведены спорные торги. Ранее земельные участки, образованные из земельного участка с кадастровым номером 65:01:0405004:122 не были обременены правами третьих лиц и действующее земельное законодательство Российской Федерации не исключало возможность формирования участков (несмотря на произведенный раздел) площадью достаточной для эксплуатации объектов.

Определением Арбитражного суда Сахалинской области от 21.05.2024 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне администрации, привлечены Департамент землепользования города Южно-Сахалинска, Департамент архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска (далее - ДАИГ города Южно-Сахалинска). 23.07.2024 с учетом принятых судом уточнений измен процессуальный статус ДЗП города Южно-Сахалинска с третьего лица на соответчика.

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 27.08.2024 заявленные требования общества удовлетворены частично; в удовлетворении ходатайства общества о восстановлении срока на обращение в суд с заявлением о признании незаконными действий ДЗП города Южно-Сахалинска по формированию земельных участков с кадастровыми номерами 65:01:0405004:533, 65:01:0405004:534, 65:01:0405004:535, 65:01:0405004:536, 65:01:0405004:537 и о возложении обязанности снять их с государственного кадастрового учета, отказано; в удовлетворении требований общества о признании незаконными действий ДЗП города Южно-Сахалинска по формированию земельных участков с кадастровыми номерами 65:01:0405004:533, 65:01:0405004:534, 65:01:0405004:535, 65:01:0405004:536, 65:01:0405004:537 и о возложении обязанности снять их с государственного кадастрового учета, оказано; признаны недействительными торги в форме электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, из земель категории «земли населенных пунктов», с кадастровым номером 65:01:0405004:537, площадью 51285 кв.м, расположенного по адресу: город Южно-Сахалинск, разрешенное использование: стоянка транспортных средств, извещение № 21000014610000000050; признан недействительным договор аренды земельного участка для коммерческой деятельности от 06.02.2024 № 15404, заключенный на основании протокола по извещению № 21000014610000000050 между ДЗП города Южно-Сахалинска и АО «Аэровокзал Южно-Сахалинск»; на АО «Аэровокзал Южно-Сахалинск» возложена обязанность возвратить земельный участок с кадастровым номером 65:01:0405004:537 общей площадью 51285 +/- 79 кв.м., расположенный по адресу Российская Федерация, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ДЗП города Южно-Сахалинска по акту приема-передачи в течение 10 дней с даты вступления решения суда в законную силу; в удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Не согласившись с принятым судебным актом, АО «Аэровокзал Южно-Сахалинск» и Администрация обратились в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просили решение суда от 27.08.2024 в части удовлетворенных требований отменить, в удовлетворении требований в полном объеме отказать. Доводы жалоб сводятся к тому, что требования заявителя направлены против добросовестного участника торгов в отсутствие материального интереса к предмету торгов. Избранный истцом способ судебной защиты не приводит к восстановлению защищаемого права.

ДАИГ города Южно-Сахалинска, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в заседание арбитражного суда апелляционной инстанции не явился. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) коллегия рассмотрела апелляционную жалобу по делу в отсутствие представителя указанного лица.

Через канцелярию суда от  ООО «ЛЦ Хомутово»  поступил письменный отзыв на апелляционные жалобы, который в порядке статьи 262 АПК РФ приобщен к материалам дела.

В канцелярию суда от АО «Аэровокзал Южно-Сахалинск» поступили письменные возражения на отзыв, которые приобщены к материалам дела в порядке статьи 262 АПК РФ.

Представитель АО «Аэровокзал Южно-Сахалинск» ходатайствовал об отложении судебного разбирательства с целью ознакомления с материалами дела и подготовки письменной правовой позиции по делу, поддержал доводы своей апелляционной жалобы: решение суда первой инстанции просил отменить в обжалуемой части.

Представитель администрации поддержал доводы своей апелляционной жалобы.

Судом апелляционной инстанции установлено, что судебный акт обжалуется в части удовлетворенных требований.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» при применении части 5 статьи 268 АПК РФ необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.

Поскольку возражений от лиц, участвующих в деле, не поступило, суд апелляционной инстанции в соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ проверяет законность и обоснованность решения в обжалуемой апеллянтом части.

Представитель ООО «ЛЦ Хомутово» представил текст дополнительных пояснений к отзыву на апелляционные жалобы, которые приобщены к материалам дела на основании статьи 262 АПК РФ. Возражает против доводов апелляционных жалоб.

