АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-4671/2023

Дело № А55-7996/2022

г. Казань

23 июня 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 июня 2023 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Ананьева Р.В.,

судей Вильданова Р.А., Карповой В.А.,

при участии представителя:

индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 17.06.2021),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещены надлежащим образом, 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 

на решение Арбитражного суда Самарской области от 15.12.2022 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2023

по делу № А55-7996/2022

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 313632031700066, ИНН 

<

***>), г. Тольятти, к администрации городского округа Тольятти (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), г. Тольятти, индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 308632035300030), г. Тольятти, о признании соглашения недействительным, применении последствий недействительности сделки, восстановлении права собственности,

с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления Федеральной службы государственной регистрации реестра и картографии по Самарской области, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Самарской области, 

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, истец) обратился в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к администрации городского округа Тольятти (далее – администрация), индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ИП ФИО3) о признании недействительным соглашения о перераспределении земель, государственная собственность на которые не разграничена, и земельного участка, находящегося в частной собственности, от 17.03.2021 № 148; применении последствий недействительности сделки путем аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации права собственности ИП ФИО3 на земельный участок площадью 1 501 кв.м с кадастровым номером 63:09:0101153:15448, расположенный по адресу: 

<

...> Октября, д. 35 а; восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости записи регистрации (сведения) на земельный участок площадью 40 кв.м с кадастровым номером 63:09:0101153:14858, расположенный по адресу: г. Тольятти, Автозаводский район, северо-западнее здания по ул. 70 лет Октября, д. 35а; восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости записи регистрации о праве собственности ИП ФИО3 на земельный участок площадью 1 314 кв.м с кадастровым номером 63:09:0101153:554, расположенный по адресу: г. Тольятти, Автозаводский район, ул. 70 лет Октября, д. 35а.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 15.12.2022, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2023, в удовлетворении исковых требований отказано.

ИП ФИО1, не согласившись с принятыми судебными актами, обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Представитель ИП ФИО1, явившийся в судебное заседание, доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержал.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции. 

Как следует из материалов дела и установлено судами, между администрацией (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 15.09.2015 № 3326, по условиям которого истцу в аренду сроком на 5 лет предоставлен земельный участок площадью 40 кв.м с кадастровым номером 63:09:0101153:14858, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, северо-западнее здания по ул. 70 лет Октября, д. 35 а.

Договор аренды от 15.09.2015 № 3326 зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 02.11.2015 в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации.

ИП ФИО1 обратился в администрацию с заявлением от 20.10.2020 № 1110-вх/2.6 о заключении дополнительного соглашения об увеличении срока действия договора аренды от 15.09.2015 № 3326 на 3 года на основании частей 6-8 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесение изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».

Между администрацией (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключено дополнительное соглашение от 20.10.2020 к договору аренды от 15.09.2015 № 3326, в соответствии с которым срок действия данного договора аренды был продлен до 02.11.2023, о чем 18.06.2021 в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации.

Вместе с тем, на основании заявления ИП ФИО3 от 15.02.2021  и постановления администрации от 03.12.2020 № 3691-п/1 «Об утверждении проекта межевания территории 16 квартала ограниченной ул. Автостроителей, ул. 70 лет Октября, ул. Тополиная, ул. Дзержинского в Автозаводском района города Тольятти» между администрацией и  ИП ФИО3 заключено соглашение о перераспределении земель, государственная собственность на которые не разграничена, и земельного участка, находящегося в частной собственности от 17.03.2021 № 148, по условиям которого стороны договорились произвести перераспределение земель, государственная собственность на которые не разграничена, и земельного участка, находящегося в частной собственности, а именно:  земли, государственная собственность на которые не разграничена, площадью 147 кв.м, земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, площадью 40 кв.м с кадастровым номером 63:09:0101153:14858 и земельного участка площадью 1 314 кв.м с кадастровым номером 63:09:0101153:554, принадлежащего на праве собственности ИП ФИО3, с образованием земельного участка площадью 1 501 кв.м с кадастровым номером 63:09:0101153:15448.

Право собственности ИП ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером 63:09:0101153:15448 зарегистрировано, о чем 08.04.2021 в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации.

