Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

 http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело  №

А04-1428/2019

г. Благовещенск

03 мая 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 25 апреля 2019 года. Полный текст решения изготовлен 3 мая 2019 года.

Арбитражный суд Амурской области в составе судьи В.И. Котляревского,

при ведении протокола судебного заседания секретарём А.С. Ховалыг,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Министерства имущественных отношений Амурской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Велес» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в лице конкурсного управляющего ФИО1

о расторжении договора аренды земельных участков

при участии в заседании: от истца: ФИО2 по доверенности от 09.01.2019, паспорт,

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 25.12.2018, паспорт.

установил:

В Арбитражный суд Амурской области обратилось Министерство имущественных отношений Амурской области (далее – истец, министерство) с требованием к обществу с ограниченной ответственностью «Велес» (далее – ответчик, общество) расторгнуть договор аренды земельного участка от 01.07.2016 № 16-28з. 

Требования заявителя обоснованы следующими обстоятельствами. Между сторонами заключен договор аренды земельного участка, арендатор не выполняет свои обязанности по внесению арендной платы.

Министерство считает, что ненадлежащее исполнение обязанности арендатора по внесению арендной платы может быть квалифицировано как существенное нарушение для целей установления оснований расторжения долгосрочного договора аренды, поскольку исходя из правовой природы такого договора, собственник (арендодатель), заключая возмездный договор и передавая арендатору имущество во временное владение и пользование, рассчитывает на своевременное получение вознаграждения в виде арендных платежей в сроки, установленные договором.

Таким образом, министерство считает, что невнесение ответчиком арендных платежей, в установленные договором сроки является существенным нарушением условий договора, влекущим возможность его расторжения.

Представитель ответчика заявленные требования не признал. Ответчик считает, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, поскольку по состоянию на 29.03.2019 требование о расторжении договора от 01.07.2016г. №16-28з в адрес конкурсного управляющего не поступало. В связи с этим, просит отставить исковое заявление без рассмотрения. 

Истцом представлен письменный отзыв на возражение ответчика, и доказательства направления в адрес общества «Велес» предупреждения о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельных участков от 01.07.2016 №16-28з. 30.11.2018 письмо получено адресатом. Таким образом, по мнению истца, истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Дополнительно ответчик указал, что решением Арбитражного суда Амурской области по делу № А04-5676/2018 от 24.12.2018 ООО «Велес» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении данной организации открыто конкурсное производство. В соответствии с пунктом 4.3.1 договора аренды Арендатор вправе передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам. Следовательно, право аренды земельных участков, находящихся у ООО «Велес», подлежит включению в конкурсную массу. Земельные участки, находящиеся на праве аренды, к имуществу, подлежащему исключению из конкурсной массы, законом не отнесены.

С целью сохранения целевого использования земель сельскохозяйственного назначения п.1 ст. 179 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрена особенность порядка продажи имущества должника сельскохозяйственной организации, состоящая в том, что на первые торги по продаже имущества арбитражный управляющий должен выставить предприятие должника.

В формируемый в целях осуществления сельскохозяйственной деятельности имущественный комплекс для передачи его на торги для продажи сельскохозяйственного предприятия могут входить все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, а также имущественные права на них, в том числе право аренды и право постоянного (бессрочного) пользования землей. При этом включение любого имущества в имущественный комплекс сельскохозяйственной организации - банкрота обусловлено предназначением его для целей сельскохозяйственного производства или производства и переработки сельскохозяйственной продукции и в первую очередь земельных участков, поскольку сельскохозяйственное предприятие не может осуществлять деятельность в отсутствие земли сельскохозяйственного назначения.

Имущественный комплекс сельскохозяйственного предприятия может быть сформирован и продан на торгах как при наличии земельных участков, принадлежащих сельскохозяйственной организации на праве постоянного (бессрочного) пользования, предназначенных для производства или производства и переработки сельскохозяйственной продукции, так и при наличии у организации права аренды на эти участки.