12.11.2024 апелляционной коллегией на основании статьи 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 26.11.2024, о чём лица, участвующие в деле, были уведомлены путем размещения информации о месте и времени продолжения судебного заседания на сайте суда.

В судебном составе, рассматривающем настоящее дело, в связи с нахождением судьи С.В. Понуровской в отпуске на основании определения суда от 25.11.2024 произведена её замена на судью Н.Н. Анисимову, и рассмотрение апелляционной жалобы в порядке части 5 статьи 18 АПК РФ начато сначала.

За время перерыва от АО «Аэровокзал Южно-Сахалинск» поступили письменные пояснения по делу, которые приобщены к материалам дела на основании статьи 81 АПК РФ. К тексту пояснений приложен проект мирового соглашения по делу № А59-1377/2024, направленного на установление сервитута по кратчайшему пути от границ земельного участка с кадастровым номером 65:01:0405004:537 до объектов истца.

Представитель АО «Аэровокзал Южно-Сахалинск» поддержал доводы своей апелляционной жалобы и дополнений к ней.

Представитель администрации поддержал доводы своей апелляционной жалобы. Не возражал против приобщения к материалам дела проекта мирового соглашения по делу № А59-1377-2024.

Представитель ООО «ЛЦ Хомутово» возражал против доводов апелляционных жалоб и ходатайства о приобщении к материалам дела дополнительных документов. Заинтересованности в заключении мирового соглашения не выразил.

Апелляционный суд, руководствуясь статьями 159, 184, 185, частью 2 статьи 268 АПК РФ, определил в удовлетворении ходатайства о приобщении проекта мирового соглашения по делу А59-1377-2024 отказать.

Из материалов дела судом апелляционной инстанции установлено следующее.

На основании договора аренды от 06.11.2008 №00201 ООО «Вектор» предоставлен земельный участок с кадастровым номером 65:01:0405004:122, разрешенное использование – «для строительства коммерческо-складского комплекса».

Соглашением от 24.05.2012 права и обязанности арендатора по указанному договору перешли к ООО «ЛЦ Хомутово».

Департаментом 13.08.2015 обществу выдано разрешение №65-64701000- 05559-2015 на строительство объекта капитального строительства: «Коммерческо-складской комплекс «Логистический центр «Хомутово» по южной стороне автодороги на аэропорт, восточнее территории аэропорта в г. Южно-Сахалинске, первая очередь строительства - административное здание. Кадастровый номер земельного участка, в пределах которого планируется расположение объекта недвижимости - 65:01:0405004:122.

Впоследствии 12.11.2015 между Департаментом (арендодатель) и ООО «ЛЦ Хомутово» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №0201/15, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды с 23.10.2015 по 22.10.2018 земельный участок, относящийся к категории земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 65:01:0405004:122, площадью 59 792 кв.м, расположенный по адресу: Сахалинская обл., г. Южно-Сахалинск по южной стороне автодороги на аэропорт, восточнее территории аэропорта (строительный номер - пер. 2-й Заречный, 58). Разрешенное использование – «для/под завершение строительства коммерческо-складского комплекса».

Департаментом 16.11.2017 выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта - коммерческо-складского комплекса, логистического центра «Хомутово».

ООО «ЛЦ Хомутово» 11.09.2018 обратилось в Департамент с заявлением о предоставлении в аренду указанного участка на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, указав, что на земельном участке расположен объект недвижимости (административное здание площадью 528,7 кв.м), принадлежащий ему на праве собственности.

Департамент письмом от 11.10.2018 отказал заявителю в предоставлении земельного участка по мотиву того, что обществом не представлены доказательства, подтверждающие необходимость использования участка испрашиваемой площади для эксплуатации объекта недвижимости - здания площадью 528,7 кв.м.

16.01.2019 за обществом зарегистрирован объект недвижимости - Единый недвижимый комплекс - логистический центр «Хомутово», расположенный на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0405004:122. В состав данного комплекса входят: 1) иное сооружение (открытая площадка для складирования строительного материала) с кадастровым номером 65:01:0405004:481; 2) иное сооружение (подземные резервуары противопожарного запаса воды) с кадастровым номером 65:01:0405004:479; 3) иное сооружение (РП - распределительный пункт, линия электропередач) с кадастровым номером 65:01:0405004:480; 4) нежилое здание (контрольно-пропускной пункт) с кадастровым номером 65:01:0405004:478; 5) нежилое (административное) здание с кадастровым номером 65:01:0405004:269.