ИП ФИО1, полагая, что соглашением от 17.03.2021 № 148 является недействительным, поскольку заключено с нарушением действующего законодательства, а также нарушает его права и законные интересы как арендатора земельного участка площадью 40 кв.м с кадастровым номером 63:09:0101153:14858, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходили из того, что на момент заключения соглашения о перераспределении земельных участков от 17.03.2021 № 148 земельный участок площадью 40 кв.м с кадастровым номером 63:09:0101153:14858 не был обременен правами третьих лиц, поскольку договор аренды от 15.09.2015 № 3326 прекратил действие в связи с истечением срока, так как на момент заключения оспариваемого соглашения от 17.03.2021 № 148 между ИП ФИО1 и администрацией не было заключено дополнительное соглашение от 20.10.2020 об увеличении срока договора аренды от 15.09.2015 № 3326, поскольку указанное дополнительное соглашение, подписанное истцом, было получено отделом потребительского рынка администрации только 09.07.2021, при этом 08.02.2021 отдел потребительского рынка администрации направил в адрес ИП ФИО1 уведомление о прекращении договора аренды от 15.09.2015 № 3326 в связи с истечением срока действия.

Между тем судами первой и апелляционной инстанций не принято во внимание следующее.

В силу пункта 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.7 Земельного кодекса Российской Федерации при перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается, за исключением случая, предусмотренного пунктом 12 статьи 39.29 настоящего Кодекса. При перераспределении земель и земельного участка существование исходного земельного участка прекращается и образуется новый земельный участок, за исключением случая, предусмотренного пунктом 12 статьи 39.29 настоящего Кодекса. Допускается в соответствии с утвержденным проектом межевания территории одновременное перераспределение нескольких смежных земельных участков и земель с прекращением существования исходных земельных участков и образованием нескольких смежных земельных участков или одного земельного участка.

Перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой и таких земель и (или) земельных участков и земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется в случаях и порядке, которые предусмотрены главой V.4 настоящего Кодекса (пункт 3 статьи 11.7 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 39.28 Земельного кодекса Российской Федерации перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, допускается в целях приведения границ земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы при условии, что площадь земельных участков, находящихся в частной собственности, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков.

Пунктом 3 статьи 39.28 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется в соответствии с утвержденным проектом межевания территории либо при отсутствии такого проекта в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка.

В силу подпункта 2 пункта 9 статьи 39.29 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в заключении соглашения о перераспределении земельных участков в случае если не представлено в письменной форме согласие лиц, указанных в пункте 4 статьи 11.2 настоящего Кодекса, если земельные участки, которые предлагается перераспределить, обременены правами указанных лиц.

Как указывалось выше, между администрацией (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 15.09.2015 № 3326, по условиям которого истцу в аренду сроком на 5 лет предоставлен земельный участок площадью 40 кв.м с кадастровым номером 63:09:0101153:14858, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, северо-западнее здания по ул. 70 лет Октября, д. 35а.

Договор аренды от 15.09.2015 № 3326 зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 02.11.2015 в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации.

ИП ФИО1 обратился в администрацию с заявлением от 20.10.2020 № 1110-вх/2.6 о заключении дополнительного соглашения об увеличении срока действия договора аренды от 15.09.2015 № 3326 на 3 года на основании частей 6-8 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесение изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».

Между администрацией (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключено дополнительное соглашение от 20.10.2020 к договору аренды от 15.09.2015 № 3326, в соответствии с которым срок действия данного договора аренды был продлен до 02.11.2023, о чем 18.06.2021 в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации.

Действительно в материалах дела отсутствуют доказательства, достоверно подтверждающие доводы истца о том, что данное дополнительное соглашение было подписано им в администрации 20.10.2020.

Вместе с тем, в силу части 8 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесение изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» арендодатель обязан без проведения торгов заключить дополнительно соглашение к договору аренды земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, в срок не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении.

Данной нормой предусмотрена обязанность арендодателя заключить с арендодателем дополнительное соглашение об увеличении срока действия договора аренды при соблюдении условий, предусмотренных частью 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесение изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».   

В рассматриваемом случае необходимо отметить, что администрация на момент заключение соглашения о перераспределении земельных участков от 17.03.2021 № 148 достоверно знала о волеизъявлении ИП ФИО1 на заключение дополнительного соглашения об увеличении срока действия договора аренды от 15.09.2015 № 3326, а также о направлении в его адрес подписанного со стороны арендодателя данного дополнительного соглашения, однако, несмотря на это заключило с  ИП ФИО3 оспариваемое соглашение от 17.03.2021 № 148.

Кроме того, на момент заключения соглашения о перераспределении земельных участков от 17.03.2021 № 148 земельный участок площадью 40 кв.м с кадастровым номером 63:09:0101153:14858 не был возвращен администрации, данный земельный участок до настоящего времени находится в фактическом владении ИП ФИО1 

При этом администрация, в случае если она полагала, что договор аренды от 15.09.2015 № 3326 прекратил действие в связи с истечением срока, каких-либо требований к ИП ФИО1 о возврате арендуемого земельного участка не предъявляла.