Обязательства по оплате арендных платежей за период с 01.01.2018г. по 08.07.2018г. относятся к требованиям, подлежащим включению в реестр требований кредиторов, в порядке ст. 142 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

26 марта 2019 года определением Арбитражного суда Амурской области по делу № А04-5676/2018 требования Министерства имущественных отношений Амурской области по договору аренды № 16-28з земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности области от 01.07.2016г. включены в реестр требований кредиторов ООО «Велес» за период с 01.01.2018г. по 08.07.2018г. в размере 1 220 686,83 рублей.

Задолженность по оплате арендных платежей за период с 09.07.2018г. по 31.12.2018г. относится к текущим платежам пятой очереди, которая будет погашена при поступлении на расчетный счет ООО «Велес» денежных средств, достаточных для удовлетворения требований кредиторов пятой очереди.

В соответствии с п.2 ст. 134 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» требования по оплате арендных платежей отнесены к пятой очереди текущих платежей.

Следовательно, направленное Министерством имущественных отношений Амурской области в адрес должника - ООО «Велес» предупреждение № 10-17/6088 от 19.11.2018г., на которое ссылается истец, не могло быть исполнено в срок, предусмотренный в данном предупреждении, так как на дату направления в адрес ООО «Велес» указанного предупреждения, ответчик находился в процедуре банкротства - наблюдение, и, соответственно, не имел реальной возможности исполнить данное требование, так как это привело бы к нарушению Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», а именно: ст.ст.134, 142 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

Причинами несвоевременной оплаты арендных платежей послужили объективные обстоятельства, не зависящие от воли ООО «Велес», а именно: нахождение его в процедуре банкротства и отсутствие денежных средств.

Исследовав материалы дела, судом установлены следующие обстоятельства.

01.07.2016 между министерством имущественных отношений Амурской области (Арендодатель) и ООО «Велес» (Арендатор) заключен договор аренды № 16-28з земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности области.

Согласно пункту 1.1 договора Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельные участки с кадастровыми номерами 28:11:010404:25 площадью 4125140 кв.м.; 28:11:010402:28 площадью 2440000 кв.м; 28:11:010402:29 площадью 1565357 кв.м; 28:11:010402:31 площадью 2890000 кв.м.

Срок аренды Участков согласно пункту 2.1 договора устанавливается с 01.07.2016 по 02.07.2019.

Обязанностью Арендатора согласно пункту 4.4.3 является уплата арендной платы в размере и на условиях, установленных договором.

В соответствии с пунктом 3.2 договора Арендная плата за участки вносится Арендатором за полугодия:

- за 1-ое полугодие не позднее 15 октября текущего года;

- за 2-ое полугодие не позднее 15 ноября текущего года.

Согласно абзацу 6 пункта 4.1.1 договора Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случае невнесения годовой арендной платы в полном объеме, в сроки, установленные пунктом 3.2 договора.

Согласно пункту 6.2 договора, договор может быть расторгнут по требованию арендодателя, по решению суда, на основании и в порядке, установленным настоящим договором, земельным и гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1 договора.

Решением Арбитражного суда Амурской области от 26.03.2018 по делу № А04-917/2018 были удовлетворены исковые требования министерства имущественных отношений Амурской области к ООО «Велес» о взыскании задолженность по договору аренды № 16-28з за период с 01.01.2017 по 31.12.2017 в размере 2 000 088,48 руб., пени в период с 17.10.2017 по 05.12.2017 в размере 79 378,25 руб.; всего 2 079 466,73 руб.

Определением Арбитражного суда Амурской области от 09.07.2018 по делу № А04-5676/2018 возбуждено производство по делу о признании ООО «Велес» несостоятельным (банкротом), определением от 19.09.2018 в отношении ООО «Велес» была введена процедура банкротства - наблюдение.

19.11.2018 Арендодателем в адрес ООО «Велес» и его временного управляющего направлено предупреждение о необходимости оплаты задолженности по договору аренды земельных участков в срок до 16.12.2018 и предложение о расторжении договора аренды в случае не оплаты задолженности.

Указанное предупреждение оставлено Арендатором без рассмотрения. Задолженность по арендной плате за 2017 и 2018 год ООО «Велес» не погашена.