ООО «ЛЦ Хомутово» 31.01.2019 вновь обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, мотивировав обращение расположением на участке объекта недвижимости - Единого недвижимого комплекса логистический центр Хомутово с кадастровым №65:01:0405004:485, общей площадью 2 707 кв.м.

Департамент 27.02.2019 отказал обществу в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 65:01:0405004:122 в собственность общества, заявителю предложено осуществить мероприятия по межеванию участка в соответствии с проектом планировки и проектом межевания юго-западного района города Южно-Сахалинска, утвержденного постановлением администрации города Южно-Сахалинска от 11.04.2014 №624-па, после чего вновь обратиться с заявлением о предоставлении участка в собственность за плату.

ООО «ЛЦ Хомутово» 07.03.2019 обратилось в Департамент с заявлением о предоставлении участка с кадастровым номером 65:01:0405004:122 на праве аренды в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ для дальнейшей эксплуатации единого недвижимого комплекса, с перспективой его модернизации, реконструкции, перевооружения и строительства сооружений вспомогательного использования (складов).

Письмом от 26.03.2019 №1239-014/07 Департамент проинформировал общество об отказе в предоставлении земельного участка, в обоснование указав, что заявитель не представил доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объекта недвижимости, принадлежащего ему на праве собственности.

Вступившим в законную силу постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2020 по делу А59-2178/2019 решение Департамента от 26.03.2019 №1239-014/07  признано законным и не нарушающим права заявителя.

При этом судами во вступивших в законную силу судебных актах применительно к праву общества на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0405004:122 в связи с принадлежностью ему на праве собственности единого недвижимого комплекса с кадастровым номером 65:01:0405004:485 указано следующее.

Предоставление в собственность (аренду) земельных участков, на которых находятся объекты недвижимого имущества собственникам соответствующего имущества, осуществляется с учетом фактического землепользования.

На спорном земельном участке с кадастровым номером 65:01:0405004:122 обществом возведены объекты, которые фактически являются лишь частью запроектированного коммерческо-складского комплекса, под строительство которого предоставлялся в аренду земельный участок с кадастровым номером 65:01:0405004:122, площадью 59 792 кв. м.

Строительство указанного комплекса предполагало два этапа, первый из которых завершен, второй предполагался, но не реализован.

Основная часть участка свободна от строений и сооружений.

Объект, который в настоящее время возведен на спорном земельном участке и на который зарегистрировано право собственности ООО «ЛЦ Хомутово», не представляет собой полноценный единый недвижимый комплекс либо предприятие как имущественный комплекс, как тот, что был запроектирован к строительству.

Судом сделан вывод о том, что фактическое размещение на спорном земельном участке помимо административного здания с кадастровым номером 65:01:0405004:269, подземных резервуаров противопожарного запаса воды, распределительного пункта, линии электропередачи, открытой площадки для складирования строительных материалов, контрольно - пропускного пункта. не наделяет заявителя безусловным правом на приобретение земельного участка с кадастровым номером 65:01:0405004:122 в аренду, так как указанные объекты не имеют самостоятельного функционального назначения, созданы в целях улучшения качества земельного участка, обслуживания складского комплекса, благоустройства земельного участка, имеют вспомогательное использование.

Судом не принят во внимание довод общества о неделимости земельного участка.

Департамент обратился в суд с иском о признании отсутствующим зарегистрированного за ответчиком права собственности на объект - иное сооружение - логистический центр «Хомутово», расположенный по адресу: Южно-Сахалинск, пл/рн. Хомутово, ул. 1-ая Октябрьская; обязании ответчика освободить земельный участок от объектов вспомогательного назначения, предоставить Департаменту право самостоятельно осуществить действия по сносу объектов.

Решением от 13.03.2020 по делу № А59-6356/2019 в удовлетворении требований Департаменту было отказано в связи с избранием ненадлежащего способа защиты исходя из пункта 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 №153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения».

Арбитражные суды пришли к выводу о том, что регистрация 16.01.2019 единого комплекса, в состав которого входит 2-х этажное нежилое здание площадью 528,7 кв.м и спорные объекты. имеющие вспомогательное назначение, не противоречит пункту 2 статьи 40 Закона № 218-ФЗ.