Применительно к спорным правоотношениям судам необходимо было оценить вышеуказанные действия администрации, которая зная о волеизъявлении ИП ФИО1 на заключение дополнительного соглашения об увеличении срока действия договора аренды от 15.09.2015 № 3326, о направлении в его адрес подписанного со стороны администрации данного дополнительного соглашения, а также о том, что земельный участок с кадастровым номером 63:09:0101153:14858 не был возвращен, осуществило действия по перераспределению данного земельного участка, в результате чего истец фактически был лишен прав на указанный земельный участок (пункты 3, 4 статьи 1, статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку положения частей 6-8 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесение изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» направлены на сохранение существующих договорных отношений в тяжелой экономической ситуации с целью обеспечения стабильности экономики путем оказания поддержки отдельным хозяйствующим субъектам и недопущения ухудшения положения субъектов предпринимательской деятельности.

В пункте 20 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.07.2019, разъяснено, что при решении вопроса о правомерности перераспределения земельных участков из земель, государственная собственность на которые не разграничена, необходимо установить наличие оснований для перераспределения, указанных в пункте 1 статьи 39.28 Земельного кодекса Российской Федерации, а также отсутствие оснований для отказа в заключении соглашения о перераспределении земельных участков, перечисленных в пункте 9 статьи 39.29 Земельного кодекса Российской Федерации.

Для осуществления перераспределения судам необходимо установить наличие одновременно трех условий: 1) в результате перераспределения границы земельных участков должны приводиться в соответствие с утвержденным проектом межевания территории; 2) целью перераспределения должно служить исключение вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы; 3) размер увеличившегося земельного участка не должен превышать установленные пределы.

При этом наличие проекта межевания территории, предусматривающего перераспределение спорных земельных участков, само по себе не может выступать единственным основанием для осуществления перераспределения в отсутствие предусмотренных подпунктом 2 пункта 1 статьи 39.28 Земельного кодекса Российской Федерации оснований (определение Верховного Суда Российской Федерации от 18.10.2018 № 303-ЭС18-3686).

В силу подпункта 9 пункта 9 статьи 39.29 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в заключении соглашения о перераспределении земельных участков, если образование земельного участка или земельных участков предусматривается путем перераспределения земельного участка, находящегося в частной собственности, и земель, из которых возможно образовать самостоятельный земельный участок без нарушения требований, предусмотренных статьей 11.9 настоящего Кодекса, за исключением случаев перераспределения земельных участков в соответствии с подпунктами 1 и 4 пункта 1 статьи 39.28 настоящего Кодекса.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 1266-О сформулирована правовая позиция, согласно которой законоположение подпункта 9 пункта 9 статьи 39.29 Земельного кодекса Российской Федерации ограничивает возможность предоставления в порядке перераспределения земельных участков, относящихся к публичной собственности, если из них могут быть сформированы самостоятельные земельные участки, то есть земельные участки, права на которые граждане и юридические лица могут приобрести в общем порядке. Возможность формирования самостоятельных земельных участков определяется в каждом конкретном случае с учетом требований, изложенных в статье 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, в иных правовых актах (включая документы территориального планирования, правила землепользования и застройки), отказ же в заключении соглашения о перераспределении земельных участков должен быть обоснованным (пункт 10 статьи 39.29 Земельного кодекса Российской Федерации).

Между тем судами не устанавливалось наличие оснований, предусмотренных подпунктом 2 пункта 1 статьи 39.28 Земельного кодекса Российской Федерации, для перераспределения земельного участка площадью 1 314 кв.м с кадастровым номером 63:09:0101153:554, принадлежащего на праве собственности ИП ФИО3, и земель, находящихся в публичной собственности, в том числе направлено ли такое перераспределение для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы земельного участка с кадастровым номером 63:09:0101153:554.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Самарской области от 15.12.2022 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2023 по делу № А55-7996/2022 отменить.

 Принимая во внимание, что для принятия законного и обоснованного решения требуется исследование и оценка доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, судебная коллегия считает необходимым направить дело № А55-7996/2022 на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области. 

При новом рассмотрении суду первой инстанции следует учесть вышеизложенное, установить обстоятельства дела, имеющие значение для разрешения данного спора, и с учетом установленных обстоятельств, принять решение, правильно применив нормы материального и процессуального права. 

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 15.12.2022 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2023 по делу № А55-7996/2022 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки установленные законом.

 

Председательствующий судья                                           Р.В. Ананьев 

Судьи                                                                                  В.А. Карпова

                                                                                             Р.А. Вильданов