Решением Арбитражного суда Амурской области по делу № А04-5676/2018 от 24 декабря 2018 года ООО «Велес» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении данной организации было открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утверждена ФИО1.

Оценив обстоятельства дела, доводы и возражения сторон, суд признает исковые требования обоснованными и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. 

Пунктом 1 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 4.1.1 договора стороны согласовали возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, при невнесения годовой арендной платы в полном объеме, в сроки, установленные пунктом 3.2 договора.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса РФ и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса РФ, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Указанная норма и разъяснения не подлежат применению при рассмотрении настоящего спора, поскольку срок договора аренды установлен пунктом 2.1 договора и составляет три года.

Спор между сторонами в части наличия задолженности по уплате арендной платы отсутствует. Доказательства надлежащего исполнения своих обязанностей по договору аренды в части внесения арендной платы ответчиком не представлено.

Указанное нарушение судом признается существенным, поскольку отсутствие  оплаты за использование земельного участка на протяжении двух лет (2017-2018 годы) лишает смысла заключенный договор аренды.

Ссылку ответчика на судебную практику суд не принимает, поскольку судебные акты были приняты по иным обстоятельствам, отличным от рассматриваемого дела.

Предусмотренная законом процедура расторжения договора истцом соблюдена – ответчику было предложено исполнить обязанности по договору, а в случае не исполнения обязанности по оплате имеющейся задолженности расторгнуть договор аренды. Предложение было получено, что подтверждается представленными отчетами о доставке почтовых отправлений.

Довод ответчика о том, что задолженность не могла быть оплачена в связи с банкротством общества и отсутствием денежных средств, не исключает для ответчика возможность урегулирования спора путем расторжения договора аренды и уменьшения задолженности по арендной плате за земельные участки, которые не используются обществом в связи с банкротством.

Довод ответчика о нарушении прав общества в связи с уменьшением конкурсной массы судом отклонен, так как включение права аренды земельного участка в конкурсную массу не лишает права собственника имущества (лица, действующего от имени собственника) права расторгнуть договор в соответствии со статьями 450, 619 ГК РФ.

Указанный вывод подтверждается позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отраженной в Определении ВАС РФ от 07.02.2012 N ВАС-154/12 по делу N А31-9245/2010.

Суд также признает обоснованными доводы истца о том, что право аренды не может быть передано иному лицу по следующим основаниям.

Пунктом 4 статьи 177 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрено, что при признании сельскохозяйственной организации банкротом земельные участки могут отчуждаться или переходить к другому лицу, Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством.

Согласно пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В пункте 4.3.1 договора аренды предусмотрено, что Арендатор имеет право сдавать участки в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам с письменного согласия Арендодателя.

Доказательства наличия письменного согласия Арендодателя на передачу прав и обязанностей по договору аренды третьим лицам не представлены, на вопрос суда истец пояснил, что такого согласия нет. При отсутствии согласия Арендодателя право аренды на земельные участки не может быть передано иным лицам.

Суд также учитывает установленный пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса РФ запрет победителю торгов уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, если в соответствии с законом заключение такого договора возможно только путем проведения торгов.

Следовательно, имеющееся у ООО «Велес» право аренды не может быть передано третьим лицам в силу вышепоименованных обстоятельств. А поскольку право аренды не может быть передано иным лицам, оно не может быть включено в конкурсную массу общества.

Таким образом, расторжение договора аренды не затрагивает прав и законных интересов ООО «Велес» и его кредиторов.

На основании изложенного исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Истец освобожден от уплаты государственной пошлины при обращении в суд.

В соответствии со статьёй 333.21 Налогового кодекса РФ при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными государственная пошлина уплачивается в размере 6 000 рублей.

Согласно части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Требования истца удовлетворены, следовательно, на основании статьи 110 АПК РФ государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь ст. 110, 167-170, 180 АПК РФ суд решил:

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 01.07.2016 № 16-28з. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Велес» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину 6 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой Арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

Судья В.И. Котляревский