Учитывая отказ в удовлетворении требования о признании отсутствующим права собственности и, соответственно, наличие у общества права на использование земельного участка, занятого составными частыми единого недвижимого комплекса, суд указал на отсутствие оснований для удовлетворения требований Департамента об обязании общества освободить земельный участок с кадастровым номером 65:01:0405004:122 от вспомогательных объектов: открытой площадки для складирования строительного материала, подземных резервуаров противопожарного запаса воды, РП – распределительного пункта, линии электропередачи, контрольнопропускного пункта.

Какие-либо обстоятельства применительно к площади, необходимой для эксплуатации объекта истца судами в рамках рассмотрения дел А59-2178/2019 и №А59- 6356/2019 не установлены.

22.11.2022 в Департамент поступило заявление № 6558 от общества на выдачу градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 65:01:0405004:122 для целей реконструкции объекта недвижимости, расположенного в границах земельного участка, собственником которого заявитель является.

В ответ на указанное заявление департамент принял решение от 28.11.2022 № 6558-026/05 об отказе в выдаче градостроительного плана, поскольку общество не является правообладателем земельного участка, на который просило выдать градостроительный план.

Вступившим в законную силу решением суда от 06.04.2023 по делу А59-446/2023 решение Департамента от 28.11.2022 № 6558-026/05 признано законным, поскольку общество как правообладатель единого недвижимого комплекса не имеет прав на весь земельный участок с кадастровым номером 65:01:0405004:122, а лишь вправе пользоваться той его частью, которая занята принадлежащим обществу объектом и необходима для его использования не нарушая прав собственника данного земельного участка. Поскольку общество не является правообладателем всего земельного участка с кадастровым номером 65:01:0405004:122, суд не признал за обществом право вести на спорном земельном участке градостроительную деятельность без согласования с землевладельцем.

Поскольку обществом процедура формирования земельного участка сообразно праву пользования объектом недвижимости не была инициирована ДЗП города Южно-Сахалинска по своей инициативе распоряжением от 18.05.2023 №243-p «Об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории и об отмене распоряжения ДЗП города Южно-Сахалинска от 21.03.2023 №124-р «Об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории» в соответствии со статьями 11.3., 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации утвердил схему расположения земельных участков на кадастровом плане территории в связи c образованием девяти земельных участков путем раздела земельного участка c кадастровым номером 65:01:0405004:122.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, путем раздела земельного участка c кадастровым номером 65:01:0405004:122, образованы следующие земельные участки:

- земельный участок c кадастровым номером 65:01:0405004:533, площадью 10 кв.м. на котором расположен РП — распределительный пункт, линия электропередач, кадастровый номер объекта — 65:01:0405004:480;

- земельный участок c кадастровым номером 65:01:0405004:534, площадью 916 кв.м. на котором расположены подземные резервуары противопожарного запаса воды, кадастровый номер объекта — 65:01:0405004:479;

- земельный участок c кадастровым номером 65:01:0405004:535, площадью 1821 кв.м. на котором расположено административное здание c кадастровым номером 65:01:0405004:269 и контрольно-пропускной пункт c кадастровым номером 65:01:0405004:478;

- земельный участок c кадастровым номером 65:01:0405004:536, площадью 787 кв.м. на котором расположена открытая площадка для складирования строительного материала, кадастровый номер объекта 65:01:0405004:481;

- земельный участок c кадастровым номером 65:01:0405004:537, площадью 51285 кв.м. на котором расположен объект капитального строительства РП-распределительный пункт, линия электропередачи, кадастровый номер объекта 65:01:0405004:480.

На основании постановления администрации от 27.10.2023 № 3213-па «О проведении аукциона в электронной форме (электронного аукциона) на право заключения договора аренды земельного участка» 22.01.2024 Департаментом по управлению муниципальным имуществом аппарата администрации города Южно-Сахалинска, уполномоченного от имени администрации города Южно-Сахалинска на подготовку и организацию аукционов по продаже земельных участков или аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков в городском округе «Город Южно-Сахалинск» (организатор) проведен аукцион в электронной форме (извещение №21000014610000000050) на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, из земель категории «земли населенных пунктов», с кадастровым номером 65:01:0405004:537, площадью 51285 кв.м, расположенного по адресу: город Южно-Сахалинск, разрешенное использование: стоянка транспортных средств. Уполномоченным органом на заключение договора аренды земельного участка является Департамент землепользования города Южно-Сахалинска.

По результатам проведенного аукциона в электронной форме 06.02.2024 между ДЗП города Южно-Сахалинска (арендодатель) и АО «Аэровокзал Южно-Сахалинск» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка для коммерческой деятельности №15404.

Согласно предмету договора (раздел 1) арендодатель предоставляет за плату, а арендатор принимает во временное владение и пользование (в аренду) земельный участок, относящийся к категории земель: Земли населенных пунктов, с кадастровым номером 65:01:0405004:537, площадью 51285 кв.м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 03.10.2023 №КУВИ-001/2023-223472412.

Целевое назначение земельного участка является окончательным и не подлежит изменению: «Стоянка транспортных средств без возможности осуществления капитального строительства».

На земельном участке находится объект недвижимого имущества: «Иное сооружение (РП-распределительный пункт, линия электропередачи)» с кадастровым номером 65:01:0405004:480.

Договор заключен на срок 10 (десять) лет с 06.02.2024 по 05.02.2024 (пункт 2.1 раздела 2 договора №15404 от 06.02.2024).

Согласно акту приема-передачи земельного участка от 06.02.2024, являющийся приложением №2 к настоящему договору, арендодатель с 06.02.2024 передал, а арендатор принял во временное владение и пользование (в аренду) объект недвижимости.

Во исполнение условий заключенного договора №15404 от 06.02.2024, АО «Аэровокзал Южно-Сахалинск» (заказчик) 14.05.2024 заключен договор подряда №115/24-АВК с обществом с ограниченной ответственностью «Грандстрой» (подрядчик) по условиям которого, подрядчик обязуется выполнить комплекс работ по заданию заказчика в соответствие с техническим заданием на выполнение работ по объекту «Перехватывающая парковка на 170 машино-мест в границах земельного участка с кадастровым номером 65:01:0405004:537» до 25.06.2024 (пункт 1.1. и пункт 1.6.2. раздела 1).

На момент рассмотрения настоящего спора согласно пояснению сторон перехватывающая парковка возведена и введена в эксплуатацию.

Обращаясь с настоящим заявлением в суд и раскрывая заявленные доводы в суде апелляционной инстанции, ООО «ЛЦ Хомутово» указывает, что как собственник единого объекта недвижимости, он имеет право на получение в собственность единого землевладения, выделенного из состава земельного участка с кадастровым номером 65:01:0405004:122, необходимого для эксплуатации единого комплекса Логистического центра «Хомутово», подтверждая актом экспертного исследования №260-06/2024/ЭН от 20.06.2024 то обстоятельство, что площадь сформированных земельных участков под объектами истца из земельного участка с кадастровым номером 65:01:0405004:122 не достаточна для эксплуатации единого производственного объекта, принадлежащего обществу на праве собственности.

Передача Департаментом АО «Аэровокзал Южно-Сахалинск» по результатам проведённого электронного аукциона, по договору аренды, земельного участка с кадастровым номером 65:01:0405004:537 по мнению истца нарушает исключительное право общества как собственника единого недвижимого комплекса, поскольку при формировании земельных участков ДЗП города Южно-Сахалинска не учитывалось, что доступ к вновь образованным земельным участкам с кадастровыми номерами 65:01:0405004:533 и 65:01:0405004:536, на которых размещаются объекты общества (РП - распределительный пункт, линия электропередачи и  открытая площадка для складирования строительных материалов), принадлежащие на праве собственности, осуществляется не за счет территории общего пользования, а через земельный участок с кадастровым номером 65:01:0405004:537.

Исковые требования заявителя удовлетворены судом первой инстанции на том основании, что при формировании земельного участка с кадастровым номером 65:01:0405004:537, право аренды которого было предметом спорных торгов и договора аренды, органом местного самоуправления были нарушены нормы земельного законодательства РФ, содержащие правила образования земельных участков (пункт 6 статьи 11.9 ЗК РФ), следствием которого явилось то, что заявитель (истец) может попасть к принадлежащим ему объектам недвижимости только через спорный земельный участок.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 268, 270 АПК РФ правильность применения судом норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционных жалобах и отзыве на них, суд апелляционной инстанции усматривает основания для удовлетворения апелляционных жалоб и отмены решения суда первой инстанции в обжалуемой части в связи со следующим.

Согласно ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. То есть основное условие возникновения права на иск - наличие нарушенного права или законного интереса.

Согласно пункту 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

В силу пункта 2 статьи 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ.

Споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки (абзац 7 пункта 1 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.12.2005 « 101 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства»).

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3 названной статьи кодекса).

Следовательно, при предъявлении иска лицо, не являющееся участником этой сделки, должно доказать, что его права или охраняемые законом интересы нарушены спорной сделкой и будут непосредственно восстановлены в результате приведения сторон недействительной сделки в первоначальное фактическое положение (ст. 12 ГК РФ).

В силу абз. 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ отсутствие такой заинтересованности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Статья 65 АПК РФ возлагает на каждое лицо, участвующее в деле, обязанность доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В этой связи истец обязан представить суду доказательства нарушения его прав действиями ответчиков, а также того, что выбранный способ защиты права приведет к непосредственному их восстановлению или к реальной защите законного интереса.

В данном случае истец, оспаривая торги и заключенную на них сделку, в качестве ее недействительности приводит мотивы о том, что предмет торгов сформирован путем раздела земельного участка с кадастровым номером 65:01:0405004:122 в нарушение статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации без учета охраняемого интереса истца в отношении его права на землю для целей эксплуатации принадлежащего истцу объекта недвижимости – единого недвижимого комплекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено названной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Из правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 № 1152/14, следует, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет.

Вступившим в законную силу постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2020 по делу А59-2178/2019 установлено, что у истца отсутствует право на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0405004:122 в связи с принадлежностью ему на праве собственности единого недвижимого комплекса с кадастровым номером 65:01:0405004:485, поскольку основная часть участка свободна от строений и сооружений.

Департаментом письмом от 27.02.2019 предложено заявителю осуществить мероприятия по межеванию участка в соответствии с проектом планировки и проектом межевания юго-западного района города Южно-Сахалинска, утвержденного постановлением администрации города Южно-Сахалинска от 11.04.2014 №624-па.

Следовательно, истец не был лишен возможности сформировать земельный участок, занятый принадлежащими ему объектами недвижимости, размер которого подлежал определению в соответствии с действующим законодательством, и обратиться с заявлением о выкупе такого земельного участка.

Земельный участок с кадастровым номером 65:01:0405004:122 был разделен по инициативе департамента в 2023 году, поскольку обществом процедура формирования земельного участка сообразно праву пользования объектом недвижимости не была инициирована.

В силу пункта 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Раздел земельного участка является одной из форм распоряжения принадлежащим Российской Федерации земельным участком, находящимся в публичной собственности.

При этом по общему правилу, собственник имущества распоряжается им своей волей. Понуждение собственника к распоряжению его имуществом помимо воли возможно только в силу императивного указания на это в законе либо в случае принятия на себя такой обязанности добровольно.

В силу статьи 11.2 ЗК РФ раздел земельного участка представляет собой один из способов образования земельных участков.

В статье 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации содержатся требования к образуемым и измененным земельным участкам, а именно: не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости (пункт 4). Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием (пункт 5). Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами (пункт 6).

Таким образом, формирование земельных участков с ограниченным доступом ограничено законодательством.

Земельные участки с кадастровыми номерами 65:01:0405004:533 и 65:01:0405004:536, выделенные под объекты общества (РП - распределительный пункт, линия электропередачи и открытая площадка для складирования строительных материалов), в результате раздела исходного земельного участка находятся внутри земельного участка с кадастровым номером 65:01:0405004:537.

Следовательно, земельные участки с кадастровыми номерами 65:01:0405004:533, 65:01:0405004:536, 65:01:0405004:537 образованы с нарушением обязательных норм.

Между тем, суд первой инстанции, ссылаясь на нарушение департаментом действующего порядка образования земельного участка, не принял во внимание, что заявитель пропустил срок для судебной защиты против действий уполномоченного органа, совершенных при разделе исходного земельного участка, в порядке главы 24 АПК РФ, что повлекло отказ в понуждении собственника к совершению действий по расформированию земельных участков с кадастровыми номерами 65:01:0405004:533, 65:01:0405004:534, 65:01:0405004:535, 65:01:0405004:536, 65:01:0405004:537 и в возложении обязанности снять их с государственного кадастрового учета.

Поскольку заявителем было утрачена возможность оспаривания действия   уполномоченного органа по формированию спорных земельных участков, указанное судом первой инстанции основание для удовлетворения иска об оспаривании торгов и заключенной на их основании сделки отсутствовало, так как применение судом реституции по итогу оспаривания торгов и сделки не разрешает спор по существу, не вносит правовую определенность в отношении сторон, поскольку не может повлечь за собой изменение границ спорных земельных участков, либо снятие их с кадастрового учета.

Коллегия принимает во внимание, что истец не является стороной оспариваемой сделки, не может претендовать на получение спорного земельного участка в существующих его границах без торгов.

Несмотря на то, что спор связан с несогласием ООО «ЛЦ Хомутово» с площадью и границами образованных решением уполномоченного органа земельных участков, истец по настоящему делу оспаривает торги и договор аренды не в части, необходимой для эксплуатации и использования объекта недвижимости, принадлежащего ООО «ЛЦ Хомутово», а в целом.

Установив режим сохранения прав ООО «ЛЦ Хомутово» на использование земельного участка, занятого объектами истца, коллегия приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований о признании недействительным договора аренды и применении последствий недействительности сделки, поскольку защита нарушенных прав истца может быть осуществлена иным способом.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что к искам о правах на недвижимое имущество относятся в числе прочих иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании права, об установлении границ земельного участка.

Пункт 8 статьи 11.2 ЗК РФ предусматривает возможность раздела земельного участка в судебном порядке.

Возможность раздела земельного участка в судебном порядке прямо предусмотрена подпунктом 2 пункта 4 статьи 11.2, статьей 64 ЗК РФ.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 3771/11, при наличии спора о площадях и границах вновь образуемых земельных участков разногласия сторон, относящиеся к характеристикам участков, разрешаются судом на основании результатов проведенных по его определению кадастровых работ исходя из сформировавшегося порядка пользования земельным участком, требований земельного и градостроительного законодательства, поведения сторон, а также имеющихся между ними соглашений, соображений разумности и справедливости.

На основании изложенного коллегия делает вывод о выборе истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права истца.

Согласно пункту 2 абзаца 1 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

Принимая во внимание установленные обстоятельства, решение суда в обжалуемой части подлежит отмене применительно к пункту 3 части 1 статьи 270 АПК РФ.

В связи с отсутствием оснований для удовлетворения требований заявителя судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные обществом при подаче заявления, на основании статьи 110 АПК РФ относятся судебной коллегией на заявителя с одновременным возвратом плательщику излишне уплаченной суммы государственной пошлины.

С учетом части 1, 5 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные АО «Аэровокзал Южно-Сахалинск при подаче апелляционной жалобы, относятся на ООО «ЛЦ Хомутово».

При этом на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции не распределяет судебные расходы по апелляционной жалобе администрации, поскольку указанное лицо освобождено от уплаты государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 27.08.2024 по делу № А59-1377/2024 в обжалуемой части отменить, апелляционные жалобы акционерного общества «Аэровокзал Южно-Сахалинск» и администрации города Южно-Сахалинска удовлетворить.

В удовлетворении требований о признании недействительными торгов в форме электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, из земель категории «земли населенных пунктов», с кадастровым номером 65:01:0405004:537, площадью 51285 кв.м, расположенного по адресу: город Южно-Сахалинск, разрешенное использование: стоянка транспортных средств, извещение № 21000014610000000050; о признании недействительным договора аренды земельного участка для коммерческой деятельности от 06.02.2024 № 15404, заключенного на основании протокола по извещению № 21000014610000000050 между Департаментом землепользования города Южно-Сахалинска и АО «Аэровокзал Южно-Сахалинск»; о возложении обязанности на АО «Аэровокзал Южно-Сахалинск» возвратить земельный участок с кадастровым номером 65:01:0405004:537 общей площадью 51285 +/- 79 кв.м., расположенный по адресу Российская Федерация, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска по акту приема-передачи в течение 10 дней с даты вступления решения суда в законную силу отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЛЦ Хомутово» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу акционерного общества «Аэровокзал Южно-Сахалинск» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 30 000 (тридцать) тысяч рублей.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

О.Ю. Еремеева

Судьи

Н.Н. Анисимова

А.В. Гончарова